Najem w Niderlandach: wypowiedzenie, kaucja, usterki

Szybka odpowiedź

Aby wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania w Niderlandach, złóż wypowiedzenie (huuropzegging) na dzień płatności czynszu: okres wypowiedzenia to jeden okres płatności, co najmniej miesiąc i najwyżej trzy miesiące (art. 7:271 lid 6 onder a BW). Ustawa przewiduje pismo doręczone przez komornika albo list polecony (aangetekende brief); wypowiedzenie w innej formie również jest skuteczne, ale trudno je udowodnić. Kaucja (waarborgsom) nie może przekraczać dwukrotności czynszu podstawowego i musi wrócić do Ciebie w ciągu 14 dni, a pozostała kwota po potrąceniach – w ciągu 30 dni (art. 7:261b BW). Wynajmujący musi usuwać usterki na Twoje żądanie; w mieszkaniach socjalnych i ze średniego segmentu czynszowego Huurcommissie może obniżyć czynsz po sześciu tygodniach.

Ten poradnik dotyczy zwykłego najmu mieszkań w Niderlandach. Pokój w domu, w którym mieszka wynajmujący, najem krótkoterminowy, tymczasowy podnajem pod nieobecność właściciela (tussenhuur lub diplomatenclausule) oraz umowy zawierane na podstawie przepisów o pustostanach podlegają innym zasadom. Poradnik zawiera ogólne informacje, a nie poradę prawną. Niezapłaconą kwotę po zakończeniu najmu opisujemy w poradniku o wezwaniach do zapłaty w Niderlandach, a internet, energię i inne umowy przy przeprowadzce – w poradniku o wypowiadaniu umów w Niderlandach.

Sprawdź rodzaj umowy

Umowę najmu na czas nieokreślony możesz w każdej chwili wypowiedzieć na uzgodniony dzień płatności czynszu (art. 7:271 lid 3 BW; BW to Burgerlijk Wetboek, niderlandzki kodeks cywilny). Od wejścia w życie ustawy Wet vaste huurcontracten 1 lipca 2024 r. regułą jest najem na czas nieokreślony, a umowę na czas określony do dwóch lat można zawrzeć tylko z osobami z grup wymienionych w rozporządzeniu; taką umowę możesz wypowiedzieć przed terminem jej zakończenia (lid 2). Poza tym umowa na czas określony pozwala na wypowiedzenie tylko na dzień płatności przypadający nie wcześniej niż koniec okresu najmu (lid 1); według rządu z umowy na czas określony dłuższy niż dwa lata nie możesz odejść przed datą jej zakończenia. Umowy zawarte przed 1 lipca 2024 r. podlegają dawnym zasadom, zgodnie z którymi najemca może przed terminem wypowiedzieć umowę na czas określony do dwóch lat (lub do pięciu lat w przypadku pokoju).

Jedna sytuacja nie jest przesądzona: umowa na czas określony do dwóch lat zawarta po 1 lipca 2024 r. z najemcą spoza wymienionych grup. Brzmienie lid 1 wyklucza wypowiedzenie przed końcem okresu najmu, a uproszczone wyjaśnienia rządu nie wprowadzają tego rozróżnienia. Zapytaj Het Juridisch Loket, bezpłatną niderlandzką poradnię prawną. Ty i wynajmujący zawsze możecie rozwiązać umowę za porozumieniem stron (lid 10).

Wypowiedz umowę najmu

Okres wypowiedzenia odpowiada czasowi między dwoma terminami płatności czynszu, ale wynosi co najmniej miesiąc i najwyżej trzy miesiące; postanowienie przewidujące dłuższy okres jest nieważne (art. 7:271 lid 6 onder a i lid 8 BW). Nie musisz podawać przyczyny. Wynajmujący musi otrzymać wypowiedzenie przed dniem płatności, na który je składasz (art. 3:37 lid 3 BW): jeśli czynsz płacisz 1. dnia miesiąca, wypowiedzenie musi dotrzeć przed 1. dniem. Traktuj ten termin jako nieprzekraczalny i wyślij pismo odpowiednio wcześnie. Wypowiedzenie, które dotrze za późno lub wskazuje błędną datę, nie jest nieważne: staje się skuteczne na najbliższy prawidłowy termin (art. 7:271 lid 7).

Ustawa przewiduje, że wypowiedzenia dokonuje się pismem doręczonym przez komornika (exploot) albo listem poleconym (art. 7:271 lid 4 BW), i dotyczy to także najemców. Wypowiedzenie w innej formie również jest skuteczne (lid 7): według rządu e-mail lub zwykły list jest ważny, jeśli wynajmujący potwierdzi jego otrzymanie. Ryzyko polega na tym, że trzeba udowodnić, że wynajmujący je otrzymał. Ani zwykły list, ani list ze śledzeniem przesyłki z MaisonMail nie jest listem poleconym (aangetekende brief). Wyślij wypowiedzenie listem poleconym przez PostNL z terytorium Niderlandów albo przez komornika (deurwaarder); możesz też wysłać ten sam list e-mailem i poprosić wynajmującego o pisemne potwierdzenie otrzymania. Wypowiedzenie powinni podpisać wszyscy najemcy wymienieni w umowie.

Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op voor de woning aan [adres van de woning], die ik huur op grond van de huurovereenkomst van [datum van de huurovereenkomst].

Ik zeg op tegen [datum: een betaaldag van de huur], met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (artikel 7:271 lid 6 onder a BW), of, als die datum niet juist is, tegen de eerstvolgende datum waartegen de opzegging volgens de wet mogelijk is.

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat u deze opzegging hebt ontvangen en op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Graag maak ik met u een afspraak voor de voorinspectie en de eindinspectie van de woning.

De waarborgsom kunt u na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder]. Mijn nieuwe adres is [nieuw adres] en mijn e-mailadres is [e-mailadres].

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam van iedere huurder] [Handtekening van iedere huurder]

Odzyskaj kaucję (waarborgsom)

Kaucja nie może przekraczać dwukrotności czynszu podstawowego (kale huur), bez opłat za usługi i media (art. 7:261b lid 1–2 BW). Wynajmujący musi ją zwrócić w ciągu 14 dni od zakończenia najmu. Tylko jeśli potrąca koszty naprawy szkód, ograniczone do faktycznie poniesionych kosztów, albo zaległy czynsz, opłaty za usługi lub opłatę za charakterystykę energetyczną (energieprestatievergoeding), może wypłacić resztę w ciągu 30 dni (lid 3), a każde potrącenie musi wyjaśnić na piśmie z pełnym zestawieniem kosztów (lid 4). Zasady te obowiązują od 1 lipca 2023 r. i dotyczą też mieszkań z wolnego rynku (art. 7:247 BW). Rząd dodaje, że odsetki od kaucji nie przysługują, a normalnego zużycia ani opłat administracyjnych nie wolno potrącać. W przypadku umowy zawartej przed 1 lipca 2023 r. rząd podaje limit trzech miesięcznych czynszów podstawowych; żadne oficjalne źródło nie mówi, czy terminy 14 i 30 dni dotyczą takich kaucji.

Przy oddaniu mieszkania zwracasz je w stanie opisanym w protokole sporządzonym na początku najmu (opnamestaat), z wyjątkiem normalnego zużycia; jeśli protokołu nie sporządzono, domniemywa się, że mieszkanie zostało Ci wydane w takim stanie, w jakim je zostawiasz (art. 7:224 lid 2 BW). Nie podpisuj protokołu końcowego, z którym się nie zgadzasz. Kaucję przekraczającą limit możesz zgłosić w gminnym punkcie zgłoszeń dotyczących zachowań wynajmujących, ale nie gwarantuje to zwrotu. Huurcommissie nie zajmuje się kaucjami; zajmuje się nimi kantonrechter, niderlandzki sędzia rozpoznający mniejsze sprawy, niezależnie od kwoty i bez adwokata. Poniższy list wyznacza ostateczny termin, więc jest ingebrekestelling (formalnym wezwaniem do wykonania zobowiązania).

Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

De huurovereenkomst voor de woning aan [adres van de woning] is geëindigd op [einddatum]. Op [datum van oplevering] heb ik de woning met de sleutels aan u opgeleverd, zoals blijkt uit [opleverrapport of ander bewijs]. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van [bedrag] euro betaald.

Volgens artikel 7:261b lid 3 BW moet u de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als u schade, nog openstaande huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding verrekent, moet u het restant binnen dertig dagen betalen; voor schade mag u alleen aantoonbaar gemaakte kosten verrekenen. Een verrekening moet u mij schriftelijk meedelen met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW).

Tot op heden heb ik [geen enkel bedrag / slechts [bedrag] euro] terugontvangen [en geen kostenspecificatie ontvangen]. Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u [bedrag] euro uiterlijk op [datum] over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder].

Betaalt u niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor de zaak voor te leggen aan de kantonrechter en daarbij ook de wettelijke rente en de kosten te vorderen.

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Zgłoś usterkę (gebrek)

Usterką jest wszystko, co sprawia, że mieszkanie nie zapewnia takiego korzystania, jakiego można oczekiwać od dobrze utrzymanego mieszkania tego rodzaju (art. 7:204 lid 2 BW). Wynajmujący musi ją usunąć na Twoje żądanie, z wyjątkiem drobnych napraw należących do najemcy i szkód, za które odpowiadasz (art. 7:206 lid 1–2). Zgłaszaj usterki bez zwłoki, inaczej zapłacisz za szkody spowodowane opóźnieniem (art. 7:222). Możesz domagać się proporcjonalnej obniżki czynszu od dnia zgłoszenia usterki do jej usunięcia (art. 7:207). Nadal płać pełny czynsz: wstrzymanie go bez decyzji Huurcommissie lub sądu grozi rozwiązaniem umowy z powodu zaległości. Jeśli wynajmujący jest w zwłoce, możesz zlecić naprawę i odzyskać rozsądne koszty (art. 7:206 lid 3), ale najpierw zasięgnij porady.

Huurcommissie, niderlandzka komisja do spraw czynszów, może nakazać tymczasową obniżkę czynszu z powodu poważnych usterek, jeśli wynajmujący nie usunął ich w ciągu sześciu tygodni od dnia następującego po zgłoszeniu; wniosek złóż w ciągu sześciu miesięcy od zgłoszenia, aby obniżka obowiązywała od pierwszego dnia miesiąca następującego po zgłoszeniu (art. 7:257 BW). Jej rozstrzygnięcie jest wiążące w przypadku mieszkań socjalnych i mieszkań ze średniego segmentu czynszowego wynajętych od 1 lipca 2024 r.; w przypadku mieszkań z wolnego rynku komisja wydaje jedynie opinię i tylko wtedy, gdy Ty i wynajmujący zgodziliście się na to na piśmie. Opłata dla najemcy wynosi 25 € i jest zwracana, jeśli wygrasz. Komisja bada tylko usterki wymienione w Twoim zgłoszeniu, wniosek składa się online przez DigiD lub eHerkenning, a w sprawie tych samych usterek wybierasz Huurcommissie albo kantonrechter, nie oba. Nowa ustawa (Stb. 2026, 311), która jeszcze nie weszła w życie, będzie wymagać zgłoszenia na piśmie; już teraz zgłaszaj usterki na piśmie.

Onderwerp: Melding van gebreken — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Als huurder van de woning aan [adres van de woning] meld ik u de volgende gebreken: [omschrijving van elk gebrek, de ruimte waar het zich voordoet en sinds wanneer het bestaat]. Foto’s van de gebreken stuur ik mee.

Ik verzoek u deze gebreken op grond van artikel 7:206 BW binnen zes weken na de datum van deze brief te verhelpen en mij te laten weten wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Voor een afspraak kunt u mij bereiken op [telefoonnummer] of [e-mailadres].

Worden de gebreken niet binnen deze termijn verholpen, dan kan ik de Huurcommissie of de kantonrechter vragen om een tijdelijke verlaging van de huurprijs (artikelen 7:207 en 7:257 BW).

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Wyślij pisma i zachowaj dowody

Pismo w sprawie kaucji lub usterek możesz przesłać jako gotowy plik PDF albo napisać w MaisonMail, a zdjęcia lub protokół zdawczo-odbiorczy dodać jako pliki PDF podczas wysyłki. Adres odbiorcy określa kraj docelowy; dostępne usługi, szacowany termin doręczenia i końcowa cena są widoczne przed płatnością. Pismo jest skuteczne z chwilą, gdy dotrze do wynajmującego (art. 3:37 lid 3 BW), dlatego uwzględnij czas druku i doręczenia i wyślij je również e-mailem. Zachowaj kopię każdego listu i załącznika: śledzenie przesyłki pokazuje, że dotarła, ale nie to, co zawierała. Wypowiedzenie wyślij listem poleconym lub przez komornika, jak przewiduje ustawa: list ze śledzeniem przesyłki z MaisonMail nie jest listem poleconym (aangetekende brief).