荷蘭租屋信件：退租預告、押金退還與報修

快速答案

要搬離荷蘭的租屋，請提出退租預告（huuropzegging），並以某個租金支付日為租約終止日：預告期為一個租金支付週期，最短一個月、最長三個月（art. 7:271 lid 6 onder a BW）。法律規定以執達員文書或掛號信（aangetekende brief）通知；以其他形式提出的預告仍然有效，但難以證明。押金（waarborgsom）不得超過基本租金的兩倍，且須在 14 天內退還，有扣款時餘額須在 30 天內退還（art. 7:261b BW）。房東必須應你的要求修繕瑕疵；社會住宅與中價位租屋，可在六週後請租金委員會（Huurcommissie）降低租金。

本指南說明荷蘭一般的住宅租賃。房東自住住宅中的房間、短期出租、屋主外出期間的臨時轉租（tussenhuur 或 diplomatenclausule），以及依空置房屋相關法律訂立的契約，適用不同的規則。內容為一般資訊，並非法律意見。租約結束後的未付款項，請參閱荷蘭催款信；搬家時的網路、能源及其他契約，請參閱荷蘭解約。

先確認租約類型

不定期租約可以隨時以預告終止，以約定的租金支付日為終止日（art. 7:271 lid 3 BW）。自 Wet vaste huurcontracten（固定租約法）於 2024 年 7 月 1 日生效後，不定期租約成為常態，兩年以下的定期租約只能提供給命令所列的特定族群；這類租約你可以在期滿前以預告終止（lid 2）。其他定期租約，只能以不早於期滿日的租金支付日為終止日提出預告（lid 1）；荷蘭政府表示，期間超過兩年的定期租約，你不能在期滿前退租。2024 年 7 月 1 日前訂立的租約仍適用舊制：房客可以預告提前終止兩年以下（房間為五年以下）的定期租約。

有一種情形尚無定論：2024 年 7 月 1 日後，與不屬於所列族群的房客訂立、期間兩年以下的定期租約。lid 1 的條文禁止在期滿前預告終止，但政府的簡化說明並未作此區分。請洽詢荷蘭的免費法律諮詢服務 Het Juridisch Loket。你與房東隨時都可以合意終止租約（lid 10）。

提出退租預告

你的預告期等於兩個租金支付日之間的期間，最短一個月、最長三個月；約定更長預告期的條款無效（art. 7:271 lid 6 onder a 與 lid 8 BW）。你不必說明理由。房東必須在預告所指的租金支付日之前收到預告（art. 3:37 lid 3 BW）：租金在每月 1 日支付時，預告必須在 1 日之前送達。請把這個期限視為不可變動，並提早寄出。預告送達太晚或寫錯日期並不會無效，而是在下一個有效日期生效（art. 7:271 lid 7）。

法律規定以執達員文書（exploot）或掛號信通知（art. 7:271 lid 4 BW），這也適用於房客。以其他形式提出的預告仍然有效（lid 7）：荷蘭政府表示，只要房東確認收到，電子郵件或一般信件都有效。風險在於如何證明房東已經收到。MaisonMail 的一般信件或附追蹤的信件都不是 aangetekende brief（掛號信）。請在荷蘭境內透過 PostNL 以掛號寄出預告，或委託執達員（deurwaarder）送達；你也可以用電子郵件寄送同一封信，並請房東以書面確認收到。租約上列名的每位房客都應該簽名。

Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op voor de woning aan [adres van de woning], die ik huur op grond van de huurovereenkomst van [datum van de huurovereenkomst].

Ik zeg op tegen [datum: een betaaldag van de huur], met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (artikel 7:271 lid 6 onder a BW), of, als die datum niet juist is, tegen de eerstvolgende datum waartegen de opzegging volgens de wet mogelijk is.

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat u deze opzegging hebt ontvangen en op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Graag maak ik met u een afspraak voor de voorinspectie en de eindinspectie van de woning.

De waarborgsom kunt u na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder]. Mijn nieuwe adres is [nieuw adres] en mijn e-mailadres is [e-mailadres].

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam van iedere huurder] [Handtekening van iedere huurder]

要求退還押金（waarborgsom）

押金不得超過基本租金（kale huur，不含服務費與水電費）的兩倍（art. 7:261b lid 1–2 BW）。房東必須在租約結束後 14 天內退還押金。只有在扣除損壞的修繕費用（限於實際支出的費用）、未付的租金、服務費或節能績效費（energieprestatievergoeding）時，才可以在 30 天內退還餘額（lid 3），而且必須以書面說明扣款，並附上完整的費用明細（lid 4）。這些規則自 2023 年 7 月 1 日起施行，也適用於自由市場租屋（art. 7:247 BW）。政府補充說明，押金不計利息，正常耗損與行政費用也不得扣除。2023 年 7 月 1 日前訂立的租約，政府提到的上限為三個月基本租金；至於 14 天與 30 天的期限是否適用於這些押金，沒有任何官方資料說明。

退租點交時，你須依入住時的屋況報告（opnamestaat）所記載的狀態返還房屋，正常耗損除外；若未製作報告，則推定你收到房屋時的狀態與你返還時相同（art. 7:224 lid 2 BW）。不要在你不同意的最終檢查報告上簽名。押金超過上限時，可以向市政府的房東行為通報窗口檢舉，但不保證能拿回款項。租金委員會（Huurcommissie）不處理押金；押金爭議由區庭法官（kantonrechter）審理，不論金額多少，都不必委任律師。下方的信設有明確期限，因此具有書面催告（ingebrekestelling）的效力。

Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

De huurovereenkomst voor de woning aan [adres van de woning] is geëindigd op [einddatum]. Op [datum van oplevering] heb ik de woning met de sleutels aan u opgeleverd, zoals blijkt uit [opleverrapport of ander bewijs]. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van [bedrag] euro betaald.

Volgens artikel 7:261b lid 3 BW moet u de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als u schade, nog openstaande huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding verrekent, moet u het restant binnen dertig dagen betalen; voor schade mag u alleen aantoonbaar gemaakte kosten verrekenen. Een verrekening moet u mij schriftelijk meedelen met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW).

Tot op heden heb ik [geen enkel bedrag / slechts [bedrag] euro] terugontvangen [en geen kostenspecificatie ontvangen]. Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u [bedrag] euro uiterlijk op [datum] over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder].

Betaalt u niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor de zaak voor te leggen aan de kantonrechter en daarbij ook de wettelijke rente en de kosten te vorderen.

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

通報瑕疵（gebrek）

瑕疵是指任何使房屋無法提供同類型、維護良好的房屋所應有之使用狀態的情形（art. 7:204 lid 2 BW）。房東必須應你的要求修繕，但應由房客負責的小修繕，以及你須負責的損壞除外（art. 7:206 lid 1–2）。請立即通報瑕疵，否則你須負擔因延誤所造成的損害（art. 7:222）。自通報瑕疵之日起至修復為止，你可以請求按比例減少租金（art. 7:207）。請繼續支付全額租金：未經租金委員會或法院決定而拒付租金，可能因欠租而遭終止租約。如果房東陷於給付遲延，你可以自行安排修繕並請求償還合理費用（art. 7:206 lid 3），但請先尋求專業建議。

租金委員會（Huurcommissie）是荷蘭處理租賃爭議的機構。房東自你通報次日起六週內仍未修復嚴重瑕疵時，委員會可以命令暫時降低租金；若在通報後六個月內提出申請，降租自你通報後次月的第一天起算（art. 7:257 BW）。其裁決對社會住宅，以及 2024 年 7 月 1 日起出租的中價位租屋具有拘束力；自由市場租屋則只提供建議，而且須雙方以書面同意。房客的申請費為 25 歐元，勝訴時退還。委員會只調查你通報中列出的瑕疵，申請須透過 DigiD 或 eHerkenning 線上提出；同一瑕疵，你只能在租金委員會與區庭法官之間擇一，不能兩者都提出。一項尚未施行的新法（Stb. 2026, 311）將要求以書面通報；現在就請以書面通報。

Onderwerp: Melding van gebreken — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Als huurder van de woning aan [adres van de woning] meld ik u de volgende gebreken: [omschrijving van elk gebrek, de ruimte waar het zich voordoet en sinds wanneer het bestaat]. Foto’s van de gebreken stuur ik mee.

Ik verzoek u deze gebreken op grond van artikel 7:206 BW binnen zes weken na de datum van deze brief te verhelpen en mij te laten weten wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Voor een afspraak kunt u mij bereiken op [telefoonnummer] of [e-mailadres].

Worden de gebreken niet binnen deze termijn verholpen, dan kan ik de Huurcommissie of de kantonrechter vragen om een tijdelijke verlaging van de huurprijs (artikelen 7:207 en 7:257 BW).

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

郵寄信件並保留證據

押金與瑕疵的信件，你可以在 MaisonMail 上傳完成的 PDF 或線上撰寫，並在寄送流程中以 PDF 附上照片或點交報告。寄送目的地以收件人地址為準；可用服務、預計時效及最終價格會在付款前顯示。信件在送達房東時才生效（art. 3:37 lid 3 BW），因此請預留列印與投遞時間，並同時以電子郵件寄送。保留每封信及附件的副本：郵件追蹤只能證明郵件已送達，不能證明信封裡的內容。退租預告請依法律規定使用掛號信或委託執達員：MaisonMail 的追蹤信件並不是 aangetekende brief。