比利時租屋信件：退租通知、押金與修繕
寫信給比利時的房東：依布魯塞爾、瓦隆或法蘭德斯的規定提出退租通知、取回租屋押金（garantie locative）及要求修繕，附範例信。
快速答案
比利時的租賃法屬於地區管轄：依房屋所在地，適用布魯塞爾、瓦隆或法蘭德斯的規定。標準的 9 年期租約，你可以隨時退租，預告期三個月；如果租約在第一、第二或第三年結束，須支付 3、2 或 1 個月租金的補償。預告期自次月 1 日起算。夫妻雙方或法定同居伴侶都必須簽名。在瓦隆，退租通知必須以掛號郵件、執達員送達，或當面交付並由房東在副本上簽名的方式提出。你的租屋押金（garantie locative）只有在雙方書面協議或法院判決下才會解除凍結。絕對不要為了修繕而扣住租金。
| 適用對象 | 在布魯塞爾、瓦隆或法蘭德斯租屋作為主要居所的房客 |
| 9 年期租約 | 隨時可提出，預告期三個月；第 1 至 3 年結束須付 3、2 或 1 個月租金 |
| 預告期起算 | 自房東收到通知後的次月 1 日起 |
| 通知形式 | 瓦隆：掛號、執達員或簽名副本；布魯塞爾與法蘭德斯：不限，建議掛號 |
| 押金 | 雙方協議或法院判決後退還；布魯塞爾較新的租約：兩個月內 |
| 常見錯誤 | 只有一方配偶簽名、在瓦隆寄一般信件、扣住租金 |
本指南適用於比利時的主要居所租約（bail de résidence principale），也就是經房東同意，你把該房屋當作主要居所居住的情形。每個地區都有自己的法律：《布魯塞爾住房法典》（Code bruxellois du Logement，簡稱 CBL）、瓦隆的 décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation（2018 年 3 月 15 日住宅租賃法令），以及法蘭德斯的 Vlaams Woninghuurdecreet（住宅租賃法令，簡稱 VWHD）。在法蘭德斯，VWHD 適用於 2019 年 1 月 1 日起訂立的書面租約；較早的租約適用以前的聯邦規定。在瓦隆，下方有關短期租約與學生租約的規則，適用於 2018 年 9 月 1 日起訂立或續約的租約；在布魯塞爾，部分修正只適用於 2024 年 11 月 1 日起訂立或續約的租約。內容為一般資訊，並非法律意見。比利時法律並未規定私人信件必須使用哪一種語言（比利時憲法第 30 條），因此下方的法文範例在法蘭德斯同樣有效，不過法蘭德斯的房東可能會以荷蘭文回覆。押金遲遲未退時，請參閱比利時催款信；搬家時要終止網路或能源契約，請參閱比利時契約解約。
退租通知：預告期多長、何時起算
| 布魯塞爾 | 瓦隆 | 法蘭德斯 | |
|---|---|---|---|
| 9 年期租約 | 3 個月；第 1–3 年須付 3、2 或 1 個月租金（art. 237, § 5 CBL） | 相同（art. 55, § 5） | 相同（art. 20, § 1 VWHD） |
| 收到房東終止通知後提前退租（9 年期租約） | 1 個月，無須補償 | 1 個月，無須補償 | 1 個月，無須補償 |
| 短期租約（3 年以下） | 僅限租期 6 個月以上：3 個月加 1 個月租金（art. 238 CBL） | 3 個月加 1 個月租金（art. 55, § 6） | 3 個月，第 1–3 年加付 1.5、1 或 0.5 個月租金（art. 21, § 2 VWHD） |
在法蘭德斯，補償金額取決於租約在哪一年結束。短期租約只有在至少提前三個月通知時，才會在期滿時結束；如果沒有通知，或你繼續居住，租約就會依相同條件轉為 9 年期租約。學生租約另有規則：在布魯塞爾，預告期兩個月，無須補償（art. 256 CBL）；在瓦隆，預告期兩個月，另付三個月租金，且不得在 3 月 15 日之後提出（art. 81）；在法蘭德斯，只限於結束學業等少數情形（art. 64 VWHD）。
「隨時」提出的退租通知，自提出通知當月的次月 1 日起算（art. 231 CBL；瓦隆法令 art. 30；art. 15 VWHD）。官方說明把「提出」解讀為「送達」：如果房東在 3 月 20 日收到你的信，預告期就是 4 月 1 日至 6 月 30 日。如果信在 4 月 2 日才送達，你就得多付一個月的租金。
家庭住宅的租約屬於夫妻雙方，因此退租通知必須由兩人共同提出（舊民法典 art. 215, § 2），法定同居伴侶也是如此（art. 1477, § 2）。如果租約在簽訂後兩個月內沒有登記，在布魯塞爾與法蘭德斯，你可以不經預告、也無須補償即可退租（art. 228/5 CBL；art. 20 VWHD）；在瓦隆，則必須先以掛號郵件、執達員送達或當面交付的方式，正式要求房東登記，且一個月後仍無結果，才可以這樣做（art. 54）。在瓦隆與法蘭德斯，你可以在 MyMinfin 查詢登記情形；在布魯塞爾，自 2025 年 1 月 1 日起，租約登記於 Bruxelles Logement 的地區登記系統（art. 228/1 至 228/5 CBL）。
以正確的形式寄出退租通知
- 瓦隆： 退租通知必須以掛號郵件寄出、由執達員送達，或交給房東，由房東在副本上簽名並註明收到日期（瓦隆法令 art. 30）。一般信件或附追蹤的信件都不夠。從國外寄出時，請在你當地的郵局寄掛號信。
- 布魯塞爾： 法律並未規定形式，地區政府也提供範例信。一般信件推定在寄出後第二天送達，但你必須能證明自己確實寄出；寄掛號信比較保險。
- 法蘭德斯： 不要求特定形式，除非你的租約要求寄掛號信；法蘭德斯政府建議寄掛號。
範例適用於 9 年期租約；短期租約或學生租約，請引用上表中的條文。保留適用於你所在地區的法律依據，寫明應付的補償或無須補償，而且不必說明理由，因為法律並未要求。每一位房客，以及夫妻雙方或法定同居伴侶，都必須簽名。
Objet : Congé — bail de résidence principale — [adresse du logement]
Madame, Monsieur,
[Je soussigné(e) / Nous soussignés] [prénom(s) et nom(s)], [preneur / preneurs] du logement situé [adresse du logement] en vertu du bail signé le [date de signature] et ayant pris cours le [date de prise de cours], [donne / donnons] congé de ce bail conformément à [l’article 237, § 5, du Code bruxellois du Logement / l’article 55, § 5, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation / l’article 20, § 1er, du décret flamand du 9 novembre 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet)].
Le délai de préavis de trois mois prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le présent congé est donné, soit le [date], et prend fin le [date de fin du bail].
[Le bail prenant fin au cours de sa [première / deuxième / troisième] année, l’indemnité de [nombre] mois de loyer prévue par cette disposition vous sera réglée. / Le bail prenant fin après sa troisième année, aucune indemnité n’est due.]
Je vous propose d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la remise des clés le [date proposée], et de convenir à cette occasion de la libération de la garantie locative. À partir du [date], ma nouvelle adresse sera la suivante : [nouvelle adresse].
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom du preneur] [Prénom et nom du conjoint ou cohabitant légal, le cas échéant] [Signatures]
取回租屋押金（garantie locative）
| 布魯塞爾 | 瓦隆 | 法蘭德斯 | |
|---|---|---|---|
| 上限 | 2 個月租金（art. 248 CBL，2024 年 11 月 1 日起的租約） | 2 個月租金（art. 62） | 3 個月租金（art. 37 VWHD） |
| 房東的期限 | 交還鑰匙後 2 個月；逾期每開始一個月加計月租金的 10%（art. 249, § 2 CBL） | 法律未規定 | 法律未規定 |
在每個地區，銀行只有在收到雙方最早於租約結束時作成的書面協議，或法院判決副本時，才會解除押金的凍結（art. 249, § 2 CBL；瓦隆法令 art. 62, § 3；art. 37, § 3 VWHD）。只有你單方寄出的信，無法解除帳戶凍結：請把銀行的押金解除表格寄給房東簽名。帳戶的利息歸你所有。布魯塞爾的期限在訴訟進行期間不適用，而且期限與加計金額只適用於 2024 年 11 月 1 日起訂立或續約的租約；在瓦隆與法蘭德斯，不要以法律沒有規定的罰款威脅房東。瓦隆自 2023 年 6 月 1 日起施行的兩個月押金上限，是否適用於較早設定的押金，目前並不明確。
你搬出後、交還鑰匙前，任何一方都可以要求共同進行退租屋況點交（état des lieux de sortie），費用由雙方分攤；在布魯塞爾，最遲須在搬出後一個月內進行（art. 220, § 3 CBL；瓦隆法令 art. 27；art. 39, § 2 VWHD）。自然耗損（vétusté）與不可抗力造成的損壞，不算你的責任。不要拿押金抵最後一個月的租金。如果房東無故拒絕，juge de paix（治安法官）可以命令退還押金。
Objet : Libération de la garantie locative — [adresse du logement]
Madame, Monsieur,
Le bail relatif au logement situé [adresse du logement] a pris fin le [date de fin du bail]. Je vous ai remis les clés le [date de la remise des clés] et l’état des lieux de sortie a été établi le [date]. J’en joins une copie.
La garantie locative de [montant] euros est constituée sur le compte n° [numéro de compte] ouvert auprès de [banque]. Je vous remercie de signer le formulaire de libération ci-joint et de le transmettre à [banque] au plus tard le [date], afin que la garantie, intérêts compris, soit versée sur le compte [IBAN] au nom de [titulaire du compte].
[Pour un bail bruxellois conclu ou renouvelé à partir du 1er novembre 2024 : l’article 249, § 2, du Code bruxellois du Logement prévoit, sous réserve d’une procédure contentieuse, la libération de la garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés et, à défaut, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée.]
Si vous estimez pouvoir retenir une partie de la garantie, je vous remercie de m’en indiquer par écrit les postes et les montants, avec les justificatifs. À défaut d’accord, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]
要求修繕
房東必須以良好的狀態交付房屋，並負責房客應負擔的小修繕（réparations locatives）以外的所有修繕；因老舊或不可抗力而需要的修繕，也由房東負責（art. 219 與 223 CBL；瓦隆法令 art. 7、8 與 15；art. 12、25 與 26 VWHD）。每個地區都公布了房客修繕項目清單。一發現需要修繕，請立即以書面附照片通知房東；在法蘭德斯，如果你沒有通知，因此衍生的修繕就由你負擔。如果房屋未達最低的安全、衛生或設備標準，你可以要求施工，或聲請法院終止租約，法官也可以減少租金；在瓦隆，你必須先向房東寄出 mise en demeure（正式催告函，art. 9, § 2）。你必須配合緊急工程；如果工程持續超過 40 天（瓦隆，art. 21）或 30 天（法蘭德斯，art. 27 VWHD），租金會相應減少。
不要停付租金：只有 juge de paix 可以命令施工、減少租金或終止租約。租賃爭議不論金額，都由房屋所在地的 juge de paix 管轄（art. 591 C. jud.）。你可以向法院書記處遞交書面聲請狀（requête），無須透過執達員（art. 1344bis C. jud.）；也可以先以書面甚至口頭，聲請免費的和解期日（art. 731/1 與 732 C. jud.）。
Objet : Mise en demeure — réparations — [adresse du logement]
Madame, Monsieur,
Le [date], j’ai constaté dans le logement que je loue, situé [adresse du logement], le problème suivant : [description du problème et pièce concernée], qui [conséquences sur l’usage du logement]. [Je vous l’ai signalé le [date] par [moyen utilisé].] Je joins [photos ou autres pièces].
Cette réparation ne relève pas des réparations locatives à charge du preneur. Je vous mets donc en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de la présente et de me communiquer la date d’intervention. Pour convenir de l’accès au logement, vous pouvez me joindre au [numéro de téléphone].
À défaut, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]
郵寄信件並保留證據
押金信與修繕信，可以在 MaisonMail 上傳完成的 PDF 或線上撰寫，並在寄送流程中以 PDF 附上照片或文件。寄送目的地以收件人地址為準；可用服務、預計時效及最終價格會在付款前顯示。保留每一封信及附件的副本。郵件追蹤只能證明郵件已送達，不能證明信封裡的內容。退租通知的預告期自房東收到通知後的次月 1 日起算，因此請及早寄出，讓信在月底前送達。在瓦隆，MaisonMail 寄出的信不是有效的退租通知：請以掛號郵件寄出退租通知（congé）、由執達員送達，或當面交給房東，並請房東在副本上簽名並註明日期。 在布魯塞爾與法蘭德斯，法律上可以用附追蹤的信件，但 lettre recommandée（掛號信）是比較保險的證據；如果你的租約要求寄掛號信，就必須照做。
官方來源
本文引用的法律法規與官方頁面連結。
- Les baux d’habitation à Bruxelles — brochure juridique (janvier 2025)Bruxelles Logement
- Renon et congé : modèlesRégion de Bruxelles-Capitale
- Het einde van de huurovereenkomstVlaamse overheid
資訊以最後查核日期為準。本教學僅作資訊參考，不構成法律意見；如遇複雜情況，請諮詢專業律師。
常見問題
在比利時，房客退租須提前多久通知？
標準的 9 年期主要居所租約，可以隨時提出，無須說明理由，預告期為三個月；如果租約在第一、第二或第三年結束，另須支付 3、2 或 1 個月租金的補償（art. 237, § 5 du Code bruxellois du Logement；art. 55, § 5 du décret wallon du 15 mars 2018；art. 20 Vlaams Woninghuurdecreet）。預告期自房東收到通知後的次月 1 日起算。短期租約與學生租約適用其他規則。
可以用一般信件向比利時的房東提出退租通知嗎？
依地區而定。在瓦隆，退租通知必須以掛號郵件寄出、由執達員送達，或交給房東，由房東在副本上簽名並註明日期（art. 30 du décret wallon du 15 mars 2018）。在布魯塞爾與法蘭德斯，法律並未規定形式，但建議寄掛號信以便舉證，而且你的租約也可能要求寄掛號。
房東何時必須同意退還租屋押金（garantie locative）？
押金只有在雙方最早於租約結束時作成的書面協議，或法院判決下，才會解除凍結。2024 年 11 月 1 日起訂立或續約的布魯塞爾租約，房東必須在交還鑰匙後兩個月內同意退還押金（訴訟進行中者除外），逾期每開始一個月須加付月租金的 10%（art. 249, § 2 du Code bruxellois du Logement）。瓦隆與法蘭德斯並未規定期限。
房東不修繕，我可以停付租金嗎？
不可以。只有 juge de paix（治安法官）可以命令施工、減少租金或終止租約。請以書面通知房東並繼續繳租；如果沒有下文，就寄出 mise en demeure（正式催告函），再向 juge de paix 聲請免費和解，或向法院提起訴訟（art. 731/1、732 與 1344bis C. jud.）。