荷兰租房信件：退租通知、押金和报修

快速答案

要搬离在荷兰租住的房屋，你要发出退租通知（huuropzegging），以某个租金支付日为截止日：通知期为一个支付周期，最短一个月，最长三个月（art. 7:271 lid 6 onder a BW）。法律规定的方式是执达员送达文书或挂号信（aangetekende brief）；以其他形式发出的通知仍然有效，但很难证明。押金（waarborgsom）不得超过净租金的两倍，必须在 14 天内退还，扣款后的余额则在 30 天内退还（art. 7:261b BW）。房东必须应要求修复缺陷；社会住房和中档租金住房，六周后可以由租金委员会（Huurcommissie）减租。

本指南介绍荷兰普通的住宅租赁，仅提供一般信息，不构成法律意见。租住房东自住房屋中的房间、短期出租、业主外出期间的临时转租（tussenhuur 或 diplomatenclausule），以及依据《空置法》（Leegstandwet）订立的合同，适用不同的规则。租约结束后仍有未付款项，请参阅荷兰催款函指南；搬家时要解除宽带、能源和其他合同，请参阅荷兰合同解约指南。

先看租约类型

不定期租约可以随时通知解除，以约定的某个租金支付日为截止日（art. 7:271 lid 3 BW）。自 2024 年 7 月 1 日《固定租约法》（Wet vaste huurcontracten）生效以来，不定期租约成为常态，两年及以下的定期租约只能提供给法令列明的群体；这类租约你可以在到期前通知解除（lid 2）。除此之外，定期租约只允许以不早于租期届满的支付日为截止日发出通知（lid 1）；荷兰政府表示，租期超过两年的定期租约，你不能在到期前搬离。2024 年 7 月 1 日之前订立的租约继续适用旧规则：租客可以提前通知解除两年以内（房间为五年以内）的定期租约。

有一种情形尚无定论：2024 年 7 月 1 日之后与不属于列明群体的租客订立的、租期两年及以下的定期租约。lid 1 的条文不允许在租期届满前通知解除，而政府的简明说明并没有作出这一区分。请咨询荷兰的免费法律咨询服务 Het Juridisch Loket。你和房东随时可以协商一致解除租约（lid 10）。

发出退租通知

你的通知期等于两个租金支付日之间的间隔，最短一个月，最长三个月；规定更长通知期的条款无效（art. 7:271 lid 6 onder a 和 lid 8 BW）。你无需说明理由。房东必须在通知所指向的支付日之前收到通知（art. 3:37 lid 3 BW）：如果租金每月 1 日到期，通知就必须在 1 日之前送达。请把这个截止日当作硬性期限，尽早寄出。送达太晚或写错日期的通知并非无效：它会在下一个有效日期生效（art. 7:271 lid 7）。

法律规定，通知应通过执达员送达文书（exploot）或挂号信发出（art. 7:271 lid 4 BW），这一规定同样适用于租客。以其他形式发出的通知仍然有效（lid 7）：荷兰政府表示，只要房东确认收到，电子邮件或普通信件也有效。风险在于如何证明房东已经收到。MaisonMail 的普通信件或可追踪信件都不是 aangetekende brief（挂号信）。请在荷兰境内通过 PostNL 寄挂号信，或者委托执达员（deurwaarder）送达；你也可以把同一封信通过电子邮件发给房东，并要求房东书面确认收到。租约上列名的每一位租客都应签名。

Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op voor de woning aan [adres van de woning], die ik huur op grond van de huurovereenkomst van [datum van de huurovereenkomst].

Ik zeg op tegen [datum: een betaaldag van de huur], met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (artikel 7:271 lid 6 onder a BW), of, als die datum niet juist is, tegen de eerstvolgende datum waartegen de opzegging volgens de wet mogelijk is.

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat u deze opzegging hebt ontvangen en op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Graag maak ik met u een afspraak voor de voorinspectie en de eindinspectie van de woning.

De waarborgsom kunt u na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder]. Mijn nieuwe adres is [nieuw adres] en mijn e-mailadres is [e-mailadres].

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam van iedere huurder] [Handtekening van iedere huurder]

要回押金（waarborgsom）

押金不得超过净租金（kale huur）的两倍，不含服务费或水电等费用（art. 7:261b lid 1–2 BW）。房东必须在租约结束后 14 天内退还押金。只有在扣除损坏维修费用（以实际发生的费用为限），或者未付的租金、服务费或能源性能费时，房东才可以在 30 天内支付余额（lid 3），而且必须书面说明任何扣款，并附完整的费用明细（lid 4）。这些规则自 2023 年 7 月 1 日起施行，也适用于自由市场租赁住房（art. 7:247 BW）。荷兰政府还指出，押金无需计息，正常损耗和管理费不得扣除。对于 2023 年 7 月 1 日之前订立的租约，政府给出的上限是三个月的净租金；没有官方资料说明 14 天和 30 天的期限是否适用于这些押金。

交房时，除正常损耗外，你要按入住时的房屋状况报告（opnamestaat）所描述的状态交还房屋；如果当初没有做这份报告，则推定你收房时的状态就是你交房时的状态（art. 7:224 lid 2 BW）。不要在你不认可的最终验房报告上签字。超出上限的押金可以向市政府的房东行为举报点举报，但这并不保证能退款。租金委员会（Huurcommissie）不处理押金问题；押金纠纷由 kantonrechter（地区法院的分区法庭）审理，不论金额大小，都无需律师。下面这封信设定了明确期限，因此也是一封催告函（ingebrekestelling）。

Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

De huurovereenkomst voor de woning aan [adres van de woning] is geëindigd op [einddatum]. Op [datum van oplevering] heb ik de woning met de sleutels aan u opgeleverd, zoals blijkt uit [opleverrapport of ander bewijs]. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van [bedrag] euro betaald.

Volgens artikel 7:261b lid 3 BW moet u de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als u schade, nog openstaande huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding verrekent, moet u het restant binnen dertig dagen betalen; voor schade mag u alleen aantoonbaar gemaakte kosten verrekenen. Een verrekening moet u mij schriftelijk meedelen met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW).

Tot op heden heb ik [geen enkel bedrag / slechts [bedrag] euro] terugontvangen [en geen kostenspecificatie ontvangen]. Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u [bedrag] euro uiterlijk op [datum] over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder].

Betaalt u niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor de zaak voor te leggen aan de kantonrechter en daarbij ook de wettelijke rente en de kosten te vorderen.

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

报告房屋缺陷（gebrek）

凡是让你无法享有一套维护良好的同类房屋应有的使用效果的情况，都属于缺陷（art. 7:204 lid 2 BW）。房东必须应你的要求修复缺陷，但应由租客负责的小修和你须负责的损坏除外（art. 7:206 lid 1–2）。发现缺陷要及时报告，否则由此延误造成的损失由你承担（art. 7:222）。自报告缺陷之日起到修复为止，你可以要求按比例减租（art. 7:207）。请继续全额交租：在没有租金委员会或法院决定的情况下拒付租金，可能因欠租被解除租约。如果房东已陷入迟延，你可以自行安排维修并追回合理费用（art. 7:206 lid 3），但请先咨询专业意见。

租金委员会（Huurcommissie）是荷兰处理租金纠纷的机构。如果房东在你报告次日起六周内没有修复严重缺陷，它可以裁定临时减租；你须在报告后六个月内提出申请，减租才会从你报告后下个月的第一天起算（art. 7:257 BW）。它的裁决对社会住房和 2024 年 7 月 1 日起出租的中档租金住房具有约束力；对于自由市场租赁住房，它只提供建议，而且仅限于双方书面同意的情况。租客须缴纳 25 欧元费用，胜诉后退还。它只调查你报告中列明的缺陷，申请须使用 DigiD 或 eHerkenning 在线提交；对于同一缺陷，你只能在租金委员会和 kantonrechter 之间二选一。一部尚未生效的新法律（Stb. 2026, 311）将要求以书面形式报告缺陷；现在就请书面报告。

Onderwerp: Melding van gebreken — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Als huurder van de woning aan [adres van de woning] meld ik u de volgende gebreken: [omschrijving van elk gebrek, de ruimte waar het zich voordoet en sinds wanneer het bestaat]. Foto’s van de gebreken stuur ik mee.

Ik verzoek u deze gebreken op grond van artikel 7:206 BW binnen zes weken na de datum van deze brief te verhelpen en mij te laten weten wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Voor een afspraak kunt u mij bereiken op [telefoonnummer] of [e-mailadres].

Worden de gebreken niet binnen deze termijn verholpen, dan kan ik de Huurcommissie of de kantonrechter vragen om een tijdelijke verlaging van de huurprijs (artikelen 7:207 en 7:257 BW).

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

邮寄信件并保留证据

押金和报修的信件，你可以在 MaisonMail 上传定稿的 PDF，或者在线撰写；照片或交房报告可以在寄信流程中作为 PDF 一并添加。寄送目的地以收件人地址为准；可用服务、预计投递时间和最终价格会在付款前显示。信件以送达房东的时间为准（art. 3:37 lid 3 BW），因此请预留打印和投递时间，并通过电子邮件再发一次。保存每封信及其附件的副本：邮件追踪只能证明邮件已经送达，不能证明里面装的是什么。退租通知请按法律规定使用挂号信或委托执达员送达：MaisonMail 的可追踪信件不是 aangetekende brief。