比利时租房信件：退租通知、押金和报修

快速答案

比利时的租赁法由各大区分别制定：适用布鲁塞尔、瓦隆还是弗拉芒的规则，取决于房屋所在地。标准的 9 年期租约，你可以随时退租，通知期三个月；如果租约在第一年、第二年或第三年内结束，需支付 3 个月、2 个月或 1 个月租金的补偿。通知期自次月第一天起算。夫妻双方或法定同居伴侣都必须签名。在瓦隆大区，退租通知必须用挂号邮件寄出、由执达员送达，或者当面交给房东并由其在副本上签名。租房押金（garantie locative）只有凭双方共同签署的书面协议或法院判决才能释放。绝不要因为维修问题拒付房租。

本指南适用于比利时的主要住所租约（bail de résidence principale），即经房东同意、你把该房屋作为主要住所居住的租约。每个大区都有自己的法律：布鲁塞尔的《住房法典》（Code bruxellois du Logement，CBL）、瓦隆大区 2018 年 3 月 15 日关于住房租赁的法令（décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation），以及弗拉芒大区的《住房租赁法令》（Vlaams Woninghuurdecreet，VWHD）。在弗拉芒大区，VWHD 适用于 2019 年 1 月 1 日起订立的书面租约；更早的租约仍适用原来的联邦规则。在瓦隆大区，下文关于短期租约和学生租约的规则，适用于 2018 年 9 月 1 日起订立或续签的租约；在布鲁塞尔，部分修改只适用于 2024 年 11 月 1 日起订立或续签的租约。本指南仅提供一般信息，不构成法律意见。比利时法律对私人信件使用何种语言没有规定（《比利时宪法》art. 30），因此下文的法语示例在弗拉芒大区同样有效，不过弗拉芒地区的房东可能会用荷兰语回复。押金迟迟不退，请参阅比利时催款函指南；搬家时要终止宽带或能源合同，请参阅比利时合同解约指南。

退租通知：提前多久、何时起算

在弗拉芒大区，补偿金额取决于租约在哪一年结束。短期租约只有在至少提前三个月发出通知时，才会在期满时终止；如果没有提前通知，或者你在期满后继续居住，租约将按相同条件转为 9 年期租约。学生租约有专门规则：在布鲁塞尔，提前两个月通知，无需补偿（art. 256 CBL）；在瓦隆大区，提前两个月通知，另加三个月租金，且不得在 3 月 15 日之后通知（art. 81）；在弗拉芒大区，只有在结束学业等有限情形下才能退租（art. 64 VWHD）。

“随时”发出的退租通知，自发出通知当月的次月第一天起算（art. 231 CBL；瓦隆法令 art. 30；art. 15 VWHD）。官方指引把“发出”理解为对方收到：如果房东在 3 月 20 日收到你的信，通知期为 4 月 1 日至 6 月 30 日。如果信在 4 月 2 日才送达，你就要多付一个月的房租。

家庭住房的租约属于夫妻双方，因此退租通知必须由双方共同发出（旧《民法典》art. 215, § 2），法定同居伴侣也是如此（art. 1477, § 2）。如果你的租约在签署后两个月内没有登记，在布鲁塞尔和弗拉芒大区，你可以不经通知期、无需补偿即可退租（art. 228/5 CBL；art. 20 VWHD）；在瓦隆大区，则须先用挂号邮件、执达员或当面递交的方式正式要求房东登记，一个月后仍无结果，才可以这样做（art. 54）。在瓦隆和弗拉芒大区，你可以在 MyMinfin 上查询登记情况；在布鲁塞尔，自 2025 年 1 月 1 日起，租约在 Bruxelles Logement 的大区登记处登记（art. 228/1 至 228/5 CBL）。

以正确的形式发出退租通知

• 瓦隆大区：退租通知必须用挂号邮件寄出、由执达员送达，或者交给房东，由房东在副本上签名并注明收到日期（瓦隆法令 art. 30）。普通信件或可追踪信件都不够。从国外寄出的，请在你所在地的邮局寄挂号信。
• 布鲁塞尔：法律没有规定形式，大区政府提供了示范信件。普通信件推定在寄出后第二天送达，但你必须能够证明自己确实寄出了这封信；挂号信更稳妥。
• 弗拉芒大区：不要求特定形式，除非你的租约要求寄挂号信；弗拉芒政府建议寄挂号信。

示例适用于 9 年期租约；短期租约或学生租约，请引用上表中的条款。保留你所在大区的法律依据，写明补偿金额或无需补偿，不要说明理由，因为法律不要求。每一位租客，以及夫妻双方或法定同居伴侣，都必须签名。

Objet : Congé — bail de résidence principale — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

[Je soussigné(e) / Nous soussignés] [prénom(s) et nom(s)], [preneur / preneurs] du logement situé [adresse du logement] en vertu du bail signé le [date de signature] et ayant pris cours le [date de prise de cours], [donne / donnons] congé de ce bail conformément à [l’article 237, § 5, du Code bruxellois du Logement / l’article 55, § 5, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation / l’article 20, § 1er, du décret flamand du 9 novembre 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet)].

Le délai de préavis de trois mois prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le présent congé est donné, soit le [date], et prend fin le [date de fin du bail].

[Le bail prenant fin au cours de sa [première / deuxième / troisième] année, l’indemnité de [nombre] mois de loyer prévue par cette disposition vous sera réglée. / Le bail prenant fin après sa troisième année, aucune indemnité n’est due.]

Je vous propose d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la remise des clés le [date proposée], et de convenir à cette occasion de la libération de la garantie locative. À partir du [date], ma nouvelle adresse sera la suivante : [nouvelle adresse].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom du preneur] [Prénom et nom du conjoint ou cohabitant légal, le cas échéant] [Signatures]

要求释放租房押金（garantie locative）

在所有大区，银行只有凭最早在租约结束时订立的书面协议，或者法院判决的副本，才会释放押金（art. 249, § 2 CBL；瓦隆法令 art. 62, § 3；art. 37, § 3 VWHD）。只有你一方寄出的信，不能解冻账户：请把银行的押金释放表格寄给房东签名。账户产生的利息归你所有。有诉讼正在进行时，布鲁塞尔的期限不适用；而且这一期限和罚金只适用于 2024 年 11 月 1 日起订立或续签的租约；在瓦隆和弗拉芒大区，不要用法律没有规定的罚金来威胁房东。瓦隆大区自 2023 年 6 月 1 日起施行的两个月上限，是否适用于更早设立的押金，目前尚不明确。

你或房东都可以要求在你搬出之后、交还钥匙之前，共同进行退房验收（état des lieux de sortie），费用由双方分担；在布鲁塞尔，最迟须在搬出后一个月内进行（art. 220, § 3 CBL；瓦隆法令 art. 27；art. 39, § 2 VWHD）。正常损耗（vétusté）和不可抗力造成的损坏不由你负责。不要用押金抵最后一个月的房租。如果房东无理拒绝，治安法官（juge de paix）可以命令释放押金。

Objet : Libération de la garantie locative — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le bail relatif au logement situé [adresse du logement] a pris fin le [date de fin du bail]. Je vous ai remis les clés le [date de la remise des clés] et l’état des lieux de sortie a été établi le [date]. J’en joins une copie.

La garantie locative de [montant] euros est constituée sur le compte n° [numéro de compte] ouvert auprès de [banque]. Je vous remercie de signer le formulaire de libération ci-joint et de le transmettre à [banque] au plus tard le [date], afin que la garantie, intérêts compris, soit versée sur le compte [IBAN] au nom de [titulaire du compte].

[Pour un bail bruxellois conclu ou renouvelé à partir du 1er novembre 2024 : l’article 249, § 2, du Code bruxellois du Logement prévoit, sous réserve d’une procédure contentieuse, la libération de la garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés et, à défaut, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée.]

Si vous estimez pouvoir retenir une partie de la garantie, je vous remercie de m’en indiquer par écrit les postes et les montants, avec les justificatifs. À défaut d’accord, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

要求维修

房东必须交付状况良好的房屋，并承担除租客小修（réparations locatives）以外的所有维修；因老化或不可抗力引起的维修，由房东负责（art. 219 和 223 CBL；瓦隆法令 art. 7、8 和 15；art. 12、25 和 26 VWHD）。各大区都公布了租客小修的清单。一旦需要维修，请立即书面通知房东，并附上照片；在弗拉芒大区，如果你没有通知，由此产生的维修将由你负责。如果房屋达不到安全、卫生或设施方面的最低标准，你可以要求房东施工，或者请求法院解除租约，法官还可以减少租金；在瓦隆大区，你必须先向房东发出正式催告（mise en demeure）（art. 9, § 2）。你必须配合紧急施工；在瓦隆大区，施工超过 40 天的（art. 21），在弗拉芒大区，施工超过 30 天的（art. 27 VWHD），租金相应减少。

不要停付房租：只有治安法官才能命令维修、减少租金或解除租约。租赁纠纷无论金额多少，都由房屋所在地的治安法官审理（art. 591 C. jud.）。你可以向法院书记处提交书面申请（requête），无需执达员（art. 1344bis C. jud.）；也可以先申请免费的调解庭，口头申请也可以（art. 731/1 和 732 C. jud.）。

Objet : Mise en demeure — réparations — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le [date], j’ai constaté dans le logement que je loue, situé [adresse du logement], le problème suivant : [description du problème et pièce concernée], qui [conséquences sur l’usage du logement]. [Je vous l’ai signalé le [date] par [moyen utilisé].] Je joins [photos ou autres pièces].

Cette réparation ne relève pas des réparations locatives à charge du preneur. Je vous mets donc en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de la présente et de me communiquer la date d’intervention. Pour convenir de l’accès au logement, vous pouvez me joindre au [numéro de téléphone].

À défaut, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

邮寄信件并保留证据

押金信和报修信，可以在 MaisonMail 上传定稿的 PDF 或在线撰写，并在寄送流程中以 PDF 形式附上照片或文件。寄送目的地以收件人地址为准；可用服务、预计投递时间和最终价格会在付款前显示。保存每一封信及其附件的副本。邮件追踪只能证明邮件已经送达，不能证明里面装的是什么。退租通知期自房东收到通知的次月第一天起算，因此请尽早寄出，确保信件在月底之前送达。在瓦隆大区，通过 MaisonMail 寄出的信件不是有效的退租通知：请用挂号邮件寄出退租通知（congé），由执达员送达，或者当面交给房东，并请其在副本上签名注明日期。在布鲁塞尔和弗拉芒大区，法律上可以用可追踪信件，但挂号信（lettre recommandée）是更稳妥的证据；如果租约要求使用挂号信，你就必须使用。