Arrendamento em Espanha: denúncia, fianza e reparações
Cartas ao senhorio em Espanha: aviso de saída, devolução da fianza com juros e pedido de reparações, com as alterações de outubro de 2026 e modelos em espanhol.
Resposta rápida
A lei dos arrendamentos urbanos (LAU) protege o arrendamento da sua habitação própria permanente (vivienda habitual). Para sair, pode comunicar que não renova antes do fim do contrato ou de uma prorrogação anual, normalmente com 30 dias de antecedência durante os primeiros cinco anos (sete se o senhorio for uma empresa), ou desistir antecipadamente (desistimiento) ao fim de seis meses, com 30 dias de aviso prévio. A caução (fianza) corresponde a um mês de renda e vence juros legais se não for devolvida no prazo de um mês após a entrega das chaves. O senhorio tem de fazer as reparações necessárias: comunique-as por escrito. À data de 18 de outubro de 2026, um decreto-lei alterou várias destas regras e ainda precisa de ser convalidado pelo Congreso.
| Para quem | Inquilinos da habitação própria permanente (vivienda habitual) em Espanha que escrevem ao senhorio |
| Sair | Não renovação 30 dias antes de cada vencimento nos primeiros 5 anos (7 com uma empresa); desistimiento |
| Caução | Um mês de renda; juros legais (3,25% em 2026) a partir de um mês após a entrega das chaves (art. 36.4 LAU) |
| Reparações | Obrigação do senhorio (art. 21 LAU); comunicar por escrito; nunca descontar na renda fora do procedimento |
| Lei em mudança | RDL 29/2026 em vigor desde 8 de outubro de 2026; RDL 28/2026 a partir de 15 de novembro de 2026; ambos dependem do Congreso |
| Erros frequentes | Usar a fianza como última renda, não ter um auto de entrega assinado, um aviso que chega tarde |
Este guia destina-se aos inquilinos de uma habitação própria permanente em Espanha que escrevem a um senhorio particular. Apresenta as regras estatais gerais à data de 18 de outubro de 2026; a Catalunha e outras regiões com direito civil ou de habitação próprio podem acrescentar requisitos. É informação geral, não aconselhamento jurídico. Para exigir judicialmente uma caução por devolver, consulte como exigir um pagamento em Espanha; para a internet e outros contratos da casa, consulte como cancelar um contrato em Espanha; para reclamar de uma empresa, consulte reclamações de consumo em Espanha.
Verificar que regras se aplicam ao seu contrato
A Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) aplica as suas proteções do inquilino a um arrendamento cujo fim principal seja a sua habitação permanente; as cláusulas que piorem a sua posição são nulas, salvo se a lei as permitir (art. 6 LAU). Um contrato mantém as regras em vigor à data da sua assinatura: os contratos assinados a partir de 6 de março de 2019 seguem o texto atual; os de 6 de junho de 2013 a 5 de março de 2019, um período mínimo de três anos (cinco ou sete anos nos contratos assinados ao abrigo do Real Decreto-ley 21/2018, de 19 de dezembro de 2018 ao final de janeiro de 2019); e os mais antigos, um período mínimo de cinco anos com um mês de aviso prévio. Um arrendamento de temporada (contrato de temporada) assinado antes de 8 de outubro de 2026 não é um arrendamento de habitação permanente e mantém a data de fim acordada, sem estas proteções, por isso verifique o que diz o seu contrato.
Dois decretos-leis de 6 de outubro de 2026 estão a alterar a LAU. O Real Decreto-ley 29/2026 aplica-se desde 8 de outubro de 2026 e reescreveu, entre outros, o art. 11 (indemnização por saída antecipada), o art. 21.5 (reparações) e o art. 36.7 (auto de fim do arrendamento). O Real Decreto-ley 28/2026 reescreveria o art. 10 (prorrogações) a partir de 15 de novembro de 2026. Um decreto-lei caduca se o Congreso não o convalidar no prazo de 30 dias a contar da sua promulgação, voltando então a aplicar-se o texto anterior; em 18 de outubro de 2026, nenhum dos dois tinha sido convalidado. Antes de se basear numa regra que este guia assinala como nova, verifique o texto consolidado atual da LAU no BOE (o jornal oficial espanhol).
Comunicar que vai sair
Não renovação. Durante o período mínimo de cinco anos (sete se o senhorio for uma empresa), o contrato prorroga-se de ano a ano, salvo se comunicar, pelo menos 30 dias antes do fim do contrato ou da prorrogação anual, que não pretende renovar (art. 9.1 LAU). À data de 18 de outubro de 2026, tem de avisar com dois meses de antecedência no fim do período mínimo; caso contrário, o contrato prorroga-se de ano a ano, até mais três anos, e pode sair no fim de qualquer desses anos com um mês de aviso prévio (art. 10.1 LAU). Se o Real Decreto-ley 28/2026 for convalidado, a partir de 15 de novembro de 2026 o contrato passaria a prorrogar-se por períodos sucessivos de cinco (ou sete) anos, mantendo-se para si o aviso prévio de dois meses, e sair mais cedo significaria desistimiento. Os contratos que já estejam na prorrogação de três anos terminá-la-iam ao abrigo do texto antigo.
Desistimiento. Pode pôr fim antecipadamente ao contrato quando este tiver durado pelo menos seis meses, com pelo menos 30 dias de aviso prévio (art. 11.1 LAU). À data de 18 de outubro de 2026, o art. 11.3 LAU diz que isso não dá ao senhorio direito a indemnização. Antes de 8 de outubro de 2026, um contrato podia exigir um mês de renda por cada ano em falta, proporcionalmente, e a lei não diz se essas cláusulas mais antigas continuam a vincular. Verifique o contrato e a lei em vigor na data em que sair. A lei também não é clara quanto à possibilidade de enviar o aviso antes do sexto mês, por isso escolha uma data de saída posterior tanto aos seis meses como aos 30 dias.
A lei não exige nenhuma forma especial e não diz se conta o envio ou a receção, por isso garanta que o aviso chega a tempo; os fins de semana e feriados não são excluídos (art. 5 Código Civil). O e-mail só conta se o contrato indicar um endereço para notificações e se for possível provar o envio, a receção e o conteúdo (art. 4.6 LAU). Todos os inquilinos devem assinar. Se o seu cônjuge, ou um companheiro que viva consigo há dois anos, ficar na casa sem ter dado o seu consentimento, o contrato pode continuar em nome dessa pessoa (art. 12 LAU), por isso peça-lhe que assine também.
Asunto: Comunicación de fin del contrato de arrendamiento — [dirección de la vivienda]
Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:
[Nombre y apellidos], con [DNI/NIE/pasaporte] n.º [número], arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda] en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato], le comunico [mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el [fecha de vencimiento], conforme al artículo [9.1 / 10.1] de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos / que desisto del contrato con efectos el [fecha], conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fecha en la que habrán transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato y más de treinta días desde la recepción de esta comunicación].
Le propongo revisar juntos la vivienda y entregarle las llaves el [fecha y hora propuestas], dejar constancia por escrito del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores, y firmar ambos el documento correspondiente.
Le ruego que, una vez entregadas las llaves, me devuelva la fianza de [importe] euros [y la garantía adicional de [importe] euros] mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. A partir de esa fecha, mi dirección para comunicaciones será [nueva dirección postal y correo electrónico].
Atentamente, [Nombre y apellidos de todos los arrendatarios] [Firmas] [Si procede: Conforme, [nombre y apellidos del cónyuge o pareja que convive en la vivienda], [firma]]
Recuperar a fianza
A fianza é um depósito em dinheiro (en metálico) correspondente a um mês de renda (art. 36.1 LAU). Se o saldo não for devolvido no prazo de um mês a contar da entrega das chaves, vence juros legais (art. 36.4 LAU): 3,25% em 2026. Muitas regiões obrigam o senhorio a depositar a fianza num organismo público, mas o seu crédito é sempre contra o senhorio. Não use a fianza como última renda, salvo acordo escrito do senhorio: a renda por pagar permite-lhe pôr fim ao contrato e exigi-la.
Tem de devolver a casa tal como a recebeu, salvo o desgaste causado pelo tempo ou por causas inevitáveis (art. 1561 CC); sem um registo do estado inicial, presume-se que a recebeu em bom estado (art. 1562 CC), e responde pelos danos, salvo se provar que ocorreram sem culpa sua (art. 1563 CC). As pequenas reparações exigidas pelo uso normal cabem-lhe a si (art. 21.4 LAU). À data de 18 de outubro de 2026, o art. 36.7 LAU exige um auto de fim do arrendamento assinado (documento de finalización del arrendamiento); sem ele, ou se não indicar danos, presume-se que a casa foi devolvida em bom estado. É incerto se isto se aplica aos contratos mais antigos, por isso assine um auto de qualquer forma, com fotografias, leituras dos contadores e um recibo datado da entrega das chaves.
Se o senhorio não pagar, o crédito da fianza prescreve em cinco anos (art. 1964.2 CC). Antes de um monitorio (injunção judicial de pagamento), tem de convidar o senhorio a negociar (MASC, LO 1/2025), por isso o exemplo abaixo também está redigido como esse convite e dá 30 dias de calendário. O requerimento de monitorio não exige advogado e é apresentado no tribunal do domicílio do senhorio; consulte como exigir um pagamento em Espanha.
Asunto: Devolución de la fianza — [dirección de la vivienda]
Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:
El contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], firmado el [fecha del contrato], finalizó el [fecha de finalización], y el [fecha de entrega de las llaves] le entregué las llaves, como consta en [documento de entrega, recibo de llaves u otra prueba], que adjunto.
Le solicito que me devuelva la fianza de [importe] euros mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.
Si considera que debe retener alguna cantidad por desperfectos que excedan del desgaste por el uso ordinario, le ruego que me indique por escrito cada concepto y su importe, con las facturas o presupuestos correspondientes.
Este escrito constituye también una invitación a negociar sobre la devolución de la fianza, a efectos de los artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Le ruego que me pague o me responda en el plazo de treinta días naturales desde su recepción; en caso contrario, podré acudir a los tribunales.
Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]
Pedir uma reparação
O senhorio tem de fazer, sem aumentar a renda, todas as reparações necessárias para manter a casa habitável, salvo se o dano tiver sido causado por si ou pelas pessoas que vivem consigo (art. 21.1 LAU). Avise o senhorio o mais depressa possível e permita uma inspeção. Depois de avisar o senhorio, pode fazer as reparações urgentes para evitar um dano iminente ou um incómodo grave e exigir de imediato o respetivo custo (art. 21.3 LAU). Se as obras durarem mais de 20 dias, a renda diminui na proporção da parte da casa que não pode usar (art. 21.2 LAU). Se o senhorio não fizer a reparação, pode pôr fim ao contrato (art. 27.3 LAU) ou pedir a um tribunal que ordene as obras. Numa emergência, como cheiro a gás, ligue primeiro para os serviços de emergência.
À data de 18 de outubro de 2026, o art. 21.5 LAU acrescenta um procedimento escrito para os danos que afetem a habitabilidade, a segurança ou a salubridade: envia o pedido com um orçamento razoável, o senhorio tem 15 dias de calendário a contar da receção para o aceitar, propor outra reparação ou fazer as obras e, se não responder ou recusar sem motivo justificado, pode fazer as obras e descontar o custo documentado nas rendas futuras. Se o Real Decreto-ley 29/2026 caducar, esse direito de desconto desaparece. Antes de descontar seja o que for, verifique se o art. 21.5 continua na LAU publicada no BOE, e só mantenha o parágrafo entre parênteses retos se continuar.
Asunto: Solicitud de reparación — [dirección de la vivienda]
Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:
Como arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], le comunico que el [fecha] detecté el siguiente problema: [descripción del daño y de la estancia afectada], que afecta a [la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda / su uso normal]. Adjunto [fotografías u otros documentos].
Conforme al artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le solicito que realice la reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Para que usted o su técnico puedan examinarla, estoy disponible [días y horas] en el teléfono [número].
[Solo si el artículo 21.5 de la Ley 29/1994 sigue vigente en la fecha de envío: Adjunto un presupuesto de [empresa] por importe de [importe] euros. Conforme a dicho artículo, dispone de quince días naturales desde la recepción de este requerimiento para aceptarlo, proponer otra reparación o realizar la obra. Si no responde o se niega sin causa justificada, podré ejecutar las obras necesarias y descontar su importe, debidamente justificado, de las rentas futuras.]
Le ruego que me confirme por escrito la fecha prevista de la reparación.
Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]
Enviar as cartas e guardar provas
Carregue o PDF final ou escreva a carta na MaisonMail e junte fotografias ou documentos em PDF no processo de envio. Envie-a para a morada para notificações indicada no contrato (a efectos de notificaciones) e também para a agência, se for uma agência a gerir o arrendamento. A morada do destinatário determina o destino; os serviços disponíveis, o prazo de entrega estimado e o preço final aparecem antes do pagamento. Guarde uma cópia de cada carta e de cada anexo.
Nenhum artigo da LAU exige burofax ou correio registado para o aviso de um inquilino. O seguimento mostra que o envio chegou, não o que continha, o que basta para um primeiro pedido de reparação, um pedido de devolução da caução ou um aviso enviado com bastante antecedência. Os próprios Correos dizem que uma carta registada (carta certificada) não certifica o conteúdo, ao passo que um burofax certifica o envio, a entrega e o conteúdo. Para um aviso perto do fim do prazo, um pedido ao abrigo do art. 21.5 e a última carta sobre a caução antes do tribunal, envie em Espanha um burofax com certificación de contenido e acuse de recibo: uma carta simples ou com seguimento não é um burofax.
Fontes oficiais
Referências utilizadas e ligações para as regras atualmente em vigor.
- Tabla de tipos de interés legalBanco de España
Informação atual à data da última verificação. Este guia tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Em situações complexas, consulte um profissional qualificado.
Perguntas frequentes
Com que antecedência tem um inquilino de avisar para sair de um arrendamento em Espanha?
À data de 18 de outubro de 2026: durante os primeiros cinco anos (sete se o senhorio for uma empresa), pelo menos 30 dias antes do fim do contrato ou da prorrogação anual (art. 9.1 LAU); no fim desse período mínimo, dois meses; durante as prorrogações anuais seguintes, um mês antes do fim de cada ano (art. 10.1 LAU). Para sair mais cedo, pode desistir do contrato (desistimiento) ao fim de seis meses, com 30 dias de aviso prévio (art. 11 LAU). Os contratos mais antigos e um decreto-lei pendente podem alterar isto, por isso verifique a versão atual da LAU no BOE.
Tenho de pagar uma indemnização se sair antecipadamente de um arrendamento em Espanha?
À data de 18 de outubro de 2026, o art. 11 LAU, na redação dada pelo Real Decreto-ley 29/2026 a partir de 8 de outubro de 2026, diz que o desistimiento do inquilino não dá ao senhorio direito a indemnização. Antes disso, um contrato podia exigir um mês de renda por cada ano em falta. O decreto-lei caduca se o Congreso não o convalidar, e não diz se as cláusulas mais antigas continuam a aplicar-se, por isso verifique o contrato e a lei em vigor na data em que sair.
Quando tem o senhorio de devolver a fianza em Espanha?
A caução (fianza) corresponde a um mês de renda (art. 36.1 LAU). Se o saldo não for devolvido no prazo de um mês a contar da entrega das chaves, vence juros legais, 3,25% em 2026 (art. 36.4 LAU). O seu crédito é contra o senhorio, mesmo que a caução tenha sido depositada num organismo regional, e as deduções devem corresponder a danos que excedam o desgaste normal.
Posso descontar na renda o custo de reparações em Espanha?
Só através do procedimento do art. 21.5 LAU, aditado pelo Real Decreto-ley 29/2026 a partir de 8 de outubro de 2026: um pedido escrito com um orçamento razoável e, depois, 15 dias de calendário a contar da receção pelo senhorio. Se o decreto-lei caducar, restam apenas as reparações urgentes após aviso, cujo custo se exige ao senhorio, sem o descontar (art. 21.3 LAU). Reter a renda fora destes casos pode levar à resolução do arrendamento.
Guias relacionados
- Cancelar contrato em Espanha: telefone, internet e ginásioCancelar telefone, internet, TV paga, ginásio ou streaming em Espanha: a baja, penalizações de permanencia, 14 dias para desistir e modelos em espanhol.
- Reclamar em Espanha: reclamación e próximos passosComo escrever uma reclamación a uma empresa em Espanha: o que incluir, a regra dos 15 dias, hojas de reclamaciones, entidades setoriais, arbitragem e modelos.
- Cobrar uma dívida em Espanha: requerimiento de pagoExigir um pagamento a um devedor em Espanha: lembrete, requerimiento de pago que cumpre a negociação prévia (MASC), juros em 2026, prescrição e monitorio.
Pronto para enviar a sua carta?
Carregue a carta concluída ou escreva-a online. Verifique serviços disponíveis e preço final antes de pagar.