Cartas ao senhorio em Portugal: saída, caução e reparações

Resposta rápida

Em Portugal, o arrendatário pode terminar um arrendamento habitacional com prazo certo de duas formas (artigo 1098.º do Código Civil): por oposição à renovação, com pelo menos 120, 90 ou 60 dias de antecedência do termo, conforme a duração, ou por denúncia, com 120 ou 60 dias de pré-aviso, depois de decorrido um terço do prazo. A comunicação tem de ser assinada e enviada por carta registada com aviso de receção, ou entregue em mão contra cópia assinada (art. 9.º NRAU). Uma carta enviada pela MaisonMail não cumpre este requisito. Desde 2023, a caução não pode exceder duas rendas; pedir a sua devolução ou uma primeira reparação não exige forma especial.

Este guia abrange os arrendatários de habitações privadas em Portugal ao abrigo do Código Civil (CC) e do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006). É informação geral, não aconselhamento jurídico. Retire do contrato o nome e a morada do senhorio. Para uma caução por devolver, consulte pedidos de pagamento em Portugal; para contratos de internet e energia no fim do arrendamento, consulte cancelar um contrato em Portugal.

Oposição à renovação ou denúncia: verificar o contrato

Um arrendamento sem indicação de prazo considera-se celebrado com prazo certo de cinco anos (art. 1094.º CC). O contrato com prazo certo renova-se automaticamente por períodos de duração igual à inicial, ou de três anos se esta for inferior, salvo disposição contratual em contrário (art. 1096.º CC): um contrato de um ano renova-se, por isso, geralmente por três anos. Os tribunais têm divergido sobre a possibilidade de acordar um período de renovação mais curto; obtenha aconselhamento antes de confiar numa cláusula desse tipo.

• Oposição à renovação: termina o contrato no fim do prazo inicial ou da renovação, com pelo menos 120 dias de antecedência se o período for de seis anos ou mais, 90 dias se for de um a seis anos, 60 dias se for de seis meses a um ano e um terço do período se for inferior (art. 1098.º n.os 1–2 CC).
• Denúncia: termina o contrato antes, mas só depois de decorrido um terço do prazo inicial ou da renovação; exige pré-aviso de 120 dias se o prazo for de um ano ou mais, ou 60 dias se for inferior (art. 1098.º n.º 3 CC). Se o senhorio se tiver oposto à renovação, pode sair a qualquer momento com pré-aviso de 30 dias (n.º 4).
• Contratos de duração indeterminada: depois de seis meses, pré-aviso de 120 dias se o contrato tiver durado um ano ou mais, ou 60 dias se não tiver (art. 1100.º CC).

A denúncia produz efeitos no fim de um mês de calendário (art. 1098.º n.º 5 e art. 1100.º n.º 3 CC); é discutível como se articula esta regra com o pré-aviso, pelo que deve escolher uma data de fim de mês que respeite, pelo menos, o pré-aviso contado da data prevista de receção pelo senhorio. O pré-aviso conta-se da receção (art. 224.º CC). Com pré-aviso insuficiente, o contrato termina, mas são devidas as rendas do período em falta, salvo situações como desemprego involuntário (art. 1098.º n.º 6 CC). Não pode denunciar no primeiro terço do prazo; se sair na mesma, não é pacífico o que terá de pagar, pelo que deve obter aconselhamento. Pode sempre acordar por escrito uma cessação antecipada com o senhorio (art. 1082.º CC).

Enviar por carta registada com aviso de receção

O art. 9.º NRAU exige que as comunicações de cessação do arrendamento e as comunicações legalmente exigidas sobre obras constem de documento escrito, assinado e enviado por carta registada com aviso de receção, ou entregue ao senhorio, que assina uma cópia com nota de receção. A MaisonMail envia cartas normais e com seguimento para Portugal, não correio registado, pelo que uma carta da MaisonMail não cumpre este requisito. Imprima o modelo, assine e envie numa estação dos CTT, ou peça a alguém em Portugal que o entregue em mão. Não é pacífico se o correio registado internacional com aviso de receção internacional cumpre esta regra.

Envie para a morada do contrato ou da última carta do senhorio, não para a habitação arrendada, e indique a sua morada completa (art. 9.º NRAU). Havendo vários senhorios, dirija-se ao designado ou ao primeiro signatário (art. 11.º NRAU). Na casa de morada de família, ambos os cônjuges assinam (art. 12.º NRAU); todos os coarrendatários devem também assinar. Se a carta registada for devolvida por não ter sido levantada, tem de enviar uma segunda 30 a 60 dias depois (art. 10.º NRAU), pelo que deve prever uma margem. O e-mail não está previsto.

No modelo, mantenha o fundamento legal aplicável e apague os restantes; não precisa de indicar motivo. Escolha uma data de fim de mês, acrescente a morada completa e assine à mão.

Assunto: [Oposição à renovação / Denúncia] do contrato de arrendamento — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Na qualidade de arrendatário(a) do imóvel sito em [morada do locado], ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], venho, pela presente, [opor-me à renovação do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1100.º do Código Civil], pelo que o contrato cessará em [data de cessação].

Proponho que a entrega das chaves e a vistoria do imóvel tenham lugar em [data proposta], ou noutra data a acordar.

Solicito ainda a devolução da caução, no montante de [montante] euros, após a entrega do imóvel, por transferência para a conta com o IBAN [IBAN].

Com os melhores cumprimentos, [Local e data] [Nome completo e assinatura do(s) arrendatário(s); tratando-se de casa de morada de família, assinatura de ambos os cônjuges] [Morada completa do remetente]

Recuperar a caução

Desde 1 de janeiro de 2023, a caução não pode exceder duas rendas, e a antecipação de rendas exige acordo escrito e está limitada a dois meses (art. 1076.º n.os 1–2 CC); a aplicação do limite a contratos anteriores não é pacífica. A lei não fixa prazo nem procedimento para devolver a caução: consulte o contrato. Deve devolver a habitação no estado em que a recebeu, salvo o desgaste de uma utilização prudente; sem registo do estado inicial, presume-se que a recebeu em bom estado (art. 1043.º CC). Na entrega, peça um auto de entrega assinado e tire fotografias. Se a caução não for devolvida, pode recorrer a um Julgado de Paz ou requerer uma injunção. Uma reforma do arrendamento aprovada pelo Conselho de Ministros em 9 de julho de 2026 e apresentada ao Parlamento como Proposta de Lei n.º 103/XVII alteraria as regras da caução e das comunicações; não está em vigor em 18 de outubro de 2026.

O modelo indica o fim do contrato e a data de entrega, e pede uma discriminação das eventuais deduções. A data de pagamento é escolhida por si, não é um prazo legal.

Assunto: Pedido de devolução da caução — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

O contrato de arrendamento relativo ao imóvel sito em [morada do locado] cessou em [data de cessação], tendo procedido à entrega do imóvel e das chaves em [data da entrega], conforme [auto de entrega, fotografias ou outro comprovativo].

O imóvel foi restituído no estado em que o recebi, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente, nos termos do artigo 1043.º do Código Civil.

Solicito a devolução da caução, no montante de [montante] euros, até [data], por transferência para a conta com o IBAN [IBAN], titulada por [titular da conta].

Caso pretenda reter alguma parte desse montante, solicito que me indique por escrito, de forma discriminada, os valores e os respetivos fundamentos, acompanhados dos documentos de suporte.

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Pedir reparações

O senhorio tem de assegurar o gozo da habitação e realizar obras de conservação, salvo disposição contratual em contrário (arts. 1031.º e 1074.º CC). Comunique imediatamente os defeitos ao senhorio (art. 1038.º CC), com fotografias; este primeiro pedido não exige forma específica. Se o senhorio estiver em mora quanto a reparações demasiado urgentes para esperar por uma decisão judicial, pode realizá-las e ser reembolsado; se não puderem esperar de todo, pode realizá-las comunicando ao senhorio em simultâneo (art. 1036.º CC). Se perder o gozo de parte da habitação, a renda pode ser reduzida (art. 1040.º CC). Não deixe de pagar a renda: três meses de atraso permitem ao senhorio resolver o contrato.

Dois passos formais exigem carta registada com aviso de receção nos termos do art. 9.º NRAU, pelo que a MaisonMail não os pode enviar: a comunicação de que irá realizar as obras, com pelo menos 15 dias de antecedência e orçamento, ao abrigo do DL n.º 157/2006 (arts. 22.º-A a 22.º-D), e a intimação por defeitos que representem risco grave para a saúde ou a segurança, à qual o senhorio tem 30 dias para responder (art. 13.º-B NRAU). Pode também pedir uma vistoria urgente à câmara municipal. O modelo abaixo é um primeiro pedido: descreve o defeito e pede a reparação até uma data escolhida por si.

Assunto: Pedido de reparação — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Venho informar que, em [data], verifiquei no imóvel sito em [morada do locado], de que sou arrendatário(a), o seguinte problema: [descrição do defeito e divisão afetada], que [consequências para a utilização do imóvel].

Nos termos dos artigos 1031.º e 1074.º do Código Civil, solicito que proceda à reparação necessária até [data], informando-me da data prevista para a intervenção. Junto [fotografias ou outros documentos].

Para combinar o acesso ao imóvel, pode contactar-me através do número [telefone].

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Enviar as cartas e guardar prova

Para as cartas de caução e reparações, carregue o PDF final ou escreva a carta na MaisonMail e junte fotografias ou documentos em PDF no processo de envio. A morada do destinatário determina o destino; os serviços disponíveis, a estimativa de entrega e o preço final são apresentados antes do pagamento. Guarde uma cópia de cada carta e anexo. O seguimento mostra que um objeto chegou, não o seu conteúdo. Os Julgados de Paz julgam litígios de arrendamento, exceto despejos, até 15 000 €, com uma taxa de 70 € suportada pela parte vencida. O botão de envio abaixo destina-se apenas às cartas de caução e reparações; envie a comunicação de cessação do arrendamento e qualquer comunicação formal sobre obras por carta registada com aviso de receção ou em mão.