Arrendamento em Itália: reparações, caução e denúncia
Cartas ao senhorio em Itália: defeitos, reparações por fazer, deposito cauzionale e denúncia com seis meses de aviso por raccomandata. Modelos em italiano.
Resposta rápida
Escreva ao senhorio (locatore) para comunicar um defeito, insistir numa reparação ou pedir a devolução da caução (deposito cauzionale); estas cartas podem seguir por e-mail ou por correio. A denúncia do contrato é diferente: para sair antes do fim, precisa de uma cláusula de denúncia no contrato ou de motivos graves (gravi motivi), de seis meses de aviso prévio e de uma carta registada (lettera raccomandata). A caução não pode exceder três meses de renda e vence juros legais.
| Para quem | Inquilinos de habitação privada em Itália |
| Defeitos | Avisar o senhorio (art. 1577 c.c.); o senhorio faz todas as reparações, exceto a pequena manutenção |
| Caução | No máximo três meses de renda, com juros legais pagos anualmente (art. 11 L. 392/1978) |
| Denúncia do inquilino | Seis meses de aviso, ao abrigo de uma cláusula de denúncia ou por motivos graves (gravi motivi) |
| Forma da denúncia | Raccomandata A/R assinada à mão, ou PEC para o endereço PEC do senhorio |
| Erros frequentes | Reter a renda, denunciar por e-mail, não deixar registo escrito da entrega da casa |
Este guia trata dos arrendamentos habitacionais privados (locazione abitativa) em Itália, incluindo os contratos 4+4 (canone libero, renda livre), 3+2 (canone concordato, renda convencionada), transitórios (transitorio) e para estudantes. Retire do contrato o nome e a morada do senhorio, indique a morada da casa arrendada separadamente e substitua todos os campos entre parênteses retos. Para uma caução que não foi devolvida, consulte como exigir um pagamento em Itália; para a internet e outros contratos, consulte como cancelar um contrato em Itália.
Comunicar um defeito
O senhorio tem de entregar a casa em bom estado de conservação e mantê-la apta para o uso acordado (art. 1575 c.c.), fazendo todas as reparações necessárias, exceto as de pequena manutenção (piccola manutenzione), que cabem ao inquilino (art. 1576 c.c.): a reparação do desgaste causado pelo uso, e não pela idade ou por acidente, tal como definida no contrato ou pelos usos locais (art. 1609 c.c.). Avise o senhorio quando for necessária uma reparação (art. 1577 c.c.), descrevendo o problema, onde e quando surgiu e de que forma o afeta, com fotografias. Pode fazer pessoalmente as reparações urgentes e ser reembolsado, desde que avise o senhorio em simultâneo. Em caso de perigo, como cheiro a gás, ligue primeiro para os serviços de emergência.
Oggetto: Segnalazione di guasto e richiesta di intervento — [Indirizzo dell’immobile]
Gentile [Nome del locatore],
Le segnalo che in data [data] ho constatato nell’immobile in oggetto il seguente guasto: [descrizione del guasto e locale interessato], che comporta [conseguenze sull’uso dell’abitazione].
Le chiedo di provvedere alla riparazione e di comunicarmi la data dell’intervento. Allego [fotografie o altra documentazione]. Per concordare l’accesso può contattarmi al numero [recapito telefonico].
Distinti saluti [Nome e cognome]
Insistir numa reparação por fazer
Remeta para a primeira comunicação, indique o que continua por resolver e fixe uma data. Não deixe de pagar nem desconte por sua conta qualquer montante: a falta de pagamento da renda pode levar ao despejo (sfratto per morosità). Um defeito que reduza de forma apreciável a aptidão da casa para o uso permite-lhe pedir uma redução da renda ou a resolução do contrato, salvo se já o conhecesse ou o pudesse ter detetado facilmente (art. 1578 c.c.; art. 1581 c.c. para os defeitos que surjam mais tarde). A maioria dos litígios de arrendamento só chega a tribunal depois de uma tentativa de mediação junto de um organismo registado (organismo di mediazione), com cada parte assistida por um advogado (art. 5 e art. 8 D.Lgs. 28/2010). Um sindicato de inquilinos (sindacato inquilini) pode aconselhá-lo antes disso.
Recuperar a caução
Na entrega da casa, peça ao senhorio que assine um auto de entrega (verbale di riconsegna) que registe as chaves entregues, as leituras dos contadores e o estado da casa. A caução não pode exceder três meses de renda e vence juros legais, que são pagos ao inquilino no fim de cada ano (art. 11 L. 392/1978). Tem de devolver a casa no estado em que a recebeu, salvo o desgaste normal e o envelhecimento (art. 1590 c.c.), pelo que as deduções devem corresponder a montantes que deva efetivamente: peça uma lista discriminada. A lei não fixa nenhum prazo para a devolução. Se o seu contrato excluir os juros ou fixar uma caução mais elevada, procure aconselhamento. É possível requerer uma injunção judicial de pagamento (decreto ingiuntivo) sem mediação prévia (art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010).
Oggetto: Richiesta di restituzione del deposito cauzionale — [Indirizzo dell’immobile]
Gentile [Nome del locatore],
il contratto di locazione relativo all’immobile in oggetto è cessato il [data di cessazione] e il [data della riconsegna] Le ho riconsegnato l’immobile e le chiavi, come risulta da [verbale di riconsegna o altra prova].
Le chiedo di restituirmi entro il [data] il deposito cauzionale di [importo] euro, con gli interessi legali non ancora corrisposti, mediante bonifico sul conto intestato a [intestatario del conto], IBAN [IBAN].
Qualora intenda trattenere una parte della somma, La prego di indicarmi per iscritto voci e importi, con la relativa documentazione.
Distinti saluti [Nome e cognome]
Denunciar o contrato de arrendamento
A denúncia antecipada (recesso) põe fim ao contrato com seis meses de aviso prévio se o contrato o permitir (art. 4 L. 392/1978) ou, independentemente do que o contrato diga, por motivos graves (gravi motivi) (art. 3, comma 6, L. 431/1998). A lei não define o que são motivos graves: procure aconselhamento e indique os seus na carta. Fora destes casos, só o acordo do senhorio põe fim antecipadamente ao contrato (art. 1372 c.c.). O aviso prévio conta a partir do momento em que a denúncia chega ao senhorio (art. 1334 c.c.), e a renda é devida até à data de fim.
- 4+4 e 3+2: no fim do segundo período (ou seja, no fim da renovação de quatro anos de um contrato 4+4 ou da prorrogação de dois anos de um contrato 3+2), qualquer das partes pode impedir a renovação por raccomandata enviada com pelo menos seis meses de antecedência (art. 2 L. 431/1998).
- Os contratos transitórios (até 18 meses) e os contratos para estudantes (de seis meses a três anos) seguem modelos ministeriais (D.M. 16 gennaio 2017); verifique a cláusula de denúncia. Um contrato para estudantes renova-se no fim do primeiro período, salvo se o inquilino o denunciar com pelo menos um mês e no máximo três meses de antecedência.
A lei prevê uma carta registada (art. 4 L. 392/1978). Use uma raccomandata con avviso di ricevimento (A/R), que lhe devolve um aviso de receção assinado, ou uma PEC (posta elettronica certificata, correio eletrónico certificado), que a lei equipara a uma notificação por via postal (art. 48 D.Lgs. 82/2005), para o endereço PEC do senhorio; se o contrato referir a raccomandata, use-a. Um e-mail ou uma carta simples são difíceis de provar. Todos os inquilinos indicados no contrato devem assinar à mão.
A cessação antecipada de um contrato de arrendamento registado (risoluzione) tem de ser comunicada à Agenzia delle Entrate (a administração fiscal italiana) no prazo de 30 dias através do modelo RLI, com o pagamento de um imposto de registo fixo de 67 €, salvo se todos os senhorios tiverem optado pelo regime da cedolare secca. As regras referem-se às partes, e não apenas ao senhorio, por isso combine com o senhorio quem faz a comunicação e guarde o comprovativo.
Oggetto: Recesso dal contratto di locazione — [Indirizzo dell’immobile]
Gentile [Nome del locatore],
con la presente io sottoscritto/a [nome e cognome], conduttore dell’immobile in oggetto in forza del contratto di locazione stipulato il [data del contratto] e registrato il [data di registrazione], comunico il mio recesso dal contratto [ai sensi dell’art. [numero] del contratto / per gravi motivi, ai sensi dell’art. 3, comma 6, della L. 431/1998, consistenti in: [descrizione dei gravi motivi]].
Nel rispetto del preavviso di sei mesi dal ricevimento della presente, il recesso avrà effetto dal [data di cessazione, almeno sei mesi dopo il ricevimento] o, in subordine, dalla prima data successiva consentita. Entro tale data riconsegnerò l’immobile libero da persone e cose, insieme alle chiavi.
La prego di contattarmi per concordare la riconsegna e di confermarmi chi comunicherà la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate.
Distinti saluti [Nome e cognome] [Firma autografa; se i conduttori sono più di uno, firmano tutti]
Enviar as cartas e guardar provas
Para as cartas sobre reparações e sobre a caução, carregue o PDF final ou escreva a carta na MaisonMail e junte fotografias ou documentos em PDF no processo de envio. A morada do destinatário determina o destino; os serviços disponíveis, o prazo de entrega estimado e o preço final aparecem antes do pagamento. Guarde uma cópia de cada carta e de cada anexo. O seguimento mostra que o envio chegou, não o que continha. Envie a sua denúncia por raccomandata A/R ou PEC, conforme a lei e o seu contrato preveem: uma carta simples ou com seguimento não é uma raccomandata A/R. O botão de envio abaixo destina-se apenas às cartas sobre reparações e sobre a caução; não substitui uma raccomandata para a sua denúncia.
Fontes oficiais
Referências utilizadas e ligações para as regras atualmente em vigor.
- Risoluzione del contratto di locazione — adempimenti successivi alla registrazioneAgenzia delle Entrate
Informação atual à data da última verificação. Este guia tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Em situações complexas, consulte um profissional qualificado.
Perguntas frequentes
Como pode um inquilino sair antecipadamente de um arrendamento em Itália?
Pode denunciar o contrato (recesso) com seis meses de aviso prévio se o contrato tiver uma cláusula que o permita ou, independentemente do que o contrato diga, por motivos graves (gravi motivi) (art. 3, comma 6, L. 431/1998; art. 4 L. 392/1978). A lei não define o que são motivos graves. Fora destes casos, o contrato só termina antecipadamente se o senhorio concordar.
Posso denunciar o arrendamento por e-mail?
Não conte com isso. A lei prevê uma carta registada (lettera raccomandata) para a denúncia do inquilino (art. 4 L. 392/1978). Assine a carta à mão e envie-a por raccomandata con avviso di ricevimento (A/R, carta registada com aviso de receção), ou use uma PEC (correio eletrónico certificado) para o endereço PEC do senhorio; se o contrato referir a raccomandata, use-a.
Quando tem o senhorio de devolver a caução?
A lei não fixa nenhum prazo. A caução não pode exceder três meses de renda e vence juros legais, que são pagos ao inquilino no fim de cada ano (art. 11 L. 392/1978). Peça a devolução por escrito depois de entregar a casa e as chaves.
Quem comunica o fim do arrendamento à Agenzia delle Entrate?
A cessação antecipada de um contrato de arrendamento registado tem de ser comunicada no prazo de 30 dias através do modelo RLI, com o pagamento de um imposto de registo fixo de 67 €, salvo se todos os senhorios tiverem optado pelo regime da cedolare secca. As regras referem-se às partes, e não apenas ao senhorio, por isso combine com o senhorio quem faz a comunicação e guarde o comprovativo.
Guias relacionados
- Cobrar uma dívida em Itália: sollecito e messa in moraComo exigir um pagamento a um devedor em Itália: sollecito, messa in mora formal, juros de mora, interrupção da prescrição e o decreto ingiuntivo.
- Cancelar contrato em Itália: telefone, internet e ginásioCancelar telefone, internet, TV paga ou ginásio em Itália: disdetta ou recesso, aviso de 30 dias, custos de saída, 14 dias para desistir e modelos em italiano.
- Reclamar de uma empresa em Itália: reclamo e próximos passosComo escrever um reclamo a uma empresa italiana: o que incluir, prazos de resposta por setor, recurso ao ConciliaWeb, ARERA, ABF ou IVASS e modelos em italiano.
Pronto para enviar a sua carta?
Carregue a carta concluída ou escreva-a online. Verifique serviços disponíveis e preço final antes de pagar.