Arrendamento na Alemanha: reparações, caução e denúncia
Cartas ao senhorio na Alemanha: comunicar defeitos, insistir em reparações, recuperar a caução (Kaution) e denunciar com três meses de aviso. Modelos em alemão.
Resposta rápida
Escreva ao senhorio ou à administração do imóvel (Hausverwaltung) consoante aquilo de que precisa: comunicar um defeito sem demora (Mängelanzeige), insistir numa reparação com um prazo, ou pedir o acerto de contas da caução (Kautionsabrechnung) depois de sair. Estas cartas podem seguir por e-mail ou por correio. A denúncia do arrendamento é diferente: exige uma carta em papel assinada à mão por todos os inquilinos (§ 568 BGB) e, num arrendamento por tempo indeterminado, cerca de três meses de aviso prévio (§ 573c BGB). A caução tem um limite de três meses de renda e não há um prazo fixo para a sua devolução.
| Para quem | Inquilinos de habitação privada na Alemanha |
| Defeitos | Comunicar sem demora (§ 536c BGB); guardar fotografias e uma cópia da comunicação |
| Caução | No máximo três meses de renda sem despesas acessórias; acerto num prazo razoável, muitas vezes de 3 a 6 meses |
| Denúncia do inquilino | Recebida até ao terceiro dia útil de um mês, põe fim ao arrendamento no fim do segundo mês seguinte |
| Forma da denúncia | Original em papel assinado por todos os inquilinos; um e-mail, um fax ou uma digitalização não bastam |
| Erros frequentes | Reter a renda sem aconselhamento, denunciar por e-mail, faltar a assinatura de um coarrendatário |
Este guia trata dos arrendamentos habitacionais privados na Alemanha. Antes de escrever, reúna o seu nome e a sua morada para correspondência; o nome e a morada para notificações do senhorio ou da administração autorizada; a morada completa da casa arrendada, indicada separadamente da morada do destinatário; a referência do contrato, se existir; e as datas, os factos e as cartas anteriores relevantes. Em todos os exemplos, substitua todos os campos entre parênteses retos e acrescente a data e os dois blocos de morada. A denúncia do arrendamento exige ainda os nomes e as assinaturas originais de todos os inquilinos.
Comunicar um defeito
Informe o senhorio logo que surja um defeito. Os inquilinos têm de comunicar os defeitos sem demora (§ 536c do Código Civil alemão, BGB); se o fizer tarde, pode perder o direito à redução da renda e responder pelos danos que uma reparação atempada teria evitado. Descreva o problema, a divisão afetada, quando o detetou e de que forma prejudica a utilização da casa. Guarde fotografias e uma prova da comunicação. Perante perigos urgentes, como um cano rebentado, cheiro a gás ou falta de aquecimento no inverno, telefone de imediato ao senhorio ou a um serviço de emergência; não espere que uma carta chegue.
Mängelanzeige — [vollständige Anschrift der Mietwohnung]
Sehr geehrte Damen und Herren,
am [Datum der Feststellung] habe ich folgenden Mangel festgestellt: [Problem und betroffener Raum]. Die Nutzung ist dadurch wie folgt beeinträchtigt: [Auswirkungen].
Bitte veranlassen Sie die Beseitigung des Mangels und teilen Sie mir einen Reparaturtermin mit. Für Rückfragen erreichen Sie mich unter [Kontaktdaten].
Mit freundlichen Grüßen [Name]
Insistir numa reparação por fazer
Indique a data e o meio da primeira comunicação, descreva o que continua por resolver e peça a reparação até uma data concreta. Escolha um prazo adequado ao problema, muitas vezes cerca de duas semanas para uma reparação não urgente, e conte com o tempo de entrega. Não deixe simplesmente de pagar nem desconte um valor que tenha estimado por conta própria. A renda fica reduzida por lei enquanto um defeito significativo prejudicar a utilização da casa (§ 536 BGB), mas o valor adequado depende do caso. Uma associação de inquilinos (Mieterverein) pode aconselhá-lo antes de pagar menos; em alternativa, continue a pagar o valor integral com reserva.
Erneute Aufforderung zur Mängelbeseitigung — [Anschrift der Mietwohnung]
Sehr geehrte Damen und Herren,
am [Datum] habe ich Sie per [Art der Meldung] über [Mangel] informiert. Der aktuelle Stand ist: [Sachstand].
Ich fordere Sie erneut auf, den Mangel zu beseitigen. Als Termin hierfür schlage ich den [angemessenes Datum] vor. Bitte teilen Sie mir zeitnah mit, wann die Arbeiten erfolgen.
Mit freundlichen Grüßen [Name]
Recuperar a caução
Depois de sair, indique a data em que o arrendamento terminou, a data em que entregou a casa e as chaves e o valor da caução que pagou. Peça o acerto de contas com os juros, a justificação de eventuais deduções e o pagamento do saldo. A caução (Kaution) não pode exceder três meses de renda sem despesas acessórias, e o senhorio tem de a manter separada do seu próprio património, acrescendo os juros a seu favor (§ 551 BGB). Não existe um prazo legal fixo para a devolução: os tribunais admitem um período de verificação razoável, muitas vezes de três a seis meses, e o senhorio pode reter um montante razoável para um acerto das despesas acessórias (Nebenkostenabrechnung) que ainda esteja por fazer. Se não souber algum montante, omita-o em vez de o estimar.
Bitte um Abrechnung und Rückzahlung der Mietkaution — [Anschrift der Mietwohnung]
Sehr geehrte Damen und Herren,
das Mietverhältnis endete am [Datum]. Die Wohnung und die Schlüssel wurden am [Datum] übergeben.
Bitte rechnen Sie die Kaution einschließlich etwaiger Zinsen ab und zahlen Sie den zur Rückzahlung fälligen Betrag aus. Falls Sie Beträge einbehalten, bitte ich um eine nachvollziehbare Aufstellung und Begründung. Bitte antworten Sie bis zum [angemessenes Antwortdatum].
Mit freundlichen Grüßen [Name]
Denunciar o arrendamento
A denúncia do inquilino tem de respeitar a forma escrita legal (§ 568 BGB, em conjugação com o § 126 BGB): um documento em papel, assinado à mão por todos os inquilinos indicados no contrato e entregue ao senhorio. Um e-mail, um fax, uma digitalização ou uma imagem da assinatura impressa por um serviço de envio não bastam; a assinatura eletrónica qualificada é a única alternativa eletrónica. Num arrendamento por tempo indeterminado, uma denúncia que chegue ao senhorio até ao terceiro dia útil de um mês põe fim ao arrendamento no fim do segundo mês seguinte (§ 573c BGB). Por exemplo, uma denúncia recebida no início de março, até ao terceiro dia útil, põe fim ao arrendamento a 31 de maio. Esta regra aplica-se independentemente do tempo que tenha vivido na casa. Verifique se o contrato prevê um prazo certo ou uma renúncia à denúncia (Kündigungsverzicht), que podem adiar a primeira data de fim possível.
Não use um serviço online de impressão e envio para a própria denúncia. Prepare aqui o texto, imprima-o, peça a todos os inquilinos que assinem o original e trate pessoalmente da entrega, de preferência em mão e na presença de uma testemunha, ou por um meio que prove a receção.
Ordentliche Kündigung des Wohnraummietvertrags — [Anschrift der Mietwohnung]
Sehr geehrte Damen und Herren,
die nachfolgend genannten Mieter kündigen hiermit den Wohnraummietvertrag ordentlich zum [geprüftes Enddatum], hilfsweise zum nächstmöglichen zulässigen Termin.
Mieter laut Mietvertrag: [alle vollständigen Mieternamen].
Bitte bestätigen Sie den Eingang und das Datum, zu dem das Mietverhältnis endet. Bitte stimmen Sie mit uns einen Termin für die Wohnungs- und Schlüsselübergabe ab.
Mit freundlichen Grüßen [alle erforderlichen Originalunterschriften]
Enviar as cartas e guardar provas
Para comunicar defeitos, insistir em reparações ou pedir a devolução da caução, carregue o PDF final ou escreva a carta na MaisonMail e junte fotografias ou documentos em PDF no processo de envio. A morada do destinatário determina o destino; os serviços disponíveis, o prazo de entrega estimado e o preço final aparecem antes do pagamento. Guarde uma cópia de cada carta e de cada anexo. O seguimento mostra que o envio chegou, não o que continha. O botão de envio abaixo destina-se apenas a estas cartas; não substitui a entrega de uma denúncia assinada à mão.
Fontes oficiais
Referências utilizadas e ligações para as regras atualmente em vigor.
- § 568 BGB — Form und Inhalt der KündigungGesetze im Internet
- § 573c BGB — Fristen der ordentlichen KündigungGesetze im Internet
- § 126 BGB — SchriftformGesetze im Internet
- § 536 BGB — Mietminderung bei Sach- und RechtsmängelnGesetze im Internet
- § 536c BGB — Mängelanzeige durch den MieterGesetze im Internet
- § 551 BGB — Begrenzung und Anlage von MietsicherheitenGesetze im Internet
- Abrechnung der Mietkaution innerhalb angemessener FristMieterbund Darmstadt
- Per Einschreiben verschicken? Welches Schreiben Sie wann brauchenVerbraucherzentrale
Informação atual à data da última verificação. Este guia tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Em situações complexas, consulte um profissional qualificado.
Perguntas frequentes
Que aviso prévio tem de dar um inquilino na Alemanha?
Num arrendamento habitacional por tempo indeterminado, a denúncia tem de chegar ao senhorio até ao terceiro dia útil de um mês para pôr fim ao arrendamento no fim do segundo mês seguinte: cerca de três meses, independentemente do tempo que tenha vivido na casa (§ 573c BGB). Um prazo certo ou uma renúncia válida à denúncia prevista no contrato podem adiar a primeira data de fim possível.
Posso denunciar o arrendamento por e-mail?
Não. Um arrendamento habitacional só pode ser denunciado por escrito (§ 568 BGB): uma carta em papel com a assinatura manuscrita original de todos os inquilinos indicados no contrato. Um e-mail, um fax, uma digitalização ou uma imagem impressa da assinatura não bastam; a única alternativa eletrónica é uma assinatura eletrónica qualificada.
Quando tem o senhorio de devolver a caução?
Não existe um prazo legal fixo. O senhorio pode dispor de um prazo razoável para verificar se tem créditos a fazer valer, muitas vezes de três a seis meses, e pode reter uma parte razoável até estar concluído um acerto das despesas acessórias (Nebenkostenabrechnung) ainda pendente. A caução não pode exceder três meses de renda sem despesas acessórias, e os juros revertem a seu favor (§ 551 BGB).
Posso pagar menos renda por causa de um defeito?
Enquanto um defeito significativo reduzir a aptidão da casa para o uso, a renda fica reduzida por lei (§ 536 BGB). Se não comunicar o defeito, perde a redução durante o período em que o senhorio não o pôde reparar (§ 536c BGB). O valor adequado depende do caso. Antes de pagar menos, procure aconselhamento, por exemplo junto de uma associação de inquilinos (Mieterverein), ou pague o valor integral com reserva.
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