Arrendamento na Bélgica: denúncia, caução e reparações

Resposta rápida

O direito do arrendamento belga é regional: aplicam-se as regras de Bruxelas, da Valónia ou da Flandres consoante o local onde fica a casa. Num arrendamento-padrão de 9 anos, pode sair a qualquer momento com três meses de aviso prévio, pagando 3, 2 ou 1 mês de renda se o arrendamento terminar no primeiro, segundo ou terceiro ano. O prazo de aviso prévio começa no primeiro dia do mês seguinte. Ambos os cônjuges ou coabitantes legais têm de assinar. Na Valónia, a denúncia tem de seguir por correio registado, oficial de justiça ou entrega em mão contra uma cópia assinada. A sua garantie locative (caução) só é libertada por acordo escrito conjunto ou por decisão judicial. Nunca retenha a renda por causa de reparações.

Este guia trata dos arrendamentos de residência principal (bail de résidence principale) na Bélgica, em que vive na casa como residência principal com o consentimento do senhorio. Cada região tem a sua própria lei: o Code bruxellois du Logement (CBL), o décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation e o Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD). Na Flandres, o VWHD aplica-se aos arrendamentos escritos celebrados a partir de 1 de janeiro de 2019; os mais antigos seguem as antigas regras federais. Na Valónia, as regras sobre arrendamentos de curta duração e para estudantes indicadas abaixo aplicam-se aos arrendamentos celebrados ou renovados a partir de 1 de setembro de 2018, e em Bruxelas algumas alterações só se aplicam aos arrendamentos celebrados ou renovados a partir de 1 de novembro de 2024. É informação geral, não aconselhamento jurídico. A lei belga não impõe nenhuma língua a uma carta privada (art. 30 da Constituição), por isso os exemplos em francês abaixo também são válidos na Flandres, embora um senhorio flamengo possa responder em neerlandês. Para uma caução que não foi devolvida, consulte como exigir um pagamento na Bélgica; para pôr fim aos contratos de internet ou energia quando muda de casa, consulte como cancelar um contrato na Bélgica.

Denunciar o arrendamento: com que antecedência e quando

Na Flandres, a indemnização depende do ano em que o arrendamento termina. Um arrendamento de curta duração só termina no fim do prazo se a denúncia for feita com pelo menos três meses de antecedência; caso contrário, ou se continuar na casa, converte-se num arrendamento de 9 anos nas mesmas condições. Os arrendamentos para estudantes têm regras próprias: em Bruxelas, dois meses de aviso prévio sem indemnização (art. 256 CBL); na Valónia, dois meses de aviso prévio mais três meses de renda, e não depois de 15 de março (art. 81); na Flandres, apenas em casos limitados, como o fim dos estudos (art. 64 VWHD).

Uma denúncia feita «a qualquer momento» começa a correr no primeiro dia do mês seguinte ao mês em que é feita (art. 231 CBL; art. 30 do decreto valão; art. 15 VWHD). As orientações oficiais entendem «feita» como recebida: se o senhorio receber a sua carta a 20 de março, o aviso prévio corre de 1 de abril a 30 de junho. Uma carta que chegue a 2 de abril custa-lhe mais um mês de renda.

O arrendamento da casa de morada de família pertence a ambos os cônjuges, pelo que a denúncia tem de vir de ambos (art. 215, § 2 do antigo Código Civil), e o mesmo se aplica aos coabitantes legais (art. 1477, § 2). Se o seu arrendamento não tiver sido registado no prazo de dois meses após a assinatura, pode sair, em Bruxelas e na Flandres, sem aviso prévio nem indemnização (art. 228/5 CBL; art. 20 VWHD); na Valónia, só depois de uma interpelação formal para o registar, enviada por correio registado, oficial de justiça ou entrega em mão, ter ficado sem efeito durante um mês (art. 54). Na Valónia e na Flandres, pode verificar o registo no MyMinfin; em Bruxelas, os arrendamentos são registados no registo regional da Bruxelles Logement desde 1 de janeiro de 2025 (art. 228/1 a 228/5 CBL).

Enviar a denúncia na forma correta

• Valónia: a denúncia tem de ser enviada por correio registado, notificada por oficial de justiça ou entregue ao senhorio, que assina uma cópia com a data de receção (art. 30 do decreto valão). Uma carta simples ou com seguimento não basta. A partir do estrangeiro, envie uma carta registada pela sua estação de correios.
• Bruxelas: a lei não impõe nenhuma forma, e a região publica modelos de cartas. Presume-se que uma carta simples é recebida no segundo dia após o envio, mas tem de conseguir provar que a enviou; uma carta registada é mais segura.
• Flandres: não é exigida nenhuma forma, salvo se o contrato pedir uma carta registada; o governo flamengo recomenda-a.

O exemplo diz respeito a um arrendamento de 9 anos; para um arrendamento de curta duração ou para estudantes, cite o artigo da tabela acima. Mantenha o fundamento legal da sua região, indique a indemnização ou que nenhuma é devida, e não indique motivos, já que não são exigidos. Todos os inquilinos, e ambos os cônjuges ou coabitantes legais, têm de assinar.

Objet : Congé — bail de résidence principale — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

[Je soussigné(e) / Nous soussignés] [prénom(s) et nom(s)], [preneur / preneurs] du logement situé [adresse du logement] en vertu du bail signé le [date de signature] et ayant pris cours le [date de prise de cours], [donne / donnons] congé de ce bail conformément à [l’article 237, § 5, du Code bruxellois du Logement / l’article 55, § 5, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation / l’article 20, § 1er, du décret flamand du 9 novembre 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet)].

Le délai de préavis de trois mois prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le présent congé est donné, soit le [date], et prend fin le [date de fin du bail].

[Le bail prenant fin au cours de sa [première / deuxième / troisième] année, l’indemnité de [nombre] mois de loyer prévue par cette disposition vous sera réglée. / Le bail prenant fin après sa troisième année, aucune indemnité n’est due.]

Je vous propose d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la remise des clés le [date proposée], et de convenir à cette occasion de la libération de la garantie locative. À partir du [date], ma nouvelle adresse sera la suivante : [nouvelle adresse].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom du preneur] [Prénom et nom du conjoint ou cohabitant légal, le cas échéant] [Signatures]

Obter a libertação da garantie locative

Em todas as regiões, o banco só liberta a caução mediante um acordo escrito elaborado, no mínimo, no fim do arrendamento, ou mediante cópia de uma decisão judicial (art. 249, § 2 CBL; art. 62, § 3 do decreto valão; art. 37, § 3 VWHD). Uma carta apenas sua não desbloqueia a conta: envie ao senhorio, para assinar, o formulário de libertação do banco. Os juros da conta revertem a seu favor. O prazo de Bruxelas não se aplica enquanto estiver pendente um litígio judicial, e o prazo e a penalização só se aplicam aos arrendamentos celebrados ou renovados a partir de 1 de novembro de 2024; na Valónia e na Flandres, não ameace com uma penalização que a lei não prevê. Não é claro se o limite valão de dois meses, em vigor desde 1 de junho de 2023, se aplica às garantias mais antigas.

Qualquer das partes pode pedir uma vistoria de saída conjunta (état des lieux de sortie), com custos partilhados, depois de ter saído e antes da entrega das chaves; em Bruxelas, o mais tardar no prazo de um mês após a saída (art. 220, § 3 CBL; art. 27 do decreto valão; art. 39, § 2 VWHD). O desgaste normal (vétusté) e os casos de força maior não são danos da sua responsabilidade. Não use a caução para pagar a última renda. Se o senhorio recusar sem motivo, o juge de paix (o juiz de paz belga) pode ordenar a libertação.

Objet : Libération de la garantie locative — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le bail relatif au logement situé [adresse du logement] a pris fin le [date de fin du bail]. Je vous ai remis les clés le [date de la remise des clés] et l’état des lieux de sortie a été établi le [date]. J’en joins une copie.

La garantie locative de [montant] euros est constituée sur le compte n° [numéro de compte] ouvert auprès de [banque]. Je vous remercie de signer le formulaire de libération ci-joint et de le transmettre à [banque] au plus tard le [date], afin que la garantie, intérêts compris, soit versée sur le compte [IBAN] au nom de [titulaire du compte].

[Pour un bail bruxellois conclu ou renouvelé à partir du 1er novembre 2024 : l’article 249, § 2, du Code bruxellois du Logement prévoit, sous réserve d’une procédure contentieuse, la libération de la garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés et, à défaut, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée.]

Si vous estimez pouvoir retenir une partie de la garantie, je vous remercie de m’en indiquer par écrit les postes et les montants, avec les justificatifs. À défaut d’accord, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Pedir reparações

O senhorio tem de entregar a casa em bom estado e fazer todas as reparações que não sejam as pequenas reparações a cargo do inquilino (réparations locatives); as reparações devidas ao desgaste ou a força maior cabem ao senhorio (art. 219 e 223 CBL; art. 7, 8 e 15 do decreto valão; art. 12, 25 e 26 VWHD). Cada região publica uma lista das reparações a cargo do inquilino. Informe o senhorio por escrito logo que uma reparação seja necessária, com fotografias; na Flandres, se não o fizer, as reparações daí resultantes passam a ser suas. Se a casa não cumprir as normas mínimas de segurança, salubridade ou equipamento, pode exigir as obras ou pedir ao tribunal que ponha fim ao arrendamento, e o juiz pode reduzir a renda; na Valónia, tem primeiro de enviar uma mise en demeure (interpelação formal) ao senhorio (art. 9, § 2). Tem de permitir obras urgentes, e a renda é reduzida se estas durarem mais de 40 dias na Valónia (art. 21) ou 30 dias na Flandres (art. 27 VWHD).

Não deixe de pagar a renda: só o juge de paix pode ordenar as obras, reduzir a renda ou pôr fim ao arrendamento. O juge de paix do local onde fica a casa aprecia os litígios de arrendamento, seja qual for o montante (art. 591 C. jud.). Pode recorrer a ele por requerimento escrito (requête) apresentado na secretaria do tribunal, sem oficial de justiça (art. 1344bis C. jud.), ou pedir primeiro, mesmo oralmente, uma audiência de conciliação gratuita (art. 731/1 e 732 C. jud.).

Objet : Mise en demeure — réparations — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le [date], j’ai constaté dans le logement que je loue, situé [adresse du logement], le problème suivant : [description du problème et pièce concernée], qui [conséquences sur l’usage du logement]. [Je vous l’ai signalé le [date] par [moyen utilisé].] Je joins [photos ou autres pièces].

Cette réparation ne relève pas des réparations locatives à charge du preneur. Je vous mets donc en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de la présente et de me communiquer la date d’intervention. Pour convenir de l’accès au logement, vous pouvez me joindre au [numéro de téléphone].

À défaut, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Enviar as cartas e guardar provas

Para as cartas sobre a caução e as reparações, carregue o PDF final ou escreva a carta na MaisonMail e junte fotografias ou documentos em PDF no processo de envio. A morada do destinatário determina o destino; os serviços disponíveis, o prazo de entrega estimado e o preço final aparecem antes do pagamento. Guarde uma cópia de cada carta e de cada anexo. O seguimento mostra que o envio chegou, não o que continha. O aviso prévio começa no primeiro dia do mês seguinte àquele em que o senhorio recebe a denúncia, por isso envie-a com antecedência suficiente para chegar antes do fim do mês. Na Valónia, uma carta da MaisonMail não é uma denúncia válida: envie o seu congé (denúncia) por correio registado, peça a sua notificação por oficial de justiça ou entregue-o ao senhorio contra assinatura datada numa cópia. Em Bruxelas e na Flandres, uma carta com seguimento é juridicamente possível, mas uma lettre recommandée (carta registada) é a prova mais segura, e tem de a usar se o contrato a exigir.