Pisma najemcy w Portugalii: wypowiedzenie, kaucja, naprawy

Szybka odpowiedź

Najemca kończy w Portugalii umowę najmu mieszkania na czas oznaczony na jeden z dwóch sposobów (artigo 1098.º do Código Civil): przez oposição à renovação (sprzeciw wobec odnowienia) co najmniej 120, 90 lub 60 dni przed końcem okresu umowy, zależnie od jego długości, albo przez denúncia (wcześniejsze wypowiedzenie) z 120- lub 60-dniowym wyprzedzeniem, gdy upłynie jedna trzecia okresu umowy. Wypowiedzenie musi być podpisane i wysłane jako carta registada com aviso de receção (list polecony za potwierdzeniem odbioru) albo wręczone za podpisaną kopią (art. 9.º NRAU). List wysłany przez MaisonMail nie spełnia tego wymogu. Od 2023 r. kaucja (caução) nie może przekraczać dwumiesięcznego czynszu; prośba o jej zwrot lub o pierwszą naprawę nie wymaga szczególnej formy.

Poradnik dotyczy najemców prywatnych mieszkań (arrendamento para habitação) w Portugalii na podstawie Código Civil (CC) i Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006). To informacje ogólne, nie porada prawna. Imię i nazwisko oraz adres wynajmującego (senhorio) weź z umowy. W sprawie niezwróconej kaucji zobacz wezwania do zapłaty w Portugalii; w sprawie umów na internet i energię po zakończeniu najmu zobacz wypowiedzenie umowy w Portugalii.

Oposição à renovação czy denúncia: sprawdź umowę

Umowa najmu bez wskazanego okresu jest umową na czas oznaczony na pięć lat (art. 1094.º CC). Umowa na czas oznaczony odnawia się automatycznie na okresy równe jej okresowi, albo na trzy lata, jeśli jest on krótszy, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 1096.º CC): roczna umowa zwykle odnawia się więc na trzy lata. Sądy różnie oceniają, czy strony mogą uzgodnić krótszy okres odnowienia; zanim oprzesz się na takiej klauzuli, zasięgnij porady.

• Oposição à renovação kończy najem z końcem okresu umowy lub odnowienia: co najmniej 120 dni wcześniej, jeśli okres ten wynosi sześć lat lub więcej, 90 dni przy okresie od roku do sześciu lat, 60 dni przy okresie od sześciu miesięcy do roku i jedną trzecią okresu, jeśli jest krótszy (art. 1098.º n.os 1–2 CC).
• Denúncia kończy najem wcześniej, ale dopiero po upływie jednej trzeciej pierwotnego okresu umowy lub okresu odnowienia: z 120-dniowym wypowiedzeniem, jeśli okres wynosi rok lub więcej, i 60-dniowym, jeśli jest krótszy (art. 1098.º n.º 3 CC). Jeśli wynajmujący sprzeciwił się odnowieniu, możesz wyprowadzić się w dowolnym momencie z 30-dniowym wypowiedzeniem (n.º 4).
• Umowy na czas nieoznaczony: po sześciu miesiącach 120-dniowe wypowiedzenie, jeśli najem trwa rok lub dłużej, a 60-dniowe, jeśli krócej (art. 1100.º CC).

Denúncia wywołuje skutek z końcem miesiąca kalendarzowego (art. 1098.º n.º 5 i art. 1100.º n.º 3 CC); sporne jest, jak łączy się to z okresem wypowiedzenia, więc wybierz datę zakończenia na koniec miesiąca, przypadającą co najmniej po upływie okresu wypowiedzenia od dnia, w którym wynajmujący powinien otrzymać Twój list. Wypowiedzenie liczy się od otrzymania (art. 224.º CC). Przy zbyt krótkim wypowiedzeniu najem i tak się kończy, ale jesteś winien czynsz za brakujący okres, z wyjątkiem m.in. niezawinionego bezrobocia (art. 1098.º n.º 6 CC). W pierwszej jednej trzeciej okresu umowy nie możesz skorzystać z denúncia; jeśli mimo to się wyprowadzisz, nie jest przesądzone, co będziesz winien, więc zasięgnij porady. Zawsze możesz uzgodnić z wynajmującym wcześniejsze zakończenie na piśmie (art. 1082.º CC).

Wyślij wypowiedzenie przez carta registada com aviso de receção

Art. 9.º NRAU wymaga, aby oświadczenia kończące najem i wymagane prawem zawiadomienia o robotach były pisemnym dokumentem podpisanym przez Ciebie i wysłanym jako carta registada com aviso de receção albo wręczonym wynajmującemu, który podpisuje Twoją kopię z adnotacją o odbiorze. MaisonMail wysyła do Portugalii listy zwykłe i śledzone, nie polecone, więc list wysłany przez MaisonMail nie spełnia tego wymogu. Wydrukuj wzór, podpisz go i wyślij z placówki CTT, portugalskiego operatora pocztowego, albo poproś kogoś w Portugalii o osobiste doręczenie. Nie jest przesądzone, czy międzynarodowy list polecony z międzynarodowym potwierdzeniem odbioru spełnia ten wymóg.

Wyślij pismo na adres z umowy lub z ostatniego listu wynajmującego, nie na adres wynajmowanego mieszkania, i podaj swój pełny adres (art. 9.º NRAU). Przy kilku wynajmujących napisz do wskazanego wynajmującego albo do tego, który podpisał umowę jako pierwszy (art. 11.º NRAU). Jeśli mieszkanie jest domem rodzinnym, podpisują oboje małżonkowie (art. 12.º NRAU); podpisać powinni też wszyscy współnajemcy. Jeśli list polecony wróci nieodebrany, musisz wysłać drugi po 30–60 dniach (art. 10.º NRAU), więc zostaw zapas czasu. E-mail nie jest przewidziany.

We wzorze zostaw podstawę prawną pasującą do Twojej sytuacji, a pozostałe usuń; nie trzeba podawać przyczyny. Wskaż datę zakończenia na koniec miesiąca kalendarzowego, dodaj swój pełny adres i podpisz odręcznie.

Assunto: [Oposição à renovação / Denúncia] do contrato de arrendamento — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Na qualidade de arrendatário(a) do imóvel sito em [morada do locado], ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], venho, pela presente, [opor-me à renovação do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1100.º do Código Civil], pelo que o contrato cessará em [data de cessação].

Proponho que a entrega das chaves e a vistoria do imóvel tenham lugar em [data proposta], ou noutra data a acordar.

Solicito ainda a devolução da caução, no montante de [montante] euros, após a entrega do imóvel, por transferência para a conta com o IBAN [IBAN].

Com os melhores cumprimentos, [Local e data] [Nome completo e assinatura do(s) arrendatário(s); tratando-se de casa de morada de família, assinatura de ambos os cônjuges] [Morada completa do remetente]

Odzyskaj caução

Od 1 stycznia 2023 r. caução nie może przekraczać dwumiesięcznego czynszu, a czynsz płacony z góry wymaga pisemnego uzgodnienia i jest ograniczony do dwóch miesięcy (art. 1076.º n.os 1–2 CC); nie jest przesądzone, czy limit dotyczy umów zawartych wcześniej. Prawo nie określa terminu ani procedury zwrotu caução: sprawdź umowę. Musisz zwrócić mieszkanie w stanie, w jakim je otrzymałeś, z wyjątkiem zużycia wynikającego z ostrożnego używania; bez protokołu stanu na początku najmu domniemywa się, że otrzymałeś je w dobrym stanie (art. 1043.º CC). Przy zdawaniu mieszkania poproś o podpisany protokół (auto de entrega) i zrób zdjęcia. Jeśli caução nie zostanie zwrócona, roszczenie może rozpoznać Julgado de Paz (sąd do drobnych spraw) albo możesz złożyć wniosek o injunção (nakaz zapłaty). Rządowa reforma prawa najmu, przyjęta przez Radę Ministrów 9 lipca 2026 r. i rozpatrywana w parlamencie jako Proposta de Lei n.º 103/XVII, zmieniłaby zasady dotyczące caução i doręczeń; na dzień 18 października 2026 r. nie obowiązuje.

Wzór podaje datę zakończenia najmu i zdania mieszkania oraz prosi o wyszczególnienie ewentualnych potrąceń. Termin zapłaty wybierasz sam; nie jest to termin ustawowy.

Assunto: Pedido de devolução da caução — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

O contrato de arrendamento relativo ao imóvel sito em [morada do locado] cessou em [data de cessação], tendo procedido à entrega do imóvel e das chaves em [data da entrega], conforme [auto de entrega, fotografias ou outro comprovativo].

O imóvel foi restituído no estado em que o recebi, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente, nos termos do artigo 1043.º do Código Civil.

Solicito a devolução da caução, no montante de [montante] euros, até [data], por transferência para a conta com o IBAN [IBAN], titulada por [titular da conta].

Caso pretenda reter alguma parte desse montante, solicito que me indique por escrito, de forma discriminada, os valores e os respetivos fundamentos, acompanhados dos documentos de suporte.

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Poproś o naprawę

Wynajmujący musi zapewnić Ci możliwość korzystania z mieszkania i wykonywać prace konserwacyjne, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 1031.º i 1074.º CC). Niezwłocznie powiadom wynajmującego o usterkach (art. 1038.º CC) i dołącz zdjęcia; ta pierwsza prośba nie wymaga żadnej formy. Jeśli wynajmujący zwleka z naprawami zbyt pilnymi, by czekać na sąd, możesz je wykonać i uzyskać zwrot kosztów; jeśli nie mogą czekać wcale, możesz je wykonać, jednocześnie zawiadamiając wynajmującego (art. 1036.º CC). Jeśli tracisz możliwość korzystania z części mieszkania, czynsz może zostać obniżony (art. 1040.º CC). Nie przestawaj płacić czynszu: trzymiesięczne zaległości pozwalają wynajmującemu rozwiązać umowę.

Dwa formalne kroki wymagają carta registada com aviso de receção na podstawie art. 9.º NRAU, więc MaisonMail nie może ich wysłać: zawiadomienie, że sam wykonasz roboty, co najmniej 15 dni wcześniej i z kosztorysem, na podstawie DL n.º 157/2006 (art. 22.º-A do 22.º-D), oraz intimação (formalne wezwanie) w sprawie usterek stanowiących poważne zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa, na które wynajmujący ma 30 dni na odpowiedź (art. 13.º-B NRAU). Możesz też poprosić câmara municipal (urząd gminy) o pilną inspekcję. Poniższy wzór to pierwsza prośba: opisuje usterkę i prosi o naprawę do wybranej przez Ciebie daty.

Assunto: Pedido de reparação — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Venho informar que, em [data], verifiquei no imóvel sito em [morada do locado], de que sou arrendatário(a), o seguinte problema: [descrição do defeito e divisão afetada], que [consequências para a utilização do imóvel].

Nos termos dos artigos 1031.º e 1074.º do Código Civil, solicito que proceda à reparação necessária até [data], informando-me da data prevista para a intervenção. Junto [fotografias ou outros documentos].

Para combinar o acesso ao imóvel, pode contactar-me através do número [telefone].

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Wyślij pisma i zachowaj dowody

W przypadku pism w sprawie caução i naprawy prześlij gotowy plik PDF lub napisz list w MaisonMail i dodaj w procesie wysyłki zdjęcia lub dokumenty jako pliki PDF. Adres odbiorcy określa kraj docelowy; dostępne usługi, szacowany termin doręczenia i końcowa cena są widoczne przed płatnością. Zachowaj kopię każdego listu i każdego załącznika. Śledzenie przesyłki pokazuje, że dotarła, ale nie to, co zawierała. Julgados de Paz rozpoznają spory z najmu inne niż eksmisje do 15 000 €, z opłatą 70 € ponoszoną przez stronę przegrywającą. Przycisk wysyłki poniżej służy tylko do pism w sprawie caução i naprawy; wypowiedzenie najmu i każde formalne zawiadomienie o robotach wyślij przez carta registada com aviso de receção lub doręcz osobiście.