Najem mieszkania we Włoszech: usterki, kaucja, wypowiedzenie

Szybka odpowiedź

Napisz do wynajmującego (locatore), aby zgłosić usterkę, upomnieć się o naprawę albo poprosić o zwrot kaucji (deposito cauzionale); takie pisma można wysłać e-mailem lub pocztą. Z wypowiedzeniem jest inaczej: aby wcześniej zakończyć najem, potrzebujesz klauzuli o wypowiedzeniu w umowie albo ważnych powodów (gravi motivi), musisz zachować sześciomiesięczny okres wypowiedzenia i wysłać list polecony (lettera raccomandata). Kaucja nie może przekraczać czynszu za trzy miesiące, a należą się od niej odsetki ustawowe.

Ten poradnik dotyczy prywatnego najmu mieszkań (locazione abitativa) we Włoszech, w tym umów 4+4 (canone libero), 3+2 (canone concordato), umów przejściowych (transitorio) i umów dla studentów. Imię i nazwisko oraz adres wynajmującego przepisz z umowy, adres wynajmowanego mieszkania podaj osobno i uzupełnij wszystkie pola. Jeśli wynajmujący nie zwraca kaucji, zajrzyj do poradnika o wezwaniach do zapłaty we Włoszech; w sprawie internetu i innych umów – do poradnika o wypowiadaniu umów we Włoszech.

Zgłoś usterkę

Wynajmujący musi wydać mieszkanie w dobrym stanie i utrzymywać je w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 1575 włoskiego kodeksu cywilnego, c.c.), wykonując wszystkie konieczne naprawy z wyjątkiem drobnych prac konserwacyjnych (piccola manutenzione), które należą do Ciebie (art. 1576 c.c.): chodzi o naprawę zużycia wynikającego z używania, a nie ze starzenia się czy zdarzeń losowych, w zakresie określonym w umowie lub przez miejscowy zwyczaj (art. 1609 c.c.). Poinformuj wynajmującego, gdy potrzebna jest naprawa (art. 1577 c.c.): opisz problem, gdzie i kiedy się pojawił i jak utrudnia Ci korzystanie z mieszkania, oraz dołącz zdjęcia. Pilne naprawy możesz wykonać samodzielnie i otrzymać zwrot kosztów, jeśli jednocześnie zawiadomisz o nich wynajmującego. W razie zagrożenia, np. gdy czujesz zapach gazu, najpierw wezwij służby ratunkowe.

Oggetto: Segnalazione di guasto e richiesta di intervento — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

Le segnalo che in data [data] ho constatato nell’immobile in oggetto il seguente guasto: [descrizione del guasto e locale interessato], che comporta [conseguenze sull’uso dell’abitazione].

Le chiedo di provvedere alla riparazione e di comunicarmi la data dell’intervento. Allego [fotografie o altra documentazione]. Per concordare l’accesso può contattarmi al numero [recapito telefonico].

Distinti saluti [Nome e cognome]

Upomnij się o naprawę, która nie została wykonana

Powołaj się na pierwsze zgłoszenie, napisz, co nadal jest niesprawne, i wyznacz termin. Nie przestawaj płacić czynszu i nie potrącaj z niego żadnej kwoty na własną rękę: zaległości czynszowe mogą prowadzić do eksmisji (sfratto per morosità). Wada, która w istotny sposób zmniejsza przydatność mieszkania do użytku, pozwala żądać obniżenia czynszu lub rozwiązania umowy, chyba że była Ci znana lub łatwo można ją było zauważyć (art. 1578 c.c.; art. 1581 c.c. w przypadku wad, które pojawiły się później). Większość sporów o najem może trafić do sądu dopiero po próbie mediacji we wpisanym do rejestru ośrodku mediacji (organismo di mediazione), przy czym każda ze stron korzysta z pomocy adwokata (art. 5 i art. 8 D.Lgs. 28/2010). Najpierw możesz zasięgnąć porady w związku lokatorów (sindacato inquilini).

Odzyskaj kaucję

Przy oddawaniu mieszkania poproś wynajmującego o podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego (verbale di riconsegna), w którym zapisuje się przekazanie kluczy, odczyty liczników i stan mieszkania. Kaucja nie może przekraczać czynszu za trzy miesiące, a należą się od niej odsetki ustawowe, wypłacane najemcy na koniec każdego roku (art. 11 L. 392/1978). Mieszkanie musisz zwrócić w takim stanie, w jakim zostało Ci wydane, z wyjątkiem normalnego zużycia i starzenia się (art. 1590 c.c.), więc potrącenia powinny odpowiadać kwotom rzeczywiście należnym od Ciebie: poproś o ich szczegółowe zestawienie. Prawo nie wyznacza sztywnego terminu zwrotu. Jeśli umowa wyłącza odsetki lub przewiduje wyższą kaucję, zasięgnij porady. O sądowy nakaz zapłaty (decreto ingiuntivo) można wystąpić bez wcześniejszej mediacji (art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010).

Oggetto: Richiesta di restituzione del deposito cauzionale — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

il contratto di locazione relativo all’immobile in oggetto è cessato il [data di cessazione] e il [data della riconsegna] Le ho riconsegnato l’immobile e le chiavi, come risulta da [verbale di riconsegna o altra prova].

Le chiedo di restituirmi entro il [data] il deposito cauzionale di [importo] euro, con gli interessi legali non ancora corrisposti, mediante bonifico sul conto intestato a [intestatario del conto], IBAN [IBAN].

Qualora intenda trattenere una parte della somma, La prego di indicarmi per iscritto voci e importi, con la relativa documentazione.

Distinti saluti [Nome e cognome]

Wypowiedz najem

Najem można wypowiedzieć (recesso) przed terminem z zachowaniem sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeśli umowa na to pozwala (art. 4 L. 392/1978), albo – niezależnie od jej treści – z ważnych powodów (gravi motivi) (art. 3, comma 6, L. 431/1998). Prawo nie definiuje ważnych powodów: zasięgnij porady i opisz swoje powody w liście. W pozostałych przypadkach umowę może wcześniej zakończyć tylko porozumienie z wynajmującym (art. 1372 c.c.). Okres wypowiedzenia biegnie od chwili, gdy pismo dotrze do wynajmującego (art. 1334 c.c.), a czynsz należy się do dnia zakończenia najmu.

• 4+4 i 3+2: przy drugim terminie wygaśnięcia umowy (z upływem czteroletniego odnowienia umowy 4+4 albo dwuletniego przedłużenia umowy 3+2) każda ze stron może zapobiec kolejnemu odnowieniu listem raccomandata wysłanym co najmniej sześć miesięcy wcześniej (art. 2 L. 431/1998).
• Umowy przejściowe (do 18 miesięcy) i umowy dla studentów (od sześciu miesięcy do trzech lat) są zawierane według wzorów ministerialnych (D.M. 16 gennaio 2017); sprawdź zawartą w nich klauzulę o wypowiedzeniu. Umowa dla studentów odnawia się przy pierwszym terminie wygaśnięcia, chyba że najemca wypowie ją co najmniej miesiąc i najwyżej trzy miesiące wcześniej.

Ustawa przewiduje list polecony (art. 4 L. 392/1978). Wyślij list polecony za potwierdzeniem odbioru (raccomandata con avviso di ricevimento, A/R), po którym wraca do Ciebie potwierdzenie podpisane przez odbiorcę, albo pismo przez PEC (posta elettronica certificata, certyfikowana poczta elektroniczna) na adres PEC wynajmującego; prawo traktuje doręczenie przez PEC tak jak doręczenie pocztowe (art. 48 D.Lgs. 82/2005). Jeśli umowa przewiduje list raccomandata, wyślij właśnie taki list. Wysłanie e-maila lub zwykłego listu trudno udowodnić. Każdy najemca wymieniony w umowie powinien podpisać pismo własnoręcznie.

Wcześniejsze zakończenie zarejestrowanej umowy najmu (risoluzione) trzeba zgłosić w Agenzia delle Entrate (włoskiej agencji podatkowej) w ciągu 30 dni na formularzu RLI i zapłacić podatek rejestracyjny w stałej kwocie 67 euro, chyba że wszyscy wynajmujący wybrali system opodatkowania cedolare secca. Przepisy mówią o stronach umowy, a nie tylko o wynajmującym, więc ustal z wynajmującym, kto złoży zgłoszenie, i zachowaj potwierdzenie.

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

con la presente io sottoscritto/a [nome e cognome], conduttore dell’immobile in oggetto in forza del contratto di locazione stipulato il [data del contratto] e registrato il [data di registrazione], comunico il mio recesso dal contratto [ai sensi dell’art. [numero] del contratto / per gravi motivi, ai sensi dell’art. 3, comma 6, della L. 431/1998, consistenti in: [descrizione dei gravi motivi]].

Nel rispetto del preavviso di sei mesi dal ricevimento della presente, il recesso avrà effetto dal [data di cessazione, almeno sei mesi dopo il ricevimento] o, in subordine, dalla prima data successiva consentita. Entro tale data riconsegnerò l’immobile libero da persone e cose, insieme alle chiavi.

La prego di contattarmi per concordare la riconsegna e di confermarmi chi comunicherà la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Distinti saluti [Nome e cognome] [Firma autografa; se i conduttori sono più di uno, firmano tutti]

Wyślij pisma i zachowaj dowody

Pismo w sprawie naprawy lub zwrotu kaucji możesz przesłać jako gotowy plik PDF albo napisać w MaisonMail, a zdjęcia czy dokumenty dodać jako pliki PDF podczas wysyłki. Adres odbiorcy określa kraj docelowy; dostępne usługi, szacowany termin doręczenia i końcowa cena są widoczne przed płatnością. Zachowaj kopię każdego listu i załącznika. Śledzenie przesyłki pokazuje, że dotarła, ale nie to, co zawierała. Wypowiedzenie wyślij listem raccomandata A/R lub przez PEC, zgodnie z wymogami prawa i umowy: ani zwykły list, ani list ze śledzeniem przesyłki nie jest listem raccomandata A/R. Poniższy przycisk wysyłki dotyczy wyłącznie pism w sprawie naprawy i kaucji; nie zastępuje listu raccomandata z wypowiedzeniem.