Huren in Spanje: brieven over opzegging, borg en reparaties

Kort antwoord

De Spaanse huurwet (LAU) beschermt de huur van je hoofdverblijf (vivienda habitual). Wil je vertrekken, dan laat je weten dat je niet verlengt vóór het einde van het contract of van een jaarlijkse verlenging, meestal 30 dagen van tevoren tijdens de eerste vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is), of je beëindigt de huur voortijdig (desistimiento) na zes maanden met 30 dagen opzegtermijn. De borg (fianza) bedraagt een maand huur en levert wettelijke rente op als hij niet binnen een maand na het inleveren van de sleutels is terugbetaald. De verhuurder moet noodzakelijke reparaties uitvoeren: meld ze schriftelijk. Per 18 oktober 2026 heeft een decreet-wet een aantal van deze regels gewijzigd, en dat moet nog door het Congres worden bekrachtigd.

Deze gids gaat over huurders van een hoofdverblijf in Spanje die een particuliere verhuurder aanschrijven. Hij geeft de algemene landelijke regels per 18 oktober 2026; Catalonië en andere regio’s met een eigen burgerlijk recht of woonrecht kunnen extra eisen stellen. Het is algemene informatie, geen juridisch advies. Wil je een onbetaalde borg via de rechter terugkrijgen, lees dan een betaling eisen in Spanje; over internet- en andere contracten voor de woning gaat een contract opzeggen in Spanje; wil je klagen over een bedrijf, zie een klacht indienen in Spanje.

Nagaan welke regels voor je huurcontract gelden

De Spaanse huurwet, de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), past haar bescherming van huurders toe op een huurcontract dat vooral dient als je vaste woning; bedingen die je positie verslechteren, zijn nietig, tenzij de wet ze toestaat (art. 6 LAU). Een contract houdt de regels die golden toen het werd ondertekend: huurcontracten vanaf 6 maart 2019 volgen de huidige tekst, die van 6 juni 2013 tot en met 5 maart 2019 een minimale looptijd van drie jaar (vijf of zeven jaar voor contracten die onder Real Decreto-ley 21/2018 zijn ondertekend, van 19 december 2018 tot eind januari 2019), en oudere een minimale looptijd van vijf jaar met een maand opzegtermijn. Een tijdelijk huurcontract (contrato de temporada) dat vóór 8 oktober 2026 is ondertekend, is geen huur van een hoofdverblijf en behoudt zijn afgesproken einddatum zonder deze bescherming; controleer dus wat je contract zegt.

Twee decreet-wetten (reales decretos-leyes) van 6 oktober 2026 wijzigen de LAU. Real Decreto-ley 29/2026 geldt sinds 8 oktober 2026 en herschreef onder meer art. 11 (vergoeding bij voortijdig vertrek), art. 21.5 (reparaties) en art. 36.7 (opleveringsverslag). Real Decreto-ley 28/2026 zou art. 10 (verlengingen) vanaf 15 november 2026 herschrijven. Een decreet-wet vervalt als het Congres het niet binnen 30 dagen na de afkondiging bekrachtigt, en dan geldt weer de eerdere tekst; op 18 oktober 2026 was geen van beide bekrachtigd. Wil je je beroepen op een regel die deze gids als nieuw aanmerkt, controleer dan eerst de actuele geconsolideerde tekst van de LAU in het BOE (het officiële Spaanse publicatieblad).

Laten weten dat je vertrekt

Niet verlengen. Tijdens de minimale looptijd van vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is) wordt het huurcontract telkens met een jaar verlengd, tenzij je minstens 30 dagen vóór het einde van het contract of van de jaarlijkse verlenging laat weten dat je niet wilt verlengen (art. 9.1 LAU). Per 18 oktober 2026 moet je aan het einde van de minimale looptijd twee maanden van tevoren opzeggen; anders wordt het contract telkens met een jaar verlengd, tot hooguit drie jaar extra, en kun je aan het einde van elk van die jaren vertrekken met een maand opzegtermijn (art. 10.1 LAU). Wordt Real Decreto-ley 28/2026 bekrachtigd, dan zou het contract vanaf 15 november 2026 in plaats daarvan worden verlengd met opeenvolgende perioden van vijf (of zeven) jaar, nog steeds met twee maanden opzegtermijn voor jou, en zou eerder vertrekken een desistimiento betekenen. Contracten die al in de verlenging van drie jaar lopen, maken die af volgens de oude tekst.

Desistimiento. Je kunt het huurcontract voortijdig beëindigen zodra het minstens zes maanden heeft gelopen, met minstens 30 dagen opzegtermijn (art. 11.1 LAU). Per 18 oktober 2026 bepaalt art. 11.3 LAU dat de verhuurder daardoor geen recht op vergoeding heeft. Vóór 8 oktober 2026 kon een contract een maand huur eisen voor elk resterend jaar, naar rato, en de wet zegt niet of zulke oudere bedingen nog bindend zijn. Controleer je contract en de wet die geldt op de datum waarop je vertrekt. De wet is ook onduidelijk over de vraag of je al vóór de zesde maand mag opzeggen; kies dus een vertrekdatum die na zowel de zes maanden als de 30 dagen valt.

De wet schrijft geen bepaalde vorm voor en zegt niet of de verzending of de ontvangst telt; zorg dus dat je opzegging op tijd aankomt. Weekenden en feestdagen worden niet uitgesloten (art. 5 Código Civil). Een e-mail telt alleen als het contract een adres voor kennisgevingen noemt en de verzending, de ontvangst en de inhoud kunnen worden bewezen (art. 4.6 LAU). Elke huurder moet ondertekenen. Blijft je echtgenoot, of een partner die al twee jaar met je samenwoont, zonder in te stemmen in de woning, dan kan het huurcontract voor hem of haar doorlopen (art. 12 LAU); laat die persoon dus meetekenen.

Asunto: Comunicación de fin del contrato de arrendamiento — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

[Nombre y apellidos], con [DNI/NIE/pasaporte] n.º [número], arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda] en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato], le comunico [mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el [fecha de vencimiento], conforme al artículo [9.1 / 10.1] de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos / que desisto del contrato con efectos el [fecha], conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fecha en la que habrán transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato y más de treinta días desde la recepción de esta comunicación].

Le propongo revisar juntos la vivienda y entregarle las llaves el [fecha y hora propuestas], dejar constancia por escrito del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores, y firmar ambos el documento correspondiente.

Le ruego que, una vez entregadas las llaves, me devuelva la fianza de [importe] euros [y la garantía adicional de [importe] euros] mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. A partir de esa fecha, mi dirección para comunicaciones será [nueva dirección postal y correo electrónico].

Atentamente, [Nombre y apellidos de todos los arrendatarios] [Firmas] [Si procede: Conforme, [nombre y apellidos del cónyuge o pareja que convive en la vivienda], [firma]]

Je fianza terugkrijgen

De fianza is een waarborgsom in geld (en metálico) van een maand huur (art. 36.1 LAU). Wordt het saldo niet binnen een maand na het inleveren van de sleutels terugbetaald, dan levert het wettelijke rente op (art. 36.4 LAU): 3,25% in 2026. In veel regio’s moet de verhuurder de fianza bij een overheidsinstantie deponeren, maar je vordering richt zich altijd tegen de verhuurder. Gebruik de fianza niet als laatste maand huur, tenzij de verhuurder daar schriftelijk mee instemt: bij onbetaalde huur kan de verhuurder het contract beëindigen en de huur vorderen.

Je moet de woning teruggeven zoals je haar hebt ontvangen, afgezien van slijtage door ouderdom of onvermijdelijke oorzaken (art. 1561 CC, het Spaanse Burgerlijk Wetboek); zonder beschrijving van de staat bij aanvang wordt vermoed dat je haar in goede staat hebt ontvangen (art. 1562 CC), en je bent aansprakelijk voor schade, tenzij je bewijst dat die buiten je schuld is ontstaan (art. 1563 CC). Kleine reparaties door gewoon gebruik komen voor jouw rekening (art. 21.4 LAU). Per 18 oktober 2026 eist art. 36.7 LAU een ondertekend opleveringsverslag (documento de finalización del arrendamiento); ontbreekt dat, of vermeldt het geen schade, dan wordt vermoed dat de woning in goede staat is teruggegeven. Of dit voor oudere contracten geldt, is onzeker; onderteken dus hoe dan ook een verslag, met foto’s, meterstanden en een gedateerd bewijs dat je de sleutels hebt ingeleverd.

Betaalt de verhuurder niet, dan verjaart een vordering tot terugbetaling van de fianza na vijf jaar (art. 1964.2 CC). Vóór een monitorio (gerechtelijk betalingsbevel) moet je de verhuurder uitnodigen tot onderhandeling (MASC, LO 1/2025); het voorbeeld hieronder is daarom ook als die uitnodiging geschreven en geeft 30 kalenderdagen. Voor het verzoek om een monitorio heb je geen advocaat nodig, en het wordt ingediend bij de rechtbank van de woonplaats van de verhuurder; zie een betaling eisen in Spanje.

Asunto: Devolución de la fianza — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

El contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], firmado el [fecha del contrato], finalizó el [fecha de finalización], y el [fecha de entrega de las llaves] le entregué las llaves, como consta en [documento de entrega, recibo de llaves u otra prueba], que adjunto.

Le solicito que me devuelva la fianza de [importe] euros mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.

Si considera que debe retener alguna cantidad por desperfectos que excedan del desgaste por el uso ordinario, le ruego que me indique por escrito cada concepto y su importe, con las facturas o presupuestos correspondientes.

Este escrito constituye también una invitación a negociar sobre la devolución de la fianza, a efectos de los artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Le ruego que me pague o me responda en el plazo de treinta días naturales desde su recepción; en caso contrario, podré acudir a los tribunales.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Om een reparatie vragen

De verhuurder moet, zonder de huur te verhogen, alle reparaties uitvoeren die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden, tenzij jij of je huisgenoten de schade hebben veroorzaakt (art. 21.1 LAU). Meld het de verhuurder zo snel mogelijk en sta een inspectie toe. Na melding aan de verhuurder mag je dringende reparaties uitvoeren om dreigende schade of ernstig ongemak te voorkomen, en de kosten meteen terugvorderen (art. 21.3 LAU). Duren werkzaamheden langer dan 20 dagen, dan daalt de huur naar verhouding van het deel van de woning dat je niet kunt gebruiken (art. 21.2 LAU). Repareert de verhuurder niet, dan kun je het huurcontract beëindigen (art. 27.3 LAU) of de rechter vragen de werkzaamheden te bevelen. Bel in een noodgeval, zoals bij gaslucht, eerst de hulpdiensten.

Per 18 oktober 2026 voegt art. 21.5 LAU een schriftelijke procedure toe voor schade die de bewoonbaarheid, de veiligheid of de gezondheid aantast: je stuurt het verzoek met een redelijke offerte, de verhuurder heeft 15 kalenderdagen na ontvangst om die te accepteren, een andere reparatie voor te stellen of het werk uit te voeren, en antwoordt hij niet of weigert hij zonder goede reden, dan mag je het werk laten uitvoeren en de gedocumenteerde kosten van toekomstige huur aftrekken. Vervalt Real Decreto-ley 29/2026, dan verdwijnt dat recht om af te trekken. Controleer vóór je iets aftrekt of art. 21.5 nog in de LAU in het BOE staat, en houd de alinea tussen haken alleen aan als dat zo is.

Asunto: Solicitud de reparación — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

Como arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], le comunico que el [fecha] detecté el siguiente problema: [descripción del daño y de la estancia afectada], que afecta a [la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda / su uso normal]. Adjunto [fotografías u otros documentos].

Conforme al artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le solicito que realice la reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Para que usted o su técnico puedan examinarla, estoy disponible [días y horas] en el teléfono [número].

[Solo si el artículo 21.5 de la Ley 29/1994 sigue vigente en la fecha de envío: Adjunto un presupuesto de [empresa] por importe de [importe] euros. Conforme a dicho artículo, dispone de quince días naturales desde la recepción de este requerimiento para aceptarlo, proponer otra reparación o realizar la obra. Si no responde o se niega sin causa justificada, podré ejecutar las obras necesarias y descontar su importe, debidamente justificado, de las rentas futuras.]

Le ruego que me confirme por escrito la fecha prevista de la reparación.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Je brieven versturen en bewijs bewaren

Upload je voltooide PDF of schrijf de brief in MaisonMail, en voeg foto’s of documenten als PDF toe in de verzendstap. Stuur hem naar het adres voor kennisgevingen uit het contract (a efectos de notificaciones), en ook naar het makelaarskantoor als dat het huurcontract beheert. Het adres van de ontvanger bepaalt de bestemming; de beschikbare diensten, de geschatte bezorgtijd en de eindprijs zie je vóór betaling. Bewaar een kopie van elke brief en elke bijlage.

Geen enkel artikel van de LAU schrijft voor de opzegging door een huurder een burofax of aangetekende post voor. Tracking toont aan dat een zending is aangekomen, niet wat erin zat; dat is genoeg voor een eerste reparatieverzoek, een verzoek om je borg of een opzegging die ruim van tevoren wordt verstuurd. Correos, de Spaanse post, zegt zelf dat een aangetekende brief (carta certificada) de inhoud niet certificeert, terwijl een burofax de verzending, de bezorging en de inhoud certificeert. Voor een opzegging vlak voor het einde van de termijn, een verzoek op grond van art. 21.5 en de laatste brief over je borg voordat je naar de rechter stapt, verstuur je in Spanje een burofax met certificación de contenido en acuse de recibo: een gewone brief of een brief met tracking is geen burofax.