Huren in Nederland: brieven over opzegging, borg, gebreken

Kort antwoord

Wil je een huurwoning verlaten, dan zeg je de huur op (huuropzegging) tegen een betaaldag van de huur: de opzegtermijn is één betalingstermijn, minstens een maand en hooguit drie (art. 7:271 lid 6 onder a BW). De wet schrijft een deurwaardersexploot of aangetekende brief voor; een opzegging in een andere vorm telt toch, maar is moeilijk te bewijzen. Je waarborgsom mag niet hoger zijn dan twee keer de kale huur en moet binnen 14 dagen terugkomen, of binnen 30 dagen voor het restant na verrekening (art. 7:261b BW). De verhuurder moet gebreken herstellen als je daarom vraagt; bij sociale huur en middenhuur kan de Huurcommissie na zes weken de huur verlagen.

Deze gids gaat over gewone huur van woonruimte in Nederland. Voor een kamer in de eigen woning van de verhuurder, short stay, tijdelijke verhuur terwijl de eigenaar weg is (tussenhuur of diplomatenclausule) en contracten op grond van de Leegstandwet gelden andere regels. Het is algemene informatie, geen juridisch advies. Voor een openstaand bedrag na afloop van de huur kun je terecht in onze gids over een betaling eisen in Nederland; voor internet, energie en andere contracten bij een verhuizing in onze gids over een contract opzeggen in Nederland.

Je type huurcontract controleren

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kun je op elk moment opzeggen, tegen een afgesproken betaaldag van de huur (art. 7:271 lid 3 BW). Sinds de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 in werking is getreden, is huur voor onbepaalde tijd de norm, en mag een tijdelijk contract van twee jaar of korter alleen worden aangeboden aan groepen die bij besluit zijn aangewezen; zo’n contract mag je vóór de einddatum opzeggen (lid 2). Een contract voor bepaalde tijd laat anders alleen opzegging toe tegen een betaaldag die niet vóór het einde van de looptijd ligt (lid 1); bij een vaste looptijd van meer dan twee jaar kun je volgens de overheid niet vóór de einddatum weg. Huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, houden de oude regels, waaronder een huurder een tijdelijk contract van hooguit twee jaar (of vijf jaar voor een kamer) tussentijds kan opzeggen.

Eén geval staat niet vast: een vaste looptijd van twee jaar of korter, gesloten na 1 juli 2024 met een huurder die niet tot de aangewezen groepen behoort. De tekst van lid 1 sluit opzegging vóór het einde van de looptijd uit, terwijl de vereenvoudigde uitleg van de overheid dat onderscheid niet maakt. Vraag het na bij Het Juridisch Loket, dat gratis juridisch advies geeft. Jij en de verhuurder kunnen de huur altijd in onderling overleg beëindigen (lid 10).

Je huur opzeggen

Je opzegtermijn is gelijk aan de tijd tussen twee betaaldagen van de huur, minstens een maand en hooguit drie; een beding met een langere termijn is nietig (art. 7:271 lid 6 onder a en lid 8 BW). Je hoeft geen reden te geven. De verhuurder moet de opzegging ontvangen vóór de betaaldag waartegen je opzegt (art. 3:37 lid 3 BW): moet de huur op de 1e worden betaald, dan moet de opzegging vóór de 1e binnen zijn. Die datum is hard; verstuur je opzegging dus ruim op tijd. Een opzegging die te laat aankomt of een verkeerde datum noemt, is niet nietig: ze werkt dan tegen de eerstvolgende geldige datum (art. 7:271 lid 7).

Volgens de wet gebeurt de opzegging bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief (art. 7:271 lid 4 BW), en dat geldt ook voor huurders. Een opzegging in een andere vorm telt toch (lid 7): volgens de overheid is een e-mail of gewone brief geldig als de verhuurder de ontvangst bevestigt. Het risico is dat je moet bewijzen dat de verhuurder de opzegging heeft ontvangen. Een gewone brief of een brief met tracking van MaisonMail is geen aangetekende brief. Verstuur je opzegging aangetekend via PostNL vanuit Nederland, of laat een deurwaarder de opzegging betekenen; je kunt dezelfde brief ook mailen en de verhuurder vragen de ontvangst schriftelijk te bevestigen. Elke huurder die in het huurcontract staat, moet ondertekenen.

Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op voor de woning aan [adres van de woning], die ik huur op grond van de huurovereenkomst van [datum van de huurovereenkomst].

Ik zeg op tegen [datum: een betaaldag van de huur], met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (artikel 7:271 lid 6 onder a BW), of, als die datum niet juist is, tegen de eerstvolgende datum waartegen de opzegging volgens de wet mogelijk is.

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat u deze opzegging hebt ontvangen en op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Graag maak ik met u een afspraak voor de voorinspectie en de eindinspectie van de woning.

De waarborgsom kunt u na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder]. Mijn nieuwe adres is [nieuw adres] en mijn e-mailadres is [e-mailadres].

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam van iedere huurder] [Handtekening van iedere huurder]

Je waarborgsom terugvragen

De waarborgsom mag niet hoger zijn dan twee keer de kale huur, zonder servicekosten of kosten voor nutsvoorzieningen (art. 7:261b lid 1–2 BW). De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Alleen als hij herstelkosten voor schade verrekent, beperkt tot werkelijk gemaakte kosten, of achterstallige huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding, mag hij het restant binnen 30 dagen betalen (lid 3), en hij moet elke verrekening schriftelijk toelichten met een volledige kostenspecificatie (lid 4). Deze regels gelden sinds 1 juli 2023, ook voor woningen in de vrije sector (art. 7:247 BW). Volgens de overheid is er geen rente verschuldigd, en mogen normale slijtage en administratiekosten niet worden ingehouden. Voor een huurovereenkomst die vóór 1 juli 2023 is gesloten, noemt de overheid een maximum van drie maanden kale huur; geen officiële bron zegt of de termijnen van 14 en 30 dagen voor die waarborgsommen gelden.

Bij de oplevering lever je de woning op zoals ze bij het begin van de huur in de opnamestaat is beschreven, afgezien van normale slijtage; is er geen opnamestaat gemaakt, dan word je vermoed de woning te hebben ontvangen in de staat waarin je die achterlaat (art. 7:224 lid 2 BW). Teken geen eindinspectierapport waarmee je het niet eens bent. Een te hoge waarborgsom kun je melden bij het meldpunt goed verhuurderschap van de gemeente, maar dat garandeert geen terugbetaling. De Huurcommissie behandelt geen geschillen over de waarborgsom; de kantonrechter wel, ongeacht het bedrag en zonder advocaat. Omdat de brief hieronder een harde termijn stelt, is het een ingebrekestelling.

Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

De huurovereenkomst voor de woning aan [adres van de woning] is geëindigd op [einddatum]. Op [datum van oplevering] heb ik de woning met de sleutels aan u opgeleverd, zoals blijkt uit [opleverrapport of ander bewijs]. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van [bedrag] euro betaald.

Volgens artikel 7:261b lid 3 BW moet u de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als u schade, nog openstaande huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding verrekent, moet u het restant binnen dertig dagen betalen; voor schade mag u alleen aantoonbaar gemaakte kosten verrekenen. Een verrekening moet u mij schriftelijk meedelen met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW).

Tot op heden heb ik [geen enkel bedrag / slechts [bedrag] euro] terugontvangen [en geen kostenspecificatie ontvangen]. Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u [bedrag] euro uiterlijk op [datum] over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder].

Betaalt u niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor de zaak voor te leggen aan de kantonrechter en daarbij ook de wettelijke rente en de kosten te vorderen.

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Een gebrek melden

Een gebrek is alles waardoor de woning je niet het genot geeft dat je mag verwachten van een goed onderhouden woning van die soort (art. 7:204 lid 2 BW). De verhuurder moet het op jouw verzoek herstellen, behalve kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen en schade waarvoor jij aansprakelijk bent (art. 7:206 lid 1–2). Meld gebreken zonder uitstel, anders betaal je de schade die door de vertraging ontstaat (art. 7:222). Je kunt een evenredige huurverlaging eisen vanaf de dag waarop je het gebrek hebt gemeld tot het is verholpen (art. 7:207). Blijf de volledige huur betalen: wie huur inhoudt zonder uitspraak van de Huurcommissie of de rechter, loopt het risico op ontbinding wegens huurachterstand. Is de verhuurder in verzuim, dan mag je de reparatie zelf laten uitvoeren en redelijke kosten verhalen (art. 7:206 lid 3), maar vraag eerst advies.

De Huurcommissie kan bij ernstige gebreken een tijdelijke huurverlaging opleggen als de verhuurder ze niet heeft verholpen binnen zes weken na de dag na je melding; dien je verzoek in binnen zes maanden na de melding zodat de verlaging ingaat op de eerste dag van de maand na je melding (art. 7:257 BW). Haar uitspraak is bindend bij sociale huur en bij middenhuurwoningen die vanaf 1 juli 2024 zijn verhuurd; bij woningen in de vrije sector geeft ze alleen advies, en alleen als jullie dat allebei schriftelijk zijn overeengekomen. De huurder betaalt € 25 leges, die je terugkrijgt als je gelijk krijgt. Ze onderzoekt alleen de gebreken die in je melding staan, je dient het verzoek online in met DigiD of eHerkenning, en voor dezelfde gebreken kies je de Huurcommissie of de kantonrechter, niet allebei. Een nieuwe wet (Stb. 2026, 311), die nog niet in werking is getreden, gaat eisen dat de melding schriftelijk gebeurt; meld nu dus al schriftelijk.

Onderwerp: Melding van gebreken — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Als huurder van de woning aan [adres van de woning] meld ik u de volgende gebreken: [omschrijving van elk gebrek, de ruimte waar het zich voordoet en sinds wanneer het bestaat]. Foto’s van de gebreken stuur ik mee.

Ik verzoek u deze gebreken op grond van artikel 7:206 BW binnen zes weken na de datum van deze brief te verhelpen en mij te laten weten wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Voor een afspraak kunt u mij bereiken op [telefoonnummer] of [e-mailadres].

Worden de gebreken niet binnen deze termijn verholpen, dan kan ik de Huurcommissie of de kantonrechter vragen om een tijdelijke verlaging van de huurprijs (artikelen 7:207 en 7:257 BW).

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Je brieven versturen en bewijs bewaren

Upload voor de brieven over de waarborgsom en over gebreken je voltooide PDF of schrijf de brief in MaisonMail, en voeg foto’s of het opleverrapport als PDF toe in het verzendproces. Het adres van de ontvanger bepaalt de bestemming; de beschikbare diensten, de geschatte bezorgtijd en de eindprijs zie je vóór betaling. Een brief heeft pas effect wanneer hij de verhuurder bereikt (art. 3:37 lid 3 BW); houd dus rekening met print- en bezorgtijd, en stuur hem ook per e-mail. Bewaar een kopie van elke brief en elke bijlage: tracking toont aan dat een zending is aangekomen, niet wat erin zat. Gebruik voor je opzegging een aangetekende brief of een deurwaarder, zoals de wet voorschrijft: een brief met tracking van MaisonMail is geen aangetekende brief.