Huren in België: opzegging, huurwaarborg en herstellingen

Kort antwoord

Het Belgische huurrecht is gewestelijk: de regels van Brussel, Wallonië of Vlaanderen gelden naargelang waar de woning ligt. Bij een gewone huurovereenkomst van 9 jaar kun je op elk moment vertrekken met drie maanden opzegtermijn, en betaal je 3, 2 of 1 maand huur als de huur in het eerste, tweede of derde jaar eindigt. De opzegtermijn begint op de eerste dag van de volgende maand. Beide echtgenoten of wettelijk samenwonenden moeten ondertekenen. In Wallonië moet de opzegging aangetekend, via een gerechtsdeurwaarder of door afgifte tegen een ondertekende kopie gebeuren. Je huurwaarborg (garantie locative) wordt alleen vrijgegeven door een gezamenlijke schriftelijke overeenkomst of een rechterlijke beslissing. Houd nooit huur in voor herstellingen.

Deze gids gaat over huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats (bail de résidence principale) in België, waarbij je met toestemming van de verhuurder je hoofdverblijfplaats in de woning hebt. Elk gewest heeft zijn eigen wet: de Brusselse Huisvestingscode (BHC, in het Frans Code bruxellois du Logement), het Waals decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst (décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation) en het Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD). In Vlaanderen geldt het VWHD voor schriftelijke huurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2019 zijn gesloten; oudere huurovereenkomsten volgen de vroegere federale regels. In Wallonië gelden de regels voor korte huur en studentenhuur hieronder voor huurovereenkomsten die vanaf 1 september 2018 zijn gesloten of hernieuwd, en in Brussel gelden sommige wijzigingen alleen voor huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn gesloten of hernieuwd. Het is algemene informatie, geen juridisch advies. De Belgische wet legt voor een privébrief geen taal op (art. 30 van de Grondwet), dus de Franse voorbeelden hieronder zijn ook in Vlaanderen geldig, al kan een Vlaamse verhuurder in het Nederlands antwoorden. Voor een waarborg die niet wordt terugbetaald, lees je onze gids over een betaling eisen in België; om bij een verhuizing je internet- of energiecontract te beëindigen, onze gids over een contract opzeggen in België.

Opzeggen: hoeveel tijd en wanneer

In Vlaanderen hangt de vergoeding af van het jaar waarin de huur eindigt. Een korte huurovereenkomst eindigt alleen op haar einddatum als minstens drie maanden vooraf is opgezegd; zo niet, of als je blijft wonen, wordt ze een huurovereenkomst van 9 jaar onder dezelfde voorwaarden. Voor studentenhuur gelden eigen regels: in Brussel twee maanden opzegtermijn zonder vergoeding (art. 256 BHC); in Wallonië twee maanden opzegtermijn plus drie maanden huur, niet na 15 maart (art. 81); in Vlaanderen alleen in beperkte gevallen, zoals het stopzetten van je studies (art. 64 VWHD).

Een opzegging die “op elk moment” wordt gegeven, gaat in op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin ze is gegeven (art. 231 BHC; art. 30 Waals decreet; art. 15 VWHD). Officiële toelichtingen lezen “gegeven” als ontvangen: ontvangt de verhuurder je brief op 20 maart, dan loopt de opzegtermijn van 1 april tot 30 juni. Een brief die op 2 april aankomt, kost je een extra maand huur.

De huurovereenkomst van de gezinswoning behoort toe aan beide echtgenoten, dus de opzegging moet van hen beiden komen (art. 215, § 2 oud BW, het oude Burgerlijk Wetboek), en hetzelfde geldt voor wettelijk samenwonenden (art. 1477, § 2). Is je huurovereenkomst niet binnen twee maanden na ondertekening geregistreerd, dan kun je in Brussel en Vlaanderen vertrekken zonder opzegtermijn of vergoeding (art. 228/5 BHC; art. 20 VWHD); in Wallonië pas als een formele aanmaning tot registratie, verstuurd per aangetekende brief, via een gerechtsdeurwaarder of door afgifte, een maand zonder gevolg is gebleven (art. 54). In Wallonië en Vlaanderen kun je de registratie controleren in MyMinfin; in Brussel worden huurovereenkomsten sinds 1 januari 2025 geregistreerd in het gewestelijk register van Brussel Huisvesting (art. 228/1 tot 228/5 BHC).

Verstuur de opzegging in de juiste vorm

• Wallonië: de opzegging moet aangetekend worden verstuurd, door een gerechtsdeurwaarder worden betekend of aan de verhuurder worden overhandigd, die een kopie ondertekent met de datum van ontvangst (art. 30 Waals decreet). Een gewone brief of een brief met tracking volstaat niet. Vanuit het buitenland stuur je een aangetekende brief vanuit je eigen postkantoor.
• Brussel: de wet legt geen vorm op, en het gewest publiceert modelbrieven. Een gewone brief wordt geacht ontvangen te zijn op de tweede dag na verzending, maar je moet kunnen bewijzen dat je hem hebt verstuurd; een aangetekende brief is veiliger.
• Vlaanderen: er is geen vorm vereist, tenzij je huurovereenkomst een aangetekende brief eist; de Vlaamse overheid raadt er een aan.

Het voorbeeld hieronder, een opzegging (in het Frans congé), gaat over een huurovereenkomst van 9 jaar; citeer voor een korte huur of studentenhuur het artikel uit de tabel hierboven. Houd de rechtsgrond voor jouw gewest, vermeld de vergoeding of dat er geen verschuldigd is, en geef geen reden, want die is niet vereist. Elke huurder, en beide echtgenoten of wettelijk samenwonenden, moeten ondertekenen.

Objet : Congé — bail de résidence principale — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

[Je soussigné(e) / Nous soussignés] [prénom(s) et nom(s)], [preneur / preneurs] du logement situé [adresse du logement] en vertu du bail signé le [date de signature] et ayant pris cours le [date de prise de cours], [donne / donnons] congé de ce bail conformément à [l’article 237, § 5, du Code bruxellois du Logement / l’article 55, § 5, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation / l’article 20, § 1er, du décret flamand du 9 novembre 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet)].

Le délai de préavis de trois mois prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le présent congé est donné, soit le [date], et prend fin le [date de fin du bail].

[Le bail prenant fin au cours de sa [première / deuxième / troisième] année, l’indemnité de [nombre] mois de loyer prévue par cette disposition vous sera réglée. / Le bail prenant fin après sa troisième année, aucune indemnité n’est due.]

Je vous propose d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la remise des clés le [date proposée], et de convenir à cette occasion de la libération de la garantie locative. À partir du [date], ma nouvelle adresse sera la suivante : [nouvelle adresse].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom du preneur] [Prénom et nom du conjoint ou cohabitant légal, le cas échéant] [Signatures]

Je huurwaarborg laten vrijgeven

In elk gewest geeft de bank de waarborg alleen vrij op basis van een schriftelijke overeenkomst die ten vroegste bij het einde van de huur is opgesteld, of van een kopie van een rechterlijke beslissing (art. 249, § 2 BHC; art. 62, § 3 Waals decreet; art. 37, § 3 VWHD). Een brief van jou alleen deblokkeert de rekening niet: stuur het vrijgaveformulier van de bank mee, zodat de verhuurder het kan ondertekenen. De rente op de rekening komt jou toe. De Brusselse termijn geldt niet zolang een gerechtelijk geschil loopt, en de termijn en de boete gelden alleen voor huurovereenkomsten die vanaf 1 november 2024 zijn gesloten of hernieuwd; dreig in Wallonië en Vlaanderen niet met een boete waarin de wet niet voorziet. Of het Waalse maximum van twee maanden, van kracht sinds 1 juni 2023, ook voor oudere waarborgen geldt, is onduidelijk.

Zowel jij als de verhuurder kan om een tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij vertrek (état des lieux de sortie) vragen, op gedeelde kosten, nadat je bent verhuisd en voordat de sleutels worden overhandigd; in Brussel uiterlijk binnen een maand na je vertrek (art. 220, § 3 BHC; art. 27 Waals decreet; art. 39, § 2 VWHD). Normale slijtage (vétusté) en overmacht zijn niet jouw schade. Gebruik de waarborg niet als je laatste maand huur. Weigert de verhuurder zonder reden, dan kan de vrederechter (juge de paix) de vrijgave bevelen.

Objet : Libération de la garantie locative — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le bail relatif au logement situé [adresse du logement] a pris fin le [date de fin du bail]. Je vous ai remis les clés le [date de la remise des clés] et l’état des lieux de sortie a été établi le [date]. J’en joins une copie.

La garantie locative de [montant] euros est constituée sur le compte n° [numéro de compte] ouvert auprès de [banque]. Je vous remercie de signer le formulaire de libération ci-joint et de le transmettre à [banque] au plus tard le [date], afin que la garantie, intérêts compris, soit versée sur le compte [IBAN] au nom de [titulaire du compte].

[Pour un bail bruxellois conclu ou renouvelé à partir du 1er novembre 2024 : l’article 249, § 2, du Code bruxellois du Logement prévoit, sous réserve d’une procédure contentieuse, la libération de la garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés et, à défaut, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée.]

Si vous estimez pouvoir retenir une partie de la garantie, je vous remercie de m’en indiquer par écrit les postes et les montants, avec les justificatifs. À défaut d’accord, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Herstellingen vragen

De verhuurder moet de woning in goede staat van onderhoud overhandigen en alle herstellingen uitvoeren, behalve de kleine herstellingen ten laste van de huurder (réparations locatives); herstellingen door ouderdom of overmacht zijn voor de verhuurder (art. 219 en 223 BHC; art. 7, 8 en 15 Waals decreet; art. 12, 25 en 26 VWHD). Elk gewest publiceert een lijst van huurherstellingen. Breng de verhuurder schriftelijk en met foto’s op de hoogte zodra een herstelling nodig is; doe je dat in Vlaanderen niet, dan worden de herstellingen die daaruit volgen jouw zaak. Voldoet de woning niet aan de minimumnormen inzake veiligheid, gezondheid of uitrusting, dan kun je de werken eisen of de rechter vragen de huurovereenkomst te beëindigen, en kan de rechter de huur verlagen; in Wallonië moet je de verhuurder eerst een ingebrekestelling (mise en demeure) sturen (art. 9, § 2). Je moet dringende werken toelaten, en de huur wordt verlaagd als ze in Wallonië langer dan 40 dagen (art. 21) of in Vlaanderen langer dan 30 dagen duren (art. 27 VWHD).

Stop niet met huur betalen: alleen de vrederechter kan de werken bevelen, de huur verlagen of de huurovereenkomst beëindigen. De vrederechter van de plaats waar de woning ligt, behandelt huurgeschillen ongeacht het bedrag (art. 591 Ger.W., het Gerechtelijk Wetboek). Je kunt je tot hem wenden met een verzoekschrift (requête) bij de griffie, zonder gerechtsdeurwaarder (art. 1344bis Ger.W.), of eerst, zelfs mondeling, om een gratis verzoeningszitting vragen (art. 731/1 en 732 Ger.W.).

Objet : Mise en demeure — réparations — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le [date], j’ai constaté dans le logement que je loue, situé [adresse du logement], le problème suivant : [description du problème et pièce concernée], qui [conséquences sur l’usage du logement]. [Je vous l’ai signalé le [date] par [moyen utilisé].] Je joins [photos ou autres pièces].

Cette réparation ne relève pas des réparations locatives à charge du preneur. Je vous mets donc en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de la présente et de me communiquer la date d’intervention. Pour convenir de l’accès au logement, vous pouvez me joindre au [numéro de téléphone].

À défaut, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Je brieven per post versturen en bewijs bewaren

Voor brieven over de waarborg en herstellingen upload je je definitieve PDF of schrijf je de brief in MaisonMail, en voeg je in de verzendstappen foto’s of documenten als pdf toe. Het adres van de ontvanger bepaalt de bestemming; de beschikbare diensten, de geschatte bezorgtijd en de eindprijs zie je vóór betaling. Bewaar een kopie van elke brief en bijlage. Tracking toont aan dat een zending is aangekomen, niet wat erin zat. Je opzegtermijn begint op de eerste dag van de maand nadat de verhuurder je opzegging heeft ontvangen, dus verstuur ze vroeg genoeg om vóór het einde van de maand aan te komen. In Wallonië is een brief van MaisonMail geen geldige opzegging: verstuur je opzegging (congé) aangetekend, laat ze betekenen door een gerechtsdeurwaarder of overhandig ze aan de verhuurder tegen een gedateerde handtekening op een kopie. In Brussel en Vlaanderen is een brief met tracking juridisch mogelijk, maar een aangetekende brief (lettre recommandée) is het veiligere bewijs, en je moet er een gebruiken als je huurovereenkomst dat eist.