포르투갈 세입자 편지: 해지 통지, 보증금, 수리 요청

빠른 답변

포르투갈에서 세입자가 기간이 정해진 주거 임대차를 끝내는 방법은 두 가지입니다(artigo 1098.º do Código Civil). 계약 기간에 따라 만료 120일, 90일 또는 60일 전까지 보내는 oposição à renovação(갱신 거절 통지), 그리고 계약 기간의 3분의 1이 지난 뒤 120일 또는 60일 전 통지로 하는 denúncia(중도 해지)입니다. 이 통지는 서명해서 carta registada com aviso de receção(수령 확인서가 돌아오는 등기우편)로 보내거나, 직접 전달하고 사본에 수령 서명을 받아야 합니다(art. 9.º NRAU). MaisonMail 편지로는 이 요건을 충족할 수 없습니다. 2023년부터 보증금(caução)은 월세 2개월분을 넘을 수 없으며, 보증금 반환이나 첫 수리 요청에는 정해진 형식이 없습니다.

이 가이드는 포르투갈 민법(Código Civil, CC)과 신도시임대차제도(Novo Regime do Arrendamento Urbano, NRAU, Lei n.º 6/2006)가 적용되는 민간 주거 임대차(arrendamento para habitação)의 세입자를 위한 것입니다. 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 집주인(senhorio)의 이름과 주소는 계약서에서 확인하세요. 보증금을 돌려받지 못했다면 포르투갈 지급 요구 가이드를, 임대차가 끝날 때 인터넷과 에너지 계약은 포르투갈 계약 해지 가이드를 참고하세요.

Oposição à renovação인지 denúncia인지 계약서 확인

기간을 정하지 않은 임대차는 5년 기간의 계약으로 봅니다(art. 1094.º CC). 기간이 정해진 임대차는 계약서에 달리 정하지 않았다면 같은 기간, 또는 기간이 3년보다 짧으면 3년씩 자동 갱신됩니다(art. 1096.º CC). 따라서 1년 계약은 보통 3년으로 갱신됩니다. 더 짧은 갱신 기간을 합의할 수 있는지는 법원 판단이 엇갈렸으므로, 그런 조항에 기대기 전에 상담을 받으세요.

• Oposição à renovação은 계약 기간이나 갱신 기간이 끝날 때 임대차를 종료합니다. 그 기간이 6년 이상이면 최소 120일, 16년이면 90일, 6개월1년이면 60일, 그보다 짧으면 기간의 3분의 1 전에 통지합니다(art. 1098.º n.os 1–2 CC).
• Denúncia는 그보다 일찍 끝내지만, 최초 계약 기간이나 갱신 기간의 3분의 1이 지난 뒤에만 가능합니다. 기간이 1년 이상이면 120일, 그보다 짧으면 60일 전에 통지합니다(art. 1098.º n.º 3 CC). 집주인이 갱신을 거절했다면 30일 전 통지로 언제든 나갈 수 있습니다(n.º 4).
• 기간을 정하지 않은 임대차: 6개월이 지난 뒤, 임대차가 1년 이상 계속되었으면 120일, 그렇지 않으면 60일 전에 통지합니다(art. 1100.º CC).

Denúncia는 달력상 월말에 효력이 생깁니다(art. 1098.º n.º 5 및 art. 1100.º n.º 3 CC). 이것이 통지 기간과 어떻게 맞물리는지는 견해가 갈리므로, 집주인이 편지를 받을 것으로 예상되는 날부터 통지 기간 이상 지난 월말을 종료일로 정하세요. 통지 기간은 수령일부터 계산합니다(art. 224.º CC). 통지 기간이 모자라도 임대차는 끝나지만, 비자발적 실업 같은 경우를 제외하면 모자란 기간의 월세를 내야 합니다(art. 1098.º n.º 6 CC). 계약 기간의 처음 3분의 1 동안에는 denúncia를 할 수 없으며, 그래도 나간다면 무엇을 내야 하는지 확립되지 않았으므로 상담을 받으세요. 집주인과 서면으로 합의하면 언제든 더 일찍 끝낼 수 있습니다(art. 1082.º CC).

carta registada com aviso de receção로 통지 보내기

Art. 9.º NRAU는 임대차를 끝내는 통지와 법으로 정한 공사 관련 통지를, 본인이 서명한 서면으로 carta registada com aviso de receção에 담아 보내거나 집주인에게 직접 전달하고 내 사본에 수령 서명을 받도록 정합니다. MaisonMail은 포르투갈로 일반 우편과 추적 우편을 보내며 등기우편은 보내지 않으므로, MaisonMail 편지로는 이 요건을 충족할 수 없습니다. 예문을 인쇄해 서명한 뒤 포르투갈 우편 사업자 CTT의 우체국에서 보내거나, 포르투갈에 있는 사람에게 직접 전달을 부탁하세요. 국제 수령 확인서를 붙인 국제 등기우편이 이 규정을 충족하는지는 확립되지 않았습니다.

임대 주택이 아니라 계약서나 집주인의 마지막 편지에 적힌 주소로 보내고, 내 전체 주소를 적으세요(art. 9.º NRAU). 집주인이 여러 명이면 지정된 사람이나 첫 번째 서명자에게 보냅니다(art. 11.º NRAU). 가족의 주거라면 배우자 두 사람 모두 서명하고(art. 12.º NRAU), 공동 세입자도 모두 서명하는 것이 좋습니다. 등기우편이 수령되지 않고 반송되면 30~60일 뒤에 두 번째 편지를 보내야 하므로(art. 10.º NRAU) 여유를 두세요. 이메일은 인정되지 않습니다.

예문에서는 내 경우에 맞는 법적 근거만 남기고 나머지는 지우세요. 사유는 밝힐 필요가 없습니다. 종료일은 달력상 월말로 정하고, 전체 주소를 넣은 뒤 손으로 서명하세요.

Assunto: [Oposição à renovação / Denúncia] do contrato de arrendamento — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Na qualidade de arrendatário(a) do imóvel sito em [morada do locado], ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], venho, pela presente, [opor-me à renovação do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1100.º do Código Civil], pelo que o contrato cessará em [data de cessação].

Proponho que a entrega das chaves e a vistoria do imóvel tenham lugar em [data proposta], ou noutra data a acordar.

Solicito ainda a devolução da caução, no montante de [montante] euros, após a entrega do imóvel, por transferência para a conta com o IBAN [IBAN].

Com os melhores cumprimentos, [Local e data] [Nome completo e assinatura do(s) arrendatário(s); tratando-se de casa de morada de família, assinatura de ambos os cônjuges] [Morada completa do remetente]

보증금(caução) 돌려받기

2023년 1월 1일부터 보증금은 월세 2개월분을 넘을 수 없고, 월세 선납은 서면 합의가 있어야 하며 2개월분으로 제한됩니다(art. 1076.º n.os 1–2 CC). 이 상한이 그 전에 체결한 계약에도 적용되는지는 확립되지 않았습니다. 법은 보증금 반환 기한이나 절차를 정하지 않으므로 계약서를 확인하세요. 세입자는 신중하게 사용해서 생긴 마모를 제외하고 받은 상태 그대로 집을 돌려줘야 합니다. 입주 때 상태를 기록하지 않았다면 양호한 상태로 받은 것으로 추정됩니다(art. 1043.º CC). 집을 넘겨줄 때 서명한 인도 확인서(auto de entrega)를 요청하고 사진을 찍어 두세요. 보증금을 돌려받지 못하면 Julgado de Paz(소액 분쟁을 다루는 지역 법원)에 청구하거나 injunção(지급명령)를 신청할 수 있습니다. 2026년 7월 9일 각료회의에서 승인되어 Proposta de Lei n.º 103/XVII로 의회에 제출된 정부의 임대차법 개정안은 보증금과 통지 규정을 바꿀 예정이지만, 2026년 10월 18일 현재 시행되지 않았습니다.

예문은 임대차 종료일과 집 인도일을 적고, 공제가 있다면 항목별 내역을 요청합니다. 지급 기한은 법정 기한이 아니라 본인이 정하는 날짜입니다.

Assunto: Pedido de devolução da caução — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

O contrato de arrendamento relativo ao imóvel sito em [morada do locado] cessou em [data de cessação], tendo procedido à entrega do imóvel e das chaves em [data da entrega], conforme [auto de entrega, fotografias ou outro comprovativo].

O imóvel foi restituído no estado em que o recebi, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente, nos termos do artigo 1043.º do Código Civil.

Solicito a devolução da caução, no montante de [montante] euros, até [data], por transferência para a conta com o IBAN [IBAN], titulada por [titular da conta].

Caso pretenda reter alguma parte desse montante, solicito que me indique por escrito, de forma discriminada, os valores e os respetivos fundamentos, acompanhados dos documentos de suporte.

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

수리 요청

계약서에 달리 정하지 않았다면 집주인은 세입자가 집을 사용할 수 있도록 보장하고 보존을 위한 공사를 해야 합니다(arts. 1031.º 및 1074.º CC). 하자는 사진을 첨부해 즉시 집주인에게 알리세요(art. 1038.º CC). 이 첫 요청에는 정해진 형식이 없습니다. 집주인이 수리를 지체하고 있고 법원 절차를 기다릴 수 없을 만큼 급한 수리라면 직접 하고 비용을 돌려받을 수 있습니다. 조금도 기다릴 수 없는 수리라면 집주인에게 동시에 알리면서 직접 할 수 있습니다(art. 1036.º CC). 집의 일부를 사용하지 못하게 되면 월세를 감액받을 수 있습니다(art. 1040.º CC). 월세는 계속 내세요. 3개월분이 밀리면 집주인이 임대차를 끝낼 수 있습니다.

다음 두 정식 절차에는 art. 9.º NRAU에 따라 carta registada com aviso de receção가 필요하므로 MaisonMail로는 보낼 수 없습니다. 하나는 DL n.º 157/2006(arts. 22.º-A~22.º-D)에 따라 견적서를 첨부해 최소 15일 전에 공사를 직접 하겠다고 알리는 통지이고, 다른 하나는 건강이나 안전에 심각한 위험이 되는 하자에 대한 intimação(정식 요구)로, 집주인은 30일 안에 응답해야 합니다(art. 13.º-B NRAU). câmara municipal(시청)에 긴급 점검을 요청할 수도 있습니다. 아래 예문은 첫 요청으로, 하자를 설명하고 본인이 정한 날짜까지 수리해 달라고 요청합니다.

Assunto: Pedido de reparação — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Venho informar que, em [data], verifiquei no imóvel sito em [morada do locado], de que sou arrendatário(a), o seguinte problema: [descrição do defeito e divisão afetada], que [consequências para a utilização do imóvel].

Nos termos dos artigos 1031.º e 1074.º do Código Civil, solicito que proceda à reparação necessária até [data], informando-me da data prevista para a intervenção. Junto [fotografias ou outros documentos].

Para combinar o acesso ao imóvel, pode contactar-me através do número [telefone].

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

편지 발송과 증빙 보관

보증금 반환과 수리 요청 편지는 완성한 PDF를 업로드하거나 MaisonMail에서 편지를 작성해 보낼 수 있으며, 사진이나 서류는 발송 과정에서 PDF로 첨부하세요. 수신인 주소로 목적지가 정해지며, 이용 가능한 서비스, 예상 배송 기간과 최종 가격은 결제 전에 표시됩니다. 모든 편지와 첨부 서류의 사본을 보관하세요. 배송 추적은 우편물이 도착했다는 사실만 보여 줄 뿐, 무엇이 들어 있었는지는 증명하지 않습니다. Julgados de Paz는 퇴거를 제외한 15,000유로 이하의 임대차 청구를 심리하며, 수수료 70유로는 패소한 쪽이 냅니다. 아래 발송 버튼은 보증금 반환과 수리 요청 편지에만 쓸 수 있습니다. 임대차를 끝내는 통지와 정식 공사 통지는 carta registada com aviso de receção로 보내거나 직접 전달하세요.