スペインの賃貸：退去通知・敷金返還・修繕依頼の手紙と例文

要点

スペインの賃貸借法（LAU）は、主たる住居（vivienda habitual）の賃貸借を保護しています。退去するには、契約期間または1年ごとの延長期間が終わる前に更新しない旨を通知する（最初の5年間は通常30日前、家主が会社の場合は7年間）か、6か月が経過した後に30日前に通知して中途解約（desistimiento）します。敷金（fianza）は家賃1か月分で、鍵を返してから1か月以内に返されなければ法定利息が付きます。家主は必要な修繕を行わなければならず、修繕は書面で依頼します。2026年10月18日時点で、緊急政令（Real Decreto-ley）によってこれらのルールのいくつかが変更されていますが、まだ下院の承認を受ける必要があります。

本ガイドは、スペインで主たる住居を借りていて、個人の家主に手紙を送る借主を対象とします。2026年10月18日時点の国の一般的なルールを説明しており、カタルーニャなど独自の民法や住宅法を持つ州では、追加の要件がある場合があります。一般的な情報であり、法的助言ではありません。返ってこない敷金を裁判で請求する場合はスペインでの支払いの請求、住まいのインターネットなどの契約についてはスペインでの契約解約、会社への苦情についてはスペインでの消費者の苦情のガイドを参照してください。

自分の賃貸借に適用されるルールを確認する

都市賃貸借法（Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos、LAU）の借主保護の規定は、借主が恒常的に住むことを主な目的とする賃貸借に適用されます。法律が認める場合を除き、借主に不利な条項は無効です（art. 6 LAU）。契約には、締結した時点で有効だったルールが適用されます。2019年3月6日以降の契約には現行の条文が、2013年6月6日から2019年3月5日までの契約には最低3年の期間が適用されます（2018年12月19日から2019年1月下旬までにReal Decreto-ley 21/2018のもとで結ばれた契約は5年または7年）。それより古い契約には、最低5年の期間と1か月前の通知が適用されます。2026年10月8日より前に結ばれた期間限定の賃貸借（contrato de temporada）は主たる住居の賃貸借ではなく、これらの保護なしに合意した終了日を維持するため、契約の記載を確認してください。

2026年10月6日付の2つの緊急政令（Real Decreto-ley）がLAUを変更しようとしています。Real Decreto-ley 29/2026は2026年10月8日から適用されており、art. 11（期間途中の退去に伴う補償）、art. 21.5（修繕）、art. 36.7（賃貸借終了時の記録）などを改めました。Real Decreto-ley 28/2026は、2026年11月15日からart. 10（延長）を改めることになっています。緊急政令は、公布から30日以内に下院（Congreso）が承認しなければ失効し、その場合は以前の条文が再び適用されます。2026年10月18日の時点では、どちらもまだ承認されていませんでした。本ガイドが新しいルールとして示している点を前提にする前に、スペインの官報（BOE）でLAUの最新の統合版を確認してください。

退去する旨を通知する

更新拒絶：5年（家主が会社の場合は7年）の最低期間中、賃貸借は1年ごとに延長されます。延長を止めるには、契約期間または1年ごとの延長期間が終わる少なくとも30日前に、更新しない旨を伝えます（art. 9.1 LAU）。2026年10月18日時点では、最低期間の終わりには2か月前に通知する必要があり、通知しなければ賃貸借はさらに最長3年間、1年ごとに延長されます。その間は、各年の終わりに1か月前の通知で退去できます（art. 10.1 LAU）。Real Decreto-ley 28/2026が承認されれば、2026年11月15日からは、賃貸借は代わりに5年（または7年）ごとに延長されることになり、借主の通知は引き続き2か月前で、期間の途中での退去は中途解約（desistimiento）となります。すでに3年間の延長期間に入っている賃貸借は、古い条文のもとでその期間を終えます。

中途解約（desistimiento）：賃貸借が少なくとも6か月続いた後であれば、少なくとも30日前に通知して、期間の途中で終わらせることができます（art. 11.1 LAU）。2026年10月18日時点では、art. 11.3 LAUにより、これについて家主は補償を求めることができません。2026年10月8日より前は、契約で、残りの期間1年につき家賃1か月分（期間に応じて按分）の支払いを定めることができ、そのような古い条項が今も拘束力を持つかどうかを法律は定めていません。契約と、退去日時点で有効な法律を確認してください。6か月目より前に通知を送ってよいかどうかも法律上はっきりしないため、6か月と30日の両方が経過した後の日を退去日に選んでください。

法律は特定の形式を求めておらず、発送日と到着日のどちらが基準になるかも定めていないため、通知が期限内に届くようにしてください。土日や祝日も日数に含まれます（art. 5 Código Civil）。電子メールが有効なのは、契約に通知用のアドレスが記載されていて、送信、受信、内容を証明できる場合に限られます（art. 4.6 LAU）。借主全員が署名してください。配偶者や、2年間同居しているパートナーが同意せずに住み続ける場合、その人のために賃貸借が続くことがあるため（art. 12 LAU）、その人にも署名してもらってください。

Asunto: Comunicación de fin del contrato de arrendamiento — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

[Nombre y apellidos], con [DNI/NIE/pasaporte] n.º [número], arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda] en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato], le comunico [mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el [fecha de vencimiento], conforme al artículo [9.1 / 10.1] de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos / que desisto del contrato con efectos el [fecha], conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fecha en la que habrán transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato y más de treinta días desde la recepción de esta comunicación].

Le propongo revisar juntos la vivienda y entregarle las llaves el [fecha y hora propuestas], dejar constancia por escrito del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores, y firmar ambos el documento correspondiente.

Le ruego que, una vez entregadas las llaves, me devuelva la fianza de [importe] euros [y la garantía adicional de [importe] euros] mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. A partir de esa fecha, mi dirección para comunicaciones será [nueva dirección postal y correo electrónico].

Atentamente, [Nombre y apellidos de todos los arrendatarios] [Firmas] [Si procede: Conforme, [nombre y apellidos del cónyuge o pareja que convive en la vivienda], [firma]]

敷金（fianza）を返してもらう

敷金（fianza）は、家賃1か月分の金銭（en metálico）による預け金です（art. 36.1 LAU）。鍵を返してから1か月以内に残額が返されない場合は、法定利息が付きます（art. 36.4 LAU）。2026年の利率は3.25%です。多くの州では家主に敷金を公的機関へ預けることを義務付けていますが、請求の相手は常に家主です。家主が書面で同意しない限り、敷金を最後の月の家賃に充てないでください。家賃を支払わないと、家主は賃貸借を解除し、その家賃を請求できます。

借主は、時の経過や避けられない原因による傷みを除き、受け取ったときの状態で住まいを返さなければなりません（art. 1561 CC）。入居時の状態の記録がなければ、良好な状態で受け取ったものと推定され（art. 1562 CC）、自分に過失がないことを証明しない限り、損傷について責任を負います（art. 1563 CC）。通常の使用による小さな修繕は借主の負担です（art. 21.4 LAU）。2026年10月18日時点では、art. 36.7 LAUにより、署名入りの賃貸借終了確認書（documento de finalización del arrendamiento）が求められ、それがない場合や損傷が記載されていない場合は、住まいは良好な状態で返されたものと推定されます。これが古い契約にも適用されるかどうかははっきりしないため、いずれにしても確認書に署名し、写真、メーターの数値、日付入りの鍵の受領証を残してください。

家主が支払わない場合、敷金の請求権は5年で時効になります（art. 1964.2 CC）。裁判所の支払命令の手続き（monitorio）の前には、家主を交渉に招かなければならないため（MASC、LO 1/2025）、下の例文はその招請も兼ねており、30暦日の期限を設けています。monitorioの申立てに弁護士は必要なく、家主の住所地で申し立てます。スペインでの支払いの請求のガイドを参照してください。

Asunto: Devolución de la fianza — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

El contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], firmado el [fecha del contrato], finalizó el [fecha de finalización], y el [fecha de entrega de las llaves] le entregué las llaves, como consta en [documento de entrega, recibo de llaves u otra prueba], que adjunto.

Le solicito que me devuelva la fianza de [importe] euros mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.

Si considera que debe retener alguna cantidad por desperfectos que excedan del desgaste por el uso ordinario, le ruego que me indique por escrito cada concepto y su importe, con las facturas o presupuestos correspondientes.

Este escrito constituye también una invitación a negociar sobre la devolución de la fianza, a efectos de los artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Le ruego que me pague o me responda en el plazo de treinta días naturales desde su recepción; en caso contrario, podré acudir a los tribunales.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

修繕を依頼する

家主は、借主やその世帯が損傷を生じさせた場合を除き、住まいを住める状態に保つために必要なすべての修繕を、家賃を上げずに行わなければなりません（art. 21.1 LAU）。できるだけ早く家主に伝え、点検に応じてください。差し迫った損害や重大な不便を防ぐための緊急の修繕は、家主に通知した後で借主が行い、その費用をすぐに請求できます（art. 21.3 LAU）。工事が20日を超えて続く場合は、使えない部分に応じて家賃が減額されます（art. 21.2 LAU）。家主が修繕しない場合は、賃貸借を解除するか（art. 27.3 LAU）、工事を命じるよう裁判所に求めることができます。ガスのにおいがするなどの緊急時には、まず緊急通報してください。

2026年10月18日時点では、art. 21.5 LAUにより、住まいの居住性、安全、衛生に関わる損傷について、書面による手続きが加わっています。借主が妥当な見積書を添えて依頼を送ると、家主は受け取ってから15暦日以内に、それを受け入れるか、別の修繕を提案するか、工事を行わなければなりません。家主が回答しないか、正当な理由なく拒んだ場合、借主は工事を行い、書類で裏付けられた費用を今後の家賃から差し引くことができます。Real Decreto-ley 29/2026が失効すれば、この差し引きの権利はなくなります。何かを差し引く前に、BOEでart. 21.5がまだLAUに残っていることを確認し、残っている場合にだけ角括弧内の段落を使ってください。

Asunto: Solicitud de reparación — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

Como arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], le comunico que el [fecha] detecté el siguiente problema: [descripción del daño y de la estancia afectada], que afecta a [la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda / su uso normal]. Adjunto [fotografías u otros documentos].

Conforme al artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le solicito que realice la reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Para que usted o su técnico puedan examinarla, estoy disponible [días y horas] en el teléfono [número].

[Solo si el artículo 21.5 de la Ley 29/1994 sigue vigente en la fecha de envío: Adjunto un presupuesto de [empresa] por importe de [importe] euros. Conforme a dicho artículo, dispone de quince días naturales desde la recepción de este requerimiento para aceptarlo, proponer otra reparación o realizar la obra. Si no responde o se niega sin causa justificada, podré ejecutar las obras necesarias y descontar su importe, debidamente justificado, de las rentas futuras.]

Le ruego que me confirme por escrito la fecha prevista de la reparación.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

手紙を送って証拠を残す

完成したPDFをアップロードするか、MaisonMailで手紙を作成し、写真や書類は送付の手順の中でPDFとして添付してください。契約書に通知先として記載された住所（a efectos de notificaciones）に送り、不動産会社が賃貸借を管理している場合はそちらにも送ってください。受取人の住所によって送付先が決まります。利用可能なサービス、配達予定、最終料金は支払い前に表示されます。すべての手紙と添付書類の控えを保管してください。

借主の通知にburofaxや書留を求めるLAUの規定はありません。追跡記録は郵便物が届いたことを示すだけで中身は示しませんが、最初の修繕の依頼、敷金の返還請求、十分に余裕をもって送る通知であれば、それで足ります。スペインの郵便事業者Correos自身、書留（carta certificada）は内容を証明しないのに対し、burofaxは発送、配達、内容を証明すると説明しています。期限が迫っている通知、art. 21.5による依頼、裁判の前の最後の敷金の請求は、スペイン国内からburofaxで、certificación de contenido（内容証明）とacuse de recibo（配達証明）を付けて送ってください。普通郵便や追跡付きの郵便はburofaxには当たりません。