オランダの賃貸：解約通知・敷金返還・修繕依頼の手紙と例文

要点

オランダで賃貸住宅を退去するには、家賃の支払日に向けて解約の通知（huuropzegging）を行います。予告期間は支払期間1回分で、最短1か月、最長3か月です（art. 7:271 lid 6 onder a BW）。法律が定める方式は執行官の送達書面か書留郵便（aangetekende brief）です。それ以外の方式による通知も有効ですが、証明が難しくなります。敷金（waarborgsom）は付帯費用を除いた家賃の2か月分が上限で、14日以内に、差し引きがある場合は残額を30日以内に返還しなければなりません（art. 7:261b BW）。家主は求めに応じて不具合を修繕しなければならず、社会住宅と中間賃料帯の住宅では、6週間たっても修繕されなければ、家賃委員会（Huurcommissie）が家賃を減額できます。

本ガイドは、オランダの通常の住宅賃貸借を対象とします。家主自身の住まいの一室、短期滞在用の賃貸、所有者が不在の間の一時的な転貸（tussenhuurまたはdiplomatenclausule）、空き家法に基づく契約には、別のルールが適用されます。一般的な情報であり、法的助言ではありません。退去後に未払いの金額がある場合はオランダでの支払いの請求、転居に伴うインターネットや電気・ガスなどの契約についてはオランダでの契約の解約のガイドを参照してください。

契約の種類を確認する

期間の定めのない賃貸借は、合意した家賃の支払日に向けて、いつでも解約を通知して終わらせることができます（art. 7:271 lid 3 BW）。2024年7月1日にWet vaste huurcontracten（期間の定めのない賃貸借に関する法律）が施行されてからは、期間の定めのない賃貸借が原則となり、2年以下の期間の定めのある賃貸借は、政令で定められたグループにしか認められません。この場合、借主は終了日より前に解約を通知して契約を終わらせることができます（lid 2）。それ以外の期間の定めのある賃貸借では、期間の終わりより前でない支払日に向けてしか解約を通知できません（lid 1）。政府によれば、期間が2年を超える場合は、終了日より前に退去することはできません。2024年7月1日より前に結ばれた賃貸借には従来のルールが適用され、借主は、2年まで（部屋の場合は5年まで）の期間の定めのある賃貸借を、解約を通知して途中で終わらせることができます。

定まっていないケースが1つあります。2024年7月1日以降に、政令で定められたグループに属さない借主と結ばれた、期間2年以下の賃貸借です。lid 1の条文は期間の終わりより前の解約を認めていませんが、政府の簡略な案内ではこの区別をしていません。オランダの無料の法律相談窓口Het Juridisch Loketに相談してください。借主と家主の合意があれば、いつでも賃貸借を終わらせることができます（lid 10）。

賃貸借の解約を通知する

予告期間は家賃の支払日から次の支払日までの期間で、最短1か月、最長3か月です。それより長い期間を定める条項は無効です（art. 7:271 lid 6 onder aおよびlid 8 BW）。理由を示す必要はありません。家主は、通知が向けられた支払日より前に通知を受け取っていなければなりません（art. 3:37 lid 3 BW）。家賃の支払日が1日であれば、1日より前に届く必要があります。この期限は動かせないものと考え、早めに送ってください。遅れて届いた通知や、日付を間違えた通知も無効にはならず、次に認められる日付で効力を持ちます（art. 7:271 lid 7）。

法律は、解約の通知は執行官の送達書面（exploot）か書留郵便で行うと定めており（art. 7:271 lid 4 BW）、これは借主にも適用されます。それ以外の方式による通知も有効です（lid 7）。政府によれば、家主が受領を確認すれば、メールや普通郵便でも有効です。問題は、家主が受け取ったことを証明できるかどうかです。MaisonMailの普通郵便や追跡付きの郵便は、書留郵便（aangetekende brief）には当たりません。解約の通知は、オランダ国内からPostNLの書留郵便で送るか、執行官（deurwaarder）を通じて送ってください。同じ手紙をメールでも送り、受領を書面で確認するよう家主に求めることもできます。契約書に記載された借主全員が署名してください。

Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op voor de woning aan [adres van de woning], die ik huur op grond van de huurovereenkomst van [datum van de huurovereenkomst].

Ik zeg op tegen [datum: een betaaldag van de huur], met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (artikel 7:271 lid 6 onder a BW), of, als die datum niet juist is, tegen de eerstvolgende datum waartegen de opzegging volgens de wet mogelijk is.

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat u deze opzegging hebt ontvangen en op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Graag maak ik met u een afspraak voor de voorinspectie en de eindinspectie van de woning.

De waarborgsom kunt u na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder]. Mijn nieuwe adres is [nieuw adres] en mijn e-mailadres is [e-mailadres].

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam van iedere huurder] [Handtekening van iedere huurder]

敷金（waarborgsom）の返還を求める

敷金は、サービス費用や光熱費を除いた家賃（kale huur）の2か月分を超えてはなりません（art. 7:261b lid 1–2 BW）。家主は、賃貸借の終了から14日以内に敷金を返さなければなりません。損傷の修繕費用（実際にかかった費用に限ります）、または未払いの家賃、サービス費用、エネルギー性能に関する料金を差し引く場合に限り、残額を30日以内に支払えばよく（lid 3）、差し引く場合は、費用の完全な内訳を付けて書面で説明しなければなりません（lid 4）。2023年7月1日から施行されているこれらのルールは、自由セクターの住宅にも適用されます（art. 7:247 BW）。政府によれば、利息を付ける必要はなく、通常の傷みや事務手数料を差し引くことはできません。2023年7月1日より前に結ばれた賃貸借については、政府は付帯費用を除いた家賃の3か月分を上限としていますが、14日と30日の期限がその敷金に適用されるかどうかは、公式の情報でははっきりしていません。

退去時の引渡しでは、入居時の状態確認書（opnamestaat）に記載された状態で住まいを返します。ただし、通常の傷みは除きます。確認書が作成されていなかった場合は、退去時の状態で住まいを受け取ったものと推定されます（art. 7:224 lid 2 BW）。納得できない退去時の確認書には署名しないでください。上限を超える敷金は、自治体の家主の行為に関する通報窓口に届け出ることができますが、それで返金が保証されるわけではありません。Huurcommissieは敷金を扱いません。金額にかかわらず、kantonrechter（地方裁判所で少額の請求や賃貸借などの事件を扱う裁判官）が扱い、弁護士は不要です。はっきりした期限を定めれば、下の手紙は正式な催告（ingebrekestelling）になります。

Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

De huurovereenkomst voor de woning aan [adres van de woning] is geëindigd op [einddatum]. Op [datum van oplevering] heb ik de woning met de sleutels aan u opgeleverd, zoals blijkt uit [opleverrapport of ander bewijs]. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van [bedrag] euro betaald.

Volgens artikel 7:261b lid 3 BW moet u de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als u schade, nog openstaande huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding verrekent, moet u het restant binnen dertig dagen betalen; voor schade mag u alleen aantoonbaar gemaakte kosten verrekenen. Een verrekening moet u mij schriftelijk meedelen met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW).

Tot op heden heb ik [geen enkel bedrag / slechts [bedrag] euro] terugontvangen [en geen kostenspecificatie ontvangen]. Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u [bedrag] euro uiterlijk op [datum] over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder].

Betaalt u niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor de zaak voor te leggen aan de kantonrechter en daarbij ook de wettelijke rente en de kosten te vorderen.

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

不具合（gebrek）を知らせる

不具合とは、よく手入れされた同種の住まいに期待できる使い心地を妨げるもののすべてをいいます（art. 7:204 lid 2 BW）。家主は借主から求められれば修繕しなければなりません。ただし、借主が負担する小修繕と、借主に責任がある損傷は除きます（art. 7:206 lid 1–2）。不具合は遅滞なく知らせてください。遅れたために生じた損害は借主の負担になります（art. 7:222）。不具合を知らせた日から修繕されるまでの間、相応の家賃の減額を求めることができます（art. 7:207）。家賃は全額支払い続けてください。Huurcommissieや裁判所の判断なしに家賃を支払わないと、滞納を理由に契約を解除されるおそれがあります。家主が履行遅滞にある場合は、自分で修繕を手配し、相当な費用を請求することもできますが（art. 7:206 lid 3）、まず専門家に相談してください。

オランダの家賃委員会であるHuurcommissieは、不具合を知らせた日の翌日から6週間以内に家主が修繕しなかった場合、重大な不具合について一時的な家賃の減額を命じることができます。知らせた日の翌月1日から減額を受けるには、知らせてから6か月以内に申し立ててください（art. 7:257 BW）。その判断は、社会住宅と、2024年7月1日以降に貸し出された中間賃料帯の住宅では拘束力を持ちます。自由セクターの住宅では、双方が書面で合意した場合にのみ、助言を示すだけです。借主の手数料は25ユーロで、認められれば返金されます。調査の対象は通知に記載した不具合だけで、申し立てはDigiDまたはeHerkenning（オランダの電子ID）を使ってオンラインで行います。同じ不具合について、Huurcommissieとkantonrechterの両方に申し立てることはできず、どちらかを選びます。まだ施行されていない新しい法律（Stb. 2026, 311）は、通知を書面で行うことを求めることになっています。今のうちから書面で知らせてください。

Onderwerp: Melding van gebreken — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Als huurder van de woning aan [adres van de woning] meld ik u de volgende gebreken: [omschrijving van elk gebrek, de ruimte waar het zich voordoet en sinds wanneer het bestaat]. Foto’s van de gebreken stuur ik mee.

Ik verzoek u deze gebreken op grond van artikel 7:206 BW binnen zes weken na de datum van deze brief te verhelpen en mij te laten weten wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Voor een afspraak kunt u mij bereiken op [telefoonnummer] of [e-mailadres].

Worden de gebreken niet binnen deze termijn verholpen, dan kan ik de Huurcommissie of de kantonrechter vragen om een tijdelijke verlaging van de huurprijs (artikelen 7:207 en 7:257 BW).

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

手紙を郵送して証拠を残す

敷金と不具合の手紙は、完成したPDFをアップロードするか、MaisonMailで手紙を作成して送れます。写真や退去時の確認書は、送付手続きの中でPDFとして添付してください。受取人の住所によって送付先が決まります。利用可能なサービス、配達予定、最終料金は支払い前に表示されます。手紙は家主に届いた時点で効力を持つため（art. 3:37 lid 3 BW）、印刷と配達の時間を見込み、メールでも送ってください。すべての手紙と添付書類の控えを保管してください。追跡記録は郵便物が届いたことを示すだけで、中身までは証明しません。解約の通知は、法律が定めるとおり書留郵便か執行官を使ってください。MaisonMailの追跡付きの郵便は書留郵便（aangetekende brief）には当たりません。