Lettere dell’inquilino in Portogallo: disdetta e cauzione

Risposta rapida

In Portogallo l’inquilino chiude un contratto di locazione abitativa a tempo determinato in uno di due modi (artigo 1098.º do Código Civil): con un’oposição à renovação (disdetta per impedire il rinnovo) almeno 120, 90 o 60 giorni prima della fine della durata, a seconda della sua lunghezza, oppure con una denúncia (recesso anticipato) con 120 o 60 giorni di preavviso, una volta trascorso un terzo della durata. Questa comunicazione deve essere firmata e inviata con carta registada com aviso de receção (raccomandata con avviso di ricevimento), oppure consegnata a mano contro una copia firmata (art. 9.º NRAU). Una lettera MaisonMail non soddisfa questo requisito. Dal 2023 il deposito cauzionale (caução) non può superare due mensilità; per chiederne la restituzione o per una prima richiesta di riparazione non serve una forma particolare.

Questa guida riguarda gli inquilini di locazioni abitative private (arrendamento para habitação) in Portogallo, regolate dal Código Civil (CC) e dal Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006). Offre informazioni generali e non sostituisce una consulenza legale. Prendi nome e indirizzo del locatore (senhorio) dal contratto. Per una cauzione non restituita consulta la guida sulle richieste di pagamento in Portogallo; per i contratti di internet ed energia alla fine della locazione, quella sulla disdetta di un contratto in Portogallo.

Oposição à renovação o denúncia: controllare il contratto

Un contratto senza durata indicata si considera a tempo determinato per cinque anni (art. 1094.º CC). Un contratto a tempo determinato si rinnova automaticamente per periodi pari alla sua durata, o di tre anni se la durata è più breve, salvo che il contratto disponga diversamente (art. 1096.º CC): un contratto di un anno quindi di solito si rinnova per tre anni. I giudici non sono concordi sulla possibilità per le parti di pattuire un periodo di rinnovo più breve: chiedi una consulenza prima di contare su una clausola del genere.

• Oposição à renovação chiude il contratto alla fine della durata o del periodo di rinnovo: almeno 120 giorni prima se quel periodo è di sei anni o più, 90 giorni se è da uno a sei anni, 60 giorni se è da sei mesi a un anno, e un terzo del periodo se è più breve (art. 1098.º n.os 1–2 CC).
• Denúncia lo chiude prima, ma solo dopo che è trascorso un terzo della durata iniziale o del periodo di rinnovo: 120 giorni di preavviso se la durata è di un anno o più, 60 giorni se è più breve (art. 1098.º n.º 3 CC). Se il locatore si è opposto al rinnovo, puoi andartene in qualsiasi momento con 30 giorni di preavviso (n.º 4).
• Contratti a tempo indeterminato: dopo sei mesi, 120 giorni di preavviso se il contratto dura da un anno o più, 60 giorni in caso contrario (art. 1100.º CC).

La denúncia ha effetto alla fine di un mese di calendario (art. 1098.º n.º 5 e art. 1100.º n.º 3 CC); come questo si combini con il preavviso è discusso: scegli quindi una data di cessazione alla fine di un mese che cada almeno un periodo di preavviso dopo la data in cui il locatore dovrebbe ricevere la lettera. Il preavviso si conta dalla ricezione (art. 224.º CC). Con un preavviso troppo breve il contratto si chiude comunque, ma devi i canoni per il periodo mancante, salvo in casi come la disoccupazione involontaria (art. 1098.º n.º 6 CC). Non puoi usare la denúncia nel primo terzo della durata; se te ne vai comunque, non è chiaro che cosa devi, quindi chiedi una consulenza. Puoi sempre concordare per iscritto con il locatore una cessazione anticipata (art. 1082.º CC).

Inviare la disdetta con carta registada com aviso de receção

L’art. 9.º NRAU richiede che le comunicazioni che pongono fine al contratto, e quelle sulle opere imposte dalla legge, siano un documento scritto firmato da te e inviato con carta registada com aviso de receção, oppure consegnato a mano al locatore, che firma la tua copia con un’annotazione di ricevuta. MaisonMail spedisce in Portogallo lettere ordinarie e tracciate, non raccomandate: una lettera MaisonMail quindi non soddisfa questo requisito. Stampa l’esempio, firmalo e spediscilo da un ufficio postale dei CTT, l’operatore postale portoghese, oppure fallo consegnare a mano da qualcuno in Portogallo. Non è chiaro se una raccomandata internazionale con avviso di ricevimento internazionale soddisfi questa regola.

Inviala all’indirizzo indicato nel contratto o nell’ultima lettera del locatore, non all’alloggio in affitto, e indica il tuo indirizzo completo (art. 9.º NRAU). Se i locatori sono più di uno, scrivi a quello designato o al primo firmatario (art. 11.º NRAU). Se l’alloggio è la casa familiare, firmano entrambi i coniugi (art. 12.º NRAU); dovrebbero firmare anche tutti i co-inquilini. Se una raccomandata torna indietro perché non ritirata, devi inviarne una seconda da 30 a 60 giorni dopo (art. 10.º NRAU): prevedi quindi un margine. L’e-mail non è prevista.

Nell’esempio, mantieni la base giuridica adatta al tuo caso e cancella le altre; non serve indicare un motivo. Indica una data di cessazione alla fine di un mese di calendario, aggiungi il tuo indirizzo completo e firma a mano.

Assunto: [Oposição à renovação / Denúncia] do contrato de arrendamento — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Na qualidade de arrendatário(a) do imóvel sito em [morada do locado], ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], venho, pela presente, [opor-me à renovação do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1100.º do Código Civil], pelo que o contrato cessará em [data de cessação].

Proponho que a entrega das chaves e a vistoria do imóvel tenham lugar em [data proposta], ou noutra data a acordar.

Solicito ainda a devolução da caução, no montante de [montante] euros, após a entrega do imóvel, por transferência para a conta com o IBAN [IBAN].

Com os melhores cumprimentos, [Local e data] [Nome completo e assinatura do(s) arrendatário(s); tratando-se de casa de morada de família, assinatura de ambos os cônjuges] [Morada completa do remetente]

Ottenere la restituzione della caução

Dal 1º gennaio 2023 una caução non può superare due mensilità, e i canoni anticipati richiedono un accordo scritto e sono limitati a due mesi (art. 1076.º n.os 1–2 CC); non è chiaro se il limite si applichi ai contratti firmati prima. La legge non fissa né un termine né una procedura per restituire la caução: controlla il contratto. Devi restituire l’alloggio come l’hai ricevuto, salvo l’usura dovuta a un uso prudente; senza una descrizione del suo stato iniziale, si presume che tu l’abbia ricevuto in buono stato (art. 1043.º CC). Alla riconsegna chiedi un verbale firmato (auto de entrega) e scatta delle foto. Se la caução non viene restituita, la causa può essere decisa da un Julgado de Paz (tribunale per le piccole controversie), oppure puoi presentare una domanda di injunção (ingiunzione di pagamento). Una riforma delle locazioni del Governo, approvata dal Consiglio dei ministri il 9 luglio 2026 e all’esame del Parlamento come Proposta de Lei n.º 103/XVII, modificherebbe le regole sulla caução e sulle comunicazioni; al 18 ottobre 2026 non è in vigore.

L’esempio indica la fine della locazione e la data di riconsegna, e chiede un elenco dettagliato delle eventuali trattenute. La data di pagamento la scegli tu: non è un termine di legge.

Assunto: Pedido de devolução da caução — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

O contrato de arrendamento relativo ao imóvel sito em [morada do locado] cessou em [data de cessação], tendo procedido à entrega do imóvel e das chaves em [data da entrega], conforme [auto de entrega, fotografias ou outro comprovativo].

O imóvel foi restituído no estado em que o recebi, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente, nos termos do artigo 1043.º do Código Civil.

Solicito a devolução da caução, no montante de [montante] euros, até [data], por transferência para a conta com o IBAN [IBAN], titulada por [titular da conta].

Caso pretenda reter alguma parte desse montante, solicito que me indique por escrito, de forma discriminada, os valores e os respetivos fundamentos, acompanhados dos documentos de suporte.

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Chiedere le riparazioni

Il locatore deve assicurarti il godimento dell’alloggio ed eseguire le opere di conservazione, salvo che il contratto disponga diversamente (artt. 1031.º e 1074.º CC). Segnala subito i difetti al locatore (art. 1038.º CC), con foto; questa prima richiesta non richiede una forma particolare. Se il locatore è in ritardo con riparazioni troppo urgenti per attendere un giudice, puoi farle tu ed esserne rimborsato; se non possono attendere affatto, puoi farle avvisando contemporaneamente il locatore (art. 1036.º CC). Se perdi il godimento di una parte dell’alloggio, il canone può essere ridotto (art. 1040.º CC). Non smettere di pagare il canone: tre mesi di arretrati permettono al locatore di chiudere il contratto.

Due passaggi formali richiedono una carta registada com aviso de receção ai sensi dell’art. 9.º NRAU, quindi MaisonMail non può spedirli: l’avviso che eseguirai tu le opere, almeno 15 giorni prima e con un preventivo, ai sensi del DL n.º 157/2006 (artt. da 22.º-A a 22.º-D), e un’intimação (diffida formale) per i difetti che rappresentano un rischio grave per la salute o la sicurezza, a cui il locatore ha 30 giorni per rispondere (art. 13.º-B NRAU). Puoi anche chiedere alla câmara municipal (il comune) un sopralluogo urgente. L’esempio qui sotto è una prima richiesta: descrive il difetto e chiede la riparazione entro una data che scegli tu.

Assunto: Pedido de reparação — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Venho informar que, em [data], verifiquei no imóvel sito em [morada do locado], de que sou arrendatário(a), o seguinte problema: [descrição do defeito e divisão afetada], que [consequências para a utilização do imóvel].

Nos termos dos artigos 1031.º e 1074.º do Código Civil, solicito que proceda à reparação necessária até [data], informando-me da data prevista para a intervenção. Junto [fotografias ou outros documentos].

Para combinar o acesso ao imóvel, pode contactar-me através do número [telefone].

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Spedire le lettere e conservare le prove

Per le lettere sulla caução e sulle riparazioni, carica il PDF definitivo o scrivi la lettera in MaisonMail, e aggiungi foto o documenti in PDF durante l’invio. È l’indirizzo del destinatario a determinare la destinazione; i servizi disponibili, la consegna stimata e il prezzo finale sono mostrati prima del pagamento. Conserva una copia di ogni lettera e di ogni allegato. Il tracciamento dimostra che l’invio è arrivato, non cosa conteneva. I Julgados de Paz decidono le cause in materia di locazione diverse dagli sfratti fino a 15.000 €, con un contributo di 70 € a carico della parte soccombente. Il pulsante di invio qui sotto vale solo per le lettere sulla caução e sulle riparazioni; invia la disdetta del contratto, e ogni avviso formale sulle opere, con carta registada com aviso de receção o a mano.