Locataire en Espagne : préavis, caution et réparations

Réponse rapide

La loi sur les baux (LAU) protège la location de votre résidence principale (vivienda habitual). Pour partir, soit vous notifiez votre refus de reconduction avant la fin du contrat ou d’une prorogation annuelle, en général 30 jours à l’avance pendant les cinq premières années (sept si le bailleur est une société), soit vous résiliez par anticipation (desistimiento) après six mois avec un préavis de 30 jours. Le dépôt de garantie (fianza) équivaut à un mois de loyer et produit des intérêts au taux légal s’il n’est pas restitué dans le mois qui suit la remise des clés. Le bailleur doit effectuer les réparations nécessaires : signalez-les par écrit. Au 18 octobre 2026, un décret-loi a modifié plusieurs de ces règles et doit encore être validé par le Congrès.

Ce guide s’adresse aux locataires d’une résidence principale en Espagne qui écrivent à un bailleur privé. Il présente les règles générales de l’État au 18 octobre 2026 ; la Catalogne et les autres régions qui ont leur propre droit civil ou du logement peuvent ajouter des exigences. Il fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Pour réclamer en justice une fianza impayée, consultez notre guide sur les demandes de paiement en Espagne ; pour l’internet et les autres contrats liés au logement, celui pour résilier un contrat en Espagne ; pour vous plaindre d’une entreprise, celui sur les réclamations de consommateurs en Espagne.

Vérifier les règles applicables à votre bail

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) réserve ses protections du locataire au bail dont l’objet principal est votre résidence permanente ; les clauses qui aggravent votre situation sont nulles, sauf si la loi les autorise (art. 6 LAU). Un contrat reste soumis aux règles en vigueur lors de sa signature : les baux conclus depuis le 6 mars 2019 suivent le texte actuel, ceux conclus du 6 juin 2013 au 5 mars 2019 une durée minimale de trois ans (cinq ou sept ans pour les baux signés sous le Real Decreto-ley 21/2018, du 19 décembre 2018 à fin janvier 2019), et les plus anciens une durée minimale de cinq ans avec un mois de préavis. Un bail saisonnier (contrato de temporada) signé avant le 8 octobre 2026 n’est pas un bail de résidence principale et conserve sa date de fin convenue sans ces protections : vérifiez ce que dit votre contrat.

Deux décrets-lois du 6 octobre 2026 modifient la LAU. Le Real Decreto-ley 29/2026 s’applique depuis le 8 octobre 2026 et a réécrit, entre autres, l’art. 11 (indemnité en cas de départ anticipé), l’art. 21.5 (réparations) et l’art. 36.7 (document de fin de bail). Le Real Decreto-ley 28/2026 réécrirait l’art. 10 (prorogations) à partir du 15 novembre 2026. Un décret-loi devient caduc si le Congrès ne le valide pas dans les 30 jours suivant sa promulgation, et le texte antérieur s’applique alors de nouveau ; au 18 octobre 2026, aucun des deux n’avait été validé. Avant de vous appuyer sur une règle que ce guide signale comme nouvelle, vérifiez le texte consolidé en vigueur de la LAU au BOE (le journal officiel espagnol).

Donner congé

Non-reconduction. Pendant la durée minimale de cinq ans (sept si le bailleur est une société), le bail se proroge d’année en année, sauf si vous indiquez, au moins 30 jours avant la fin du contrat ou de la prorogation annuelle, que vous ne souhaitez pas le renouveler (art. 9.1 LAU). Au 18 octobre 2026, vous devez donner deux mois de préavis à la fin de la durée minimale ; à défaut, le bail se proroge d’année en année pendant trois ans au plus, et vous pouvez partir à la fin de chacune de ces années avec un mois de préavis (art. 10.1 LAU). Si le Real Decreto-ley 28/2026 est validé, à partir du 15 novembre 2026 le bail se prorogerait plutôt par périodes successives de cinq ans (ou sept ans), toujours avec deux mois de préavis pour vous, et un départ anticipé passerait par le desistimiento. Les baux déjà engagés dans la prorogation de trois ans la termineraient selon l’ancien texte.

Desistimiento. Vous pouvez mettre fin au bail par anticipation une fois qu’il a duré au moins six mois, avec un préavis d’au moins 30 jours (art. 11.1 LAU). Au 18 octobre 2026, l’art. 11.3 LAU prévoit que cette résiliation n’ouvre au bailleur aucun droit à indemnité. Avant le 8 octobre 2026, un contrat pouvait exiger un mois de loyer par année restant à courir, au prorata, et la loi ne dit pas si ces clauses plus anciennes s’imposent encore. Vérifiez votre contrat et la loi en vigueur à la date de votre départ. La loi n’est pas claire non plus sur la possibilité d’envoyer le préavis avant le sixième mois : choisissez donc une date de départ postérieure à la fois aux six mois et aux 30 jours.

La loi n’impose aucune forme particulière et ne dit pas si c’est l’envoi ou la réception qui compte : faites en sorte que votre préavis arrive à temps ; les week-ends et les jours fériés sont comptés (art. 5 Código Civil). L’e-mail ne vaut que si le contrat indique une adresse pour les notifications et que l’envoi, la réception et le contenu peuvent être prouvés (art. 4.6 LAU). Chaque locataire doit signer. Si votre conjoint, ou un partenaire qui vit avec vous depuis deux ans, reste dans le logement sans avoir donné son accord, le bail peut se poursuivre à son profit (art. 12 LAU) : faites-lui donc cosigner la lettre.

Asunto: Comunicación de fin del contrato de arrendamiento — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

[Nombre y apellidos], con [DNI/NIE/pasaporte] n.º [número], arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda] en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato], le comunico [mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el [fecha de vencimiento], conforme al artículo [9.1 / 10.1] de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos / que desisto del contrato con efectos el [fecha], conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fecha en la que habrán transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato y más de treinta días desde la recepción de esta comunicación].

Le propongo revisar juntos la vivienda y entregarle las llaves el [fecha y hora propuestas], dejar constancia por escrito del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores, y firmar ambos el documento correspondiente.

Le ruego que, una vez entregadas las llaves, me devuelva la fianza de [importe] euros [y la garantía adicional de [importe] euros] mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. A partir de esa fecha, mi dirección para comunicaciones será [nueva dirección postal y correo electrónico].

Atentamente, [Nombre y apellidos de todos los arrendatarios] [Firmas] [Si procede: Conforme, [nombre y apellidos del cónyuge o pareja que convive en la vivienda], [firma]]

Récupérer votre fianza

La fianza est un dépôt en argent (en metálico) d’un mois de loyer (art. 36.1 LAU). Si le solde n’est pas restitué dans le mois qui suit la remise des clés, il produit des intérêts au taux légal (art. 36.4 LAU) : 3,25 % en 2026. De nombreuses régions obligent le bailleur à consigner la fianza auprès d’un organisme public, mais votre créance est toujours dirigée contre le bailleur. N’utilisez pas la fianza comme dernier mois de loyer sans l’accord écrit du bailleur : un loyer impayé lui permet de mettre fin au bail et de le réclamer.

Vous devez rendre le logement tel que vous l’avez reçu, hormis l’usure due au temps ou à des causes inévitables (art. 1561 CC) ; sans état des lieux d’entrée, vous êtes présumé l’avoir reçu en bon état (art. 1562 CC), et vous répondez des dégâts, sauf si vous prouvez qu’ils sont survenus sans faute de votre part (art. 1563 CC). Les petites réparations dues à l’usage ordinaire sont à votre charge (art. 21.4 LAU). Au 18 octobre 2026, l’art. 36.7 LAU exige un document de fin de bail signé (documento de finalización del arrendamiento) ; s’il manque, ou s’il ne mentionne aucun dégât, le logement est présumé rendu en bon état. La question de son application aux contrats plus anciens n’est pas tranchée : signez donc dans tous les cas un état des lieux, avec photos, relevés de compteurs et reçu daté pour les clés.

Si le bailleur ne paie pas, l’action en restitution de la fianza se prescrit par cinq ans (art. 1964.2 CC). Avant un monitorio (injonction de payer), vous devez inviter le bailleur à négocier (MASC, LO 1/2025) : l’exemple ci-dessous est donc aussi rédigé comme cette invitation et laisse 30 jours calendaires. La requête en monitorio n’exige pas d’avocat et se dépose au tribunal du domicile du bailleur ; consultez notre guide sur les demandes de paiement en Espagne.

Asunto: Devolución de la fianza — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

El contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], firmado el [fecha del contrato], finalizó el [fecha de finalización], y el [fecha de entrega de las llaves] le entregué las llaves, como consta en [documento de entrega, recibo de llaves u otra prueba], que adjunto.

Le solicito que me devuelva la fianza de [importe] euros mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.

Si considera que debe retener alguna cantidad por desperfectos que excedan del desgaste por el uso ordinario, le ruego que me indique por escrito cada concepto y su importe, con las facturas o presupuestos correspondientes.

Este escrito constituye también una invitación a negociar sobre la devolución de la fianza, a efectos de los artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Le ruego que me pague o me responda en el plazo de treinta días naturales desde su recepción; en caso contrario, podré acudir a los tribunales.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Demander une réparation

Le bailleur doit effectuer, sans augmenter le loyer, toutes les réparations nécessaires pour que le logement reste habitable, sauf si les dégâts ont été causés par vous ou par les personnes qui vivent avec vous (art. 21.1 LAU). Prévenez le bailleur au plus vite et laissez-le constater le problème. Après l’avoir prévenu, vous pouvez effectuer les réparations urgentes nécessaires pour éviter un dommage imminent ou une gêne grave, et lui en réclamer immédiatement le coût (art. 21.3 LAU). Si les travaux durent plus de 20 jours, le loyer diminue en proportion de la partie du logement dont vous êtes privé (art. 21.2 LAU). Si le bailleur ne répare pas, vous pouvez mettre fin au bail (art. 27.3 LAU) ou demander au tribunal d’ordonner les travaux. En cas d’urgence, par exemple une odeur de gaz, appelez d’abord les services d’urgence.

Au 18 octobre 2026, l’art. 21.5 LAU ajoute une procédure écrite pour les dégâts qui affectent l’habitabilité, la sécurité ou la salubrité : vous envoyez la demande avec un devis raisonnable, le bailleur dispose de 15 jours calendaires à compter de sa réception pour l’accepter, proposer une autre réparation ou faire les travaux, et s’il ne répond pas ou refuse sans motif valable, vous pouvez faire les travaux et déduire leur coût justifié des loyers à venir. Si le Real Decreto-ley 29/2026 devient caduc, ce droit de déduction disparaît. Avant de déduire quoi que ce soit, vérifiez au BOE que l’art. 21.5 figure toujours dans la LAU, et ne gardez le paragraphe entre crochets que si c’est le cas.

Asunto: Solicitud de reparación — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

Como arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], le comunico que el [fecha] detecté el siguiente problema: [descripción del daño y de la estancia afectada], que afecta a [la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda / su uso normal]. Adjunto [fotografías u otros documentos].

Conforme al artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le solicito que realice la reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Para que usted o su técnico puedan examinarla, estoy disponible [días y horas] en el teléfono [número].

[Solo si el artículo 21.5 de la Ley 29/1994 sigue vigente en la fecha de envío: Adjunto un presupuesto de [empresa] por importe de [importe] euros. Conforme a dicho artículo, dispone de quince días naturales desde la recepción de este requerimiento para aceptarlo, proponer otra reparación o realizar la obra. Si no responde o se niega sin causa justificada, podré ejecutar las obras necesarias y descontar su importe, debidamente justificado, de las rentas futuras.]

Le ruego que me confirme por escrito la fecha prevista de la reparación.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Envoyer vos courriers et conserver les preuves

Importez votre PDF finalisé ou rédigez votre lettre dans MaisonMail, et ajoutez photos ou documents au format PDF dans le parcours d’envoi. Envoyez-la à l’adresse indiquée dans le contrat pour les notifications (a efectos de notificaciones), et aussi à l’agence si une agence gère le bail. L’adresse du destinataire détermine la destination ; les services disponibles, le délai de livraison estimé et le prix final s’affichent avant le paiement. Conservez une copie de chaque lettre et de chaque pièce jointe.

Aucun article de la LAU n’exige un burofax ou une lettre recommandée pour le préavis d’un locataire. Le suivi montre qu’un envoi est arrivé, pas ce qu’il contenait, ce qui suffit pour une première demande de réparation, une demande de restitution de la fianza ou un préavis envoyé bien à l’avance. Correos précise qu’une lettre recommandée (carta certificada) ne certifie pas le contenu, alors qu’un burofax certifie l’envoi, la remise et le contenu. Pour un préavis proche de sa date limite, une demande au titre de l’art. 21.5 et la dernière lettre sur la fianza avant le tribunal, envoyez depuis l’Espagne un burofax avec certificación de contenido et acuse de recibo : une lettre simple ou suivie n’est pas un burofax.