Locataire au Portugal : préavis, caução et réparations

Réponse rapide

Au Portugal, un locataire met fin à un bail d’habitation à durée déterminée de l’une de deux façons (artigo 1098.º do Código Civil) : une oposição à renovação (refus du renouvellement), au moins 120, 90 ou 60 jours avant la fin de la durée, selon sa longueur, ou une denúncia (résiliation anticipée), avec un préavis de 120 ou 60 jours, une fois écoulé un tiers de la durée. Ce congé doit être signé et envoyé en carta registada com aviso de receção (lettre recommandée avec accusé de réception), ou remis en main propre contre une copie signée (art. 9.º NRAU). Une lettre MaisonMail ne remplit pas cette exigence. Depuis 2023, le dépôt de garantie (caução) ne peut dépasser deux mois de loyer ; demander sa restitution ou une première réparation ne requiert aucune forme particulière.

Ce guide s’adresse aux locataires d’un logement privé à usage d’habitation (arrendamento para habitação) au Portugal, régi par le Código Civil (CC) et le Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006). Il fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Relevez le nom et l’adresse du bailleur (senhorio) dans le contrat. Pour un dépôt de garantie non restitué, consultez notre guide sur les relances de paiement au Portugal ; pour les contrats d’internet et d’énergie en fin de bail, consultez notre guide sur la résiliation d’un contrat au Portugal.

Oposição à renovação ou denúncia : vérifier votre bail

Un bail qui ne mentionne aucune durée est réputé conclu pour cinq ans (art. 1094.º CC). Un bail à durée déterminée se renouvelle automatiquement pour des périodes égales à sa durée, ou de trois ans si celle-ci est plus courte, sauf stipulation contraire (art. 1096.º CC) : un bail d’un an se renouvelle donc en général pour trois ans. Les tribunaux divergent sur la possibilité de convenir d’une période de renouvellement plus courte ; demandez conseil avant de vous appuyer sur une telle clause.

• Oposição à renovação : elle met fin au bail à la fin de la durée ou de la période de renouvellement, au moins 120 jours avant si cette période est de six ans ou plus, 90 jours si elle est d’un à six ans, 60 jours si elle est de six mois à un an, et un tiers de la période si elle est plus courte (art. 1098.º n.os 1–2 CC).
• Denúncia : elle y met fin plus tôt, mais seulement après qu’un tiers de la durée initiale ou de la période de renouvellement s’est écoulé, avec un préavis de 120 jours si la durée est d’un an ou plus, de 60 jours si elle est plus courte (art. 1098.º n.º 3 CC). Si le bailleur s’est opposé au renouvellement, vous pouvez partir à tout moment avec un préavis de 30 jours (n.º 4).
• Baux à durée indéterminée : après six mois, préavis de 120 jours si le bail dure depuis un an ou plus, de 60 jours sinon (art. 1100.º CC).

Une denúncia prend effet à la fin d’un mois civil (art. 1098.º n.º 5 et art. 1100.º n.º 3 CC) ; la façon dont cette règle se combine avec le préavis est discutée : choisissez donc une date de fin en fin de mois, au moins égale au préavis après la date à laquelle le bailleur devrait recevoir votre lettre. Le préavis se compte à partir de la réception (art. 224.º CC). Si le préavis est trop court, le bail prend tout de même fin, mais vous devez le loyer de la période manquante, sauf dans des cas comme le chômage involontaire (art. 1098.º n.º 6 CC). Vous ne pouvez pas recourir à la denúncia pendant le premier tiers de la durée ; si vous partez malgré tout, ce que vous devez n’est pas tranché : faites-vous conseiller. Vous pouvez toujours convenir par écrit avec le bailleur d’une fin anticipée (art. 1082.º CC).

Envoyer le congé en carta registada com aviso de receção

L’art. 9.º NRAU exige que les communications mettant fin au bail, ainsi que les communications sur les travaux imposées par la loi, soient un écrit signé par vous et envoyé en carta registada com aviso de receção, ou remis au bailleur, qui signe votre copie avec une mention de réception. MaisonMail envoie des lettres simples et suivies vers le Portugal, pas de courrier recommandé : une lettre MaisonMail ne remplit donc pas cette exigence. Imprimez l’exemple, signez-le et envoyez-le depuis un bureau de poste des CTT, l’opérateur postal portugais, ou faites-le remettre par quelqu’un au Portugal. La question de savoir si un recommandé international avec avis de réception international satisfait à cette règle n’est pas tranchée.

Envoyez-le à l’adresse indiquée dans le bail ou dans le dernier courrier du bailleur, et non à celle du logement loué, et indiquez votre adresse complète (art. 9.º NRAU). S’il y a plusieurs bailleurs, écrivez à celui qui a été désigné ou au premier signataire (art. 11.º NRAU). S’il s’agit du logement familial, les deux époux signent (art. 12.º NRAU) ; tous les colocataires devraient signer aussi. Si une lettre recommandée revient sans avoir été retirée, vous devez en envoyer une seconde 30 à 60 jours plus tard (art. 10.º NRAU) : prévoyez donc une marge. L’e-mail n’est pas prévu.

Dans l’exemple, gardez la base légale qui correspond à votre situation et supprimez les autres ; aucun motif n’est nécessaire. Indiquez une date de fin en fin de mois civil, ajoutez votre adresse complète et signez à la main.

Assunto: [Oposição à renovação / Denúncia] do contrato de arrendamento — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Na qualidade de arrendatário(a) do imóvel sito em [morada do locado], ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], venho, pela presente, [opor-me à renovação do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1100.º do Código Civil], pelo que o contrato cessará em [data de cessação].

Proponho que a entrega das chaves e a vistoria do imóvel tenham lugar em [data proposta], ou noutra data a acordar.

Solicito ainda a devolução da caução, no montante de [montante] euros, após a entrega do imóvel, por transferência para a conta com o IBAN [IBAN].

Com os melhores cumprimentos, [Local e data] [Nome completo e assinatura do(s) arrendatário(s); tratando-se de casa de morada de família, assinatura de ambos os cônjuges] [Morada completa do remetente]

Récupérer votre caução

Depuis le 1er janvier 2023, la caução ne peut dépasser deux mois de loyer, et les loyers payés d’avance nécessitent un accord écrit et sont limités à deux mois (art. 1076.º n.os 1–2 CC) ; la question de savoir si ce plafond s’applique aux contrats signés auparavant n’est pas tranchée. La loi ne fixe ni délai ni procédure pour restituer la caução : vérifiez votre contrat. Vous devez rendre le logement dans l’état où vous l’avez reçu, hors usure liée à un usage prudent ; sans état des lieux d’entrée, vous êtes présumé l’avoir reçu en bon état (art. 1043.º CC). Lors de la remise des clés, demandez un procès-verbal signé (auto de entrega) et prenez des photos. Si la caução n’est pas restituée, un Julgado de Paz (juridiction de proximité) peut connaître de la demande, ou vous pouvez déposer une requête en injunção (injonction de payer). Une réforme du droit des baux présentée par le gouvernement, approuvée en Conseil des ministres le 9 juillet 2026 et soumise au Parlement sous le numéro Proposta de Lei n.º 103/XVII, modifierait les règles sur la caução et sur les communications ; elle n’est pas en vigueur au 18 octobre 2026.

L’exemple indique la fin du bail et la date de remise des clés, et demande la liste détaillée de toute retenue. La date de paiement est celle que vous choisissez, pas un délai légal.

Assunto: Pedido de devolução da caução — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

O contrato de arrendamento relativo ao imóvel sito em [morada do locado] cessou em [data de cessação], tendo procedido à entrega do imóvel e das chaves em [data da entrega], conforme [auto de entrega, fotografias ou outro comprovativo].

O imóvel foi restituído no estado em que o recebi, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente, nos termos do artigo 1043.º do Código Civil.

Solicito a devolução da caução, no montante de [montante] euros, até [data], por transferência para a conta com o IBAN [IBAN], titulada por [titular da conta].

Caso pretenda reter alguma parte desse montante, solicito que me indique por escrito, de forma discriminada, os valores e os respetivos fundamentos, acompanhados dos documentos de suporte.

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Demander des réparations

Le bailleur doit vous assurer la jouissance du logement et effectuer les travaux d’entretien, sauf stipulation contraire du contrat (arts. 1031.º et 1074.º CC). Signalez immédiatement les défauts au bailleur (art. 1038.º CC), photos à l’appui ; cette première demande n’est soumise à aucune forme. Si le bailleur est en retard pour des réparations trop urgentes pour attendre une décision de justice, vous pouvez les faire et vous faire rembourser ; si elles ne peuvent pas attendre du tout, vous pouvez les faire en prévenant le bailleur en même temps (art. 1036.º CC). Si vous perdez l’usage d’une partie du logement, le loyer peut être réduit (art. 1040.º CC). N’arrêtez pas de payer le loyer : trois mois d’impayés permettent au bailleur de mettre fin au bail.

Deux démarches formelles exigent une carta registada com aviso de receção selon l’art. 9.º NRAU, et MaisonMail ne peut donc pas les envoyer : l’avis indiquant que vous ferez les travaux vous-même, au moins 15 jours à l’avance et accompagné d’un devis, selon le DL n.º 157/2006 (arts. 22.º-A à 22.º-D), et l’intimação (sommation formelle) pour des défauts présentant un risque grave pour la santé ou la sécurité, à laquelle le bailleur dispose de 30 jours pour répondre (art. 13.º-B NRAU). Vous pouvez aussi demander une inspection urgente à la câmara municipal (mairie). L’exemple ci-dessous est une première demande : il décrit le défaut et demande la réparation avant une date que vous choisissez.

Assunto: Pedido de reparação — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Venho informar que, em [data], verifiquei no imóvel sito em [morada do locado], de que sou arrendatário(a), o seguinte problema: [descrição do defeito e divisão afetada], que [consequências para a utilização do imóvel].

Nos termos dos artigos 1031.º e 1074.º do Código Civil, solicito que proceda à reparação necessária até [data], informando-me da data prevista para a intervenção. Junto [fotografias ou outros documentos].

Para combinar o acesso ao imóvel, pode contactar-me através do número [telefone].

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Envoyer vos lettres et conserver les preuves

Pour les lettres sur la caução et les réparations, importez votre PDF finalisé ou rédigez votre lettre dans MaisonMail, et ajoutez vos photos ou documents au format PDF dans le parcours d’envoi. L’adresse du destinataire détermine la destination ; les services disponibles, le délai de livraison estimé et le prix final s’affichent avant le paiement. Conservez une copie de chaque lettre et de chaque pièce jointe. Le suivi montre qu’un envoi est arrivé, pas ce qu’il contenait. Les Julgados de Paz connaissent des litiges locatifs autres que les expulsions jusqu’à 15 000 €, moyennant des frais de 70 € à la charge de la partie perdante. Le bouton d’envoi ci-dessous ne concerne que les lettres sur la caução et les réparations ; envoyez votre congé, et tout avis formel de travaux, en carta registada com aviso de receção ou remettez-le en main propre.