Locataire aux Pays-Bas : préavis, caution et réparations

Réponse rapide

Pour quitter un logement loué aux Pays-Bas, donnez congé (huuropzegging) pour une échéance de loyer : le préavis est d’une période de paiement, d’au moins un mois et d’au plus trois (art. 7:271 lid 6 onder a BW). La loi prévoit un exploit d’huissier ou une lettre recommandée (aangetekende brief) ; un congé donné sous une autre forme reste valable, mais il est difficile à prouver. Votre dépôt de garantie (waarborgsom) ne peut pas dépasser deux fois le loyer hors charges et doit vous être rendu dans les 14 jours, ou dans les 30 jours pour le solde après déductions (art. 7:261b BW). Le bailleur doit réparer les défauts à votre demande ; dans le logement social et à loyer intermédiaire, la Huurcommissie peut réduire le loyer au bout de six semaines.

Ce guide porte sur les baux d’habitation ordinaires aux Pays-Bas. Une chambre dans le logement du bailleur, les locations de courte durée, les sous-locations temporaires pendant l’absence du propriétaire (tussenhuur ou diplomatenclausule) et les contrats relevant de la loi sur les logements vacants suivent d’autres règles. Il fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Pour une somme impayée après la fin du bail, consultez notre guide sur la relance de paiement aux Pays-Bas ; pour l’internet, l’énergie et les autres contrats lors d’un déménagement, notre guide pour résilier un contrat aux Pays-Bas.

Vérifier le type de bail

Un bail à durée indéterminée peut être résilié à tout moment par un congé donné pour une échéance de loyer convenue (art. 7:271 lid 3 BW, Code civil néerlandais). Depuis l’entrée en vigueur de la Wet vaste huurcontracten le 1er juillet 2024, les baux à durée indéterminée sont la norme, et un bail temporaire de deux ans ou moins ne peut être conclu qu’avec les catégories de locataires énumérées par décret ; vous pouvez mettre fin à un tel bail avant son terme en donnant congé (lid 2). Pour le reste, un bail à durée déterminée ne permet de donner congé que pour une échéance qui ne précède pas la fin de la durée convenue (lid 1) ; pour une durée déterminée de plus de deux ans, le gouvernement néerlandais indique que vous ne pouvez pas partir avant la date de fin. Les baux conclus avant le 1er juillet 2024 restent soumis à l’ancien régime, selon lequel un locataire peut mettre fin plus tôt, par un congé, à un bail temporaire de deux ans au plus (ou de cinq ans pour une chambre).

Un cas n’est pas tranché : un bail à durée déterminée de deux ans ou moins conclu après le 1er juillet 2024 avec un locataire qui n’appartient pas aux catégories énumérées. Le texte du lid 1 interdit de donner congé avant la fin de la durée convenue, alors que les explications simplifiées du gouvernement ne font pas cette distinction. Renseignez-vous auprès de Het Juridisch Loket, le service néerlandais de conseil juridique gratuit. Le bailleur et vous pouvez toujours mettre fin au bail d’un commun accord (lid 10).

Donner congé

Votre préavis correspond au temps qui sépare deux échéances de loyer, d’au moins un mois et d’au plus trois ; une clause prévoyant un délai plus long est nulle (art. 7:271 lid 6 onder a et lid 8 BW). Vous n’avez pas à donner de motif. Le bailleur doit recevoir le congé avant l’échéance pour laquelle il est donné (art. 3:37 lid 3 BW) : si le loyer est dû le 1er, le congé doit arriver avant le 1er. Considérez cette date limite comme impérative et envoyez votre congé tôt. Un congé qui arrive en retard ou qui indique une mauvaise date n’est pas nul : il prend effet à la date valable suivante (art. 7:271 lid 7).

La loi prévoit que le congé est donné par exploit d’huissier (exploot) ou par lettre recommandée (art. 7:271 lid 4 BW), et cela vaut aussi pour le locataire. Un congé donné sous une autre forme reste valable (lid 7) : selon le gouvernement néerlandais, un e-mail ou une lettre simple est valable si le bailleur en confirme la réception. Le risque est de devoir prouver que le bailleur l’a reçu. Une lettre simple ou suivie envoyée par MaisonMail n’est pas une aangetekende brief. Envoyez votre congé en recommandé via PostNL depuis les Pays-Bas, ou par l’intermédiaire d’un huissier (deurwaarder) ; vous pouvez aussi envoyer la même lettre par e-mail et demander au bailleur de confirmer sa réception par écrit. Chaque locataire mentionné dans le bail doit signer.

Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op voor de woning aan [adres van de woning], die ik huur op grond van de huurovereenkomst van [datum van de huurovereenkomst].

Ik zeg op tegen [datum: een betaaldag van de huur], met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (artikel 7:271 lid 6 onder a BW), of, als die datum niet juist is, tegen de eerstvolgende datum waartegen de opzegging volgens de wet mogelijk is.

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat u deze opzegging hebt ontvangen en op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Graag maak ik met u een afspraak voor de voorinspectie en de eindinspectie van de woning.

De waarborgsom kunt u na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder]. Mijn nieuwe adres is [nieuw adres] en mijn e-mailadres is [e-mailadres].

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam van iedere huurder] [Handtekening van iedere huurder]

Récupérer votre dépôt de garantie (waarborgsom)

Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux fois le loyer hors charges (kale huur), sans les charges ni les frais de consommation (art. 7:261b lid 1–2 BW). Le bailleur doit le restituer dans les 14 jours suivant la fin du bail. Ce n’est que s’il déduit des frais de réparation de dommages, limités aux frais réellement engagés, ou des loyers, charges ou une redevance de performance énergétique impayés, qu’il peut verser le solde dans les 30 jours (lid 3), et il doit expliquer toute déduction par écrit avec un détail complet des frais (lid 4). Ces règles, en vigueur depuis le 1er juillet 2023, s’appliquent aussi aux logements du secteur libre (art. 7:247 BW). Le gouvernement néerlandais ajoute qu’aucun intérêt n’est dû, et que l’usure normale et les frais administratifs ne peuvent pas être déduits. Pour un bail conclu avant le 1er juillet 2023, le gouvernement indique un plafond de trois mois de loyer hors charges ; aucune source officielle ne précise si les délais de 14 et de 30 jours s’appliquent à ces dépôts.

Lors de la remise des clés, vous rendez le logement dans l’état décrit dans l’état des lieux d’entrée (opnamestaat), hormis l’usure normale ; si aucun état des lieux n’a été établi, vous êtes présumé l’avoir reçu dans l’état où vous le laissez (art. 7:224 lid 2 BW). Ne signez pas un état des lieux de sortie que vous contestez. Un dépôt de garantie supérieur au plafond peut être signalé au point de signalement de la commune consacré aux pratiques des bailleurs, mais cela ne garantit pas son remboursement. La Huurcommissie ne traite pas les dépôts de garantie ; c’est le kantonrechter (juge cantonal néerlandais) qui en est chargé, quel que soit le montant, sans avocat. Assortie d’une date limite ferme, la lettre ci-dessous constitue une ingebrekestelling (mise en demeure).

Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

De huurovereenkomst voor de woning aan [adres van de woning] is geëindigd op [einddatum]. Op [datum van oplevering] heb ik de woning met de sleutels aan u opgeleverd, zoals blijkt uit [opleverrapport of ander bewijs]. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van [bedrag] euro betaald.

Volgens artikel 7:261b lid 3 BW moet u de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als u schade, nog openstaande huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding verrekent, moet u het restant binnen dertig dagen betalen; voor schade mag u alleen aantoonbaar gemaakte kosten verrekenen. Een verrekening moet u mij schriftelijk meedelen met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW).

Tot op heden heb ik [geen enkel bedrag / slechts [bedrag] euro] terugontvangen [en geen kostenspecificatie ontvangen]. Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u [bedrag] euro uiterlijk op [datum] over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder].

Betaalt u niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor de zaak voor te leggen aan de kantonrechter en daarbij ook de wettelijke rente en de kosten te vorderen.

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Signaler un défaut (gebrek)

Un défaut est tout ce qui empêche le logement d’offrir la jouissance que l’on peut attendre d’un logement de ce type bien entretenu (art. 7:204 lid 2 BW). Le bailleur doit le réparer à votre demande, sauf les menues réparations à la charge du locataire et les dommages dont vous êtes responsable (art. 7:206 lid 1–2). Signalez les défauts sans tarder, faute de quoi vous payez les dommages causés par le retard (art. 7:222). Vous pouvez demander une réduction de loyer proportionnée à compter du jour où vous avez signalé le défaut jusqu’à sa réparation (art. 7:207). Continuez à payer l’intégralité du loyer : le retenir sans décision de la Huurcommissie ou d’un tribunal vous expose à une résiliation du bail pour arriérés. Si le bailleur est en demeure, vous pouvez faire effectuer la réparation et lui en réclamer les frais raisonnables (art. 7:206 lid 3), mais demandez d’abord conseil.

La Huurcommissie, la commission néerlandaise des loyers, peut ordonner une réduction temporaire du loyer pour des défauts graves si le bailleur ne les a pas réparés dans les six semaines à compter du lendemain de votre signalement ; saisissez-la dans les six mois du signalement pour que la réduction s’applique à partir du premier jour du mois qui suit votre signalement (art. 7:257 BW). Sa décision est contraignante pour le logement social et pour les logements à loyer intermédiaire loués à partir du 1er juillet 2024 ; pour les logements du secteur libre, elle ne rend qu’un avis, et seulement si vous en êtes tous deux convenus par écrit. Les frais pour le locataire sont de 25 €, remboursés si vous obtenez gain de cause. Elle n’examine que les défauts mentionnés dans votre signalement, la saisine se fait en ligne avec DigiD ou eHerkenning, et vous choisissez la Huurcommissie ou le kantonrechter pour les mêmes défauts, pas les deux. Une nouvelle loi (Stb. 2026, 311), pas encore en vigueur, imposera un signalement écrit : faites-le dès maintenant par écrit.

Onderwerp: Melding van gebreken — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Als huurder van de woning aan [adres van de woning] meld ik u de volgende gebreken: [omschrijving van elk gebrek, de ruimte waar het zich voordoet en sinds wanneer het bestaat]. Foto’s van de gebreken stuur ik mee.

Ik verzoek u deze gebreken op grond van artikel 7:206 BW binnen zes weken na de datum van deze brief te verhelpen en mij te laten weten wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Voor een afspraak kunt u mij bereiken op [telefoonnummer] of [e-mailadres].

Worden de gebreken niet binnen deze termijn verholpen, dan kan ik de Huurcommissie of de kantonrechter vragen om een tijdelijke verlaging van de huurprijs (artikelen 7:207 en 7:257 BW).

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Envoyer vos lettres et conserver les preuves

Pour les lettres relatives au dépôt de garantie et aux défauts, importez votre PDF finalisé ou rédigez votre lettre dans MaisonMail, et ajoutez les photos ou l’état des lieux de sortie au format PDF dans le parcours d’envoi. L’adresse du destinataire détermine la destination ; les services disponibles, le délai de livraison estimé et le prix final s’affichent avant le paiement. Une lettre prend effet à sa réception par le bailleur (art. 3:37 lid 3 BW) : prévoyez donc le temps d’impression et d’acheminement, et envoyez-la aussi par e-mail. Conservez une copie de chaque lettre et de chaque pièce jointe : le suivi montre qu’un envoi est arrivé, pas ce qu’il contenait. Pour votre congé, utilisez une lettre recommandée ou un huissier, comme le prévoit la loi : une lettre suivie envoyée par MaisonMail n’est pas une aangetekende brief.