Locataire en Italie : réparations, caution et préavis
Écrire au bailleur en Italie : signaler un défaut, relancer une réparation, récupérer la caution, donner congé (6 mois, raccomandata). Modèles en italien.
Réponse rapide
Écrivez à votre bailleur (locatore) pour signaler un défaut, relancer une réparation ou demander la restitution de votre dépôt de garantie (deposito cauzionale) ; ces courriers peuvent partir par e-mail ou par la poste. Donner congé obéit à d’autres règles : pour partir avant terme, vous devez disposer d’une clause de résiliation anticipée dans le bail ou de motifs graves (gravi motivi), respecter six mois de préavis et envoyer une lettre recommandée (lettera raccomandata). Le dépôt de garantie est plafonné à trois mois de loyer et produit des intérêts au taux légal.
| Pour qui | Locataires d’un logement du parc privé en Italie |
| Défauts | À signaler au bailleur (art. 1577 c.c.) ; il prend en charge toutes les réparations, sauf le menu entretien |
| Dépôt de garantie | Trois mois de loyer au maximum, avec des intérêts légaux versés chaque année (art. 11 L. 392/1978) |
| Congé du locataire | Six mois de préavis, en vertu d’une clause de résiliation anticipée ou pour motifs graves (gravi motivi) |
| Forme du congé | Raccomandata A/R signée à la main, ou PEC envoyée à l’adresse PEC du bailleur |
| Erreurs fréquentes | Retenir le loyer, donner congé par e-mail, rendre le logement sans garder de trace de la restitution |
Ce guide concerne les baux d’habitation du parc privé (locazione abitativa) en Italie, y compris les baux 4+4 (canone libero), 3+2 (canone concordato), transitoires (transitorio) et étudiants. Reprenez le nom et l’adresse du bailleur indiqués dans le contrat, ne confondez pas cette adresse avec celle du logement loué et remplacez chaque passage entre crochets. Si votre dépôt de garantie ne vous est pas rendu, consultez notre guide sur la relance de paiement en Italie ; pour internet et les autres contrats, voyez comment résilier un contrat en Italie.
Signaler un défaut
Le bailleur doit délivrer le logement en bon état d’entretien et le maintenir en état de servir à l’usage convenu (art. 1575 c.c., Code civil italien). Il effectue toutes les réparations nécessaires, à l’exception du menu entretien (piccola manutenzione), qui vous incombe (art. 1576 c.c.) : il s’agit des réparations liées à l’usure due à l’usage, et non à la vétusté ou à un accident, telles que les définissent le contrat ou les usages locaux (art. 1609 c.c.). Prévenez le bailleur dès qu’une réparation est nécessaire (art. 1577 c.c.) : décrivez le problème, l’endroit et la date où il est apparu et ses conséquences pour vous, photos à l’appui. Vous pouvez effectuer vous-même les réparations urgentes et vous en faire rembourser le coût, à condition d’en avertir le bailleur en même temps. En cas de danger, par exemple une odeur de gaz, appelez d’abord les services d’urgence.
Oggetto: Segnalazione di guasto e richiesta di intervento — [Indirizzo dell’immobile]
Gentile [Nome del locatore],
Le segnalo che in data [data] ho constatato nell’immobile in oggetto il seguente guasto: [descrizione del guasto e locale interessato], che comporta [conseguenze sull’uso dell’abitazione].
Le chiedo di provvedere alla riparazione e di comunicarmi la data dell’intervento. Allego [fotografie o altra documentazione]. Per concordare l’accesso può contattarmi al numero [recapito telefonico].
Distinti saluti [Nome e cognome]
Relancer une réparation qui n’a pas été faite
Rappelez votre premier signalement, indiquez ce qui ne va toujours pas et fixez une date. N’arrêtez pas de payer et ne déduisez pas de vous-même un montant du loyer : un loyer impayé peut conduire à une procédure d’expulsion (sfratto per morosità). Un défaut qui diminue sensiblement l’aptitude du logement à l’usage vous permet de demander une réduction du loyer ou la résiliation du contrat, sauf si vous le connaissiez ou pouviez facilement le déceler (art. 1578 c.c. ; art. 1581 c.c. pour les défauts apparus en cours de bail). La plupart des litiges locatifs ne peuvent être portés devant le juge qu’après une tentative de médiation auprès d’un organisme agréé (organismo di mediazione), chaque partie étant assistée de son avocat (art. 5 et art. 8 D.Lgs. 28/2010). Un syndicat de locataires (sindacato inquilini) peut d’abord vous conseiller.
Récupérer votre dépôt de garantie
Lorsque vous rendez le logement, demandez au bailleur de signer un procès-verbal de restitution (verbale di riconsegna) mentionnant les clés remises, les relevés des compteurs et l’état du logement. Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser trois mois de loyer et produit des intérêts au taux légal, versés au locataire à la fin de chaque année (art. 11 L. 392/1978). Vous devez rendre le logement dans l’état où vous l’avez reçu, hormis l’usure normale et le vieillissement (art. 1590 c.c.) : les retenues doivent donc correspondre à des sommes que vous devez réellement : demandez-en la liste détaillée. La loi ne fixe aucun délai précis de restitution. Si votre contrat exclut les intérêts ou prévoit un dépôt plus élevé, demandez conseil. Une injonction de payer (decreto ingiuntivo) peut être demandée au juge sans médiation préalable (art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010).
Oggetto: Richiesta di restituzione del deposito cauzionale — [Indirizzo dell’immobile]
Gentile [Nome del locatore],
il contratto di locazione relativo all’immobile in oggetto è cessato il [data di cessazione] e il [data della riconsegna] Le ho riconsegnato l’immobile e le chiavi, come risulta da [verbale di riconsegna o altra prova].
Le chiedo di restituirmi entro il [data] il deposito cauzionale di [importo] euro, con gli interessi legali non ancora corrisposti, mediante bonifico sul conto intestato a [intestatario del conto], IBAN [IBAN].
Qualora intenda trattenere una parte della somma, La prego di indicarmi per iscritto voci e importi, con la relativa documentazione.
Distinti saluti [Nome e cognome]
Donner congé
Le congé (recesso) met fin au bail avant terme avec six mois de préavis si le contrat le permet (art. 4 L. 392/1978) ou, quoi que prévoie le contrat, pour motifs graves (gravi motivi) (art. 3, comma 6, L. 431/1998). La loi ne définit pas les motifs graves : demandez conseil et exposez les vôtres dans la lettre. À défaut, seul l’accord du bailleur permet de mettre fin au bail avant terme (art. 1372 c.c.). Le préavis court à compter de la réception du congé par le bailleur (art. 1334 c.c.), et le loyer reste dû jusqu’à la date de fin.
- Baux 4+4 et 3+2 : à la deuxième échéance (fin du renouvellement de quatre ans d’un bail 4+4 ou de la prorogation de deux ans d’un bail 3+2), chaque partie peut s’opposer au renouvellement par raccomandata envoyée au moins six mois à l’avance (art. 2 L. 431/1998).
- Les baux transitoires (18 mois au plus) et étudiants (de six mois à trois ans) suivent des modèles ministériels (D.M. 16 gennaio 2017) ; vérifiez la clause de résiliation anticipée. Un bail étudiant se renouvelle à sa première échéance, sauf si le locataire donne congé au moins un mois et au plus trois mois avant l’échéance.
La loi prévoit une lettre recommandée (art. 4 L. 392/1978). Utilisez une raccomandata con avviso di ricevimento (A/R), dont l’avis de réception signé vous est retourné, ou une PEC (posta elettronica certificata, e-mail certifié) envoyée à l’adresse PEC du bailleur : la loi assimile la PEC à une notification par voie postale (art. 48 D.Lgs. 82/2005). Si le contrat prévoit une raccomandata, utilisez-la. L’envoi d’un e-mail ou d’une lettre simple est difficile à prouver. Chaque locataire nommé dans le contrat devrait signer la lettre à la main.
La fin anticipée d’un bail enregistré (risoluzione) doit être déclarée à l’Agenzia delle Entrate, l’administration fiscale italienne, dans les 30 jours au moyen du formulaire RLI, en acquittant un droit d’enregistrement fixe de 67 €, sauf si tous les bailleurs ont opté pour le régime fiscal de la cedolare secca. Les règles visent les parties, et pas seulement le bailleur : convenez de qui s’en charge et conservez le justificatif.
Oggetto: Recesso dal contratto di locazione — [Indirizzo dell’immobile]
Gentile [Nome del locatore],
con la presente io sottoscritto/a [nome e cognome], conduttore dell’immobile in oggetto in forza del contratto di locazione stipulato il [data del contratto] e registrato il [data di registrazione], comunico il mio recesso dal contratto [ai sensi dell’art. [numero] del contratto / per gravi motivi, ai sensi dell’art. 3, comma 6, della L. 431/1998, consistenti in: [descrizione dei gravi motivi]].
Nel rispetto del preavviso di sei mesi dal ricevimento della presente, il recesso avrà effetto dal [data di cessazione, almeno sei mesi dopo il ricevimento] o, in subordine, dalla prima data successiva consentita. Entro tale data riconsegnerò l’immobile libero da persone e cose, insieme alle chiavi.
La prego di contattarmi per concordare la riconsegna e di confermarmi chi comunicherà la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate.
Distinti saluti [Nome e cognome] [Firma autografa; se i conduttori sono più di uno, firmano tutti]
Envoyer vos courriers et conserver les preuves
Pour les courriers de réparation et de dépôt de garantie, importez votre PDF finalisé ou rédigez votre lettre dans MaisonMail, et ajoutez vos photos ou documents en PDF dans le parcours d’envoi. L’adresse du destinataire détermine la destination ; les services disponibles, le délai de livraison estimé et le prix final s’affichent avant le paiement. Conservez une copie de chaque lettre et de chaque pièce jointe. Le suivi montre qu’un envoi est arrivé, pas ce qu’il contenait. Envoyez votre congé par raccomandata A/R ou par PEC, comme le prévoient la loi et votre contrat : une lettre simple ou suivie n’est pas une raccomandata A/R. Le bouton d’envoi ci-dessous ne concerne que les courriers de réparation et de dépôt de garantie ; il ne remplace pas une raccomandata pour votre congé.
Sources officielles
Références utilisées et liens vers les textes en vigueur.
- Risoluzione del contratto di locazione — adempimenti successivi alla registrazioneAgenzia delle Entrate
Informations à jour à la date de dernière vérification. Ce guide est informatif et ne constitue pas un avis juridique : pour une situation complexe, consultez un professionnel du droit.
Questions fréquentes
Comment un locataire peut-il quitter son logement avant la fin du bail en Italie ?
Vous pouvez donner congé (recesso) avec six mois de préavis si le bail comporte une clause de résiliation anticipée ou, quoi que prévoie le contrat, pour motifs graves (gravi motivi) (art. 3, comma 6, L. 431/1998 ; art. 4 L. 392/1978). La loi ne définit pas les motifs graves. À défaut, le bail ne prend fin avant terme qu’avec l’accord du bailleur.
Puis-je donner congé à mon bailleur par e-mail ?
Ne comptez pas dessus. Pour le congé du locataire, la loi prévoit une lettre recommandée (lettera raccomandata) (art. 4 L. 392/1978). Signez la lettre à la main et envoyez-la par raccomandata con avviso di ricevimento (A/R), ou utilisez une PEC (e-mail certifié) envoyée à l’adresse PEC du bailleur ; si le contrat prévoit une raccomandata, utilisez-la.
Quand le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?
La loi ne fixe aucun délai précis. Le dépôt ne peut pas dépasser trois mois de loyer et produit des intérêts au taux légal, versés au locataire à la fin de chaque année (art. 11 L. 392/1978). Demandez-en la restitution par écrit après avoir rendu le logement et les clés.
Qui déclare la fin du bail à l’Agenzia delle Entrate ?
La fin anticipée d’un bail enregistré doit être déclarée à l’Agenzia delle Entrate, l’administration fiscale italienne, dans les 30 jours au moyen du formulaire RLI, en acquittant un droit d’enregistrement fixe de 67 €, sauf si tous les bailleurs ont opté pour le régime fiscal de la cedolare secca. Les règles visent les parties, et pas seulement le bailleur : convenez de qui s’en charge et conservez le justificatif.
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