Cartas al casero en Países Bajos: preaviso, fianza, averías

Respuesta rápida

Para dejar una vivienda de alquiler en los Países Bajos, da el preaviso (huuropzegging) para un día de pago de la renta: el plazo de preaviso es un periodo de pago, como mínimo un mes y como máximo tres (art. 7:271 lid 6 onder a BW). La ley prevé un acta de agente judicial o una carta certificada (aangetekende brief); un preaviso dado de otra forma sigue contando, pero es difícil de demostrar. Tu fianza (waarborgsom) no puede superar el doble de la renta neta y debe devolverse en 14 días, o en 30 días para el resto tras los descuentos (art. 7:261b BW). El casero debe reparar las averías cuando se lo pidas; en la vivienda social y de alquiler medio, la Huurcommissie puede rebajar la renta pasadas seis semanas.

Esta guía trata de los alquileres de vivienda habitual en los Países Bajos. Una habitación en la propia casa del casero, los alquileres de corta estancia, los subarriendos temporales mientras el propietario está fuera (tussenhuur o diplomatenclausule) y los contratos acogidos a la ley de viviendas vacías se rigen por otras normas. Es información general, no asesoramiento jurídico. Para una cantidad impagada después del alquiler, consulta requerimientos de pago en los Países Bajos; para internet, la energía y otros contratos cuando te mudas, consulta cómo dar de baja un contrato en los Países Bajos.

Comprobar el tipo de contrato

Un contrato de alquiler por tiempo indefinido puede terminarse con preaviso en cualquier momento, para un día de pago de la renta pactado (art. 7:271 lid 3 BW). Desde la entrada en vigor de la Wet vaste huurcontracten el 1 de julio de 2024, los contratos indefinidos son la norma, y un contrato temporal de dos años o menos solo puede ofrecerse a los colectivos que enumera un decreto; puedes terminar ese contrato antes de su fecha de fin mediante preaviso (lid 2). En los demás casos, un contrato de duración determinada solo admite el preaviso para un día de pago que no sea anterior al final del plazo (lid 1); en un plazo fijo de más de dos años, el Gobierno indica que no puedes marcharte antes de la fecha de fin. Los contratos celebrados antes del 1 de julio de 2024 conservan las normas anteriores, según las cuales el inquilino puede terminar antes de tiempo, mediante preaviso, un contrato temporal de hasta dos años (o cinco años en el caso de una habitación).

Hay un caso dudoso: un plazo fijo de dos años o menos celebrado después del 1 de julio de 2024 con un inquilino que no pertenece a los colectivos enumerados. El texto del lid 1 impide el preaviso antes del final del plazo, mientras que la guía simplificada del Gobierno no hace esta distinción. Consulta a Het Juridisch Loket, el servicio neerlandés gratuito de asesoramiento jurídico. Tú y el casero siempre podéis terminar el contrato de mutuo acuerdo (lid 10).

Dar el preaviso del alquiler

Tu plazo de preaviso equivale al tiempo entre dos días de pago de la renta, con un mínimo de un mes y un máximo de tres; una cláusula que fije un plazo más largo es nula (art. 7:271 lid 6 onder a y lid 8 BW). No tienes que dar ningún motivo. El casero debe recibir el preaviso antes del día de pago para el que se da (art. 3:37 lid 3 BW): si la renta vence el día 1, debe llegar antes del día 1. Considera ese plazo como fijo y envíalo con antelación. Un preaviso que llega tarde o indica una fecha equivocada no es nulo: surte efecto en la siguiente fecha válida (art. 7:271 lid 7).

La ley dice que el preaviso se da mediante acta notificada por un agente judicial (exploot) o por carta certificada (art. 7:271 lid 4 BW), y esto vale también para los inquilinos. Un preaviso dado de otra forma sigue contando (lid 7): el Gobierno indica que un correo electrónico o una carta ordinaria es válido si el casero confirma la recepción. El riesgo está en demostrar que el casero lo recibió. Una carta ordinaria o con seguimiento de MaisonMail no es una aangetekende brief. Envía tu preaviso por correo certificado a través de PostNL desde los Países Bajos, o mediante un agente judicial (deurwaarder); también puedes enviar la misma carta por correo electrónico y pedir al casero que confirme la recepción por escrito. Deben firmar todos los inquilinos que figuren en el contrato.

Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op voor de woning aan [adres van de woning], die ik huur op grond van de huurovereenkomst van [datum van de huurovereenkomst].

Ik zeg op tegen [datum: een betaaldag van de huur], met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (artikel 7:271 lid 6 onder a BW), of, als die datum niet juist is, tegen de eerstvolgende datum waartegen de opzegging volgens de wet mogelijk is.

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat u deze opzegging hebt ontvangen en op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Graag maak ik met u een afspraak voor de voorinspectie en de eindinspectie van de woning.

De waarborgsom kunt u na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder]. Mijn nieuwe adres is [nieuw adres] en mijn e-mailadres is [e-mailadres].

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam van iedere huurder] [Handtekening van iedere huurder]

Recuperar la fianza (waarborgsom)

La fianza no puede superar el doble de la renta neta (kale huur), sin gastos de servicios ni suministros (art. 7:261b lid 1–2 BW). El casero debe devolverla en un plazo de 14 días desde el fin del alquiler. Solo si descuenta costes de reparación de daños, limitados a los costes efectivamente soportados, o rentas, gastos de servicios o una cuota de eficiencia energética impagados, puede pagar el resto en un plazo de 30 días (lid 3), y debe justificar cualquier descuento por escrito con un desglose completo de los costes (lid 4). Estas normas, vigentes desde el 1 de julio de 2023, también se aplican a las viviendas del sector libre (art. 7:247 BW). El Gobierno añade que no se deben intereses y que no pueden descontarse el desgaste normal ni gastos de gestión. En un contrato celebrado antes del 1 de julio de 2023, el Gobierno indica un tope de tres meses de renta neta; ninguna fuente oficial aclara si los plazos de 14 y 30 días se aplican a esas fianzas.

En la entrega, devuelves la vivienda en el estado descrito en el acta de entrada (opnamestaat), salvo el desgaste normal; si no se hizo acta, se presume que la recibiste en el estado en que la dejas (art. 7:224 lid 2 BW). No firmes un acta de inspección final con la que no estés de acuerdo. Una fianza por encima del tope puede denunciarse ante el punto de denuncias municipal sobre la conducta de los caseros, pero eso no garantiza la devolución. La Huurcommissie no se ocupa de las fianzas; se ocupa el kantonrechter (juez cantonal), sea cual sea el importe y sin necesidad de abogado. Con un plazo firme, la carta siguiente es una ingebrekestelling (requerimiento formal que constituye en mora).

Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

De huurovereenkomst voor de woning aan [adres van de woning] is geëindigd op [einddatum]. Op [datum van oplevering] heb ik de woning met de sleutels aan u opgeleverd, zoals blijkt uit [opleverrapport of ander bewijs]. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van [bedrag] euro betaald.

Volgens artikel 7:261b lid 3 BW moet u de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als u schade, nog openstaande huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding verrekent, moet u het restant binnen dertig dagen betalen; voor schade mag u alleen aantoonbaar gemaakte kosten verrekenen. Een verrekening moet u mij schriftelijk meedelen met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW).

Tot op heden heb ik [geen enkel bedrag / slechts [bedrag] euro] terugontvangen [en geen kostenspecificatie ontvangen]. Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u [bedrag] euro uiterlijk op [datum] over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder].

Betaalt u niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor de zaak voor te leggen aan de kantonrechter en daarbij ook de wettelijke rente en de kosten te vorderen.

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Comunicar una avería (gebrek)

Una avería es todo lo que impide que la vivienda ofrezca el disfrute que cabe esperar de una vivienda de ese tipo bien mantenida (art. 7:204 lid 2 BW). El casero debe repararla cuando se lo pidas, salvo las pequeñas reparaciones que corresponden al inquilino y los daños de los que eres responsable (art. 7:206 lid 1–2). Comunica las averías sin demora o pagarás los daños que cause el retraso (art. 7:222). Puedes reclamar una rebaja proporcional de la renta desde el día en que comunicaste la avería hasta que se repare (art. 7:207). Sigue pagando la renta completa: retenerla sin una decisión de la Huurcommissie o de un tribunal te expone a la resolución del contrato por impago. Si el casero está en mora, puedes encargar tú la reparación y recuperar los costes razonables (art. 7:206 lid 3), pero asesórate antes.

La Huurcommissie, la comisión neerlandesa de alquileres, puede ordenar una rebaja temporal de la renta por averías graves si el casero no las ha reparado en seis semanas a partir del día siguiente a tu aviso; presenta la solicitud en los seis meses siguientes al aviso para que la rebaja se aplique desde el primer día del mes siguiente a tu aviso (art. 7:257 BW). Su resolución es vinculante para la vivienda social y para las viviendas de alquiler medio arrendadas desde el 1 de julio de 2024; para las viviendas del sector libre solo emite un dictamen, y solo si ambos lo habéis aceptado por escrito. La tasa para el inquilino es de 25 €, que se devuelven si ganas. Solo examina las averías indicadas en tu aviso, la solicitud se presenta en línea con DigiD o eHerkenning, y para las mismas averías eliges la Huurcommissie o el kantonrechter, no los dos. Una nueva ley (Stb. 2026, 311), aún no en vigor, exigirá que el aviso sea por escrito; envíalo ya por escrito.

Onderwerp: Melding van gebreken — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Als huurder van de woning aan [adres van de woning] meld ik u de volgende gebreken: [omschrijving van elk gebrek, de ruimte waar het zich voordoet en sinds wanneer het bestaat]. Foto’s van de gebreken stuur ik mee.

Ik verzoek u deze gebreken op grond van artikel 7:206 BW binnen zes weken na de datum van deze brief te verhelpen en mij te laten weten wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Voor een afspraak kunt u mij bereiken op [telefoonnummer] of [e-mailadres].

Worden de gebreken niet binnen deze termijn verholpen, dan kan ik de Huurcommissie of de kantonrechter vragen om een tijdelijke verlaging van de huurprijs (artikelen 7:207 en 7:257 BW).

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Enviar las cartas y guardar pruebas

Para las cartas sobre la fianza y las averías, sube tu PDF definitivo o redacta la carta en MaisonMail, y añade fotos o el acta de entrega en PDF durante el proceso de envío. La dirección del destinatario determina el destino; los servicios disponibles, el plazo de entrega estimado y el precio final aparecen antes del pago. Una carta surte efecto cuando llega al casero (art. 3:37 lid 3 BW), así que cuenta con el tiempo de impresión y entrega, y envíala también por correo electrónico. Guarda una copia de cada carta y de cada anexo: el seguimiento demuestra que un envío llegó, no lo que contenía. Para el preaviso, usa una carta certificada o un agente judicial, como prevé la ley: una carta con seguimiento de MaisonMail no es una aangetekende brief.