Ενοικιαστής στην Πορτογαλία: λύση, εγγύηση, επισκευές

Γρήγορη απάντηση

Ο ενοικιαστής λύνει μια μίσθωση κατοικίας ορισμένου χρόνου στην Πορτογαλία με έναν από δύο τρόπους (artigo 1098.º do Código Civil): με oposição à renovação (δήλωση μη ανανέωσης) τουλάχιστον 120, 90 ή 60 ημέρες πριν από τη λήξη, ανάλογα με τη διάρκεια, ή με denúncia (πρόωρη καταγγελία) με προειδοποίηση 120 ή 60 ημερών, αφού περάσει το ένα τρίτο της διάρκειας. Η ειδοποίηση αυτή πρέπει να είναι υπογεγραμμένη και να σταλεί με carta registada com aviso de receção (συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής) ή να παραδοθεί ιδιοχείρως έναντι υπογεγραμμένου αντιγράφου (art. 9.º NRAU). Μια επιστολή MaisonMail δεν πληροί αυτή την απαίτηση. Από το 2023, η εγγύηση (caução) δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δύο μηνιαία μισθώματα· το αίτημα επιστροφής της ή ένα πρώτο αίτημα επισκευής δεν απαιτεί κανέναν ειδικό τύπο.

Ο οδηγός αφορά ενοικιαστές ιδιωτικών μισθώσεων κατοικίας (arrendamento para habitação) στην Πορτογαλία, βάσει του Código Civil (CC) και του Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006). Παρέχει γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Πάρτε το όνομα και τη διεύθυνση του ιδιοκτήτη (senhorio) από τη σύμβαση. Για εγγύηση που δεν επιστράφηκε, δείτε τις οχλήσεις πληρωμής στην Πορτογαλία· για συμβάσεις internet και ενέργειας στο τέλος μιας μίσθωσης, δείτε την ακύρωση σύμβασης στην Πορτογαλία.

Oposição à renovação ή denúncia: ελέγξτε τη μίσθωσή σας

Μια μίσθωση χωρίς ορισμένη διάρκεια θεωρείται μίσθωση ορισμένου χρόνου πέντε ετών (art. 1094.º CC). Μια μίσθωση ορισμένου χρόνου ανανεώνεται αυτόματα για περιόδους ίσες με τη διάρκειά της, ή τριών ετών αν η διάρκεια είναι μικρότερη, εκτός αν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά (art. 1096.º CC): μια μίσθωση ενός έτους συνήθως ανανεώνεται επομένως για τρία χρόνια. Τα δικαστήρια έχουν κρίνει διαφορετικά για το αν τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν μικρότερη περίοδο ανανέωσης· ζητήστε συμβουλή πριν βασιστείτε σε τέτοια ρήτρα.

• Oposição à renovação: λύνει τη μίσθωση στη λήξη της διάρκειας ή της περιόδου ανανέωσης· τουλάχιστον 120 ημέρες πριν αν η περίοδος είναι έξι χρόνια ή περισσότερο, 90 ημέρες αν είναι από ένα έως έξι χρόνια, 60 ημέρες αν είναι από έξι μήνες έως ένα χρόνο, και το ένα τρίτο της περιόδου αν είναι μικρότερη (art. 1098.º n.os 1–2 CC).
• Denúncia: λύνει τη μίσθωση νωρίτερα, αλλά μόνο αφού περάσει το ένα τρίτο της αρχικής διάρκειας ή της περιόδου ανανέωσης· προειδοποίηση 120 ημερών αν η διάρκεια είναι ένα έτος ή περισσότερο, 60 ημερών αν είναι μικρότερη (art. 1098.º n.º 3 CC). Αν ο ιδιοκτήτης έχει αντιταχθεί στην ανανέωση, μπορείτε να φύγετε οποιαδήποτε στιγμή με προειδοποίηση 30 ημερών (n.º 4).
• Μισθώσεις αορίστου χρόνου: μετά από έξι μήνες, προειδοποίηση 120 ημερών αν η μίσθωση διαρκεί ένα έτος ή περισσότερο, 60 ημερών αν όχι (art. 1100.º CC).

Η denúncia παράγει αποτελέσματα στο τέλος ενός ημερολογιακού μήνα (art. 1098.º n.º 5 και art. 1100.º n.º 3 CC)· το πώς συνδυάζεται αυτό με την προθεσμία προειδοποίησης είναι αμφιλεγόμενο, οπότε επιλέξτε ως ημερομηνία λήξης το τέλος ενός μήνα που απέχει τουλάχιστον όσο η προθεσμία προειδοποίησης από τη στιγμή που ο ιδιοκτήτης αναμένεται να παραλάβει την επιστολή σας. Η προειδοποίηση μετρά από την παραλαβή (art. 224.º CC). Με ανεπαρκή προειδοποίηση η μίσθωση λύνεται κανονικά, αλλά οφείλετε το ενοίκιο για την περίοδο που λείπει, εκτός από περιπτώσεις όπως η ακούσια ανεργία (art. 1098.º n.º 6 CC). Δεν μπορείτε να κάνετε denúncia στο πρώτο τρίτο της διάρκειας· αν φύγετε παρ’ όλα αυτά, το τι οφείλετε δεν είναι ξεκαθαρισμένο, οπότε ζητήστε συμβουλή. Μπορείτε πάντα να συμφωνήσετε γραπτώς με τον ιδιοκτήτη νωρίτερη λήξη (art. 1082.º CC).

Στείλτε την ειδοποίηση με carta registada com aviso de receção

Το art. 9.º NRAU απαιτεί οι ειδοποιήσεις λύσης της μίσθωσης, καθώς και οι ειδοποιήσεις για εργασίες που προβλέπει ο νόμος, να είναι γραπτό έγγραφο υπογεγραμμένο από εσάς και να αποστέλλονται με carta registada com aviso de receção ή να παραδίδονται στον ιδιοκτήτη, ο οποίος υπογράφει το αντίγραφό σας με σημείωση παραλαβής. Το MaisonMail στέλνει στην Πορτογαλία απλές επιστολές και επιστολές με παρακολούθηση, όχι συστημένες, οπότε μια επιστολή MaisonMail δεν πληροί αυτή την απαίτηση. Εκτυπώστε το υπόδειγμα, υπογράψτε το και στείλτε το από κατάστημα των CTT, του πορτογαλικού ταχυδρομικού φορέα, ή ζητήστε από κάποιον στην Πορτογαλία να το παραδώσει. Δεν είναι ξεκαθαρισμένο αν μια διεθνής συστημένη επιστολή με διεθνές έντυπο απόδειξης παραλαβής πληροί αυτόν τον κανόνα.

Στείλτε την στη διεύθυνση που αναφέρει η μίσθωση ή η τελευταία επιστολή του ιδιοκτήτη, όχι στο μίσθιο, και γράψτε την πλήρη διεύθυνσή σας (art. 9.º NRAU). Αν οι ιδιοκτήτες είναι περισσότεροι, γράψτε σε αυτόν που έχει οριστεί ή στον πρώτο που υπέγραψε (art. 11.º NRAU). Αν το ακίνητο είναι η οικογενειακή στέγη, υπογράφουν και οι δύο σύζυγοι (art. 12.º NRAU)· καλό είναι να υπογράφουν και όλοι οι συνενοικιαστές. Αν μια συστημένη επιστολή επιστραφεί χωρίς να παραληφθεί, πρέπει να στείλετε δεύτερη 30 έως 60 ημέρες αργότερα (art. 10.º NRAU), γι’ αυτό αφήστε περιθώριο. Το email δεν προβλέπεται.

Στο υπόδειγμα, κρατήστε τη νομική βάση που ταιριάζει στην περίπτωσή σας και διαγράψτε τις άλλες· δεν χρειάζεται αιτιολογία. Ορίστε ημερομηνία λήξης στο τέλος ενός ημερολογιακού μήνα, προσθέστε την πλήρη διεύθυνσή σας και υπογράψτε ιδιοχείρως.

Assunto: [Oposição à renovação / Denúncia] do contrato de arrendamento — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Na qualidade de arrendatário(a) do imóvel sito em [morada do locado], ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], venho, pela presente, [opor-me à renovação do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1100.º do Código Civil], pelo que o contrato cessará em [data de cessação].

Proponho que a entrega das chaves e a vistoria do imóvel tenham lugar em [data proposta], ou noutra data a acordar.

Solicito ainda a devolução da caução, no montante de [montante] euros, após a entrega do imóvel, por transferência para a conta com o IBAN [IBAN].

Com os melhores cumprimentos, [Local e data] [Nome completo e assinatura do(s) arrendatário(s); tratando-se de casa de morada de família, assinatura de ambos os cônjuges] [Morada completa do remetente]

Πάρτε πίσω την caução

Από την 1η Ιανουαρίου 2023, η caução δεν μπορεί να υπερβαίνει τα δύο μηνιαία μισθώματα, ενώ η προκαταβολή ενοικίου απαιτεί γραπτή συμφωνία και περιορίζεται σε δύο μήνες (art. 1076.º n.os 1–2 CC)· δεν είναι ξεκαθαρισμένο αν το όριο ισχύει για συμβάσεις που υπογράφηκαν νωρίτερα. Ο νόμος δεν ορίζει προθεσμία ή διαδικασία για την επιστροφή της caução: ελέγξτε τη σύμβασή σας. Πρέπει να επιστρέψετε το ακίνητο όπως το παραλάβατε, εκτός από τις φθορές της συνήθους χρήσης με σύνεση· αν δεν υπάρχει καταγραφή της κατάστασής του στην αρχή, τεκμαίρεται ότι το παραλάβατε σε καλή κατάσταση (art. 1043.º CC). Κατά την παράδοση, ζητήστε υπογεγραμμένο πρωτόκολλο (auto de entrega) και τραβήξτε φωτογραφίες. Αν η caução δεν επιστραφεί, μπορεί να εκδικάσει την αξίωση ένα Julgado de Paz (δικαστήριο μικροδιαφορών) ή μπορείτε να υποβάλετε αίτηση για injunção (διαταγή πληρωμής). Μια κυβερνητική μεταρρύθμιση του δικαίου των μισθώσεων, που εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο στις 9 Ιουλίου 2026 και εκκρεμεί στη Βουλή ως Proposta de Lei n.º 103/XVII, θα άλλαζε τους κανόνες για την caução και τις ειδοποιήσεις· στις 18 Οκτωβρίου 2026 δεν έχει τεθεί σε ισχύ.

Το υπόδειγμα αναφέρει τη λήξη της μίσθωσης και την ημερομηνία παράδοσης και ζητά αναλυτική κατάσταση για κάθε παρακράτηση. Την ημερομηνία πληρωμής την επιλέγετε εσείς· δεν είναι νόμιμη προθεσμία.

Assunto: Pedido de devolução da caução — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

O contrato de arrendamento relativo ao imóvel sito em [morada do locado] cessou em [data de cessação], tendo procedido à entrega do imóvel e das chaves em [data da entrega], conforme [auto de entrega, fotografias ou outro comprovativo].

O imóvel foi restituído no estado em que o recebi, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente, nos termos do artigo 1043.º do Código Civil.

Solicito a devolução da caução, no montante de [montante] euros, até [data], por transferência para a conta com o IBAN [IBAN], titulada por [titular da conta].

Caso pretenda reter alguma parte desse montante, solicito que me indique por escrito, de forma discriminada, os valores e os respetivos fundamentos, acompanhados dos documentos de suporte.

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Ζητήστε επισκευές

Ο ιδιοκτήτης οφείλει να σας εξασφαλίζει τη χρήση του ακινήτου και να εκτελεί τις εργασίες συντήρησης, εκτός αν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά (arts. 1031.º και 1074.º CC). Ενημερώστε αμέσως τον ιδιοκτήτη για τις βλάβες (art. 1038.º CC), με φωτογραφίες· αυτό το πρώτο αίτημα δεν έχει υποχρεωτικό τύπο. Αν ο ιδιοκτήτης καθυστερεί επισκευές τόσο επείγουσες που δεν μπορούν να περιμένουν δικαστική απόφαση, μπορείτε να τις κάνετε και να αποζημιωθείτε· αν δεν μπορούν να περιμένουν καθόλου, μπορείτε να τις κάνετε ενημερώνοντας ταυτόχρονα τον ιδιοκτήτη (art. 1036.º CC). Αν χάσετε τη χρήση μέρους του ακινήτου, το ενοίκιο μπορεί να μειωθεί (art. 1040.º CC). Μη σταματήσετε να πληρώνετε το ενοίκιο: τρεις μήνες καθυστερούμενων μισθωμάτων επιτρέπουν στον ιδιοκτήτη να λύσει τη μίσθωση.

Δύο επίσημα βήματα απαιτούν carta registada com aviso de receção βάσει του art. 9.º NRAU, οπότε το MaisonMail δεν μπορεί να τα αποστείλει: η ειδοποίηση ότι θα εκτελέσετε μόνοι σας τις εργασίες, τουλάχιστον 15 ημέρες νωρίτερα και με προσφορά κόστους, βάσει του DL n.º 157/2006 (arts. 22.º-A έως 22.º-D), και η intimação (επίσημη όχληση) για βλάβες που συνιστούν σοβαρό κίνδυνο για την υγεία ή την ασφάλεια, στην οποία ο ιδιοκτήτης έχει 30 ημέρες να απαντήσει (art. 13.º-B NRAU). Μπορείτε επίσης να ζητήσετε από την câmara municipal (δημοτικό συμβούλιο) επείγουσα αυτοψία. Το παρακάτω υπόδειγμα είναι ένα πρώτο αίτημα: περιγράφει τη βλάβη και ζητά την επισκευή έως μια ημερομηνία που επιλέγετε εσείς.

Assunto: Pedido de reparação — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Venho informar que, em [data], verifiquei no imóvel sito em [morada do locado], de que sou arrendatário(a), o seguinte problema: [descrição do defeito e divisão afetada], que [consequências para a utilização do imóvel].

Nos termos dos artigos 1031.º e 1074.º do Código Civil, solicito que proceda à reparação necessária até [data], informando-me da data prevista para a intervenção. Junto [fotografias ou outros documentos].

Para combinar o acesso ao imóvel, pode contactar-me através do número [telefone].

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Στείλτε τις επιστολές σας και κρατήστε αποδεικτικά

Για τις επιστολές για την caução και τις επισκευές, ανεβάστε το τελικό PDF σας ή γράψτε την επιστολή στο MaisonMail και προσθέστε φωτογραφίες ή έγγραφα σε μορφή PDF κατά την αποστολή. Η διεύθυνση του παραλήπτη καθορίζει τον προορισμό· οι διαθέσιμες υπηρεσίες, ο εκτιμώμενος χρόνος παράδοσης και η τελική τιμή εμφανίζονται πριν από την πληρωμή. Κρατήστε αντίγραφο κάθε επιστολής και κάθε συνημμένου. Η παρακολούθηση δείχνει ότι ένα αντικείμενο έφτασε, όχι τι περιείχε. Τα Julgados de Paz εκδικάζουν διαφορές μίσθωσης, εκτός από τις εξώσεις, έως 15.000 €, με τέλος 70 € που πληρώνει ο διάδικος που χάνει. Το κουμπί αποστολής παρακάτω αφορά μόνο τις επιστολές για την caução και τις επισκευές· στείλτε την ειδοποίηση λύσης της μίσθωσης, καθώς και κάθε επίσημη ειδοποίηση για εργασίες, με carta registada com aviso de receção ή ιδιοχείρως.