Briefe an den Vermieter in Portugal: Kündigung und Kaution

Schnellantwort

Als Mieter beendest du einen befristeten Wohnungsmietvertrag in Portugal auf einem von zwei Wegen (artigo 1098.º do Código Civil): mit einer oposição à renovação (Widerspruch gegen die Verlängerung) mindestens 120, 90 oder 60 Tage vor dem Ende der Laufzeit, je nach deren Dauer, oder mit einer denúncia (vorzeitige Kündigung) mit 120 oder 60 Tagen Frist, sobald ein Drittel der Laufzeit verstrichen ist. Diese Kündigung muss unterschrieben und per carta registada com aviso de receção (Einschreiben mit Rückschein) verschickt oder gegen eine unterschriebene Kopie übergeben werden (art. 9.º NRAU). Ein Brief über MaisonMail erfüllt diese Anforderung nicht. Seit 2023 darf die Kaution (caução) höchstens zwei Monatsmieten betragen; um sie zurückzufordern oder eine erste Reparatur zu verlangen, ist keine besondere Form nötig.

Dieser Ratgeber richtet sich an Mieter privat vermieteter Wohnungen (arrendamento para habitação) in Portugal, für die der Código Civil (CC) und das Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006) gelten. Er bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Name und Adresse des Vermieters (senhorio) findest du im Mietvertrag. Bei einer nicht zurückgezahlten Kaution hilft der Ratgeber zur Zahlungsaufforderung in Portugal; für Internet- und Energieverträge am Ende des Mietverhältnisses lies Vertrag in Portugal kündigen.

Oposição à renovação oder denúncia: Mietvertrag prüfen

Ein Mietvertrag ohne angegebene Laufzeit gilt als auf fünf Jahre befristet (art. 1094.º CC). Ein befristeter Mietvertrag verlängert sich automatisch um Zeiträume, die seiner Laufzeit entsprechen, oder um drei Jahre, wenn die Laufzeit kürzer ist, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht (art. 1096.º CC): Ein Einjahresvertrag verlängert sich also meist um drei Jahre. Die Gerichte beurteilen unterschiedlich, ob die Parteien eine kürzere Verlängerungsdauer vereinbaren können; lass dich beraten, bevor du dich auf eine solche Klausel verlässt.

• Oposição à renovação beendet den Mietvertrag zum Ende der Laufzeit oder des Verlängerungszeitraums: mindestens 120 Tage vorher, wenn dieser Zeitraum sechs Jahre oder länger dauert, 90 Tage bei einem bis sechs Jahren, 60 Tage bei sechs Monaten bis einem Jahr und ein Drittel des Zeitraums, wenn er kürzer ist (art. 1098.º n.os 1–2 CC).
• Denúncia beendet ihn früher, aber erst, wenn ein Drittel der ursprünglichen Laufzeit oder des Verlängerungszeitraums verstrichen ist: 120 Tage Frist bei einer Laufzeit von einem Jahr oder mehr, 60 Tage bei einer kürzeren (art. 1098.º n.º 3 CC). Hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kannst du jederzeit mit 30 Tagen Frist ausziehen (n.º 4).
• Unbefristete Mietverträge: nach sechs Monaten 120 Tage Frist, wenn das Mietverhältnis ein Jahr oder länger besteht, sonst 60 Tage (art. 1100.º CC).

Eine denúncia wird zum Ende eines Kalendermonats wirksam (art. 1098.º n.º 5 und art. 1100.º n.º 3 CC); wie sich das mit der Kündigungsfrist verbindet, ist umstritten. Wähle deshalb ein Vertragsende zum Monatsende, das mindestens die Kündigungsfrist nach dem Tag liegt, an dem dein Brief beim Vermieter eingehen sollte. Die Frist zählt ab Eingang (art. 224.º CC). Bei zu kurzer Frist endet der Mietvertrag trotzdem, aber du schuldest die Miete für die fehlende Zeit, außer etwa bei unfreiwilliger Arbeitslosigkeit (art. 1098.º n.º 6 CC). Im ersten Drittel der Laufzeit kannst du keine denúncia aussprechen; ziehst du trotzdem aus, ist unklar, was du schuldest, also lass dich beraten. Ein früheres Ende kannst du jederzeit schriftlich mit dem Vermieter vereinbaren (art. 1082.º CC).

Kündigung per carta registada com aviso de receção schicken

Nach art. 9.º NRAU müssen Kündigungen des Mietvertrags und gesetzlich vorgeschriebene Mitteilungen über Arbeiten ein von dir unterschriebenes Schriftstück sein, das per carta registada com aviso de receção verschickt oder dem Vermieter übergeben wird, der deine Kopie mit einem Empfangsvermerk unterschreibt. MaisonMail verschickt Standardbriefe und Briefe mit Sendungsverfolgung nach Portugal, aber keine Einschreiben; ein Brief über MaisonMail erfüllt diese Anforderung deshalb nicht. Druck das Muster aus, unterschreib es und schick es von einer Filiale der CTT, der portugiesischen Post, oder lass es von jemandem in Portugal übergeben. Ob ein internationales Einschreiben mit internationalem Rückschein diese Vorschrift erfüllt, ist nicht geklärt.

Schick die Kündigung an die Adresse aus dem Mietvertrag oder aus dem letzten Schreiben des Vermieters, nicht an die Mietwohnung, und gib deine vollständige Adresse an (art. 9.º NRAU). Bei mehreren Vermietern schreibst du dem benannten oder dem zuerst unterzeichnenden (art. 11.º NRAU). Ist die Wohnung die Familienwohnung, unterschreiben beide Ehegatten (art. 12.º NRAU); auch alle Mitmieter sollten unterschreiben. Kommt ein Einschreiben ungeöffnet zurück, musst du 30 bis 60 Tage später ein zweites schicken (art. 10.º NRAU); plane also einen Puffer ein. Eine E-Mail ist nicht vorgesehen.

Im Muster behältst du die Rechtsgrundlage, die zu deinem Fall passt, und streichst die anderen; einen Grund musst du nicht nennen. Gib ein Vertragsende zum Ende eines Kalendermonats an, ergänze deine vollständige Adresse und unterschreib von Hand.

Assunto: [Oposição à renovação / Denúncia] do contrato de arrendamento — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Na qualidade de arrendatário(a) do imóvel sito em [morada do locado], ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], venho, pela presente, [opor-me à renovação do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1100.º do Código Civil], pelo que o contrato cessará em [data de cessação].

Proponho que a entrega das chaves e a vistoria do imóvel tenham lugar em [data proposta], ou noutra data a acordar.

Solicito ainda a devolução da caução, no montante de [montante] euros, após a entrega do imóvel, por transferência para a conta com o IBAN [IBAN].

Com os melhores cumprimentos, [Local e data] [Nome completo e assinatura do(s) arrendatário(s); tratando-se de casa de morada de família, assinatura de ambos os cônjuges] [Morada completa do remetente]

Die caução zurückbekommen

Seit dem 1. Januar 2023 darf eine caução höchstens zwei Monatsmieten betragen, und Mietvorauszahlungen setzen eine schriftliche Vereinbarung voraus und sind auf zwei Monate begrenzt (art. 1076.º n.os 1–2 CC); ob die Obergrenze für früher unterschriebene Verträge gilt, ist nicht geklärt. Das Gesetz sieht weder eine Frist noch ein Verfahren für die Rückzahlung der caução vor: Schau in deinen Vertrag. Du musst die Wohnung so zurückgeben, wie du sie erhalten hast, abgesehen von der Abnutzung bei sorgfältigem Gebrauch; gibt es kein Protokoll über ihren Zustand bei Einzug, wird vermutet, dass du sie in gutem Zustand erhalten hast (art. 1043.º CC). Verlange bei der Übergabe ein unterschriebenes Protokoll (auto de entrega) und mach Fotos. Wird die caução nicht zurückgezahlt, kann ein Julgado de Paz (Friedensgericht für kleinere Forderungen) über die Forderung entscheiden, oder du beantragst eine injunção (Mahnverfahren). Eine Mietrechtsreform der Regierung, am 9. Juli 2026 vom Ministerrat beschlossen und als Proposta de Lei n.º 103/XVII im Parlament, würde die Regeln zur caução und zu Mitteilungen ändern; Stand 18. Oktober 2026 ist sie nicht in Kraft.

Das Muster nennt das Ende des Mietvertrags und das Übergabedatum und verlangt eine aufgeschlüsselte Liste etwaiger Abzüge. Das Zahlungsdatum wählst du selbst; es ist keine gesetzliche Frist.

Assunto: Pedido de devolução da caução — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

O contrato de arrendamento relativo ao imóvel sito em [morada do locado] cessou em [data de cessação], tendo procedido à entrega do imóvel e das chaves em [data da entrega], conforme [auto de entrega, fotografias ou outro comprovativo].

O imóvel foi restituído no estado em que o recebi, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente, nos termos do artigo 1043.º do Código Civil.

Solicito a devolução da caução, no montante de [montante] euros, até [data], por transferência para a conta com o IBAN [IBAN], titulada por [titular da conta].

Caso pretenda reter alguma parte desse montante, solicito que me indique por escrito, de forma discriminada, os valores e os respetivos fundamentos, acompanhados dos documentos de suporte.

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Reparaturen verlangen

Der Vermieter muss dir den Gebrauch der Wohnung sichern und Instandhaltungsarbeiten durchführen, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht (arts. 1031.º und 1074.º CC). Melde ihm Mängel sofort (art. 1038.º CC), mit Fotos; für diese erste Aufforderung gibt es keine Formvorschrift. Ist der Vermieter mit Reparaturen in Verzug, die zu dringend sind, um auf ein Gericht zu warten, kannst du sie selbst ausführen und dir die Kosten erstatten lassen; duldet die Reparatur gar keinen Aufschub, kannst du sie ausführen und den Vermieter gleichzeitig benachrichtigen (art. 1036.º CC). Kannst du einen Teil der Wohnung nicht nutzen, kann die Miete gemindert werden (art. 1040.º CC). Hör nicht auf, die Miete zu zahlen: Bei drei Monaten Rückstand kann der Vermieter den Mietvertrag beenden.

Zwei förmliche Schritte verlangen nach art. 9.º NRAU eine carta registada com aviso de receção, MaisonMail kann sie also nicht verschicken: die Mitteilung, dass du die Arbeiten selbst ausführst, mindestens 15 Tage vorher und mit Kostenvoranschlag, nach DL n.º 157/2006 (arts. 22.º-A bis 22.º-D), und eine intimação (förmliche Aufforderung) wegen Mängeln, die eine ernste Gefahr für Gesundheit oder Sicherheit darstellen; der Vermieter hat dann 30 Tage Zeit zu reagieren (art. 13.º-B NRAU). Du kannst auch bei der câmara municipal (Stadtverwaltung) eine dringende Besichtigung beantragen. Das folgende Muster ist eine erste Aufforderung: Es beschreibt den Mangel und verlangt die Reparatur bis zu einem Datum, das du wählst.

Assunto: Pedido de reparação — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Venho informar que, em [data], verifiquei no imóvel sito em [morada do locado], de que sou arrendatário(a), o seguinte problema: [descrição do defeito e divisão afetada], que [consequências para a utilização do imóvel].

Nos termos dos artigos 1031.º e 1074.º do Código Civil, solicito que proceda à reparação necessária até [data], informando-me da data prevista para a intervenção. Junto [fotografias ou outros documentos].

Para combinar o acesso ao imóvel, pode contactar-me através do número [telefone].

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Briefe per Post schicken und Nachweise sichern

Für die Briefe zur caução und zu Reparaturen lade dein fertiges PDF hoch oder schreib den Brief in MaisonMail und füge Fotos oder Unterlagen im Versandablauf als PDF hinzu. Die Empfängeranschrift bestimmt das Zielland; verfügbare Versandarten, die voraussichtliche Zustelldauer und der Endpreis werden vor der Zahlung angezeigt. Heb eine Kopie jedes Briefs und jeder Anlage auf. Die Sendungsverfolgung zeigt, dass eine Sendung angekommen ist, aber nicht, was sie enthielt. Die Julgados de Paz entscheiden über mietrechtliche Forderungen außer Räumungen bis 15.000 €; die Gebühr von 70 € zahlt die unterlegene Partei. Die Versandschaltfläche unten ist nur für die Briefe zur caução und zu Reparaturen gedacht; schick deine Kündigung des Mietvertrags und jede förmliche Mitteilung über Arbeiten per carta registada com aviso de receção oder übergib sie persönlich.