Inquilino nos Países Baixos: denúncia, caução, reparações

Resposta rápida

Para deixar uma habitação arrendada nos Países Baixos, denuncie o contrato (huuropzegging) para um dia de pagamento da renda: o aviso prévio é de um período de pagamento, no mínimo um mês e no máximo três (art. 7:271 lid 6 onder a BW). A lei prevê um ato de oficial de justiça ou uma carta registada (aangetekende brief); uma denúncia feita de outra forma continua a valer, mas é difícil de provar. A caução (waarborgsom) não pode exceder o dobro da renda base e tem de ser devolvida no prazo de 14 dias, ou de 30 dias para o saldo após deduções (art. 7:261b BW). O senhorio tem de reparar os defeitos a pedido do inquilino; na habitação social e de renda intermédia, a Huurcommissie pode reduzir a renda ao fim de seis semanas.

Este guia trata dos arrendamentos habitacionais comuns nos Países Baixos. Um quarto na casa do próprio senhorio, os arrendamentos de curta duração, os subarrendamentos temporários durante a ausência do proprietário (tussenhuur ou diplomatenclausule) e os contratos ao abrigo da legislação sobre imóveis devolutos seguem regras diferentes. É informação geral, não aconselhamento jurídico. Para um montante por pagar após o fim do arrendamento, consulte pedidos de pagamento nos Países Baixos; para internet, energia e outros contratos quando muda de casa, consulte como cancelar um contrato nos Países Baixos.

Verificar o tipo de contrato

Um arrendamento por tempo indeterminado pode ser denunciado a qualquer momento, para um dia de pagamento da renda acordado (art. 7:271 lid 3 BW). Desde a entrada em vigor da Wet vaste huurcontracten, em 1 de julho de 2024, os arrendamentos por tempo indeterminado são a regra, e um arrendamento temporário de dois anos ou menos só pode ser celebrado com os grupos enumerados por decreto; pode pôr fim a esse arrendamento antes da data de fim mediante denúncia (lid 2). Fora desses casos, um arrendamento com prazo fixo só permite a denúncia para um dia de pagamento que não seja anterior ao fim do prazo (lid 1); num prazo fixo superior a dois anos, o governo indica que não pode sair antes da data de fim. Os arrendamentos celebrados antes de 1 de julho de 2024 mantêm as regras antigas, segundo as quais o inquilino pode pôr fim antecipadamente, mediante denúncia, a um arrendamento temporário de até dois anos (ou de até cinco anos, no caso de um quarto).

Há um caso por resolver: um prazo fixo de dois anos ou menos, celebrado após 1 de julho de 2024 com um inquilino que não pertence aos grupos enumerados. O texto do lid 1 impede a denúncia antes do fim do prazo, ao passo que as orientações simplificadas do governo não fazem esta distinção. Consulte o Het Juridisch Loket, o serviço neerlandês gratuito de aconselhamento jurídico. O senhorio e o inquilino podem sempre pôr fim ao arrendamento por acordo (lid 10).

Denunciar o contrato de arrendamento

O aviso prévio corresponde ao período entre dois dias de pagamento da renda, no mínimo um mês e no máximo três; uma cláusula que fixe um prazo mais longo é nula (art. 7:271 lid 6 onder a e lid 8 BW). Não é preciso indicar motivo. O senhorio tem de receber a denúncia antes do dia de pagamento para o qual produz efeitos (art. 3:37 lid 3 BW): com a renda a vencer no dia 1, tem de chegar antes do dia 1. Considere esse prazo imperativo e envie a denúncia com antecedência. Uma denúncia que chegue tarde ou indique uma data errada não é nula: produz efeitos na data válida seguinte (art. 7:271 lid 7).

A lei prevê que a denúncia seja feita por ato de oficial de justiça (exploot) ou por carta registada (art. 7:271 lid 4 BW), e isto aplica-se também aos inquilinos. Uma denúncia feita de outra forma continua a valer (lid 7): o governo indica que um e-mail ou uma carta simples é válido se o senhorio confirmar a receção. O risco está em provar que o senhorio a recebeu. Uma carta simples ou com seguimento da MaisonMail não é uma aangetekende brief. Envie a denúncia por correio registado através da PostNL, a partir dos Países Baixos, ou através de um oficial de justiça (deurwaarder); pode também enviar a mesma carta por e-mail e pedir ao senhorio que confirme a receção por escrito. Todos os inquilinos indicados no contrato devem assinar.

Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op voor de woning aan [adres van de woning], die ik huur op grond van de huurovereenkomst van [datum van de huurovereenkomst].

Ik zeg op tegen [datum: een betaaldag van de huur], met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (artikel 7:271 lid 6 onder a BW), of, als die datum niet juist is, tegen de eerstvolgende datum waartegen de opzegging volgens de wet mogelijk is.

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat u deze opzegging hebt ontvangen en op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Graag maak ik met u een afspraak voor de voorinspectie en de eindinspectie van de woning.

De waarborgsom kunt u na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder]. Mijn nieuwe adres is [nieuw adres] en mijn e-mailadres is [e-mailadres].

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam van iedere huurder] [Handtekening van iedere huurder]

Recuperar a caução (waarborgsom)

A caução não pode exceder o dobro da renda base (kale huur), sem encargos de serviços nem consumos (art. 7:261b lid 1–2 BW). O senhorio tem de a devolver no prazo de 14 dias após o fim do arrendamento. Só se deduzir custos de reparação de danos, limitados aos custos efetivamente suportados, ou rendas, encargos de serviços ou uma taxa de desempenho energético por pagar, pode pagar o saldo no prazo de 30 dias (lid 3), e tem de justificar qualquer dedução por escrito, com a discriminação completa dos custos (lid 4). Estas regras, em vigor desde 1 de julho de 2023, aplicam-se também às habitações do setor livre (art. 7:247 BW). O governo acrescenta que não são devidos juros e que o desgaste normal e as despesas administrativas não podem ser deduzidos. Para um arrendamento celebrado antes de 1 de julho de 2023, o governo indica um limite de três meses de renda base; nenhuma fonte oficial diz se os prazos de 14 e de 30 dias se aplicam a essas cauções.

Na entrega, devolve a habitação no estado descrito no relatório de vistoria de entrada (opnamestaat), salvo o desgaste normal; se não tiver sido feito nenhum relatório, presume-se que a recebeu no estado em que a deixa (art. 7:224 lid 2 BW). Não assine um relatório de vistoria final com que não concorde. Uma caução acima do limite pode ser comunicada ao ponto de contacto municipal para denúncias sobre o comportamento de senhorios, mas isso não garante o reembolso. A Huurcommissie não trata de cauções; quem trata é o kantonrechter (juiz cantonal), qualquer que seja o montante, sem necessidade de advogado. Com um prazo firme, a carta abaixo é uma ingebrekestelling (interpelação formal que constitui o senhorio em mora).

Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

De huurovereenkomst voor de woning aan [adres van de woning] is geëindigd op [einddatum]. Op [datum van oplevering] heb ik de woning met de sleutels aan u opgeleverd, zoals blijkt uit [opleverrapport of ander bewijs]. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van [bedrag] euro betaald.

Volgens artikel 7:261b lid 3 BW moet u de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als u schade, nog openstaande huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding verrekent, moet u het restant binnen dertig dagen betalen; voor schade mag u alleen aantoonbaar gemaakte kosten verrekenen. Een verrekening moet u mij schriftelijk meedelen met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW).

Tot op heden heb ik [geen enkel bedrag / slechts [bedrag] euro] terugontvangen [en geen kostenspecificatie ontvangen]. Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u [bedrag] euro uiterlijk op [datum] over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder].

Betaalt u niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor de zaak voor te leggen aan de kantonrechter en daarbij ook de wettelijke rente en de kosten te vorderen.

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Comunicar um defeito (gebrek)

Um defeito é tudo o que impede a habitação de proporcionar o gozo que se pode esperar de uma habitação desse tipo bem conservada (art. 7:204 lid 2 BW). O senhorio tem de o reparar a pedido do inquilino, salvo as pequenas reparações que cabem ao inquilino e os danos pelos quais este é responsável (art. 7:206 lid 1–2). Comunique os defeitos sem demora; caso contrário, paga os danos causados pelo atraso (art. 7:222). Pode exigir uma redução proporcional da renda desde o dia em que comunicou o defeito até à sua reparação (art. 7:207). Continue a pagar a renda por inteiro: retê-la sem uma decisão da Huurcommissie ou de um tribunal expõe-no à resolução do contrato por falta de pagamento. Se o senhorio estiver em mora, pode mandar fazer a reparação e recuperar os custos razoáveis (art. 7:206 lid 3), mas aconselhe-se primeiro.

A Huurcommissie, a comissão neerlandesa das rendas, pode ordenar uma redução temporária da renda por defeitos graves se o senhorio não os tiver reparado no prazo de seis semanas a contar do dia seguinte à sua comunicação; apresente o pedido no prazo de seis meses após a comunicação para que a redução se aplique a partir do primeiro dia do mês seguinte ao da comunicação (art. 7:257 BW). A sua decisão é vinculativa na habitação social e nas habitações de renda intermédia arrendadas a partir de 1 de julho de 2024; nas habitações do setor livre, emite apenas um parecer, e só se ambas as partes o tiverem acordado por escrito. A taxa para o inquilino é de 25 €, reembolsada se ganhar. Só investiga os defeitos indicados na sua comunicação, o pedido é feito online com DigiD ou eHerkenning, e para os mesmos defeitos escolhe-se a Huurcommissie ou o kantonrechter, não ambos. Uma nova lei (Stb. 2026, 311), ainda não em vigor, vai exigir que a comunicação seja feita por escrito; faça-a já por escrito.

Onderwerp: Melding van gebreken — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Als huurder van de woning aan [adres van de woning] meld ik u de volgende gebreken: [omschrijving van elk gebrek, de ruimte waar het zich voordoet en sinds wanneer het bestaat]. Foto’s van de gebreken stuur ik mee.

Ik verzoek u deze gebreken op grond van artikel 7:206 BW binnen zes weken na de datum van deze brief te verhelpen en mij te laten weten wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Voor een afspraak kunt u mij bereiken op [telefoonnummer] of [e-mailadres].

Worden de gebreken niet binnen deze termijn verholpen, dan kan ik de Huurcommissie of de kantonrechter vragen om een tijdelijke verlaging van de huurprijs (artikelen 7:207 en 7:257 BW).

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Enviar as cartas e guardar provas

Para as cartas sobre a caução e os defeitos, carregue o PDF final ou escreva a carta na MaisonMail e junte fotografias ou o relatório de entrega em PDF no processo de envio. A morada do destinatário determina o destino; os serviços disponíveis, o prazo de entrega estimado e o preço final aparecem antes do pagamento. Uma carta produz efeitos quando chega ao senhorio (art. 3:37 lid 3 BW), por isso conte com o tempo de impressão e entrega, e envie-a também por e-mail. Guarde uma cópia de cada carta e de cada anexo: o seguimento mostra que o envio chegou, não o que continha. Para a denúncia, use uma carta registada ou um oficial de justiça, como a lei prevê: uma carta com seguimento da MaisonMail não é uma aangetekende brief.