Pisma najemcy w Hiszpanii: wypowiedzenie, kaucja, naprawy

Szybka odpowiedź

Hiszpańska ustawa o najmie (LAU) chroni najem mieszkania, które jest Twoim głównym miejscem zamieszkania (vivienda habitual). Aby się wyprowadzić, możesz albo zawiadomić o nieprzedłużaniu umowy przed końcem umowy lub rocznego przedłużenia, zwykle 30 dni wcześniej w ciągu pierwszych pięciu lat (siedmiu, jeśli wynajmującym jest firma), albo wcześniej odstąpić od umowy (desistimiento) po sześciu miesiącach, z 30-dniowym wyprzedzeniem. Kaucja (fianza) wynosi czynsz za jeden miesiąc, a jeśli nie zostanie zwrócona w ciągu miesiąca od oddania kluczy, naliczane są od niej odsetki ustawowe. Wynajmujący musi wykonywać niezbędne naprawy: zgłaszaj je na piśmie. Według stanu na 18 października 2026 r. kilka z tych zasad zmienił dekret z mocą ustawy, który nadal wymaga zatwierdzenia przez Kongres.

Ten poradnik jest przeznaczony dla najemców mieszkań stanowiących główne miejsce zamieszkania w Hiszpanii, którzy piszą do prywatnego wynajmującego. Przedstawia ogólnokrajowe zasady według stanu na 18 października 2026 r.; Katalonia i inne regiony z własnym prawem cywilnym lub mieszkaniowym mogą stawiać dodatkowe wymogi. Zawiera ogólne informacje, a nie poradę prawną. Jeśli chcesz dochodzić niezwróconej kaucji w sądzie, zajrzyj do poradnika o wezwaniach do zapłaty w Hiszpanii; umowy na internet i inne usługi w mieszkaniu opisujemy w poradniku o wypowiadaniu umów w Hiszpanii, a skargi na firmy – w poradniku o reklamacjach konsumenckich w Hiszpanii.

Sprawdź, jakie zasady obowiązują Twoją umowę

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) stosuje swoje przepisy chroniące najemcę do najmu, którego głównym celem jest zaspokojenie Twoich stałych potrzeb mieszkaniowych; postanowienia pogarszające Twoją sytuację są nieważne, chyba że ustawa na nie pozwala (art. 6 LAU). Do umowy stosuje się przepisy obowiązujące w dniu jej podpisania: umowy od 6 marca 2019 r. podlegają obecnemu tekstowi, umowy od 6 czerwca 2013 r. do 5 marca 2019 r. – trzyletniemu okresowi minimalnemu (pięcio- lub siedmioletniemu w przypadku umów podpisanych pod rządami Real Decreto-ley 21/2018, od 19 grudnia 2018 r. do końca stycznia 2019 r.), a starsze – pięcioletniemu okresowi minimalnemu z miesięcznym wypowiedzeniem. Najem sezonowy (contrato de temporada) zawarty przed 8 października 2026 r. nie jest najmem głównego miejsca zamieszkania i kończy się w uzgodnionym terminie, bez tej ochrony, więc sprawdź, co mówi Twoja umowa.

Dwa dekrety z mocą ustawy z 6 października 2026 r. zmieniają LAU. Real Decreto-ley 29/2026 obowiązuje od 8 października 2026 r. i nadał nowe brzmienie m.in. art. 11 (odszkodowanie przy wcześniejszej wyprowadzce), art. 21.5 (naprawy) i art. 36.7 (protokół zakończenia najmu). Real Decreto-ley 28/2026 miałby od 15 listopada 2026 r. zmienić art. 10 (przedłużenia). Dekret z mocą ustawy wygasa, jeśli Kongres nie zatwierdzi go w ciągu 30 dni od ogłoszenia, a wówczas ponownie obowiązuje poprzedni tekst; 18 października 2026 r. żaden z nich nie był jeszcze zatwierdzony. Zanim powołasz się na zasadę oznaczoną w tym poradniku jako nowa, sprawdź aktualny tekst jednolity LAU w BOE (hiszpańskim dzienniku urzędowym).

Zawiadom o wyprowadzce

Nieprzedłużenie umowy. W minimalnym okresie pięciu lat (siedmiu, jeśli wynajmującym jest firma) najem przedłuża się co roku, chyba że co najmniej 30 dni przed końcem umowy lub rocznego przedłużenia oświadczysz, że nie chcesz jej przedłużać (art. 9.1 LAU). Według stanu na 18 października 2026 r. na koniec okresu minimalnego musisz zachować dwumiesięczne wyprzedzenie; w przeciwnym razie najem przedłuża się co roku na maksymalnie trzy kolejne lata, a Ty możesz się wyprowadzić z końcem każdego z tych lat z miesięcznym wyprzedzeniem (art. 10.1 LAU). Jeśli Real Decreto-ley 28/2026 zostanie zatwierdzony, od 15 listopada 2026 r. najem przedłużałby się zamiast tego na kolejne okresy pięcioletnie (lub siedmioletnie), nadal z dwumiesięcznym wyprzedzeniem po Twojej stronie, a wcześniejsza wyprowadzka oznaczałaby desistimiento. Umowy, które już są w trzyletnim przedłużeniu, dokończyłyby je według starego tekstu.

Desistimiento. Możesz wcześniej zakończyć najem, gdy trwa on co najmniej sześć miesięcy, z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem (art. 11.1 LAU). Według stanu na 18 października 2026 r. art. 11.3 LAU stanowi, że nie daje to wynajmującemu prawa do odszkodowania. Przed 8 października 2026 r. umowa mogła przewidywać czynsz za jeden miesiąc za każdy pozostały rok, proporcjonalnie, a ustawa nie mówi, czy takie starsze postanowienia nadal wiążą. Sprawdź umowę i prawo obowiązujące w dniu wyprowadzki. Nie jest też jasne, czy możesz wysłać wypowiedzenie przed upływem szóstego miesiąca, więc wybierz datę wyprowadzki przypadającą po upływie zarówno sześciu miesięcy, jak i 30 dni.

Ustawa nie wymaga szczególnej formy i nie mówi, czy liczy się data wysłania, czy doręczenia, więc zadbaj, by wypowiedzenie dotarło w terminie; weekendów i świąt się nie wyłącza (art. 5 Código Civil, hiszpańskiego kodeksu cywilnego). E-mail liczy się tylko wtedy, gdy umowa wskazuje adres do doręczeń, a wysłanie, doręczenie i treść można udowodnić (art. 4.6 LAU). Podpisać powinien każdy najemca. Jeśli Twój małżonek albo partner, który mieszka z Tobą od dwóch lat, zostaje w mieszkaniu i nie zgodził się na wypowiedzenie, najem może być kontynuowany na jego rzecz (art. 12 LAU), więc poproś go o współpodpis.

Asunto: Comunicación de fin del contrato de arrendamiento — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

[Nombre y apellidos], con [DNI/NIE/pasaporte] n.º [número], arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda] en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato], le comunico [mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el [fecha de vencimiento], conforme al artículo [9.1 / 10.1] de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos / que desisto del contrato con efectos el [fecha], conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fecha en la que habrán transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato y más de treinta días desde la recepción de esta comunicación].

Le propongo revisar juntos la vivienda y entregarle las llaves el [fecha y hora propuestas], dejar constancia por escrito del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores, y firmar ambos el documento correspondiente.

Le ruego que, una vez entregadas las llaves, me devuelva la fianza de [importe] euros [y la garantía adicional de [importe] euros] mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. A partir de esa fecha, mi dirección para comunicaciones será [nueva dirección postal y correo electrónico].

Atentamente, [Nombre y apellidos de todos los arrendatarios] [Firmas] [Si procede: Conforme, [nombre y apellidos del cónyuge o pareja que convive en la vivienda], [firma]]

Odzyskaj kaucję (fianza)

Fianza to kaucja pieniężna (en metálico) w wysokości czynszu za jeden miesiąc (art. 36.1 LAU). Jeśli saldo nie zostanie zwrócone w ciągu miesiąca od oddania kluczy, naliczane są od niego odsetki ustawowe (art. 36.4 LAU): 3,25% w 2026 r. W wielu regionach wynajmujący musi zdeponować fianza w instytucji publicznej, ale roszczenie zawsze przysługuje Ci wobec wynajmującego. Nie zaliczaj fianza na poczet czynszu za ostatni miesiąc bez pisemnej zgody wynajmującego: niezapłacony czynsz pozwala wynajmującemu rozwiązać umowę i dochodzić zapłaty.

Musisz zwrócić mieszkanie w stanie, w jakim je otrzymałeś, z wyjątkiem zużycia wynikającego z upływu czasu lub z przyczyn nieuniknionych (art. 1561 CC); bez protokołu stanu mieszkania na początku najmu domniemywa się, że otrzymałeś je w dobrym stanie (art. 1562 CC), i odpowiadasz za szkody, chyba że udowodnisz, że powstały bez Twojej winy (art. 1563 CC). Drobne naprawy wynikające ze zwykłego użytkowania należą do Ciebie (art. 21.4 LAU). Według stanu na 18 października 2026 r. art. 36.7 LAU wymaga podpisanego protokołu zakończenia najmu (documento de finalización del arrendamiento); jeśli go nie ma albo nie wymienia żadnych szkód, domniemywa się, że mieszkanie zwrócono w dobrym stanie. Nie jest przesądzone, czy dotyczy to starszych umów, więc i tak podpisz protokół, ze zdjęciami, stanami liczników i opatrzonym datą potwierdzeniem oddania kluczy.

Jeśli wynajmujący nie zwraca kaucji, roszczenie o zwrot fianza przedawnia się po pięciu latach (art. 1964.2 CC). Przed postępowaniem upominawczym (monitorio) musisz zaprosić wynajmującego do negocjacji (MASC, LO 1/2025), dlatego poniższy wzór jest też takim zaproszeniem i wyznacza 30 dni kalendarzowych. Wniosek w postępowaniu monitorio nie wymaga adwokata i składa się go w sądzie właściwym dla miejsca zamieszkania wynajmującego; zajrzyj do poradnika o wezwaniach do zapłaty w Hiszpanii.

Asunto: Devolución de la fianza — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

El contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], firmado el [fecha del contrato], finalizó el [fecha de finalización], y el [fecha de entrega de las llaves] le entregué las llaves, como consta en [documento de entrega, recibo de llaves u otra prueba], que adjunto.

Le solicito que me devuelva la fianza de [importe] euros mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.

Si considera que debe retener alguna cantidad por desperfectos que excedan del desgaste por el uso ordinario, le ruego que me indique por escrito cada concepto y su importe, con las facturas o presupuestos correspondientes.

Este escrito constituye también una invitación a negociar sobre la devolución de la fianza, a efectos de los artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Le ruego que me pague o me responda en el plazo de treinta días naturales desde su recepción; en caso contrario, podré acudir a los tribunales.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Poproś o naprawę

Wynajmujący musi, bez podnoszenia czynszu, wykonywać wszystkie naprawy potrzebne do utrzymania mieszkania w stanie przydatnym do zamieszkania, chyba że szkodę spowodowałeś Ty lub osoby, z którymi mieszkasz (art. 21.1 LAU). Zawiadom wynajmującego jak najszybciej i umożliw oględziny. Po zawiadomieniu wynajmującego możesz wykonać pilne naprawy, aby zapobiec grożącej szkodzie lub poważnej uciążliwości, i od razu dochodzić ich kosztu (art. 21.3 LAU). Jeśli prace trwają dłużej niż 20 dni, czynsz obniża się proporcjonalnie do części mieszkania, z której nie możesz korzystać (art. 21.2 LAU). Jeśli wynajmujący nie wykona naprawy, możesz rozwiązać umowę (art. 27.3 LAU) albo wystąpić do sądu o nakazanie prac. W nagłym przypadku, np. gdy czujesz zapach gazu, najpierw zadzwoń po służby ratunkowe.

Według stanu na 18 października 2026 r. art. 21.5 LAU wprowadza pisemny tryb dla szkód wpływających na przydatność mieszkania do zamieszkania, bezpieczeństwo lub zdrowie: wysyłasz wniosek z rozsądnym kosztorysem, wynajmujący ma 15 dni kalendarzowych od jego doręczenia, aby go zaakceptować, zaproponować inną naprawę albo wykonać prace, a jeśli nie odpowie lub odmówi bez uzasadnionej przyczyny, możesz wykonać prace sam i potrącić udokumentowany koszt z przyszłych czynszów. Jeśli Real Decreto-ley 29/2026 wygaśnie, to prawo do potrącenia zniknie. Zanim cokolwiek potrącisz, sprawdź w BOE, czy art. 21.5 nadal jest w LAU, i zostaw akapit w nawiasie kwadratowym tylko wtedy, gdy tak jest.

Asunto: Solicitud de reparación — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

Como arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], le comunico que el [fecha] detecté el siguiente problema: [descripción del daño y de la estancia afectada], que afecta a [la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda / su uso normal]. Adjunto [fotografías u otros documentos].

Conforme al artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le solicito que realice la reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Para que usted o su técnico puedan examinarla, estoy disponible [días y horas] en el teléfono [número].

[Solo si el artículo 21.5 de la Ley 29/1994 sigue vigente en la fecha de envío: Adjunto un presupuesto de [empresa] por importe de [importe] euros. Conforme a dicho artículo, dispone de quince días naturales desde la recepción de este requerimiento para aceptarlo, proponer otra reparación o realizar la obra. Si no responde o se niega sin causa justificada, podré ejecutar las obras necesarias y descontar su importe, debidamente justificado, de las rentas futuras.]

Le ruego que me confirme por escrito la fecha prevista de la reparación.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Wyślij pisma i zachowaj dowody

Prześlij gotowy plik PDF lub napisz list w MaisonMail i dodaj w procesie wysyłki zdjęcia lub dokumenty jako pliki PDF. Wyślij list na wskazany w umowie adres do doręczeń (a efectos de notificaciones), a jeśli najmem zarządza agencja – także do niej. Adres odbiorcy określa kraj docelowy; dostępne usługi, szacowany termin doręczenia i końcowa cena są widoczne przed płatnością. Zachowaj kopię każdego listu i każdego załącznika.

Żaden przepis LAU nie wymaga burofaksu ani listu poleconego do wypowiedzenia przez najemcę. Śledzenie przesyłki pokazuje, że przesyłka dotarła, ale nie to, co zawierała, a to wystarczy przy pierwszej prośbie o naprawę, prośbie o zwrot kaucji lub wypowiedzeniu wysłanym ze sporym zapasem. Sama hiszpańska poczta Correos podaje, że list polecony (carta certificada) nie poświadcza treści, natomiast burofax poświadcza nadanie, doręczenie i treść. W przypadku wypowiedzenia wysyłanego tuż przed terminem, wniosku na podstawie art. 21.5 i ostatniego pisma w sprawie kaucji przed pójściem do sądu wyślij w Hiszpanii burofax z poświadczeniem treści (certificación de contenido) i potwierdzeniem doręczenia (acuse de recibo): ani zwykły list, ani list ze śledzeniem przesyłki nie jest burofaksem.