Pisma najemcy w Belgii: wypowiedzenie, kaucja, naprawy

Szybka odpowiedź

Belgijskie prawo najmu jest regionalne: zasady Brukseli, Walonii lub Flandrii stosuje się w zależności od tego, gdzie znajduje się mieszkanie. Przy standardowej 9-letniej umowie najmu możesz się wyprowadzić w każdej chwili z trzymiesięcznym wypowiedzeniem, płacąc czynsz za 3, 2 lub 1 miesiąc, jeśli najem kończy się w pierwszym, drugim lub trzecim roku. Okres wypowiedzenia zaczyna biec pierwszego dnia następnego miesiąca. Wypowiedzenie muszą podpisać oboje małżonkowie lub partnerzy w ustawowym wspólnym pożyciu (cohabitants légaux). W Walonii wypowiedzenie trzeba wysłać listem poleconym, przez komornika albo wręczyć za podpisem na kopii. Twoja garantie locative (kaucja za najem) jest zwalniana tylko na podstawie wspólnego pisemnego porozumienia lub orzeczenia sądu. Nigdy nie wstrzymuj czynszu z powodu napraw.

Ten poradnik dotyczy w Belgii umów najmu lokalu stanowiącego główne miejsce zamieszkania (bail de résidence principale), czyli takich, w których za zgodą wynajmującego mieszkasz w lokalu na stałe. Każdy region ma własne przepisy: Code bruxellois du Logement (CBL, brukselski kodeks mieszkaniowy), décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (waloński dekret o najmie mieszkań) i Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD, flamandzki dekret o najmie mieszkań). We Flandrii VWHD stosuje się do pisemnych umów zawartych od 1 stycznia 2019 r.; starsze umowy podlegają dawnym przepisom federalnym. W Walonii opisane niżej zasady dotyczące krótkich umów i najmu studenckiego obejmują umowy zawarte lub odnowione od 1 września 2018 r., a w Brukseli część zmian dotyczy tylko umów zawartych lub odnowionych od 1 listopada 2024 r. Poradnik zawiera ogólne informacje, a nie poradę prawną. Belgijskie prawo nie narzuca języka prywatnego listu (art. 30 Konstytucji), więc poniższe wzory po francusku są ważne także we Flandrii, choć flamandzki wynajmujący może odpowiedzieć po niderlandzku. W sprawie niezwróconej kaucji zajrzyj do poradnika o wezwaniach do zapłaty w Belgii, a w sprawie wypowiedzenia umów na internet lub energię przy przeprowadzce – do poradnika o wypowiadaniu umów w Belgii.

Wypowiedzenie: z jakim wyprzedzeniem i kiedy

We Flandrii odszkodowanie zależy od roku, w którym kończy się najem. Krótka umowa kończy się z upływem okresu tylko wtedy, gdy wypowiedzenie złożono co najmniej trzy miesiące wcześniej; w przeciwnym razie, albo jeśli nadal mieszkasz w lokalu, przekształca się w umowę 9-letnią na tych samych warunkach. Najem studencki ma własne zasady: w Brukseli dwa miesiące wypowiedzenia bez odszkodowania (art. 256 CBL); w Walonii dwa miesiące wypowiedzenia plus czynsz za trzy miesiące, nie później niż 15 marca (art. 81); we Flandrii tylko w ograniczonych przypadkach, np. po zakończeniu studiów (art. 64 VWHD).

Okres wypowiedzenia złożonego „w każdej chwili” zaczyna biec pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym je złożono (art. 231 CBL; art. 30 dekretu walońskiego; art. 15 VWHD). Według oficjalnych wytycznych „złożone” oznacza doręczone: jeśli wynajmujący otrzyma Twój list 20 marca, okres wypowiedzenia biegnie od 1 kwietnia do 30 czerwca. List, który dotrze 2 kwietnia, kosztuje Cię czynsz za kolejny miesiąc.

Najem mieszkania rodzinnego przysługuje obojgu małżonkom, więc wypowiedzenie musi pochodzić od obojga (art. 215, § 2 dawnego kodeksu cywilnego); to samo dotyczy partnerów w ustawowym wspólnym pożyciu (art. 1477, § 2). Jeśli Twoja umowa najmu nie została zarejestrowana w ciągu dwóch miesięcy od podpisania, w Brukseli i we Flandrii możesz się wyprowadzić bez okresu wypowiedzenia i bez odszkodowania (art. 228/5 CBL; art. 20 VWHD); w Walonii – dopiero wtedy, gdy formalne wezwanie do rejestracji, wysłane listem poleconym, doręczone przez komornika lub wręczone osobiście, przez miesiąc nie przyniesie skutku (art. 54). W Walonii i we Flandrii rejestrację możesz sprawdzić w MyMinfin; w Brukseli umowy najmu są od 1 stycznia 2025 r. rejestrowane w regionalnym rejestrze Bruxelles Logement (art. 228/1–228/5 CBL).

Wyślij wypowiedzenie w odpowiedniej formie

• Walonia: wypowiedzenie trzeba wysłać listem poleconym, doręczyć za pośrednictwem komornika albo wręczyć wynajmującemu, który podpisuje kopię z datą odbioru (art. 30 dekretu walońskiego). List zwykły ani list ze śledzeniem przesyłki nie wystarczy. Z zagranicy wyślij list polecony ze swojej poczty.
• Bruksela: prawo nie określa formy, a region publikuje wzory pism. Domniemywa się, że list zwykły dotarł drugiego dnia po nadaniu, ale musisz być w stanie udowodnić jego nadanie; list polecony jest bezpieczniejszy.
• Flandria: forma nie jest wymagana, chyba że umowa najmu przewiduje list polecony; rząd flamandzki zaleca taki list.

Wzór dotyczy umowy 9-letniej; w przypadku krótkiego najmu lub najmu studenckiego powołaj się na artykuł z powyższej tabeli. Zostaw podstawę prawną właściwą dla Twojego regionu, wpisz odszkodowanie albo informację, że nie jest należne, i nie podawaj przyczyny, bo nie jest wymagana. Podpisać muszą wszyscy najemcy, a także oboje małżonkowie lub partnerzy w ustawowym wspólnym pożyciu.

Objet : Congé — bail de résidence principale — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

[Je soussigné(e) / Nous soussignés] [prénom(s) et nom(s)], [preneur / preneurs] du logement situé [adresse du logement] en vertu du bail signé le [date de signature] et ayant pris cours le [date de prise de cours], [donne / donnons] congé de ce bail conformément à [l’article 237, § 5, du Code bruxellois du Logement / l’article 55, § 5, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation / l’article 20, § 1er, du décret flamand du 9 novembre 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet)].

Le délai de préavis de trois mois prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le présent congé est donné, soit le [date], et prend fin le [date de fin du bail].

[Le bail prenant fin au cours de sa [première / deuxième / troisième] année, l’indemnité de [nombre] mois de loyer prévue par cette disposition vous sera réglée. / Le bail prenant fin après sa troisième année, aucune indemnité n’est due.]

Je vous propose d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la remise des clés le [date proposée], et de convenir à cette occasion de la libération de la garantie locative. À partir du [date], ma nouvelle adresse sera la suivante : [nouvelle adresse].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom du preneur] [Prénom et nom du conjoint ou cohabitant légal, le cas échéant] [Signatures]

Odzyskaj garantie locative

We wszystkich regionach bank zwalnia kaucję tylko na podstawie pisemnego porozumienia sporządzonego najwcześniej po zakończeniu najmu albo odpisu orzeczenia sądu (art. 249, § 2 CBL; art. 62, § 3 dekretu walońskiego; art. 37, § 3 VWHD). Sam Twój list nie odblokuje rachunku: wyślij wynajmującemu do podpisu bankowy formularz zwolnienia kaucji. Odsetki z rachunku przysługują Tobie. Brukselski termin nie obowiązuje, dopóki toczy się spór sądowy, a termin i kara dotyczą tylko umów zawartych lub odnowionych od 1 listopada 2024 r.; w Walonii i we Flandrii nie groź karą, której prawo nie przewiduje. Nie jest jasne, czy obowiązujący od 1 czerwca 2023 r. waloński limit dwóch miesięcy dotyczy starszych kaucji.

Zarówno Ty, jak i wynajmujący możecie zażądać sporządzenia wspólnego protokołu zdawczo-odbiorczego przy wyprowadzce (état des lieux de sortie), na wspólny koszt, po Twojej wyprowadzce i przed przekazaniem kluczy; w Brukseli najpóźniej w ciągu miesiąca od wyprowadzki (art. 220, § 3 CBL; art. 27 dekretu walońskiego; art. 39, § 2 VWHD). Normalne zużycie (vétusté) i skutki siły wyższej nie są szkodami, za które odpowiadasz. Nie zaliczaj kaucji na czynsz za ostatni miesiąc. Jeśli wynajmujący bez powodu odmawia, juge de paix (sędzia pokoju) może nakazać zwolnienie kaucji.

Objet : Libération de la garantie locative — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le bail relatif au logement situé [adresse du logement] a pris fin le [date de fin du bail]. Je vous ai remis les clés le [date de la remise des clés] et l’état des lieux de sortie a été établi le [date]. J’en joins une copie.

La garantie locative de [montant] euros est constituée sur le compte n° [numéro de compte] ouvert auprès de [banque]. Je vous remercie de signer le formulaire de libération ci-joint et de le transmettre à [banque] au plus tard le [date], afin que la garantie, intérêts compris, soit versée sur le compte [IBAN] au nom de [titulaire du compte].

[Pour un bail bruxellois conclu ou renouvelé à partir du 1er novembre 2024 : l’article 249, § 2, du Code bruxellois du Logement prévoit, sous réserve d’une procédure contentieuse, la libération de la garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés et, à défaut, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée.]

Si vous estimez pouvoir retenir une partie de la garantie, je vous remercie de m’en indiquer par écrit les postes et les montants, avec les justificatifs. À défaut d’accord, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Poproś o naprawy

Wynajmujący musi wydać mieszkanie w dobrym stanie i wykonywać wszystkie naprawy poza drobnymi naprawami obciążającymi najemcę (réparations locatives); naprawy wynikające ze zużycia lub siły wyższej obciążają wynajmującego (art. 219 i 223 CBL; art. 7, 8 i 15 dekretu walońskiego; art. 12, 25 i 26 VWHD). Każdy region publikuje listę napraw obciążających najemcę. Gdy tylko naprawa okaże się potrzebna, poinformuj o tym wynajmującego na piśmie i dołącz zdjęcia; we Flandrii, jeśli tego nie zrobisz, wynikające z tego naprawy obciążą Ciebie. Jeśli mieszkanie nie spełnia minimalnych norm bezpieczeństwa, zdrowia lub wyposażenia, możesz żądać wykonania prac albo wystąpić do sądu o rozwiązanie umowy, a sędzia może obniżyć czynsz; w Walonii musisz najpierw wysłać wynajmującemu mise en demeure (formalne wezwanie) (art. 9, § 2). Musisz umożliwić wykonanie pilnych prac, a czynsz jest obniżany, jeśli trwają one dłużej niż 40 dni w Walonii (art. 21) lub 30 dni we Flandrii (art. 27 VWHD).

Nie przestawaj płacić czynszu: tylko juge de paix może nakazać wykonanie prac, obniżyć czynsz lub rozwiązać umowę najmu. Spory o najem rozpatruje juge de paix właściwy dla miejsca położenia mieszkania, bez względu na kwotę (art. 591 C. jud., belgijskiego kodeksu sądowego). Możesz złożyć pisemny wniosek (requête) w sekretariacie sądu, bez udziału komornika (art. 1344bis C. jud.), albo najpierw – nawet ustnie – poprosić o bezpłatne posiedzenie pojednawcze (art. 731/1 i 732 C. jud.).

Objet : Mise en demeure — réparations — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le [date], j’ai constaté dans le logement que je loue, situé [adresse du logement], le problème suivant : [description du problème et pièce concernée], qui [conséquences sur l’usage du logement]. [Je vous l’ai signalé le [date] par [moyen utilisé].] Je joins [photos ou autres pièces].

Cette réparation ne relève pas des réparations locatives à charge du preneur. Je vous mets donc en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de la présente et de me communiquer la date d’intervention. Pour convenir de l’accès au logement, vous pouvez me joindre au [numéro de téléphone].

À défaut, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Wyślij pisma i zachowaj dowody

Pisma w sprawie kaucji i napraw możesz przesłać jako gotowy plik PDF lub napisać w MaisonMail, a w procesie wysyłki dodać zdjęcia lub dokumenty w formacie PDF. Adres odbiorcy określa kraj docelowy; dostępne usługi, szacowany termin doręczenia i końcowa cena są widoczne przed płatnością. Zachowaj kopię każdego pisma i załącznika. Śledzenie przesyłki pokazuje, że przesyłka dotarła, ale nie to, co zawierała. Okres wypowiedzenia zaczyna biec pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w którym wynajmujący je otrzymał, więc nadaj list na tyle wcześnie, aby dotarł przed końcem miesiąca. W Walonii list wysłany przez MaisonMail nie jest skutecznym wypowiedzeniem: wyślij congé (wypowiedzenie) listem poleconym, zleć jego doręczenie komornikowi albo wręcz wynajmującemu za datowanym podpisem na kopii. W Brukseli i we Flandrii list ze śledzeniem przesyłki jest prawnie dopuszczalny, ale lettre recommandée (list polecony) jest pewniejszym dowodem i musisz go użyć, jeśli wymaga tego Twoja umowa najmu.