Huren in Portugal: opzegging, borg en reparaties

Kort antwoord

Een huurder beëindigt een Portugees huurcontract voor bepaalde tijd op een van twee manieren (artigo 1098.º do Código Civil): een oposição à renovação (mededeling dat je niet verlengt) minstens 120, 90 of 60 dagen vóór het einde van de looptijd, afhankelijk van de duur, of een denúncia (voortijdige opzegging) met 120 of 60 dagen opzegtermijn, zodra een derde van de looptijd is verstreken. Deze opzegging moet ondertekend zijn en verstuurd als carta registada com aviso de receção (aangetekende brief met ontvangstbewijs), of overhandigd tegen een ondertekende kopie (art. 9.º NRAU). Een brief via MaisonMail voldoet niet aan deze eis. Sinds 2023 mag de borg (caução) niet hoger zijn dan twee maanden huur; voor het terugvragen ervan of voor een eerste verzoek om reparatie geldt geen bijzondere vorm.

Deze gids gaat over huurders van particuliere woonruimte (arrendamento para habitação) in Portugal onder de Código Civil (CC) en het Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006). Het is algemene informatie, geen juridisch advies. Neem de naam en het adres van de verhuurder (senhorio) over uit het contract. Krijg je je borg niet terug, lees dan onze gids over een betaling eisen in Portugal; voor internet- en energiecontracten aan het einde van de huur kun je terecht in onze gids over een contract opzeggen in Portugal.

Oposição à renovação of denúncia: je huurcontract controleren

Een huurcontract zonder vermelde looptijd geldt als een contract voor bepaalde tijd van vijf jaar (art. 1094.º CC). Een contract voor bepaalde tijd wordt automatisch verlengd met perioden die even lang zijn als de looptijd, of met drie jaar als de looptijd korter is, tenzij het contract iets anders bepaalt (art. 1096.º CC): een contract van een jaar wordt dus meestal met drie jaar verlengd. Rechters verschillen van mening over de vraag of partijen een kortere verlengingsperiode mogen afspreken; vraag advies voordat je op zo’n bepaling vertrouwt.

• Oposição à renovação beëindigt de huur aan het einde van de looptijd of verlengingsperiode: minstens 120 dagen van tevoren als die periode zes jaar of langer is, 90 dagen bij één tot zes jaar, 60 dagen bij zes maanden tot een jaar, en een derde van de periode als die korter is (art. 1098.º n.os 1–2 CC).
• Denúncia beëindigt de huur eerder, maar pas nadat een derde van de eerste looptijd of verlengingsperiode is verstreken: 120 dagen opzegtermijn bij een looptijd van een jaar of langer, 60 dagen als die korter is (art. 1098.º n.º 3 CC). Heeft de verhuurder zich tegen verlenging verzet, dan kun je op elk moment vertrekken met 30 dagen opzegtermijn (n.º 4).
• Huurcontracten voor onbepaalde tijd: na zes maanden 120 dagen opzegtermijn als de huur een jaar of langer heeft geduurd, anders 60 dagen (art. 1100.º CC).

Een denúncia gaat in aan het einde van een kalendermaand (art. 1098.º n.º 5 en art. 1100.º n.º 3 CC); hoe dat samenhangt met de opzegtermijn is omstreden, dus kies een einddatum aan het einde van een maand die minstens de opzegtermijn ligt na het moment waarop de verhuurder je brief zou moeten ontvangen. De opzegtermijn loopt vanaf de ontvangst (art. 224.º CC). Zeg je te laat op, dan eindigt de huur toch, maar ben je de huur voor de ontbrekende periode verschuldigd, behalve in gevallen zoals onvrijwillige werkloosheid (art. 1098.º n.º 6 CC). In het eerste derde van de looptijd kun je geen denúncia gebruiken; vertrek je toch, dan is niet uitgemaakt wat je verschuldigd bent, dus vraag advies. Je kunt met de verhuurder altijd schriftelijk een eerdere einddatum afspreken (art. 1082.º CC).

De opzegging versturen per carta registada com aviso de receção

Art. 9.º NRAU eist dat een opzegging van de huur, en wettelijk voorgeschreven mededelingen over werken, een schriftelijk document is dat je zelf ondertekent en verstuurt als carta registada com aviso de receção, of dat je overhandigt aan de verhuurder, die je kopie voor ontvangst aftekent. MaisonMail verstuurt gewone brieven en brieven met tracking naar Portugal, geen aangetekende post; een brief via MaisonMail voldoet dus niet aan deze eis. Print het voorbeeld, onderteken het en verstuur het vanaf een postkantoor van CTT, de Portugese posterijen, of laat iemand in Portugal het overhandigen. Of internationale aangetekende post met een internationaal ontvangstbewijs aan deze regel voldoet, is niet uitgemaakt.

Stuur de brief naar het adres uit het huurcontract of uit de laatste brief van de verhuurder, niet naar de huurwoning, en vermeld je volledige adres (art. 9.º NRAU). Zijn er meerdere verhuurders, schrijf dan aan degene die is aangewezen of aan de eerste ondertekenaar (art. 11.º NRAU). Is de woning de gezinswoning, dan tekenen beide echtgenoten (art. 12.º NRAU); ook alle medehuurders horen te tekenen. Komt een aangetekende brief onafgehaald terug, dan moet je 30 tot 60 dagen later een tweede sturen (art. 10.º NRAU); houd dus marge aan. E-mail is niet voorzien.

Houd in het voorbeeld de wettelijke grondslag die bij jouw situatie past en schrap de andere; een reden is niet nodig. Kies een einddatum aan het einde van een kalendermaand, voeg je volledige adres toe en onderteken met de hand.

Assunto: [Oposição à renovação / Denúncia] do contrato de arrendamento — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Na qualidade de arrendatário(a) do imóvel sito em [morada do locado], ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], venho, pela presente, [opor-me à renovação do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1100.º do Código Civil], pelo que o contrato cessará em [data de cessação].

Proponho que a entrega das chaves e a vistoria do imóvel tenham lugar em [data proposta], ou noutra data a acordar.

Solicito ainda a devolução da caução, no montante de [montante] euros, após a entrega do imóvel, por transferência para a conta com o IBAN [IBAN].

Com os melhores cumprimentos, [Local e data] [Nome completo e assinatura do(s) arrendatário(s); tratando-se de casa de morada de família, assinatura de ambos os cônjuges] [Morada completa do remetente]

Je caução terugkrijgen

Sinds 1 januari 2023 mag een caução niet hoger zijn dan twee maanden huur, en vereist vooruitbetaling van huur een schriftelijke afspraak en is ze beperkt tot twee maanden (art. 1076.º n.os 1–2 CC); of dit maximum ook geldt voor eerder gesloten contracten, is niet uitgemaakt. De wet noemt geen termijn of procedure voor de terugbetaling van de caução: kijk in je contract. Je moet de woning teruggeven zoals je haar hebt ontvangen, afgezien van slijtage door zorgvuldig gebruik; is de staat bij het begin niet vastgelegd, dan wordt vermoed dat je haar in goede staat hebt ontvangen (art. 1043.º CC). Vraag bij de oplevering om een ondertekend opleveringsverslag (auto de entrega) en maak foto’s. Krijg je de caução niet terug, dan kan een Julgado de Paz (rechtbank voor kleine geschillen) de vordering behandelen, of kun je een injunção (betalingsbevel) aanvragen. Een hervorming van het huurrecht door de regering, op 9 juli 2026 goedgekeurd door de ministerraad en bij het parlement ingediend als Proposta de Lei n.º 103/XVII, zou de regels over de caução en over mededelingen wijzigen; op 18 oktober 2026 is ze nog niet in werking.

Het voorbeeld noemt het einde van de huur en de datum van oplevering, en vraagt om een gespecificeerd overzicht van eventuele inhoudingen. De betaaldatum kies je zelf; het is geen wettelijke termijn.

Assunto: Pedido de devolução da caução — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

O contrato de arrendamento relativo ao imóvel sito em [morada do locado] cessou em [data de cessação], tendo procedido à entrega do imóvel e das chaves em [data da entrega], conforme [auto de entrega, fotografias ou outro comprovativo].

O imóvel foi restituído no estado em que o recebi, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente, nos termos do artigo 1043.º do Código Civil.

Solicito a devolução da caução, no montante de [montante] euros, até [data], por transferência para a conta com o IBAN [IBAN], titulada por [titular da conta].

Caso pretenda reter alguma parte desse montante, solicito que me indique por escrito, de forma discriminada, os valores e os respetivos fundamentos, acompanhados dos documentos de suporte.

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Om reparaties vragen

De verhuurder moet je het gebruik van de woning verzekeren en onderhoudswerken uitvoeren, tenzij het contract iets anders bepaalt (arts. 1031.º en 1074.º CC). Meld gebreken direct aan de verhuurder (art. 1038.º CC), met foto’s; voor dit eerste verzoek geldt geen voorgeschreven vorm. Laat de verhuurder reparaties liggen die te dringend zijn om op de rechter te wachten, dan kun je ze zelf laten uitvoeren en krijg je de kosten terug; kunnen ze helemaal niet wachten, dan mag je ze uitvoeren en de verhuurder tegelijk inlichten (art. 1036.º CC). Kun je een deel van de woning niet gebruiken, dan kan de huur worden verlaagd (art. 1040.º CC). Stop niet met huur betalen: na drie maanden achterstand kan de verhuurder de huur beëindigen.

Twee formele stappen vereisen een carta registada com aviso de receção op grond van art. 9.º NRAU, dus MaisonMail kan ze niet versturen: de mededeling dat je de werken zelf uitvoert, minstens 15 dagen van tevoren en met een offerte, op grond van DL n.º 157/2006 (arts. 22.º-A tot en met 22.º-D), en een intimação (formele sommatie) bij gebreken die een ernstig risico voor gezondheid of veiligheid vormen, waarop de verhuurder 30 dagen heeft om te reageren (art. 13.º-B NRAU). Je kunt de câmara municipal (gemeente) ook om een dringende inspectie vragen. Het voorbeeld hieronder is een eerste verzoek: het beschrijft het gebrek en vraagt om reparatie vóór een datum die je zelf kiest.

Assunto: Pedido de reparação — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Venho informar que, em [data], verifiquei no imóvel sito em [morada do locado], de que sou arrendatário(a), o seguinte problema: [descrição do defeito e divisão afetada], que [consequências para a utilização do imóvel].

Nos termos dos artigos 1031.º e 1074.º do Código Civil, solicito que proceda à reparação necessária até [data], informando-me da data prevista para a intervenção. Junto [fotografias ou outros documentos].

Para combinar o acesso ao imóvel, pode contactar-me através do número [telefone].

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Je brieven per post versturen en bewijs bewaren

Upload voor de brieven over de caução en over reparaties je voltooide PDF of schrijf de brief in MaisonMail, en voeg foto’s of documenten als PDF toe in de verzendstap. Het adres van de ontvanger bepaalt de bestemming; de beschikbare diensten, de geschatte bezorgtijd en de eindprijs zie je vóór betaling. Bewaar een kopie van elke brief en elke bijlage. Tracking toont aan dat een zending is aangekomen, niet wat erin zat. De Julgados de Paz behandelen huurgeschillen tot € 15.000, behalve ontruimingen; de verliezende partij betaalt € 70. De verzendknop hieronder is alleen bedoeld voor de brieven over de caução en over reparaties; verstuur je opzegging, en elke formele mededeling over werken, als carta registada com aviso de receção of overhandig haar persoonlijk.