네덜란드 세입자 편지: 임대차 해지, 보증금, 수리 요청

빠른 답변

네덜란드에서 빌린 집을 나가려면 월세 지급일에 맞춰 해지 통지(huuropzegging)를 하세요. 통지 기간은 월세 지급 주기 한 번, 최소 1개월, 최대 3개월입니다(art. 7:271 lid 6 onder a BW). 법은 집행관 송달서나 등기우편(aangetekende brief)을 정하고 있습니다. 다른 형식의 통지도 유효하지만 증명하기 어렵습니다. 보증금(waarborgsom)은 순수 월세의 2배를 넘을 수 없고 14일 안에, 공제가 있다면 나머지는 30일 안에 돌려받아야 합니다(art. 7:261b BW). 집주인은 요청을 받으면 하자를 수리해야 하며, 사회주택과 중간 임대료 주택에서는 6주가 지나면 임대료위원회(Huurcommissie)가 월세를 낮출 수 있습니다.

이 가이드는 네덜란드의 일반 주거 임대차를 다룹니다. 집주인이 사는 집의 방, 단기 임대, 소유자가 없는 동안의 임시 임대(tussenhuur 또는 diplomatenclausule), 공실법에 따른 계약은 다른 규칙을 따릅니다. 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 임대차가 끝난 뒤 받지 못한 돈은 네덜란드 지급 요구 가이드를, 이사할 때 인터넷, 에너지 등 다른 계약은 네덜란드 계약 해지 가이드를 참고하세요.

계약 유형 확인

기간의 정함이 없는 임대차는 약정한 월세 지급일에 맞춰 언제든 해지할 수 있습니다(네덜란드 민법 art. 7:271 lid 3 BW). 2024년 7월 1일 Wet vaste huurcontracten이 시행된 뒤로는 기간의 정함이 없는 임대차가 원칙이며, 2년 이하의 단기 임대차는 시행령에 열거된 대상에게만 허용됩니다. 이런 임대차는 종료일 전에도 해지 통지로 끝낼 수 있습니다(lid 2). 그 밖의 기간제 임대차는 계약 기간 종료일보다 앞서지 않는 지급일로만 해지할 수 있으며(lid 1), 정부는 2년을 넘는 기간제 임대차라면 종료일 전에 나갈 수 없다고 안내합니다. 2024년 7월 1일 전에 체결한 임대차는 기존 규칙을 따르며, 이에 따르면 세입자는 2년(방은 5년) 이하의 단기 임대차를 해지 통지로 일찍 끝낼 수 있습니다.

정리되지 않은 경우가 하나 있습니다. 2024년 7월 1일 이후 열거된 대상이 아닌 세입자와 체결한 2년 이하의 기간제 임대차입니다. lid 1의 문언은 계약 기간 종료 전의 해지를 막지만, 정부의 간략한 안내는 이를 구분하지 않습니다. 네덜란드의 무료 법률 상담 서비스 Het Juridisch Loket에 문의하세요. 집주인과 합의하면 언제든 임대차를 끝낼 수 있습니다(lid 10).

임대차 해지 통지

통지 기간은 두 월세 지급일 사이의 기간과 같으며, 최소 1개월, 최대 3개월입니다. 더 긴 기간을 정한 조항은 무효입니다(art. 7:271 lid 6 onder a 및 lid 8 BW). 이유를 밝힐 필요는 없습니다. 집주인은 통지 기간이 끝나는 지급일 전에 통지를 받아야 합니다(art. 3:37 lid 3 BW). 월세를 1일에 낸다면 1일 전에 도착해야 합니다. 이 기한은 엄격히 지켜야 하므로 일찍 보내세요. 늦게 도착하거나 날짜를 잘못 적은 통지도 무효가 아니며, 그다음 유효한 날짜에 효력이 생깁니다(art. 7:271 lid 7).

법은 해지 통지를 집행관 송달서(exploot)나 등기우편으로 하도록 정하고 있으며(art. 7:271 lid 4 BW), 이는 세입자에게도 적용됩니다. 다른 형식의 통지도 유효합니다(lid 7). 정부는 집주인이 수령을 확인한다면 이메일이나 일반 편지도 유효하다고 안내합니다. 문제는 집주인이 받았다는 사실을 증명하는 것입니다. MaisonMail의 일반 우편이나 추적 우편은 aangetekende brief(등기우편)가 아닙니다. 해지 통지는 네덜란드 안에서 PostNL 등기우편으로 보내거나 집행관(deurwaarder)을 통해 보내세요. 같은 편지를 이메일로도 보내고 집주인에게 서면으로 수령을 확인해 달라고 요청할 수도 있습니다. 임대차 계약서에 이름이 있는 세입자는 모두 서명해야 합니다.

Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op voor de woning aan [adres van de woning], die ik huur op grond van de huurovereenkomst van [datum van de huurovereenkomst].

Ik zeg op tegen [datum: een betaaldag van de huur], met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (artikel 7:271 lid 6 onder a BW), of, als die datum niet juist is, tegen de eerstvolgende datum waartegen de opzegging volgens de wet mogelijk is.

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat u deze opzegging hebt ontvangen en op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Graag maak ik met u een afspraak voor de voorinspectie en de eindinspectie van de woning.

De waarborgsom kunt u na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder]. Mijn nieuwe adres is [nieuw adres] en mijn e-mailadres is [e-mailadres].

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam van iedere huurder] [Handtekening van iedere huurder]

보증금(waarborgsom) 돌려받기

보증금은 관리비나 공과금을 뺀 순수 월세(kale huur)의 2배를 넘을 수 없습니다(art. 7:261b lid 1–2 BW). 집주인은 임대차가 끝난 뒤 14일 안에 보증금을 돌려줘야 합니다. 실제로 든 비용으로 한정되는 손상 수리비나 밀린 월세, 관리비, 에너지 성능 요금을 공제할 때만 나머지를 30일 안에 지급할 수 있으며(lid 3), 공제하려면 전체 비용 내역과 함께 서면으로 설명해야 합니다(lid 4). 2023년 7월 1일부터 시행된 이 규칙은 자유 임대 부문 주택에도 적용됩니다(art. 7:247 BW). 정부는 이자는 붙지 않으며, 통상적인 마모와 관리 수수료는 공제할 수 없다고 덧붙입니다. 2023년 7월 1일 전에 체결한 임대차에 대해 정부는 순수 월세 3개월분을 상한으로 제시하지만, 14일과 30일 기한이 이런 보증금에도 적용되는지 밝힌 공식 자료는 없습니다.

집을 넘겨줄 때는 통상적인 마모를 빼고 입주 점검 보고서(opnamestaat)에 적힌 상태로 돌려줘야 합니다. 보고서를 작성하지 않았다면 넘겨줄 때의 상태 그대로 집을 받은 것으로 추정됩니다(art. 7:224 lid 2 BW). 동의하지 않는 최종 점검 보고서에는 서명하지 마세요. 상한을 넘는 보증금은 지방자치단체의 임대인 행위 신고 창구에 신고할 수 있지만, 그렇다고 돌려받는다는 보장은 없습니다. 보증금 문제는 Huurcommissie가 아니라 kantonrechter(지방법원에서 소액·간이 사건을 맡는 판사)가 금액과 관계없이 다루며, 변호사가 필요 없습니다. 확정된 기한을 적으면 아래 편지는 ingebrekestelling(이행 최고장)이 됩니다.

Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

De huurovereenkomst voor de woning aan [adres van de woning] is geëindigd op [einddatum]. Op [datum van oplevering] heb ik de woning met de sleutels aan u opgeleverd, zoals blijkt uit [opleverrapport of ander bewijs]. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van [bedrag] euro betaald.

Volgens artikel 7:261b lid 3 BW moet u de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als u schade, nog openstaande huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding verrekent, moet u het restant binnen dertig dagen betalen; voor schade mag u alleen aantoonbaar gemaakte kosten verrekenen. Een verrekening moet u mij schriftelijk meedelen met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW).

Tot op heden heb ik [geen enkel bedrag / slechts [bedrag] euro] terugontvangen [en geen kostenspecificatie ontvangen]. Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u [bedrag] euro uiterlijk op [datum] over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder].

Betaalt u niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor de zaak voor te leggen aan de kantonrechter en daarbij ook de wettelijke rente en de kosten te vorderen.

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

하자(gebrek) 신고

하자란 그런 종류의 잘 관리된 집에서 기대할 수 있는 사용을 방해하는 모든 것입니다(art. 7:204 lid 2 BW). 집주인은 요청을 받으면 이를 수리해야 하며, 세입자 몫인 소규모 수리와 세입자에게 책임이 있는 손상은 예외입니다(art. 7:206 lid 1–2). 하자는 지체 없이 알리세요. 그렇지 않으면 늦게 알려서 생긴 손해를 부담합니다(art. 7:222). 하자를 알린 날부터 고쳐질 때까지 그에 비례한 월세 감액을 청구할 수 있습니다(art. 7:207). 월세는 계속 전액 내세요. Huurcommissie나 법원의 결정 없이 월세를 보류하면 체납을 이유로 계약이 해지될 위험이 있습니다. 집주인이 이행지체에 빠지면 직접 수리하고 합리적인 비용을 돌려받을 수 있지만(art. 7:206 lid 3), 먼저 조언을 구하세요.

네덜란드 임대료위원회 Huurcommissie는 신고한 다음 날부터 6주 안에 집주인이 고치지 않은 중대한 하자에 대해 일시적인 월세 감액을 명할 수 있습니다. 감액이 신고한 달의 다음 달 1일부터 적용되도록 하려면 신고한 날부터 6개월 안에 신청하세요(art. 7:257 BW). 그 결정은 사회주택과 2024년 7월 1일부터 임대된 중간 임대료 주택에 구속력이 있습니다. 자유 임대 부문 주택에는 구속력 없는 권고만 내리며, 그것도 양쪽이 서면으로 동의한 경우에만 그렇습니다. 세입자 수수료는 25유로이며 이기면 돌려받습니다. 신고서에 적은 하자만 조사하고, 신청은 DigiD나 eHerkenning으로 온라인에서 하며, 같은 하자에 대해 Huurcommissie와 kantonrechter 중 하나만 선택할 수 있습니다. 아직 시행되지 않은 새 법률(Stb. 2026, 311)은 신고를 서면으로 하도록 요구할 예정이니, 지금부터 서면으로 보내세요.

Onderwerp: Melding van gebreken — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Als huurder van de woning aan [adres van de woning] meld ik u de volgende gebreken: [omschrijving van elk gebrek, de ruimte waar het zich voordoet en sinds wanneer het bestaat]. Foto’s van de gebreken stuur ik mee.

Ik verzoek u deze gebreken op grond van artikel 7:206 BW binnen zes weken na de datum van deze brief te verhelpen en mij te laten weten wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Voor een afspraak kunt u mij bereiken op [telefoonnummer] of [e-mailadres].

Worden de gebreken niet binnen deze termijn verholpen, dan kan ik de Huurcommissie of de kantonrechter vragen om een tijdelijke verlaging van de huurprijs (artikelen 7:207 en 7:257 BW).

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

편지 발송과 증빙 보관

보증금 반환과 하자 신고 편지는 완성한 PDF를 업로드하거나 MaisonMail에서 편지를 작성해 보낼 수 있으며, 사진이나 퇴거 점검 보고서는 발송 과정에서 PDF로 첨부하세요. 수신인 주소로 목적지가 정해지며, 이용 가능한 서비스, 예상 배송 기간과 최종 가격은 결제 전에 표시됩니다. 편지는 집주인에게 도달한 때 효력이 생기므로(art. 3:37 lid 3 BW) 인쇄와 배송 시간을 넉넉히 두고, 이메일로도 보내세요. 모든 편지와 첨부 서류의 사본을 보관하세요. 배송 추적은 우편물이 도착했다는 사실만 보여 줄 뿐, 무엇이 들어 있었는지는 증명하지 않습니다. 해지 통지는 법이 정한 대로 등기우편이나 집행관을 통해 보내세요. MaisonMail의 추적 우편은 aangetekende brief가 아닙니다.