Affitto in Olanda: disdetta, cauzione e guasti

Risposta rapida

Per lasciare una casa in affitto nei Paesi Bassi, dai la disdetta (huuropzegging) con effetto a un giorno di pagamento del canone: il preavviso è di un periodo di pagamento, almeno un mese e al massimo tre (art. 7:271 lid 6 onder a BW). La legge prescrive l’atto di ufficiale giudiziario o la raccomandata (aangetekende brief); una disdetta in un’altra forma è comunque efficace, ma è difficile da provare. La cauzione (waarborgsom) non può superare due mensilità del canone netto e va restituita entro 14 giorni, o 30 giorni per il saldo dopo le trattenute (art. 7:261b BW). Il proprietario deve riparare i guasti su richiesta; nell’edilizia sociale e a canone intermedio, la Huurcommissie può ridurre il canone dopo sei settimane.

Questa guida riguarda le normali locazioni abitative nei Paesi Bassi. Una stanza nella casa del proprietario, gli affitti brevi, le sublocazioni temporanee mentre il proprietario è assente (tussenhuur o diplomatenclausule) e i contratti in base alla legge sugli immobili sfitti (Leegstandwet) seguono regole diverse. Offre informazioni generali e non sostituisce una consulenza legale. Per una somma non pagata dopo la fine della locazione consulta la guida sulle richieste di pagamento nei Paesi Bassi; per internet, energia e altri contratti quando traslochi, quella sulla disdetta di un contratto nei Paesi Bassi.

Controllare il tipo di contratto

Un contratto a tempo indeterminato si può disdire in qualsiasi momento, con effetto a un giorno di pagamento del canone concordato (art. 7:271 lid 3 BW). Da quando la Wet vaste huurcontracten è entrata in vigore il 1° luglio 2024, la regola è il contratto a tempo indeterminato, e un contratto temporaneo di due anni o meno si può concedere solo alle categorie elencate da un decreto; puoi disdire un contratto di questo tipo prima della scadenza (lid 2). Negli altri casi, un contratto a tempo determinato consente la disdetta solo con effetto a un giorno di pagamento non anteriore alla scadenza (lid 1); per una durata determinata superiore a due anni, secondo il governo non puoi andartene prima della scadenza. I contratti conclusi prima del 1° luglio 2024 restano soggetti alle vecchie regole, in base alle quali l’inquilino può disdire in anticipo un contratto temporaneo fino a due anni (o cinque anni per una stanza).

Un caso non è chiaro: un contratto a tempo determinato di due anni o meno, concluso dopo il 1° luglio 2024 con un inquilino che non rientra nelle categorie elencate. Il testo del lid 1 esclude la disdetta prima della scadenza, mentre le indicazioni semplificate del governo non fanno questa distinzione. Chiedi a Het Juridisch Loket, il servizio olandese di consulenza legale gratuita. Tu e il proprietario potete sempre chiudere il contratto di comune accordo (lid 10).

Dare la disdetta del contratto d’affitto

Il preavviso corrisponde al tempo tra due giorni di pagamento del canone, almeno un mese e al massimo tre; una clausola che prevede un termine più lungo è nulla (art. 7:271 lid 6 onder a e lid 8 BW). Non devi indicare alcun motivo. Il proprietario deve ricevere la disdetta prima del giorno di pagamento a cui si riferisce (art. 3:37 lid 3 BW): se il canone scade il 1° del mese, deve arrivare prima del 1°. Considera questa scadenza tassativa e spedisci per tempo. Una disdetta che arriva in ritardo o indica una data sbagliata non è nulla: ha effetto alla prima data valida successiva (art. 7:271 lid 7).

La legge prevede che la disdetta si dia con atto di ufficiale giudiziario (exploot) o con raccomandata (art. 7:271 lid 4 BW), e questo vale anche per l’inquilino. Una disdetta in un’altra forma è comunque efficace (lid 7): secondo il governo un’e-mail o una lettera ordinaria è valida se il proprietario conferma di averla ricevuta. Il rischio è non riuscire a provare che il proprietario l’ha ricevuta. Una lettera ordinaria o tracciata di MaisonMail non è un’aangetekende brief. Invia la disdetta per raccomandata con PostNL dai Paesi Bassi oppure tramite un ufficiale giudiziario (deurwaarder); puoi anche mandare la stessa lettera per e-mail e chiedere al proprietario di confermarne per iscritto il ricevimento. Devono firmare tutti gli inquilini indicati nel contratto.

Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op voor de woning aan [adres van de woning], die ik huur op grond van de huurovereenkomst van [datum van de huurovereenkomst].

Ik zeg op tegen [datum: een betaaldag van de huur], met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (artikel 7:271 lid 6 onder a BW), of, als die datum niet juist is, tegen de eerstvolgende datum waartegen de opzegging volgens de wet mogelijk is.

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat u deze opzegging hebt ontvangen en op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Graag maak ik met u een afspraak voor de voorinspectie en de eindinspectie van de woning.

De waarborgsom kunt u na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder]. Mijn nieuwe adres is [nieuw adres] en mijn e-mailadres is [e-mailadres].

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam van iedere huurder] [Handtekening van iedere huurder]

Riavere la cauzione (waarborgsom)

La cauzione non può superare due mensilità del canone netto (kale huur), senza spese di servizio o utenze (art. 7:261b lid 1–2 BW). Il proprietario deve restituirla entro 14 giorni dalla fine della locazione. Solo se trattiene i costi di riparazione per danni, limitati alle spese effettivamente sostenute, o canoni, spese di servizio o un compenso per la prestazione energetica non pagati, può versare il saldo entro 30 giorni (lid 3), e deve motivare per iscritto ogni trattenuta con un dettaglio completo dei costi (lid 4). Queste regole, in vigore dal 1° luglio 2023, valgono anche per le abitazioni del mercato libero (art. 7:247 BW). Il governo aggiunge che non sono dovuti interessi e che non si possono trattenere la normale usura né spese amministrative. Per un contratto concluso prima del 1° luglio 2023, il governo indica un tetto di tre mensilità del canone netto; nessuna fonte ufficiale dice se i termini di 14 e 30 giorni si applichino a queste cauzioni.

Alla riconsegna restituisci l’abitazione nello stato descritto nel verbale d’ingresso (opnamestaat), salvo la normale usura; se il verbale non è stato redatto, si presume che tu l’abbia ricevuta nello stato in cui la lasci (art. 7:224 lid 2 BW). Non firmare un verbale di riconsegna che non condividi. Una cauzione superiore al tetto si può segnalare allo sportello comunale per le segnalazioni sul comportamento dei locatori, ma ciò non garantisce il rimborso. La Huurcommissie non si occupa delle cauzioni; se ne occupa il kantonrechter (la sezione del tribunale olandese competente per le cause minori), qualunque sia l’importo, e non serve un avvocato. Poiché fissa un termine preciso, la lettera qui sotto vale come ingebrekestelling (diffida di messa in mora).

Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

De huurovereenkomst voor de woning aan [adres van de woning] is geëindigd op [einddatum]. Op [datum van oplevering] heb ik de woning met de sleutels aan u opgeleverd, zoals blijkt uit [opleverrapport of ander bewijs]. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van [bedrag] euro betaald.

Volgens artikel 7:261b lid 3 BW moet u de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als u schade, nog openstaande huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding verrekent, moet u het restant binnen dertig dagen betalen; voor schade mag u alleen aantoonbaar gemaakte kosten verrekenen. Een verrekening moet u mij schriftelijk meedelen met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW).

Tot op heden heb ik [geen enkel bedrag / slechts [bedrag] euro] terugontvangen [en geen kostenspecificatie ontvangen]. Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u [bedrag] euro uiterlijk op [datum] over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder].

Betaalt u niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor de zaak voor te leggen aan de kantonrechter en daarbij ook de wettelijke rente en de kosten te vorderen.

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Segnalare un guasto (gebrek)

È un guasto tutto ciò che impedisce all’abitazione di offrire il godimento che ci si può aspettare da una casa di quel tipo in buono stato di manutenzione (art. 7:204 lid 2 BW). Il proprietario deve ripararlo su tua richiesta, salvo le piccole riparazioni a carico dell’inquilino e i danni di cui sei responsabile (art. 7:206 lid 1–2). Segnala i guasti senza ritardo, altrimenti paghi i danni causati dal ritardo (art. 7:222). Puoi chiedere una riduzione proporzionale del canone dal giorno della segnalazione fino alla riparazione (art. 7:207). Continua a pagare l’intero canone: sospenderlo senza una decisione della Huurcommissie o di un giudice ti espone alla risoluzione per morosità. Se il proprietario è in mora, puoi far eseguire tu la riparazione e recuperare i costi ragionevoli (art. 7:206 lid 3), ma prima fatti consigliare.

La Huurcommissie, la commissione olandese per gli affitti, può disporre una riduzione temporanea del canone per guasti gravi se il proprietario non li ha riparati entro sei settimane dal giorno successivo alla tua segnalazione; presenta la domanda entro sei mesi dalla segnalazione, così la riduzione decorre dal primo giorno del mese successivo alla segnalazione (art. 7:257 BW). La sua decisione è vincolante per l’edilizia sociale e per gli alloggi a canone intermedio affittati dal 1° luglio 2024; per le abitazioni del mercato libero esprime solo un parere, e solo se entrambi lo avete concordato per iscritto. Il contributo a carico dell’inquilino è di 25 €, rimborsato se vinci. Esamina solo i guasti indicati nella segnalazione, la domanda si presenta online con DigiD o eHerkenning, e per gli stessi guasti scegli la Huurcommissie o il kantonrechter, non entrambi. Una nuova legge (Stb. 2026, 311), non ancora in vigore, renderà obbligatoria la segnalazione scritta: falla per iscritto fin da ora.

Onderwerp: Melding van gebreken — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Als huurder van de woning aan [adres van de woning] meld ik u de volgende gebreken: [omschrijving van elk gebrek, de ruimte waar het zich voordoet en sinds wanneer het bestaat]. Foto’s van de gebreken stuur ik mee.

Ik verzoek u deze gebreken op grond van artikel 7:206 BW binnen zes weken na de datum van deze brief te verhelpen en mij te laten weten wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Voor een afspraak kunt u mij bereiken op [telefoonnummer] of [e-mailadres].

Worden de gebreken niet binnen deze termijn verholpen, dan kan ik de Huurcommissie of de kantonrechter vragen om een tijdelijke verlaging van de huurprijs (artikelen 7:207 en 7:257 BW).

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Spedire le lettere e conservare le prove

Per le lettere sulla cauzione e sui guasti, carica il PDF definitivo o scrivi la lettera in MaisonMail, e aggiungi foto o il verbale di riconsegna in PDF durante l’invio. È l’indirizzo del destinatario a determinare la destinazione; i servizi disponibili, la consegna stimata e il prezzo finale sono mostrati prima del pagamento. Una lettera ha effetto quando arriva al proprietario (art. 3:37 lid 3 BW): calcola quindi i tempi di stampa e consegna, e inviala anche per e-mail. Conserva una copia di ogni lettera e allegato: il tracciamento dimostra che l’invio è arrivato, non cosa conteneva. Per la disdetta usa la raccomandata o l’ufficiale giudiziario, come prescrive la legge: una lettera tracciata di MaisonMail non è un’aangetekende brief.