Lettere al proprietario di casa: guasti, cauzione e recesso
Come scrivere al proprietario di casa per un guasto, una riparazione, la cauzione o il recesso con sei mesi di preavviso per raccomandata. Con fac simile.
Risposta rapida
Al proprietario di casa (il locatore) puoi scrivere per segnalare un guasto, sollecitare una riparazione o chiedere la restituzione del deposito cauzionale; queste lettere possono partire per e-mail o per posta. Il recesso è un’altra cosa: per lasciare la casa prima della scadenza servono una clausola di recesso nel contratto oppure gravi motivi, un preavviso di sei mesi e una lettera raccomandata. Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali.
| Per chi | Inquilini di abitazioni private in affitto |
| Guasti | Avvisa il proprietario (art. 1577 c.c.); le riparazioni spettano a lui, tranne la piccola manutenzione |
| Deposito cauzionale | Al massimo tre mensilità del canone, con interessi legali corrisposti ogni anno (art. 11 L. 392/1978) |
| Recesso dell’inquilino | Sei mesi di preavviso, in base a una clausola di recesso o per gravi motivi |
| Forma del recesso | Lettera firmata a mano per raccomandata A/R, oppure PEC all’indirizzo PEC del proprietario |
| Errori frequenti | Smettere di pagare il canone, dare disdetta via e-mail, non documentare la riconsegna |
Questa guida riguarda le locazioni abitative private in Italia, compresi i contratti 4+4 (canone libero), 3+2 (canone concordato), transitori e per studenti universitari. Prendi dal contratto il nome e l’indirizzo del proprietario, tieni distinto l’indirizzo dell’immobile in affitto e sostituisci ogni segnaposto. Per un deposito non restituito consulta la nostra guida su sollecito di pagamento e messa in mora; per internet e altri contratti, quella sulla disdetta di un contratto.
Segnalare un guasto
Il proprietario deve consegnarti l’immobile in buono stato di manutenzione e mantenerlo in condizione da servire all’uso convenuto (art. 1575 c.c.), eseguendo tutte le riparazioni necessarie tranne quelle di piccola manutenzione, che spettano a te (art. 1576 c.c.): sono le riparazioni dei deterioramenti dovuti all’uso, non alla vetustà o al caso fortuito, come le definiscono il contratto o gli usi locali (art. 1609 c.c.). Avvisa il proprietario quando serve una riparazione (art. 1577 c.c.), descrivendo il problema, dove e quando si è presentato e che conseguenze ha per te, con fotografie. Le riparazioni urgenti puoi farle tu e ottenerne il rimborso, a condizione di avvisare contemporaneamente il proprietario. In caso di pericolo, per esempio se senti odore di gas, chiama prima di tutto i servizi di emergenza.
Oggetto: Segnalazione di guasto e richiesta di intervento — [Indirizzo dell’immobile]
Gentile [Nome del locatore],
Le segnalo che in data [data] ho constatato nell’immobile in oggetto il seguente guasto: [descrizione del guasto e locale interessato], che comporta [conseguenze sull’uso dell’abitazione].
Le chiedo di provvedere alla riparazione e di comunicarmi la data dell’intervento. Allego [fotografie o altra documentazione]. Per concordare l’accesso può contattarmi al numero [recapito telefonico].
Distinti saluti [Nome e cognome]
Sollecitare una riparazione non eseguita
Richiama la prima segnalazione, indica che cosa non è ancora a posto e fissa una data. Non smettere di pagare e non trattenere di tua iniziativa una parte del canone: il mancato pagamento può portare allo sfratto per morosità. Un vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità dell’immobile all’uso pattuito ti consente di chiedere una riduzione del canone o la risoluzione del contratto, salvo che tu lo conoscessi o che fosse facilmente riconoscibile (art. 1578 c.c.; art. 1581 c.c. per i vizi sopravvenuti). La maggior parte delle controversie in materia di locazione arriva davanti al giudice solo dopo un tentativo di mediazione presso un organismo iscritto nell’apposito registro, con ciascuna parte assistita da un avvocato (artt. 5 e 8 D.Lgs. 28/2010). Prima di muoverti, puoi chiedere consiglio a un sindacato inquilini.
Riavere il deposito cauzionale
Al momento della riconsegna, chiedi al proprietario di firmare un verbale di riconsegna che attesti la consegna delle chiavi, le letture dei contatori e lo stato dell’immobile. Il deposito non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali, che vanno corrisposti all’inquilino alla fine di ogni anno (art. 11 L. 392/1978). Devi restituire l’immobile nello stato in cui l’hai ricevuto, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso e al tempo (art. 1590 c.c.): le trattenute devono quindi corrispondere a somme che devi davvero, e puoi chiederne l’elenco dettagliato. La legge non fissa un termine preciso per la restituzione. Se il contratto esclude gli interessi o prevede un deposito più alto, fatti consigliare. Il decreto ingiuntivo si può chiedere senza passare prima dalla mediazione (art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010).
Oggetto: Richiesta di restituzione del deposito cauzionale — [Indirizzo dell’immobile]
Gentile [Nome del locatore],
il contratto di locazione relativo all’immobile in oggetto è cessato il [data di cessazione] e il [data della riconsegna] Le ho riconsegnato l’immobile e le chiavi, come risulta da [verbale di riconsegna o altra prova].
Le chiedo di restituirmi entro il [data] il deposito cauzionale di [importo] euro, con gli interessi legali non ancora corrisposti, mediante bonifico sul conto intestato a [intestatario del conto], IBAN [IBAN].
Qualora intenda trattenere una parte della somma, La prego di indicarmi per iscritto voci e importi, con la relativa documentazione.
Distinti saluti [Nome e cognome]
Recedere dal contratto di locazione
Il recesso scioglie il contratto in anticipo, con sei mesi di preavviso, se il contratto lo consente (art. 4 L. 392/1978) oppure, qualunque cosa preveda il contratto, per gravi motivi (art. 3, comma 6, L. 431/1998). La legge non definisce i gravi motivi: fatti consigliare e indica i tuoi nella lettera. Negli altri casi il contratto si scioglie in anticipo solo con l’accordo del proprietario (art. 1372 c.c.). Il preavviso decorre da quando la lettera arriva al proprietario (art. 1334 c.c.) e il canone è dovuto fino alla data di cessazione.
- 4+4 e 3+2: alla seconda scadenza (al termine del rinnovo quadriennale di un 4+4 o della proroga biennale di un 3+2), ciascuna parte può evitare il rinnovo con una raccomandata inviata almeno sei mesi prima (art. 2 L. 431/1998).
- I contratti transitori (fino a 18 mesi) e quelli per studenti universitari (da sei mesi a tre anni) seguono i modelli ministeriali (D.M. 16 gennaio 2017): controlla la clausola di recesso. Il contratto per studenti si rinnova alla prima scadenza, salvo disdetta dell’inquilino comunicata almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
Per il recesso la legge indica la lettera raccomandata (art. 4 L. 392/1978). Usa una raccomandata con avviso di ricevimento (A/R), che ti fornisce una ricevuta firmata, oppure una PEC all’indirizzo PEC del proprietario, che la legge equipara alla notificazione per mezzo della posta (art. 48 D.Lgs. 82/2005); se il contratto indica la raccomandata, usa quella. Un’e-mail o una lettera ordinaria sono difficili da provare. Tutti gli inquilini indicati nel contratto dovrebbero firmare a mano.
La risoluzione anticipata di un contratto registrato va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni con il modello RLI, pagando l’imposta di registro in misura fissa di 67 €, salvo che tutti i locatori abbiano optato per la cedolare secca. Le norme fanno riferimento alle parti, non solo al proprietario: concorda con lui chi presenta il modello e conserva la ricevuta.
Oggetto: Recesso dal contratto di locazione — [Indirizzo dell’immobile]
Gentile [Nome del locatore],
con la presente io sottoscritto/a [nome e cognome], conduttore dell’immobile in oggetto in forza del contratto di locazione stipulato il [data del contratto] e registrato il [data di registrazione], comunico il mio recesso dal contratto [ai sensi dell’art. [numero] del contratto / per gravi motivi, ai sensi dell’art. 3, comma 6, della L. 431/1998, consistenti in: [descrizione dei gravi motivi]].
Nel rispetto del preavviso di sei mesi dal ricevimento della presente, il recesso avrà effetto dal [data di cessazione, almeno sei mesi dopo il ricevimento] o, in subordine, dalla prima data successiva consentita. Entro tale data riconsegnerò l’immobile libero da persone e cose, insieme alle chiavi.
La prego di contattarmi per concordare la riconsegna e di confermarmi chi comunicherà la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate.
Distinti saluti [Nome e cognome] [Firma autografa; se i conduttori sono più di uno, firmano tutti]
Spedire le lettere e conservare le prove
Per le lettere su riparazioni e deposito cauzionale, carica il PDF definitivo o scrivi la lettera in MaisonMail, e aggiungi foto o documenti in PDF durante la procedura di invio. È l’indirizzo del destinatario a determinare la destinazione; i servizi disponibili, la consegna stimata e il prezzo finale sono mostrati prima del pagamento. Conserva una copia di ogni lettera e di ogni allegato. Il tracciamento dimostra che l’invio è arrivato, non che cosa conteneva. Invia il recesso con raccomandata A/R o PEC, come richiedono la legge e il tuo contratto: una lettera ordinaria o tracciata non è una raccomandata A/R. Il pulsante di spedizione qui sotto serve solo per le lettere su riparazioni e deposito; non sostituisce la raccomandata per il recesso.
Fonti ufficiali
Riferimenti utilizzati e link alle regole attualmente in vigore.
- Risoluzione del contratto di locazione — adempimenti successivi alla registrazioneAgenzia delle Entrate
Informazioni aggiornate alla data dell'ultima verifica. Questa guida ha solo scopo informativo e non costituisce consulenza legale. In situazioni complesse, consulta un professionista qualificato.
Domande frequenti
Come posso lasciare la casa in affitto prima della scadenza?
Puoi recedere con sei mesi di preavviso se il contratto prevede una clausola di recesso oppure, indipendentemente da quanto previsto dal contratto, per gravi motivi (art. 3, comma 6, L. 431/1998; art. 4 L. 392/1978). La legge non definisce i gravi motivi. Negli altri casi il contratto si scioglie in anticipo solo con l’accordo del proprietario.
Posso dare disdetta al proprietario via e-mail?
Meglio non contarci. Per il recesso dell’inquilino la legge indica la lettera raccomandata (art. 4 L. 392/1978). Firma la lettera a mano e inviala per raccomandata con avviso di ricevimento (A/R), oppure manda una PEC all’indirizzo PEC del proprietario; se il contratto indica la raccomandata, usa quella.
Entro quando il proprietario deve restituire il deposito cauzionale?
La legge non fissa un termine preciso. Il deposito non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali, che vanno corrisposti all’inquilino alla fine di ogni anno (art. 11 L. 392/1978). Chiedine la restituzione per iscritto dopo aver riconsegnato l’immobile e le chiavi.
Chi comunica all’Agenzia delle Entrate la fine anticipata della locazione?
La risoluzione anticipata di un contratto registrato va comunicata entro 30 giorni con il modello RLI, pagando l’imposta di registro in misura fissa di 67 €, salvo che tutti i locatori abbiano optato per la cedolare secca. Le norme fanno riferimento alle parti, non solo al proprietario: concorda con lui chi presenta il modello e conserva la ricevuta.
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