Bail en Belgique : congé, garantie locative et réparations

Réponse rapide

En Belgique, le bail d’habitation relève des Régions : ce sont les règles de Bruxelles, de la Wallonie ou de la Flandre qui s’appliquent, selon l’endroit où se trouve le logement. Dans un bail de 9 ans classique, vous pouvez partir à tout moment moyennant un préavis de trois mois, en payant 3, 2 ou 1 mois de loyer si le bail prend fin au cours de sa première, deuxième ou troisième année. Le préavis prend cours le premier jour du mois suivant. Les deux époux ou cohabitants légaux doivent signer. En Wallonie, le congé doit être donné par recommandé, par exploit d’huissier ou par remise contre une copie signée. La garantie locative n’est libérée que sur accord écrit des deux parties ou sur décision de justice. Ne retenez jamais le loyer pour obtenir des réparations.

Ce guide porte sur les baux de résidence principale en Belgique, c’est-à-dire lorsque vous occupez le logement comme résidence principale avec l’accord du bailleur. Chaque Région a sa propre législation : le Code bruxellois du Logement (CBL), le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation et le Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD). En Flandre, le VWHD s’applique aux baux écrits conclus à partir du 1er janvier 2019 ; les baux plus anciens restent soumis aux anciennes règles fédérales. En Wallonie, les règles sur les baux de courte durée et les baux étudiants présentées ci-dessous s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2018, et à Bruxelles, certaines modifications ne visent que les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024. Ce guide fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique. Le droit belge n’impose pas de langue pour un courrier privé (art. 30 de la Constitution) : les modèles en français ci-dessous valent donc aussi en Flandre, même si un bailleur flamand peut vous répondre en néerlandais. Pour une garantie non restituée, voyez notre guide sur la relance de paiement en Belgique ; pour résilier vos contrats d’internet ou d’énergie lors du déménagement, notre guide sur la résiliation d’un contrat en Belgique.

Donner congé : quel préavis et quand

En Flandre, l’indemnité dépend de l’année au cours de laquelle le bail prend fin. Un bail de courte durée ne prend fin à son terme que si un congé a été notifié au moins trois mois avant ; à défaut, ou si vous restez dans les lieux, il est réputé conclu pour 9 ans aux mêmes conditions. Les baux étudiants ont leurs propres règles : à Bruxelles, deux mois de préavis sans indemnité (art. 256 CBL) ; en Wallonie, deux mois de préavis plus trois mois de loyer, le congé ne pouvant être donné après le 15 mars (art. 81) ; en Flandre, seulement dans des cas limités, comme l’arrêt des études (art. 64 VWHD).

Un congé donné « à tout moment » prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel il est donné (art. 231 CBL ; art. 30 du décret wallon ; art. 15 VWHD). Les sources officielles comprennent « donné » au sens de « reçu » : si le bailleur reçoit votre lettre le 20 mars, le préavis court du 1er avril au 30 juin. Une lettre qui arrive le 2 avril vous coûte un mois de loyer supplémentaire.

Le bail du logement familial appartient aux deux époux : le congé doit donc émaner des deux (art. 215, § 2 de l’ancien Code civil), et il en va de même pour les cohabitants légaux (art. 1477, § 2). Si votre bail n’a pas été enregistré dans les deux mois de sa signature, vous pouvez partir à Bruxelles et en Flandre sans préavis ni indemnité (art. 228/5 CBL ; art. 20 VWHD) ; en Wallonie, seulement si une mise en demeure d’enregistrer le bail, envoyée par recommandé, signifiée par huissier ou remise en mains propres, est restée sans effet pendant un mois (art. 54). En Wallonie et en Flandre, vous pouvez vérifier l’enregistrement dans MyMinfin ; à Bruxelles, les baux sont enregistrés depuis le 1er janvier 2025 dans le registre régional de Bruxelles Logement (art. 228/1 à 228/5 CBL).

Donner congé dans la bonne forme

• Wallonie : le congé doit être envoyé par recommandé, signifié par exploit d’huissier ou remis au bailleur, qui signe une copie en y indiquant la date de réception (art. 30 du décret wallon). Une lettre simple ou suivie ne suffit pas. Depuis l’étranger, envoyez un recommandé depuis votre bureau de poste.
• Bruxelles : la loi n’impose aucune forme, et la Région publie des modèles de lettres. Une lettre ordinaire est présumée reçue le deuxième jour suivant son dépôt à la poste, mais vous devez pouvoir prouver que vous l’avez postée ; un recommandé est plus sûr.
• Flandre : aucune forme n’est requise, sauf si votre bail exige un recommandé ; le gouvernement flamand le conseille.

Le modèle vise un bail de 9 ans ; pour un bail de courte durée ou un bail étudiant, citez l’article indiqué dans le tableau ci-dessus. Gardez la base légale de votre Région, indiquez l’indemnité ou précisez qu’aucune n’est due, et ne donnez aucun motif, puisqu’aucun n’est exigé. Chaque locataire, ainsi que les deux époux ou cohabitants légaux, doit signer.

Objet : Congé — bail de résidence principale — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

[Je soussigné(e) / Nous soussignés] [prénom(s) et nom(s)], [preneur / preneurs] du logement situé [adresse du logement] en vertu du bail signé le [date de signature] et ayant pris cours le [date de prise de cours], [donne / donnons] congé de ce bail conformément à [l’article 237, § 5, du Code bruxellois du Logement / l’article 55, § 5, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation / l’article 20, § 1er, du décret flamand du 9 novembre 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet)].

Le délai de préavis de trois mois prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le présent congé est donné, soit le [date], et prend fin le [date de fin du bail].

[Le bail prenant fin au cours de sa [première / deuxième / troisième] année, l’indemnité de [nombre] mois de loyer prévue par cette disposition vous sera réglée. / Le bail prenant fin après sa troisième année, aucune indemnité n’est due.]

Je vous propose d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la remise des clés le [date proposée], et de convenir à cette occasion de la libération de la garantie locative. À partir du [date], ma nouvelle adresse sera la suivante : [nouvelle adresse].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom du preneur] [Prénom et nom du conjoint ou cohabitant légal, le cas échéant] [Signatures]

Obtenir la libération de la garantie locative

Dans toutes les Régions, la banque ne libère la garantie que sur un accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur copie d’une décision de justice (art. 249, § 2 CBL ; art. 62, § 3 du décret wallon ; art. 37, § 3 VWHD). Une lettre signée par vous seul ne débloque pas le compte : envoyez au bailleur le formulaire de libération de la banque pour qu’il le signe. Les intérêts du compte vous reviennent. Le délai bruxellois ne s’applique pas tant qu’une procédure judiciaire est en cours, et le délai comme la pénalité ne visent que les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024 ; en Wallonie et en Flandre, ne menacez pas d’une pénalité que la loi ne prévoit pas. On ne sait pas avec certitude si le plafond wallon de deux mois, en vigueur depuis le 1er juin 2023, s’applique aux garanties plus anciennes.

Chacune des parties peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, à frais partagés, après votre départ et avant la remise des clés ; à Bruxelles, au plus tard dans le mois qui suit votre départ (art. 220, § 3 CBL ; art. 27 du décret wallon ; art. 39, § 2 VWHD). La vétusté et la force majeure ne sont pas des dégâts à votre charge. N’utilisez pas la garantie pour payer votre dernier mois de loyer. Si le bailleur refuse sans motif, le juge de paix peut ordonner la libération.

Objet : Libération de la garantie locative — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le bail relatif au logement situé [adresse du logement] a pris fin le [date de fin du bail]. Je vous ai remis les clés le [date de la remise des clés] et l’état des lieux de sortie a été établi le [date]. J’en joins une copie.

La garantie locative de [montant] euros est constituée sur le compte n° [numéro de compte] ouvert auprès de [banque]. Je vous remercie de signer le formulaire de libération ci-joint et de le transmettre à [banque] au plus tard le [date], afin que la garantie, intérêts compris, soit versée sur le compte [IBAN] au nom de [titulaire du compte].

[Pour un bail bruxellois conclu ou renouvelé à partir du 1er novembre 2024 : l’article 249, § 2, du Code bruxellois du Logement prévoit, sous réserve d’une procédure contentieuse, la libération de la garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés et, à défaut, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée.]

Si vous estimez pouvoir retenir une partie de la garantie, je vous remercie de m’en indiquer par écrit les postes et les montants, avec les justificatifs. À défaut d’accord, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Demander des réparations

Le bailleur doit délivrer le logement en bon état et effectuer toutes les réparations autres que les réparations locatives, qui incombent au preneur ; les réparations dues à la vétusté ou à la force majeure sont à la charge du bailleur (art. 219 et 223 CBL ; art. 7, 8 et 15 du décret wallon ; art. 12, 25 et 26 VWHD). Chaque Région publie une liste des réparations locatives. Signalez par écrit au bailleur, photos à l’appui, toute réparation nécessaire dès qu’elle apparaît ; en Flandre, si vous ne le faites pas, les réparations qui en découlent sont à votre charge. Si le logement ne respecte pas les exigences minimales de sécurité, de salubrité ou d’équipement, vous pouvez exiger les travaux ou demander au juge la résiliation du bail, et le juge peut réduire le loyer ; en Wallonie, vous devez d’abord adresser une mise en demeure au bailleur (art. 9, § 2). Vous devez tolérer les travaux urgents, et le loyer est réduit s’ils durent plus de 40 jours en Wallonie (art. 21) ou plus de 30 jours en Flandre (art. 27 VWHD).

Ne cessez pas de payer le loyer : seul le juge de paix peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou mettre fin au bail. Le juge de paix du lieu où se trouve le logement connaît des litiges locatifs, quel que soit le montant (art. 591 C. jud.). Vous pouvez le saisir par requête écrite déposée au greffe, sans huissier (art. 1344bis C. jud.), ou d’abord demander, même oralement, une audience de conciliation gratuite (art. 731/1 et 732 C. jud.).

Objet : Mise en demeure — réparations — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le [date], j’ai constaté dans le logement que je loue, situé [adresse du logement], le problème suivant : [description du problème et pièce concernée], qui [conséquences sur l’usage du logement]. [Je vous l’ai signalé le [date] par [moyen utilisé].] Je joins [photos ou autres pièces].

Cette réparation ne relève pas des réparations locatives à charge du preneur. Je vous mets donc en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de la présente et de me communiquer la date d’intervention. Pour convenir de l’accès au logement, vous pouvez me joindre au [numéro de téléphone].

À défaut, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Envoyer vos courriers et conserver les preuves

Pour les lettres relatives à la garantie et aux réparations, importez votre PDF finalisé ou rédigez votre lettre dans MaisonMail, et ajoutez vos photos ou documents en PDF dans le parcours d’envoi. L’adresse du destinataire détermine la destination ; les services disponibles, le délai de livraison estimé et le prix final s’affichent avant le paiement. Conservez une copie de chaque lettre et de chaque annexe. Le suivi montre qu’un envoi est arrivé, pas ce qu’il contenait. Votre préavis prend cours le premier jour du mois qui suit la réception du congé par le bailleur : postez-le assez tôt pour qu’il arrive avant la fin du mois. En Wallonie, une lettre envoyée avec MaisonMail ne vaut pas congé : envoyez votre congé par recommandé, faites-le signifier par huissier ou remettez-le au bailleur contre sa signature datée sur une copie. À Bruxelles et en Flandre, une lettre suivie est juridiquement possible, mais la lettre recommandée reste la preuve la plus sûre, et vous devez l’utiliser si votre bail l’exige.