Cartas al casero en España: preaviso, fianza y reparaciones

Respuesta rápida

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege el alquiler de tu vivienda habitual. Para irte, puedes comunicar que no renuevas antes de que termine el contrato o una prórroga anual, normalmente con 30 días de antelación durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es una persona jurídica), o desistir antes de tiempo a partir de los seis meses con 30 días de preaviso. La fianza equivale a una mensualidad de renta y devenga el interés legal si no te la devuelven en el mes siguiente a la entrega de las llaves. El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias: comunícalas por escrito. A 18 de octubre de 2026, un real decreto-ley ha cambiado varias de estas normas y aún debe convalidarlo el Congreso.

Esta guía es para inquilinos de una vivienda habitual en España que escriben a un arrendador particular. Recoge la normativa estatal general a 18 de octubre de 2026; Cataluña y otras comunidades con derecho civil o normativa de vivienda propios pueden añadir requisitos. Es información general, no asesoramiento jurídico. Para reclamar la fianza en el juzgado, consulta la guía de requerimientos de pago en España; para internet y otros contratos de la vivienda, la de darse de baja de un contrato en España; para reclamar a una empresa, la de reclamaciones de consumo en España.

Comprobar qué normas se aplican a tu contrato

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), aplica sus protecciones al arrendamiento cuyo destino principal es tu vivienda permanente; las cláusulas que empeoren tu posición son nulas salvo que la ley las permita (art. 6 LAU). Cada contrato se rige por las normas vigentes cuando se firmó: los firmados desde el 6 de marzo de 2019 siguen el texto actual; los del 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019, una duración mínima de tres años (cinco o siete en los firmados bajo el Real Decreto-ley 21/2018, del 19 de diciembre de 2018 a finales de enero de 2019), y los anteriores, una duración mínima de cinco años con un mes de preaviso. Un contrato de temporada firmado antes del 8 de octubre de 2026 no es un arrendamiento de vivienda habitual y mantiene la fecha de fin pactada sin estas protecciones, así que revisa lo que dice tu contrato.

Dos reales decretos-leyes del 6 de octubre de 2026 están modificando la LAU. El Real Decreto-ley 29/2026 se aplica desde el 8 de octubre de 2026 y ha reescrito, entre otros, el art. 11 (indemnización por irse antes de tiempo), el art. 21.5 (reparaciones) y el art. 36.7 (documento de fin del arrendamiento). El Real Decreto-ley 28/2026 reescribiría el art. 10 (prórrogas) a partir del 15 de noviembre de 2026. Un real decreto-ley decae si el Congreso no lo convalida en los 30 días siguientes a su promulgación, y entonces vuelve a aplicarse el texto anterior; a 18 de octubre de 2026, ninguno de los dos se había convalidado. Antes de basarte en una norma que esta guía señala como nueva, consulta el texto consolidado vigente de la LAU en el BOE.

Comunicar que dejas la vivienda

No renovación. Durante el plazo mínimo de cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica), el contrato se prorroga año a año salvo que comuniques, al menos 30 días antes de que termine el contrato o la prórroga anual, que no quieres renovarlo (art. 9.1 LAU). A 18 de octubre de 2026, al final del plazo mínimo debes avisar con dos meses de antelación; si no, el contrato se prorroga año a año hasta tres años más, y puedes irte al final de cualquiera de esos años con un mes de preaviso (art. 10.1 LAU). Si se convalida el Real Decreto-ley 28/2026, a partir del 15 de noviembre de 2026 el contrato se prorrogaría en cambio por periodos sucesivos de cinco (o siete) años, con el mismo preaviso de dos meses para ti, e irte antes supondría desistir. Los contratos que ya estén en la prórroga de tres años la terminarían con el texto anterior.

Desistimiento. Puedes poner fin al contrato antes de tiempo cuando hayan transcurrido al menos seis meses, con al menos 30 días de preaviso (art. 11.1 LAU). A 18 de octubre de 2026, el art. 11.3 LAU establece que esto no da al arrendador derecho a indemnización. Antes del 8 de octubre de 2026, el contrato podía exigir una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir, prorrateada, y la ley no dice si esas cláusulas anteriores siguen obligando. Revisa tu contrato y la ley vigente en la fecha en que te vayas. La ley tampoco aclara si puedes enviar el preaviso antes del sexto mes, así que elige una fecha de salida posterior tanto a los seis meses como a los 30 días.

La ley no exige una forma concreta ni dice si cuenta la fecha de envío o la de recepción, así que asegúrate de que tu aviso llegue a tiempo; no se excluyen los fines de semana ni los festivos (art. 5 Código Civil). El correo electrónico solo vale si el contrato designa una dirección para notificaciones y se pueden acreditar el envío, la recepción y el contenido (art. 4.6 LAU). Deben firmar todos los inquilinos. Si tu cónyuge, o la pareja que lleva dos años conviviendo contigo, se queda en la vivienda sin haber dado su consentimiento, el contrato puede continuar a su favor (art. 12 LAU), así que pídele que firme también.

Asunto: Comunicación de fin del contrato de arrendamiento — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

[Nombre y apellidos], con [DNI/NIE/pasaporte] n.º [número], arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda] en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato], le comunico [mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el [fecha de vencimiento], conforme al artículo [9.1 / 10.1] de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos / que desisto del contrato con efectos el [fecha], conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fecha en la que habrán transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato y más de treinta días desde la recepción de esta comunicación].

Le propongo revisar juntos la vivienda y entregarle las llaves el [fecha y hora propuestas], dejar constancia por escrito del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores, y firmar ambos el documento correspondiente.

Le ruego que, una vez entregadas las llaves, me devuelva la fianza de [importe] euros [y la garantía adicional de [importe] euros] mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. A partir de esa fecha, mi dirección para comunicaciones será [nueva dirección postal y correo electrónico].

Atentamente, [Nombre y apellidos de todos los arrendatarios] [Firmas] [Si procede: Conforme, [nombre y apellidos del cónyuge o pareja que convive en la vivienda], [firma]]

Recuperar la fianza

La fianza se entrega en metálico y equivale a una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU). Si el saldo no se devuelve en el mes siguiente a la entrega de las llaves, devenga el interés legal (art. 36.4 LAU): 3,25 % en 2026. Muchas comunidades autónomas obligan al arrendador a depositar la fianza en un organismo público, pero tu reclamación es siempre contra el arrendador. No uses la fianza como última mensualidad salvo que el arrendador lo acepte por escrito: el impago de la renta le permite resolver el contrato y reclamarte la renta.

Debes devolver la vivienda tal como la recibiste, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561 CC); si no hay constancia de su estado al inicio, se presume que la recibiste en buen estado (art. 1562 CC), y respondes de los daños salvo que pruebes que se produjeron sin culpa tuya (art. 1563 CC). Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario te corresponden a ti (art. 21.4 LAU). A 18 de octubre de 2026, el art. 36.7 LAU exige un documento de finalización del arrendamiento firmado; si no existe, o si no recoge daños, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado. No está claro si esto se aplica a los contratos anteriores, así que firma un acta de todos modos, con fotos, lecturas de los contadores y un recibo fechado de la entrega de las llaves.

Si el arrendador no paga, la acción para reclamar la fianza prescribe a los cinco años (art. 1964.2 CC). Antes de un monitorio, debes invitar al arrendador a negociar (MASC, LO 1/2025), así que el modelo de abajo también está redactado como esa invitación y da 30 días naturales. La petición de monitorio no requiere abogado y se presenta en el juzgado del domicilio del arrendador; consulta la guía de requerimientos de pago en España.

Asunto: Devolución de la fianza — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

El contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], firmado el [fecha del contrato], finalizó el [fecha de finalización], y el [fecha de entrega de las llaves] le entregué las llaves, como consta en [documento de entrega, recibo de llaves u otra prueba], que adjunto.

Le solicito que me devuelva la fianza de [importe] euros mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.

Si considera que debe retener alguna cantidad por desperfectos que excedan del desgaste por el uso ordinario, le ruego que me indique por escrito cada concepto y su importe, con las facturas o presupuestos correspondientes.

Este escrito constituye también una invitación a negociar sobre la devolución de la fianza, a efectos de los artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Le ruego que me pague o me responda en el plazo de treinta días naturales desde su recepción; en caso contrario, podré acudir a los tribunales.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Pedir una reparación

El arrendador debe hacer, sin subir la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el daño lo hayas causado tú o alguien que conviva contigo (art. 21.1 LAU). Avísale cuanto antes y permite que la inspeccione. Tras avisar al arrendador, puedes hacer las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y reclamarle el coste de inmediato (art. 21.3 LAU). Si las obras duran más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que no puedes disponer (art. 21.2 LAU). Si el arrendador no repara, puedes resolver el contrato (art. 27.3 LAU) o pedir al juez que le obligue a hacer la obra. En una emergencia, como un olor a gas, llama primero a los servicios de emergencia.

A 18 de octubre de 2026, el art. 21.5 LAU añade un procedimiento por escrito para los daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad: envías la solicitud con un presupuesto razonable, el arrendador tiene 15 días naturales desde la recepción para aceptarlo, proponer otra reparación o hacer la obra, y si no responde o se niega sin causa justificada, puedes hacer la obra y descontar su coste acreditado de las rentas futuras. Si el Real Decreto-ley 29/2026 decae, ese derecho a descontar desaparece. Antes de descontar nada, comprueba en el BOE que el art. 21.5 sigue en la LAU, y deja el párrafo entre corchetes solo si es así.

Asunto: Solicitud de reparación — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

Como arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], le comunico que el [fecha] detecté el siguiente problema: [descripción del daño y de la estancia afectada], que afecta a [la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda / su uso normal]. Adjunto [fotografías u otros documentos].

Conforme al artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le solicito que realice la reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Para que usted o su técnico puedan examinarla, estoy disponible [días y horas] en el teléfono [número].

[Solo si el artículo 21.5 de la Ley 29/1994 sigue vigente en la fecha de envío: Adjunto un presupuesto de [empresa] por importe de [importe] euros. Conforme a dicho artículo, dispone de quince días naturales desde la recepción de este requerimiento para aceptarlo, proponer otra reparación o realizar la obra. Si no responde o se niega sin causa justificada, podré ejecutar las obras necesarias y descontar su importe, debidamente justificado, de las rentas futuras.]

Le ruego que me confirme por escrito la fecha prevista de la reparación.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Enviar las cartas y guardar pruebas

Sube tu PDF definitivo o redacta la carta en MaisonMail, y añade fotos o documentos en PDF durante el proceso de envío. Envíala a la dirección a efectos de notificaciones que figure en el contrato, y también a la agencia si gestiona el alquiler. La dirección del destinatario determina el destino; los servicios disponibles, el plazo de entrega estimado y el precio final aparecen antes del pago. Guarda una copia de cada carta y de cada anexo.

Ningún artículo de la LAU exige burofax ni correo certificado para el preaviso del inquilino. El seguimiento demuestra que un envío llegó, no lo que contenía, y eso basta para una primera solicitud de reparación, una petición de devolución de la fianza o un preaviso enviado con mucho margen. El propio Correos indica que una carta certificada no certifica el contenido, mientras que un burofax certifica el envío, la entrega y el contenido. Para un preaviso cercano a su plazo, una solicitud del art. 21.5 y la última carta sobre la fianza antes de ir al juzgado, envía tú mismo, a través de Correos, un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo: una carta ordinaria o con seguimiento no es un burofax.