Cartas al casero en Portugal: preaviso, fianza y averías

Respuesta rápida

En Portugal, el inquilino pone fin a un contrato de alquiler de vivienda de duración determinada de una de dos formas (artigo 1098.º do Código Civil): una oposição à renovação (aviso de no renovación) al menos 120, 90 o 60 días antes del fin del plazo, según su duración, o una denúncia (resolución anticipada) con 120 o 60 días de preaviso, una vez transcurrido un tercio del plazo. Este aviso debe ir firmado y enviarse por carta registada com aviso de receção (carta certificada con acuse de recibo), o entregarse en mano a cambio de una copia firmada (art. 9.º NRAU). Una carta de MaisonMail no cumple este requisito. Desde 2023, la fianza (caução) no puede superar dos meses de renta; pedir que te la devuelvan o solicitar una primera reparación no exige ninguna forma especial.

Esta guía trata de los inquilinos de alquileres privados de vivienda (arrendamento para habitação) en Portugal, regidos por el Código Civil (CC) y el Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006). Es información general, no asesoramiento jurídico. Toma el nombre y la dirección del casero (senhorio) del contrato. Para una fianza que no te devuelven, consulta reclamar un pago en Portugal; para los contratos de internet y energía al dejar la vivienda, consulta darse de baja de un contrato en Portugal.

Oposição à renovação o denúncia: revisa tu contrato

Un contrato sin plazo indicado se considera de duración determinada de cinco años (art. 1094.º CC). Un contrato de duración determinada se renueva automáticamente por períodos iguales a su plazo, o de tres años si el plazo es más corto, salvo que el contrato diga otra cosa (art. 1096.º CC): por eso, un contrato de un año suele renovarse por tres. Los tribunales no coinciden sobre si las partes pueden pactar un período de renovación más corto; asesórate antes de confiar en una cláusula así.

• Oposição à renovação: pone fin al contrato al final del plazo o de la renovación, avisando al menos 120 días antes si ese período es de seis años o más, 90 días si es de uno a seis años, 60 días si es de seis meses a un año, y un tercio del período si es más corto (art. 1098.º n.os 1–2 CC).
• Denúncia: lo termina antes, pero solo cuando ha transcurrido un tercio del plazo inicial o de la renovación, con 120 días de preaviso si el plazo es de un año o más, y 60 días si es más corto (art. 1098.º n.º 3 CC). Si el casero se ha opuesto a la renovación, puedes irte en cualquier momento con 30 días de preaviso (n.º 4).
• Contratos de duración indefinida: pasados seis meses, 120 días de preaviso si el contrato dura ya un año o más, y 60 días si no (art. 1100.º CC).

La denúncia surte efecto al final de un mes natural (art. 1098.º n.º 5 y art. 1100.º n.º 3 CC); se discute cómo se combina esto con el preaviso, así que elige como fecha de fin el último día de un mes que esté, como mínimo, a un preaviso completo de la fecha en que el casero debería recibir tu carta. El preaviso cuenta desde la recepción (art. 224.º CC). Si avisas con menos antelación, el contrato termina igualmente, pero debes la renta del período que falte, salvo en casos como el desempleo involuntario (art. 1098.º n.º 6 CC). No puedes usar la denúncia durante el primer tercio del plazo; si te vas de todos modos, no está claro qué debes, así que asesórate. Siempre puedes acordar por escrito con el casero una fecha de fin anterior (art. 1082.º CC).

Envía el aviso por carta registada com aviso de receção

El art. 9.º NRAU exige que las comunicaciones que ponen fin al contrato, y los avisos sobre obras exigidos por ley, sean un documento escrito firmado por ti y enviado por carta registada com aviso de receção, o entregado en mano al casero, que firma tu copia con una nota de recepción. MaisonMail envía cartas ordinarias y con seguimiento a Portugal, no correo certificado, así que una carta de MaisonMail no cumple este requisito. Imprime el modelo, fírmalo y envíalo desde una oficina de CTT, el operador postal portugués, o pide a alguien en Portugal que lo entregue en mano. No está resuelto si un certificado internacional con acuse de recibo internacional cumple esta norma.

Envíalo a la dirección que figura en el contrato o en la última carta del casero, no a la vivienda alquilada, e indica tu dirección completa (art. 9.º NRAU). Si hay varios caseros, escribe al designado o al primero que firmó (art. 11.º NRAU). Si la vivienda es la vivienda familiar, firman ambos cónyuges (art. 12.º NRAU); conviene que firmen también todos los coinquilinos. Si una carta certificada se devuelve sin recoger, tienes que enviar una segunda entre 30 y 60 días después (art. 10.º NRAU), así que deja margen. El correo electrónico no está previsto.

En el modelo, conserva la base legal que corresponda a tu caso y borra las demás; no hace falta indicar motivos. Indica como fecha de fin el último día de un mes natural, añade tu dirección completa y firma a mano.

Assunto: [Oposição à renovação / Denúncia] do contrato de arrendamento — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Na qualidade de arrendatário(a) do imóvel sito em [morada do locado], ao abrigo do contrato de arrendamento celebrado em [data do contrato], venho, pela presente, [opor-me à renovação do contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 3 do artigo 1098.º do Código Civil / denunciar o contrato, nos termos do n.º 1 do artigo 1100.º do Código Civil], pelo que o contrato cessará em [data de cessação].

Proponho que a entrega das chaves e a vistoria do imóvel tenham lugar em [data proposta], ou noutra data a acordar.

Solicito ainda a devolução da caução, no montante de [montante] euros, após a entrega do imóvel, por transferência para a conta com o IBAN [IBAN].

Com os melhores cumprimentos, [Local e data] [Nome completo e assinatura do(s) arrendatário(s); tratando-se de casa de morada de família, assinatura de ambos os cônjuges] [Morada completa do remetente]

Recupera la caução

Desde el 1 de enero de 2023, la caução no puede superar dos meses de renta, y el pago adelantado de rentas exige acuerdo escrito y está limitado a dos meses (art. 1076.º n.os 1–2 CC); no está resuelto si el límite se aplica a los contratos firmados antes. La ley no fija plazo ni procedimiento para devolver la caução: revisa tu contrato. Debes devolver la vivienda tal como la recibiste, salvo el desgaste por un uso prudente; si no hay constancia de su estado al inicio, se presume que la recibiste en buen estado (art. 1043.º CC). En la entrega, pide un acta firmada (auto de entrega) y haz fotos. Si no te devuelven la caução, un Julgado de Paz (juzgado para asuntos de menor cuantía) puede conocer de la reclamación, o puedes solicitar una injunção (orden de pago). Una reforma del Gobierno de la ley de arrendamientos, aprobada por el Consejo de Ministros el 9 de julio de 2026 y en trámite en el Parlamento como Proposta de Lei n.º 103/XVII, cambiaría las normas sobre la caução y las comunicaciones; a 18 de octubre de 2026 no está en vigor.

El modelo indica el fin del contrato y la fecha de entrega, y pide una lista detallada de cualquier descuento. La fecha de pago la eliges tú; no es un plazo legal.

Assunto: Pedido de devolução da caução — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

O contrato de arrendamento relativo ao imóvel sito em [morada do locado] cessou em [data de cessação], tendo procedido à entrega do imóvel e das chaves em [data da entrega], conforme [auto de entrega, fotografias ou outro comprovativo].

O imóvel foi restituído no estado em que o recebi, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente, nos termos do artigo 1043.º do Código Civil.

Solicito a devolução da caução, no montante de [montante] euros, até [data], por transferência para a conta com o IBAN [IBAN], titulada por [titular da conta].

Caso pretenda reter alguma parte desse montante, solicito que me indique por escrito, de forma discriminada, os valores e os respetivos fundamentos, acompanhados dos documentos de suporte.

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Pide reparaciones

El casero debe garantizarte el uso de la vivienda y realizar las obras de conservación, salvo que el contrato diga otra cosa (arts. 1031.º y 1074.º CC). Comunícale los defectos de inmediato (art. 1038.º CC), con fotos; esta primera petición no exige ninguna forma. Si el casero se retrasa en reparaciones demasiado urgentes para esperar a un tribunal, puedes hacerlas tú y obtener el reembolso; si no pueden esperar en absoluto, puedes hacerlas avisando al casero al mismo tiempo (art. 1036.º CC). Si pierdes el uso de parte de la vivienda, la renta puede reducirse (art. 1040.º CC). No dejes de pagar la renta: tres meses de atrasos permiten al casero resolver el contrato.

Dos trámites formales exigen carta registada com aviso de receção según el art. 9.º NRAU, así que MaisonMail no puede enviarlos: el aviso de que harás tú las obras, con al menos 15 días de antelación y un presupuesto, conforme al DL n.º 157/2006 (arts. 22.º-A a 22.º-D), y la intimação (requerimiento formal) por defectos que suponen un riesgo grave para la salud o la seguridad, a la que el casero tiene 30 días para responder (art. 13.º-B NRAU). También puedes pedir a la câmara municipal (ayuntamiento) una inspección urgente. El modelo siguiente es una primera petición: describe el defecto y pide la reparación antes de una fecha que tú eliges.

Assunto: Pedido de reparação — [morada do locado]

Exmo(a). Senhor(a) [Nome do senhorio],

Venho informar que, em [data], verifiquei no imóvel sito em [morada do locado], de que sou arrendatário(a), o seguinte problema: [descrição do defeito e divisão afetada], que [consequências para a utilização do imóvel].

Nos termos dos artigos 1031.º e 1074.º do Código Civil, solicito que proceda à reparação necessária até [data], informando-me da data prevista para a intervenção. Junto [fotografias ou outros documentos].

Para combinar o acesso ao imóvel, pode contactar-me através do número [telefone].

Com os melhores cumprimentos, [Nome completo] [Morada completa]

Envía tus cartas y guarda prueba

Para las cartas de la caução y de reparaciones, sube tu PDF final o escribe la carta en MaisonMail, y añade fotos o documentos en PDF durante el proceso de envío. La dirección del destinatario determina el destino; los servicios disponibles, la entrega estimada y el precio final aparecen antes del pago. Guarda una copia de cada carta y de cada anexo. El seguimiento muestra que llegó un envío, no qué contenía. Los Julgados de Paz conocen de las reclamaciones sobre arrendamientos, salvo los desahucios, de hasta 15.000 €, con una tasa de 70 € que paga la parte que pierde. El botón de envío de abajo es solo para las cartas de la caução y de reparaciones; envía el aviso que pone fin al contrato, y cualquier aviso formal de obras, por carta registada com aviso de receção o en mano.