Ενοικιαστές στην Ισπανία: καταγγελία, εγγύηση και επισκευές

Γρήγορη απάντηση

Ο νόμος για τις μισθώσεις (LAU) προστατεύει τη μίσθωση της κύριας κατοικίας σας (vivienda habitual). Για να φύγετε, είτε δηλώνετε ότι δεν ανανεώνετε πριν λήξει η σύμβαση ή μια ετήσια παράταση, συνήθως 30 ημέρες νωρίτερα κατά τα πρώτα πέντε χρόνια (επτά με ιδιοκτήτη εταιρεία), είτε καταγγέλλετε πρόωρα τη μίσθωση (desistimiento) μετά από έξι μήνες με προειδοποίηση 30 ημερών. Η εγγύηση (fianza) ισούται με ένα μηνιαίο μίσθωμα και αποφέρει νόμιμο τόκο αν δεν επιστραφεί μέσα σε έναν μήνα από την παράδοση των κλειδιών. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να κάνει τις αναγκαίες επισκευές: αναφέρετέ τις γραπτώς. Στις 18 Οκτωβρίου 2026, ένα νομοθετικό διάταγμα έχει αλλάξει αρκετούς από αυτούς τους κανόνες και χρειάζεται ακόμη επικύρωση από το Κογκρέσο.

Ο οδηγός αφορά ενοικιαστές κύριας κατοικίας στην Ισπανία που γράφουν σε ιδιώτη ιδιοκτήτη. Παρουσιάζει τους γενικούς κανόνες του ισπανικού κράτους όπως ισχύουν στις 18 Οκτωβρίου 2026· η Καταλονία και άλλες περιφέρειες με δικό τους αστικό ή στεγαστικό δίκαιο μπορεί να προσθέτουν απαιτήσεις. Παρέχει γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή. Για απλήρωτη εγγύηση στο δικαστήριο, δείτε τις οχλήσεις πληρωμής στην Ισπανία· για internet και άλλες συμβάσεις του ακινήτου, δείτε την ακύρωση σύμβασης στην Ισπανία· για παράπονο κατά εταιρείας, δείτε τα παράπονα καταναλωτών στην Ισπανία.

Ελέγξτε ποιοι κανόνες ισχύουν για τη μίσθωσή σας

Ο ισπανικός νόμος Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) εφαρμόζει τις προστασίες του ενοικιαστή σε μίσθωση με κύριο σκοπό τη μόνιμη κατοικία σας· οι όροι που χειροτερεύουν τη θέση σας είναι άκυροι, εκτός αν τους επιτρέπει ο νόμος (art. 6 LAU). Μια σύμβαση διέπεται από τους κανόνες που ίσχυαν όταν υπογράφηκε: οι μισθώσεις από τις 6 Μαρτίου 2019 ακολουθούν το ισχύον κείμενο, εκείνες από τις 6 Ιουνίου 2013 έως τις 5 Μαρτίου 2019 ελάχιστη διάρκεια τριών ετών (πέντε ή επτά ετών για μισθώσεις που υπογράφηκαν υπό το Real Decreto-ley 21/2018, από τις 19 Δεκεμβρίου 2018 έως τα τέλη Ιανουαρίου 2019), και οι παλαιότερες ελάχιστη διάρκεια πέντε ετών με προειδοποίηση ενός μήνα. Μια εποχική μίσθωση (contrato de temporada) που υπογράφηκε πριν από τις 8 Οκτωβρίου 2026 δεν είναι μίσθωση κύριας κατοικίας και διατηρεί τη συμφωνημένη ημερομηνία λήξης χωρίς αυτές τις προστασίες, οπότε ελέγξτε τι λέει η σύμβασή σας.

Δύο νομοθετικά διατάγματα της 6ης Οκτωβρίου 2026 αλλάζουν τον LAU. Το Real Decreto-ley 29/2026 ισχύει από τις 8 Οκτωβρίου 2026 και αναδιατύπωσε, μεταξύ άλλων, το art. 11 (αποζημίωση σε πρόωρη αποχώρηση), το art. 21.5 (επισκευές) και το art. 36.7 (πρωτόκολλο λήξης της μίσθωσης). Το Real Decreto-ley 28/2026 θα αναδιατύπωνε το art. 10 (παρατάσεις) από τις 15 Νοεμβρίου 2026. Ένα νομοθετικό διάταγμα παύει να ισχύει αν το ισπανικό Κογκρέσο δεν το επικυρώσει μέσα σε 30 ημέρες από την έκδοσή του, και τότε εφαρμόζεται ξανά το προηγούμενο κείμενο· στις 18 Οκτωβρίου 2026 κανένα από τα δύο δεν είχε επικυρωθεί. Πριν βασιστείτε σε έναν κανόνα που ο οδηγός σημειώνει ως νέο, ελέγξτε το ισχύον ενοποιημένο κείμενο του LAU στο BOE (την επίσημη εφημερίδα της Ισπανίας).

Δηλώστε ότι αποχωρείτε

Μη ανανέωση. Κατά την ελάχιστη διάρκεια των πέντε ετών (επτά αν ο ιδιοκτήτης είναι εταιρεία), η μίσθωση παρατείνεται χρόνο με τον χρόνο, εκτός αν δηλώσετε, τουλάχιστον 30 ημέρες πριν λήξει η σύμβαση ή η ετήσια παράτασή της, ότι δεν θέλετε να την ανανεώσετε (art. 9.1 LAU). Στις 18 Οκτωβρίου 2026, πρέπει να δώσετε προειδοποίηση δύο μηνών στο τέλος της ελάχιστης διάρκειας· διαφορετικά η μίσθωση παρατείνεται χρόνο με τον χρόνο για έως τρία ακόμη χρόνια, και μπορείτε να φύγετε στο τέλος οποιουδήποτε από αυτά με προειδοποίηση ενός μήνα (art. 10.1 LAU). Αν επικυρωθεί το Real Decreto-ley 28/2026, από τις 15 Νοεμβρίου 2026 η μίσθωση θα παρατεινόταν αντί γι’ αυτό για διαδοχικές περιόδους πέντε (ή επτά) ετών, πάλι με προειδοποίηση δύο μηνών από εσάς, και η πρόωρη αποχώρηση θα σήμαινε desistimiento. Οι μισθώσεις που βρίσκονται ήδη στην τριετή παράταση θα την ολοκλήρωναν σύμφωνα με το παλιό κείμενο.

Desistimiento. Μπορείτε να λύσετε πρόωρα τη μίσθωση αφού διαρκέσει τουλάχιστον έξι μήνες, με προειδοποίηση τουλάχιστον 30 ημερών (art. 11.1 LAU). Στις 18 Οκτωβρίου 2026, το art. 11.3 LAU ορίζει ότι αυτό δεν δίνει στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποζημίωσης. Πριν από τις 8 Οκτωβρίου 2026, μια σύμβαση μπορούσε να προβλέπει ένα μηνιαίο μίσθωμα για κάθε έτος που απέμενε, αναλογικά, και ο νόμος δεν ορίζει αν αυτές οι παλαιότερες ρήτρες εξακολουθούν να δεσμεύουν. Ελέγξτε τη σύμβασή σας και τον νόμο που ισχύει την ημερομηνία αποχώρησής σας. Ο νόμος δεν είναι σαφής ούτε για το αν μπορείτε να στείλετε την προειδοποίηση πριν από τον έκτο μήνα, οπότε επιλέξτε ημερομηνία αποχώρησης μετά τη συμπλήρωση και των έξι μηνών και των 30 ημερών.

Ο νόμος δεν απαιτεί συγκεκριμένο τύπο και δεν ορίζει αν μετρά η αποστολή ή η παραλαβή, οπότε φροντίστε η προειδοποίησή σας να φτάσει εγκαίρως· τα Σαββατοκύριακα και οι αργίες δεν εξαιρούνται (art. 5 Código Civil). Το email μετρά μόνο αν η σύμβαση ορίζει διεύθυνση για ειδοποιήσεις και μπορούν να αποδειχθούν η αποστολή, η παραλαβή και το περιεχόμενο (art. 4.6 LAU). Πρέπει να υπογράψει κάθε ενοικιαστής. Αν ο σύζυγός σας, ή ένας σύντροφος που ζει μαζί σας εδώ και δύο χρόνια, παραμείνει στο σπίτι χωρίς να συναινέσει, η μίσθωση μπορεί να συνεχιστεί για εκείνον (art. 12 LAU), οπότε ζητήστε του να συνυπογράψει.

Asunto: Comunicación de fin del contrato de arrendamiento — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

[Nombre y apellidos], con [DNI/NIE/pasaporte] n.º [número], arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda] en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato], le comunico [mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el [fecha de vencimiento], conforme al artículo [9.1 / 10.1] de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos / que desisto del contrato con efectos el [fecha], conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fecha en la que habrán transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato y más de treinta días desde la recepción de esta comunicación].

Le propongo revisar juntos la vivienda y entregarle las llaves el [fecha y hora propuestas], dejar constancia por escrito del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores, y firmar ambos el documento correspondiente.

Le ruego que, una vez entregadas las llaves, me devuelva la fianza de [importe] euros [y la garantía adicional de [importe] euros] mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. A partir de esa fecha, mi dirección para comunicaciones será [nueva dirección postal y correo electrónico].

Atentamente, [Nombre y apellidos de todos los arrendatarios] [Firmas] [Si procede: Conforme, [nombre y apellidos del cónyuge o pareja que convive en la vivienda], [firma]]

Πάρτε πίσω την εγγύηση (fianza)

Η fianza είναι χρηματική εγγύηση (en metálico) ίση με ένα μηνιαίο μίσθωμα (art. 36.1 LAU). Αν το υπόλοιπο δεν επιστραφεί μέσα σε έναν μήνα από την παράδοση των κλειδιών, αποφέρει νόμιμο τόκο (art. 36.4 LAU): 3,25% το 2026. Πολλές περιφέρειες υποχρεώνουν τον ιδιοκτήτη να καταθέσει τη fianza σε δημόσιο φορέα, αλλά η αξίωσή σας στρέφεται πάντα κατά του ιδιοκτήτη. Μη χρησιμοποιείτε τη fianza ως ενοίκιο του τελευταίου μήνα, εκτός αν ο ιδιοκτήτης συμφωνήσει γραπτώς: το απλήρωτο ενοίκιο επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να λύσει τη μίσθωση και να το διεκδικήσει.

Πρέπει να επιστρέψετε το σπίτι όπως το παραλάβατε, εκτός από τη φθορά λόγω χρόνου ή αναπόφευκτων αιτιών (art. 1561 CC)· χωρίς πρωτόκολλο της κατάστασής του στην αρχή, τεκμαίρεται ότι το παραλάβατε σε καλή κατάσταση (art. 1562 CC), και ευθύνεστε για ζημίες, εκτός αν αποδείξετε ότι προκλήθηκαν χωρίς δική σας υπαιτιότητα (art. 1563 CC). Οι μικρές επισκευές λόγω συνήθους χρήσης βαραίνουν εσάς (art. 21.4 LAU). Στις 18 Οκτωβρίου 2026, το art. 36.7 LAU απαιτεί υπογεγραμμένο πρωτόκολλο λήξης της μίσθωσης (documento de finalización del arrendamiento)· αν δεν υπάρχει ή αν δεν αναφέρει ζημίες, τεκμαίρεται ότι το σπίτι επιστράφηκε σε καλή κατάσταση. Το αν αυτό ισχύει για παλαιότερες συμβάσεις δεν έχει ξεκαθαριστεί, οπότε υπογράψτε έτσι κι αλλιώς ένα πρωτόκολλο, με φωτογραφίες, ενδείξεις μετρητών και χρονολογημένη απόδειξη παράδοσης των κλειδιών.

Αν ο ιδιοκτήτης δεν πληρώσει, η αξίωση για τη fianza παραγράφεται σε πέντε χρόνια (art. 1964.2 CC). Πριν από μια διαδικασία monitorio (δικαστική διαταγή πληρωμής), πρέπει να καλέσετε τον ιδιοκτήτη σε διαπραγμάτευση (MASC, LO 1/2025), γι’ αυτό το παρακάτω υπόδειγμα είναι γραμμένο και ως τέτοια πρόσκληση και δίνει 30 ημερολογιακές ημέρες. Η αίτηση monitorio δεν χρειάζεται δικηγόρο και κατατίθεται στον τόπο κατοικίας του ιδιοκτήτη· δείτε τις οχλήσεις πληρωμής στην Ισπανία.

Asunto: Devolución de la fianza — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

El contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], firmado el [fecha del contrato], finalizó el [fecha de finalización], y el [fecha de entrega de las llaves] le entregué las llaves, como consta en [documento de entrega, recibo de llaves u otra prueba], que adjunto.

Le solicito que me devuelva la fianza de [importe] euros mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.

Si considera que debe retener alguna cantidad por desperfectos que excedan del desgaste por el uso ordinario, le ruego que me indique por escrito cada concepto y su importe, con las facturas o presupuestos correspondientes.

Este escrito constituye también una invitación a negociar sobre la devolución de la fianza, a efectos de los artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Le ruego que me pague o me responda en el plazo de treinta días naturales desde su recepción; en caso contrario, podré acudir a los tribunales.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Ζητήστε μια επισκευή

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να κάνει, χωρίς να αυξήσει το ενοίκιο, όλες τις επισκευές που χρειάζονται ώστε το σπίτι να παραμένει κατοικήσιμο, εκτός αν τη ζημία την προκαλέσατε εσείς ή το νοικοκυριό σας (art. 21.1 LAU). Ενημερώστε τον ιδιοκτήτη το συντομότερο δυνατόν και επιτρέψτε την επιθεώρηση. Αφού ειδοποιήσετε τον ιδιοκτήτη, μπορείτε να κάνετε επείγουσες επισκευές για να αποτρέψετε άμεση ζημία ή σοβαρή όχληση και να διεκδικήσετε αμέσως το κόστος (art. 21.3 LAU). Αν οι εργασίες διαρκέσουν περισσότερο από 20 ημέρες, το ενοίκιο μειώνεται ανάλογα με το τμήμα του σπιτιού που δεν μπορείτε να χρησιμοποιήσετε (art. 21.2 LAU). Αν ο ιδιοκτήτης δεν κάνει την επισκευή, μπορείτε να λύσετε τη μίσθωση (art. 27.3 LAU) ή να ζητήσετε από το δικαστήριο να διατάξει τις εργασίες. Σε έκτακτη ανάγκη, όπως μυρωδιά γκαζιού, καλέστε πρώτα τις υπηρεσίες έκτακτης ανάγκης.

Στις 18 Οκτωβρίου 2026, το art. 21.5 LAU προσθέτει μια γραπτή διαδικασία για ζημίες που επηρεάζουν την κατοικησιμότητα, την ασφάλεια ή την υγεία: στέλνετε το αίτημα με εύλογη προσφορά κόστους, ο ιδιοκτήτης έχει 15 ημερολογιακές ημέρες από την παραλαβή για να τη δεχτεί, να προτείνει άλλη επισκευή ή να κάνει τις εργασίες, και αν δεν απαντήσει ή αρνηθεί χωρίς σοβαρό λόγο, μπορείτε να κάνετε τις εργασίες και να αφαιρέσετε το τεκμηριωμένο κόστος από τα μελλοντικά ενοίκια. Αν το Real Decreto-ley 29/2026 πάψει να ισχύει, το δικαίωμα αυτό εξαφανίζεται. Πριν αφαιρέσετε οτιδήποτε, ελέγξτε ότι το art. 21.5 υπάρχει ακόμη στον LAU στο BOE, και κρατήστε την παράγραφο σε αγκύλες μόνο αν υπάρχει.

Asunto: Solicitud de reparación — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

Como arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], le comunico que el [fecha] detecté el siguiente problema: [descripción del daño y de la estancia afectada], que afecta a [la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda / su uso normal]. Adjunto [fotografías u otros documentos].

Conforme al artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le solicito que realice la reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Para que usted o su técnico puedan examinarla, estoy disponible [días y horas] en el teléfono [número].

[Solo si el artículo 21.5 de la Ley 29/1994 sigue vigente en la fecha de envío: Adjunto un presupuesto de [empresa] por importe de [importe] euros. Conforme a dicho artículo, dispone de quince días naturales desde la recepción de este requerimiento para aceptarlo, proponer otra reparación o realizar la obra. Si no responde o se niega sin causa justificada, podré ejecutar las obras necesarias y descontar su importe, debidamente justificado, de las rentas futuras.]

Le ruego que me confirme por escrito la fecha prevista de la reparación.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Στείλτε τις επιστολές σας και κρατήστε αποδεικτικά

Ανεβάστε το τελικό PDF σας ή γράψτε την επιστολή στο MaisonMail και προσθέστε φωτογραφίες ή έγγραφα ως PDF στη διαδικασία αποστολής. Στείλτε την στη διεύθυνση για ειδοποιήσεις που αναφέρει η σύμβαση (a efectos de notificaciones), καθώς και στο μεσιτικό γραφείο, αν διαχειρίζεται τη μίσθωση. Η διεύθυνση του παραλήπτη καθορίζει τον προορισμό· οι διαθέσιμες υπηρεσίες, ο εκτιμώμενος χρόνος παράδοσης και η τελική τιμή εμφανίζονται πριν από την πληρωμή. Κρατήστε αντίγραφο κάθε επιστολής και κάθε συνημμένου.

Κανένα άρθρο του LAU δεν απαιτεί burofax (υπηρεσία της ισπανικής Correos) ή συστημένη επιστολή για την προειδοποίηση του ενοικιαστή. Η παρακολούθηση δείχνει ότι ένα αντικείμενο έφτασε, όχι τι περιείχε, κάτι που αρκεί για ένα πρώτο αίτημα επισκευής, ένα αίτημα επιστροφής της εγγύησης ή μια προειδοποίηση που στέλνεται αρκετά νωρίς. Η ίδια η Correos αναφέρει ότι μια συστημένη επιστολή (carta certificada) δεν πιστοποιεί το περιεχόμενο, ενώ ένα burofax πιστοποιεί την αποστολή, την παράδοση και το περιεχόμενο. Για μια προειδοποίηση κοντά στην προθεσμία της, για ένα αίτημα του art. 21.5 και για την τελευταία επιστολή για την εγγύηση πριν από το δικαστήριο, στείλτε από την Ισπανία burofax με certificación de contenido (πιστοποίηση περιεχομένου) και acuse de recibo (απόδειξη παραλαβής): μια απλή επιστολή ή μια επιστολή με παρακολούθηση δεν είναι burofax.