Mietwohnung in Spanien: Kündigung, Kaution und Reparaturen

Schnellantwort

Das spanische Mietrecht (LAU) schützt die Miete deines Hauptwohnsitzes (vivienda habitual). Um auszuziehen, erklärst du die Nichtverlängerung, bevor der Vertrag oder eine jährliche Verlängerung endet, in den ersten fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist) in der Regel 30 Tage vorher, oder du kündigst vorzeitig (desistimiento), nach sechs Monaten und mit 30 Tagen Frist. Die Kaution (fianza) beträgt eine Monatsmiete und wird mit dem gesetzlichen Zinssatz verzinst, wenn sie nicht innerhalb eines Monats nach der Schlüsselrückgabe erstattet wird. Der Vermieter muss notwendige Reparaturen übernehmen: Melde sie schriftlich. Stand 18. Oktober 2026 hat ein Gesetzesdekret mehrere dieser Regeln geändert, das noch vom Parlament bestätigt werden muss.

Dieser Ratgeber richtet sich an Mieter eines Hauptwohnsitzes in Spanien, die einem privaten Vermieter schreiben. Er gibt die landesweiten Regeln mit Stand 18. Oktober 2026 wieder; Katalonien und andere Regionen mit eigenem Zivil- oder Wohnungsrecht können zusätzliche Anforderungen stellen. Er bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Willst du eine nicht zurückgezahlte Kaution vor Gericht einfordern, lies unseren Ratgeber zur Mahnung in Spanien; für Internet- und andere Verträge in der Wohnung den Ratgeber Vertrag in Spanien kündigen; um dich über ein Unternehmen zu beschweren, den Ratgeber zu Verbraucherbeschwerden in Spanien.

Prüfen, welche Regeln für deinen Mietvertrag gelten

Das spanische Mietgesetz, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), gewährt seinen Mieterschutz bei einem Mietvertrag, dessen Hauptzweck dein ständiger Wohnsitz ist; Klauseln, die dich schlechterstellen, sind nichtig, sofern das Gesetz sie nicht erlaubt (art. 6 LAU). Für einen Vertrag gelten die Regeln, die bei seiner Unterzeichnung in Kraft waren: Mietverträge ab dem 6. März 2019 folgen der aktuellen Fassung, solche vom 6. Juni 2013 bis 5. März 2019 einer Mindestlaufzeit von drei Jahren (fünf oder sieben Jahre bei Verträgen, die unter dem Real Decreto-ley 21/2018 vom 19. Dezember 2018 bis Ende Januar 2019 geschlossen wurden), ältere einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren mit einem Monat Kündigungsfrist. Ein Saisonmietvertrag (contrato de temporada), der vor dem 8. Oktober 2026 unterschrieben wurde, gilt nicht als Mietvertrag über einen Hauptwohnsitz und behält sein vereinbartes Enddatum ohne diesen Schutz; prüfe also, was in deinem Vertrag steht.

Zwei Gesetzesdekrete vom 6. Oktober 2026 ändern das LAU. Das Real Decreto-ley 29/2026 gilt seit 8. Oktober 2026 und hat unter anderem art. 11 (Entschädigung bei vorzeitigem Auszug), art. 21.5 (Reparaturen) und art. 36.7 (Protokoll zum Mietende) neu gefasst. Das Real Decreto-ley 28/2026 würde art. 10 (Verlängerungen) ab 15. November 2026 neu fassen. Ein Gesetzesdekret tritt außer Kraft, wenn das Parlament (Congreso) es nicht innerhalb von 30 Tagen nach seiner Verkündung bestätigt; dann gilt wieder die frühere Fassung. Am 18. Oktober 2026 war keines der beiden bestätigt. Bevor du dich auf eine Regel stützt, die dieser Ratgeber als neu kennzeichnet, prüfe die aktuelle konsolidierte Fassung des LAU im BOE (dem spanischen Amtsblatt).

Den Auszug ankündigen

Nichtverlängerung. Während der Mindestlaufzeit von fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist) verlängert sich der Mietvertrag jeweils um ein Jahr, es sei denn, du erklärst mindestens 30 Tage vor Ende des Vertrags oder der jährlichen Verlängerung, dass du nicht verlängern willst (art. 9.1 LAU). Stand 18. Oktober 2026 musst du zum Ende der Mindestlaufzeit zwei Monate vorher kündigen; sonst verlängert sich der Vertrag um jeweils ein Jahr für bis zu drei weitere Jahre, und du kannst zum Ende jedes dieser Jahre mit einem Monat Frist ausziehen (art. 10.1 LAU). Wird das Real Decreto-ley 28/2026 bestätigt, würde sich der Vertrag ab 15. November 2026 stattdessen um jeweils fünf (oder sieben) Jahre verlängern, weiterhin mit zwei Monaten Kündigungsfrist für dich, und ein vorzeitiger Auszug wäre ein desistimiento. Verträge, die sich bereits in der dreijährigen Verlängerung befinden, würden diese nach der alten Fassung beenden.

Desistimiento. Du kannst den Mietvertrag vorzeitig beenden, sobald er mindestens sechs Monate gelaufen ist, mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (art. 11.1 LAU). Stand 18. Oktober 2026 bestimmt art. 11.3 LAU, dass der Vermieter dadurch keinen Anspruch auf Entschädigung erhält. Vor dem 8. Oktober 2026 konnte ein Vertrag eine Monatsmiete für jedes verbleibende Jahr vorsehen, anteilig berechnet, und das Gesetz sagt nicht, ob solche älteren Klauseln noch binden. Prüfe deinen Vertrag und das Recht, das an deinem Auszugsdatum gilt. Unklar ist auch, ob du die Erklärung schon vor dem sechsten Monat abschicken darfst; wähle deshalb ein Auszugsdatum, das nach Ablauf sowohl der sechs Monate als auch der 30 Tage liegt.

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Form vor und sagt nicht, ob das Absenden oder der Zugang zählt; sorg deshalb dafür, dass deine Kündigung rechtzeitig ankommt. Wochenenden und Feiertage werden nicht ausgenommen (art. 5 Código Civil). Eine E-Mail zählt nur, wenn der Vertrag eine Adresse für Mitteilungen nennt und Absenden, Zugang und Inhalt nachweisbar sind (art. 4.6 LAU). Alle Mieter sollten unterschreiben. Bleibt dein Ehepartner oder ein Partner, der seit zwei Jahren mit dir zusammenlebt, in der Wohnung, ohne der Kündigung zugestimmt zu haben, kann der Mietvertrag für ihn weiterlaufen (art. 12 LAU); lass ihn deshalb mitunterschreiben.

Asunto: Comunicación de fin del contrato de arrendamiento — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

[Nombre y apellidos], con [DNI/NIE/pasaporte] n.º [número], arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda] en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato], le comunico [mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el [fecha de vencimiento], conforme al artículo [9.1 / 10.1] de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos / que desisto del contrato con efectos el [fecha], conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fecha en la que habrán transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato y más de treinta días desde la recepción de esta comunicación].

Le propongo revisar juntos la vivienda y entregarle las llaves el [fecha y hora propuestas], dejar constancia por escrito del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores, y firmar ambos el documento correspondiente.

Le ruego que, una vez entregadas las llaves, me devuelva la fianza de [importe] euros [y la garantía adicional de [importe] euros] mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. A partir de esa fecha, mi dirección para comunicaciones será [nueva dirección postal y correo electrónico].

Atentamente, [Nombre y apellidos de todos los arrendatarios] [Firmas] [Si procede: Conforme, [nombre y apellidos del cónyuge o pareja que convive en la vivienda], [firma]]

Die fianza zurückbekommen

Die fianza ist eine Geldkaution (en metálico) in Höhe einer Monatsmiete (art. 36.1 LAU). Wird der Restbetrag nicht innerhalb eines Monats nach Rückgabe der Schlüssel erstattet, wird er mit dem gesetzlichen Zinssatz verzinst (art. 36.4 LAU): 2026 sind das 3,25 %. Viele Regionen verpflichten den Vermieter, die fianza bei einer öffentlichen Stelle zu hinterlegen, dein Anspruch richtet sich aber immer gegen den Vermieter. Verwende die fianza nicht als letzte Monatsmiete, es sei denn, der Vermieter stimmt schriftlich zu: Unbezahlte Miete erlaubt dem Vermieter, den Vertrag zu beenden und die Miete einzufordern.

Du musst die Wohnung so zurückgeben, wie du sie erhalten hast, abgesehen von Abnutzung durch Zeit oder unvermeidbare Ursachen (art. 1561 CC); ohne Protokoll über ihren Zustand zu Beginn wird vermutet, dass du sie in gutem Zustand erhalten hast (art. 1562 CC), und du haftest für Schäden, sofern du nicht nachweist, dass sie ohne dein Verschulden entstanden sind (art. 1563 CC). Kleine Reparaturen, die durch normalen Gebrauch nötig werden, sind deine Sache (art. 21.4 LAU). Stand 18. Oktober 2026 verlangt art. 36.7 LAU ein unterschriebenes Protokoll zum Mietende (documento de finalización del arrendamiento); fehlt es oder führt es keine Schäden auf, wird vermutet, dass die Wohnung in gutem Zustand zurückgegeben wurde. Ob das auch für ältere Verträge gilt, ist ungeklärt; unterschreib deshalb in jedem Fall ein Protokoll, mit Fotos, Zählerständen und einer datierten Quittung für die Schlüssel.

Zahlt der Vermieter nicht, verjährt der Anspruch auf die fianza in fünf Jahren (art. 1964.2 CC). Vor einem monitorio (gerichtliches Mahnverfahren) musst du den Vermieter zur Verhandlung einladen (MASC, LO 1/2025); das Muster unten ist deshalb auch als diese Einladung formuliert und setzt 30 Kalendertage. Für den Antrag auf einen monitorio brauchst du keinen Anwalt, und er wird am Wohnsitz des Vermieters eingereicht; mehr dazu im Ratgeber zur Mahnung in Spanien.

Asunto: Devolución de la fianza — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

El contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], firmado el [fecha del contrato], finalizó el [fecha de finalización], y el [fecha de entrega de las llaves] le entregué las llaves, como consta en [documento de entrega, recibo de llaves u otra prueba], que adjunto.

Le solicito que me devuelva la fianza de [importe] euros mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.

Si considera que debe retener alguna cantidad por desperfectos que excedan del desgaste por el uso ordinario, le ruego que me indique por escrito cada concepto y su importe, con las facturas o presupuestos correspondientes.

Este escrito constituye también una invitación a negociar sobre la devolución de la fianza, a efectos de los artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Le ruego que me pague o me responda en el plazo de treinta días naturales desde su recepción; en caso contrario, podré acudir a los tribunales.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Eine Reparatur verlangen

Der Vermieter muss ohne Mieterhöhung alle Reparaturen durchführen, die nötig sind, um die Wohnung bewohnbar zu halten, es sei denn, du oder deine Haushaltsmitglieder haben den Schaden verursacht (art. 21.1 LAU). Informiere den Vermieter so bald wie möglich und ermögliche eine Besichtigung. Nachdem du den Vermieter informiert hast, darfst du dringende Reparaturen durchführen, um einen unmittelbar drohenden Schaden oder erhebliche Unannehmlichkeiten abzuwenden, und die Kosten sofort zurückverlangen (art. 21.3 LAU). Dauern die Arbeiten länger als 20 Tage, sinkt die Miete im Verhältnis zu dem Teil der Wohnung, den du nicht nutzen kannst (art. 21.2 LAU). Repariert der Vermieter nicht, kannst du den Mietvertrag beenden (art. 27.3 LAU) oder bei Gericht beantragen, ihn zu den Arbeiten zu verpflichten. Im Notfall, etwa bei Gasgeruch, ruf zuerst den Notdienst.

Stand 18. Oktober 2026 sieht art. 21.5 LAU ein schriftliches Verfahren für Schäden vor, die Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Gesundheit beeinträchtigen: Du schickst die Aufforderung mit einem angemessenen Kostenvoranschlag, der Vermieter hat ab Zugang 15 Kalendertage, um ihn anzunehmen, eine andere Reparatur vorzuschlagen oder die Arbeiten durchzuführen, und antwortet er nicht oder lehnt er ohne triftigen Grund ab, darfst du die Arbeiten durchführen lassen und die belegten Kosten von künftigen Mieten abziehen. Tritt das Real Decreto-ley 29/2026 außer Kraft, entfällt dieses Abzugsrecht. Bevor du etwas abziehst, prüfe im BOE, ob art. 21.5 noch im LAU steht, und behalte den Absatz in eckigen Klammern nur dann.

Asunto: Solicitud de reparación — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

Como arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], le comunico que el [fecha] detecté el siguiente problema: [descripción del daño y de la estancia afectada], que afecta a [la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda / su uso normal]. Adjunto [fotografías u otros documentos].

Conforme al artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le solicito que realice la reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Para que usted o su técnico puedan examinarla, estoy disponible [días y horas] en el teléfono [número].

[Solo si el artículo 21.5 de la Ley 29/1994 sigue vigente en la fecha de envío: Adjunto un presupuesto de [empresa] por importe de [importe] euros. Conforme a dicho artículo, dispone de quince días naturales desde la recepción de este requerimiento para aceptarlo, proponer otra reparación o realizar la obra. Si no responde o se niega sin causa justificada, podré ejecutar las obras necesarias y descontar su importe, debidamente justificado, de las rentas futuras.]

Le ruego que me confirme por escrito la fecha prevista de la reparación.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Briefe abschicken und Nachweise sichern

Lade dein fertiges PDF hoch oder schreib den Brief in MaisonMail und füge Fotos oder Unterlagen im Versandablauf als PDF hinzu. Schick ihn an die Adresse für Mitteilungen aus dem Vertrag (a efectos de notificaciones) und, wenn eine Agentur den Mietvertrag verwaltet, auch an diese. Die Empfängeranschrift bestimmt das Zielland; verfügbare Versandarten, die voraussichtliche Zustelldauer und der Endpreis werden vor der Zahlung angezeigt. Heb eine Kopie jedes Briefs und jeder Anlage auf.

Kein Artikel des LAU schreibt für die Erklärungen des Mieters ein burofax oder ein Einschreiben vor. Die Sendungsverfolgung zeigt, dass eine Sendung angekommen ist, aber nicht, was sie enthielt; das reicht für eine erste Reparaturanfrage, eine Aufforderung zur Rückzahlung der Kaution oder eine Kündigung, die du mit großem Vorlauf schickst. Correos selbst sagt, dass ein Einschreiben (carta certificada) den Inhalt nicht bescheinigt, ein burofax dagegen Absenden, Zustellung und Inhalt. Für eine Kündigung kurz vor Fristablauf, eine Aufforderung nach art. 21.5 und den letzten Brief zur Kaution vor dem Gang zum Gericht schickst du in Spanien ein burofax mit certificación de contenido (Inhaltsbescheinigung) und acuse de recibo (Rückschein): Ein Standardbrief oder ein Brief mit Sendungsverfolgung ist kein burofax.