Mietwohnung in den Niederlanden: Kündigung, Kaution, Mängel

Schnellantwort

Um aus einer Mietwohnung in den Niederlanden auszuziehen, kündigst du (huuropzegging) zu einem Mietzahlungstag: Die Kündigungsfrist beträgt eine Zahlungsperiode, mindestens einen und höchstens drei Monate (art. 7:271 lid 6 onder a BW). Das Gesetz schreibt eine Gerichtsvollzieherurkunde oder ein Einschreiben (aangetekende brief) vor; eine Kündigung in anderer Form zählt trotzdem, ist aber schwer nachzuweisen. Deine Kaution (waarborgsom) darf höchstens das Doppelte der Kaltmiete betragen und muss innerhalb von 14 Tagen zurückkommen, bei Abzügen der Rest innerhalb von 30 Tagen (art. 7:261b BW). Der Vermieter muss Mängel auf Verlangen beheben; im sozialen Wohnungsbau und im mittleren Mietsegment kann die Huurcommissie (Mietkommission) die Miete nach sechs Wochen senken.

Dieser Ratgeber gilt für gewöhnliche Mietverhältnisse über Wohnraum in den Niederlanden. Für ein Zimmer in der Wohnung des Vermieters, Kurzzeitvermietungen, befristete Untervermietungen während der Abwesenheit des Eigentümers (tussenhuur oder diplomatenclausule) und Verträge nach dem Leerstandsgesetz gelten andere Regeln. Der Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Für einen offenen Betrag nach dem Mietverhältnis lies den Ratgeber zur Mahnung in den Niederlanden; für Internet-, Energie- und andere Verträge beim Umzug Vertrag in den Niederlanden kündigen.

Vertragsart prüfen

Ein unbefristeter Mietvertrag kann jederzeit zu einem vereinbarten Mietzahlungstag gekündigt werden (art. 7:271 lid 3 BW). Seit die Wet vaste huurcontracten am 1. Juli 2024 in Kraft getreten ist, sind unbefristete Mietverträge die Regel, und ein befristeter Vertrag von zwei Jahren oder weniger darf nur mit Mietergruppen geschlossen werden, die in einer Verordnung aufgeführt sind; einen solchen Vertrag kannst du vor seinem Enddatum kündigen (lid 2). Ansonsten erlaubt ein befristeter Mietvertrag eine Kündigung nur zu einem Zahlungstag, der nicht vor dem Ende der Laufzeit liegt (lid 1); bei einer festen Laufzeit von mehr als zwei Jahren kannst du laut der niederländischen Regierung nicht vor dem Enddatum ausziehen. Für Mietverträge, die vor dem 1. Juli 2024 geschlossen wurden, gelten weiter die alten Regeln, nach denen ein Mieter einen befristeten Vertrag von bis zu zwei Jahren (oder fünf Jahren bei einem Zimmer) vorzeitig kündigen kann.

Ein Fall ist ungeklärt: eine feste Laufzeit von zwei Jahren oder weniger, nach dem 1. Juli 2024 mit einem Mieter vereinbart, der zu keiner der aufgeführten Gruppen gehört. Nach dem Wortlaut von lid 1 ist eine Kündigung vor Ende der Laufzeit ausgeschlossen, während die vereinfachten Hinweise der Regierung diese Unterscheidung nicht machen. Frag bei Het Juridisch Loket nach, der kostenlosen niederländischen Rechtsberatung. Du und der Vermieter könnt den Mietvertrag jederzeit einvernehmlich beenden (lid 10).

Mietvertrag kündigen

Deine Kündigungsfrist entspricht der Zeit zwischen zwei Mietzahlungstagen, mindestens einem und höchstens drei Monaten; eine Klausel mit einer längeren Frist ist nichtig (art. 7:271 lid 6 onder a und lid 8 BW). Du musst keinen Grund angeben. Die Kündigung muss beim Vermieter vor dem Zahlungstag eingehen, zu dem sie wirken soll (art. 3:37 lid 3 BW): Ist die Miete am 1. fällig, muss sie vor dem 1. ankommen. Betrachte diese Frist als fest und schick die Kündigung früh ab. Eine Kündigung, die zu spät ankommt oder das falsche Datum nennt, ist nicht unwirksam: Sie wirkt zum nächsten zulässigen Datum (art. 7:271 lid 7).

Laut Gesetz wird per Gerichtsvollzieherurkunde (exploot) oder per Einschreiben gekündigt (art. 7:271 lid 4 BW), und das gilt auch für Mieter. Eine Kündigung in anderer Form zählt trotzdem (lid 7): Laut Regierung ist eine E-Mail oder ein normaler Brief wirksam, wenn der Vermieter den Eingang bestätigt. Das Risiko liegt im Nachweis, dass der Vermieter sie erhalten hat. Ein Standardbrief oder ein Brief mit Sendungsverfolgung von MaisonMail ist kein aangetekende brief. Schick deine Kündigung als Einschreiben über PostNL aus den Niederlanden oder über einen Gerichtsvollzieher (deurwaarder); du kannst denselben Brief zusätzlich per E-Mail schicken und den Vermieter bitten, den Eingang schriftlich zu bestätigen. Jeder Mieter, der im Mietvertrag steht, sollte unterschreiben.

Onderwerp: Opzegging huurovereenkomst — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Hierbij zeg ik de huurovereenkomst op voor de woning aan [adres van de woning], die ik huur op grond van de huurovereenkomst van [datum van de huurovereenkomst].

Ik zeg op tegen [datum: een betaaldag van de huur], met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn (artikel 7:271 lid 6 onder a BW), of, als die datum niet juist is, tegen de eerstvolgende datum waartegen de opzegging volgens de wet mogelijk is.

Ik verzoek u mij binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat u deze opzegging hebt ontvangen en op welke datum de huurovereenkomst eindigt. Graag maak ik met u een afspraak voor de voorinspectie en de eindinspectie van de woning.

De waarborgsom kunt u na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder]. Mijn nieuwe adres is [nieuw adres] en mijn e-mailadres is [e-mailadres].

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam van iedere huurder] [Handtekening van iedere huurder]

Kaution zurückfordern (waarborgsom)

Die Kaution darf höchstens das Doppelte der Kaltmiete (kale huur) betragen, ohne Service- und Nebenkosten (art. 7:261b lid 1–2 BW). Der Vermieter muss sie innerhalb von 14 Tagen nach Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Nur wenn er Reparaturkosten für Schäden, beschränkt auf tatsächlich entstandene Kosten, oder offene Miete, Servicekosten oder eine Energieleistungsvergütung (energieprestatievergoeding) verrechnet, darf er den Rest innerhalb von 30 Tagen zahlen (lid 3), und jeden Abzug muss er schriftlich mit einer vollständigen Kostenaufstellung begründen (lid 4). Diese Regeln, die seit dem 1. Juli 2023 gelten, betreffen auch Wohnungen im freien Sektor (art. 7:247 BW). Laut Regierung sind keine Zinsen geschuldet, und normale Abnutzung und Verwaltungsgebühren dürfen nicht abgezogen werden. Für einen Mietvertrag, der vor dem 1. Juli 2023 geschlossen wurde, nennt die Regierung eine Obergrenze von drei Kaltmieten; keine offizielle Quelle sagt, ob die Fristen von 14 und 30 Tagen für diese Kautionen gelten.

Bei der Übergabe gibst du die Wohnung in dem Zustand zurück, der im Protokoll bei Einzug (opnamestaat) beschrieben ist, abgesehen von normaler Abnutzung; wurde kein Protokoll erstellt, wird vermutet, dass du sie in dem Zustand erhalten hast, in dem du sie zurückgibst (art. 7:224 lid 2 BW). Unterschreib kein Abnahmeprotokoll, mit dem du nicht einverstanden bist. Eine Kaution über der Obergrenze kannst du der Meldestelle der Gemeinde für Vermieterverhalten melden, eine Rückzahlung ist damit aber nicht garantiert. Die Huurcommissie befasst sich nicht mit Kautionen; zuständig ist der kantonrechter (Kantonrichter), unabhängig vom Betrag und ohne Anwaltspflicht. Mit einer festen Frist ist der Brief unten eine ingebrekestelling (Inverzugsetzung).

Onderwerp: Terugbetaling waarborgsom — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

De huurovereenkomst voor de woning aan [adres van de woning] is geëindigd op [einddatum]. Op [datum van oplevering] heb ik de woning met de sleutels aan u opgeleverd, zoals blijkt uit [opleverrapport of ander bewijs]. Bij aanvang van de huur heb ik een waarborgsom van [bedrag] euro betaald.

Volgens artikel 7:261b lid 3 BW moet u de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Alleen als u schade, nog openstaande huur, servicekosten of een energieprestatievergoeding verrekent, moet u het restant binnen dertig dagen betalen; voor schade mag u alleen aantoonbaar gemaakte kosten verrekenen. Een verrekening moet u mij schriftelijk meedelen met een volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW).

Tot op heden heb ik [geen enkel bedrag / slechts [bedrag] euro] terugontvangen [en geen kostenspecificatie ontvangen]. Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u [bedrag] euro uiterlijk op [datum] over te maken op rekeningnummer [IBAN] ten name van [naam rekeninghouder].

Betaalt u niet binnen deze termijn, dan behoud ik mij het recht voor de zaak voor te leggen aan de kantonrechter en daarbij ook de wettelijke rente en de kosten te vorderen.

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Mangel melden (gebrek)

Ein Mangel ist alles, was dir den Gebrauch der Wohnung verwehrt, den du von einer gut instand gehaltenen Wohnung dieser Art erwarten darfst (art. 7:204 lid 2 BW). Der Vermieter muss ihn auf dein Verlangen beheben, außer kleinen Reparaturen, die Sache des Mieters sind, und Schäden, für die du haftest (art. 7:206 lid 1–2). Melde Mängel unverzüglich, sonst zahlst du für Schäden, die durch die Verzögerung entstehen (art. 7:222). Ab dem Tag deiner Meldung bis zur Behebung kannst du eine anteilige Mietminderung verlangen (art. 7:207). Zahl die volle Miete weiter: Wer sie ohne Entscheidung der Huurcommissie oder eines Gerichts zurückhält, riskiert die Auflösung des Mietvertrags wegen Mietrückstands. Ist der Vermieter in Verzug, kannst du die Reparatur selbst ausführen lassen und angemessene Kosten zurückfordern (art. 7:206 lid 3), lass dich aber vorher beraten.

Die Huurcommissie, die niederländische Mietkommission, kann bei schweren Mängeln eine vorübergehende Mietminderung anordnen, wenn der Vermieter sie nicht innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag nach deiner Meldung behoben hat; stell den Antrag innerhalb von sechs Monaten nach der Meldung, damit die Minderung ab dem ersten Tag des Monats nach deiner Meldung gilt (art. 7:257 BW). Ihre Entscheidung ist verbindlich für den sozialen Wohnungsbau und für Wohnungen im mittleren Mietsegment, die ab dem 1. Juli 2024 vermietet wurden; bei Wohnungen im freien Sektor gibt sie nur eine Empfehlung ab, und nur, wenn ihr beide das schriftlich vereinbart habt. Die Gebühr für Mieter beträgt 25 € und wird erstattet, wenn du recht bekommst. Die Kommission prüft nur die Mängel, die in deiner Meldung stehen; der Antrag wird online mit DigiD oder eHerkenning gestellt, und für dieselben Mängel wählst du entweder die Huurcommissie oder den kantonrechter, nicht beide. Ein neues Gesetz (Stb. 2026, 311), das noch nicht in Kraft ist, wird eine schriftliche Meldung vorschreiben; melde Mängel schon jetzt schriftlich.

Onderwerp: Melding van gebreken — [adres van de woning]

Geachte [heer/mevrouw] [achternaam verhuurder],

Als huurder van de woning aan [adres van de woning] meld ik u de volgende gebreken: [omschrijving van elk gebrek, de ruimte waar het zich voordoet en sinds wanneer het bestaat]. Foto’s van de gebreken stuur ik mee.

Ik verzoek u deze gebreken op grond van artikel 7:206 BW binnen zes weken na de datum van deze brief te verhelpen en mij te laten weten wanneer de reparatie wordt uitgevoerd. Voor een afspraak kunt u mij bereiken op [telefoonnummer] of [e-mailadres].

Worden de gebreken niet binnen deze termijn verholpen, dan kan ik de Huurcommissie of de kantonrechter vragen om een tijdelijke verlaging van de huurprijs (artikelen 7:207 en 7:257 BW).

Met vriendelijke groet, [Voornaam en achternaam]

Briefe abschicken und Nachweise sichern

Für die Briefe zur Kaution und zu Mängeln lade dein fertiges PDF hoch oder schreib den Brief direkt in MaisonMail und füge Fotos oder das Übergabeprotokoll im Versandablauf als PDF hinzu. Die Empfängeranschrift bestimmt das Zielland; verfügbare Versandarten, die voraussichtliche Zustelldauer und der Endpreis werden vor der Zahlung angezeigt. Ein Brief wirkt, wenn er beim Vermieter eingeht (art. 3:37 lid 3 BW); plane deshalb genug Zeit für Druck und Zustellung ein und schick ihn zusätzlich per E-Mail. Heb eine Kopie jedes Briefs und jeder Anlage auf: Die Sendungsverfolgung zeigt, dass eine Sendung angekommen ist, aber nicht, was sie enthielt. Für deine Kündigung nutze, wie gesetzlich vorgeschrieben, ein Einschreiben oder einen Gerichtsvollzieher: Ein Brief mit Sendungsverfolgung von MaisonMail ist kein aangetekende brief.