Mietwohnung in Belgien: Kündigung, Kaution, Reparaturen

Schnellantwort

Das belgische Mietrecht ist regional geregelt: Es gelten die Regeln von Brüssel, Wallonien oder Flandern, je nachdem, wo die Wohnung liegt. Bei einem üblichen Mietvertrag über 9 Jahre kannst du jederzeit mit drei Monaten Frist ausziehen und zahlst 3, 2 oder 1 Monatsmiete, wenn der Mietvertrag im ersten, zweiten oder dritten Jahr endet. Die Kündigungsfrist beginnt am ersten Tag des Folgemonats. Beide Ehepartner oder gesetzlich Zusammenwohnenden müssen unterschreiben. In Wallonien muss die Kündigung per Einschreiben, durch einen Gerichtsvollzieher oder per Übergabe gegen eine unterschriebene Kopie erfolgen. Deine garantie locative (Mietkaution) wird nur durch eine gemeinsame schriftliche Vereinbarung oder eine Gerichtsentscheidung freigegeben. Halte nie die Miete wegen Reparaturen zurück.

Dieser Ratgeber behandelt Mietverträge über eine Hauptwohnung (bail de résidence principale) in Belgien, also Wohnungen, in denen du mit Zustimmung des Vermieters deinen Hauptwohnsitz hast. Jede Region hat ihr eigenes Gesetz: den Code bruxellois du Logement (CBL), das décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation und das Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD). In Flandern gilt das VWHD für schriftliche Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2019 geschlossen wurden; ältere Verträge folgen den früheren föderalen Regeln. In Wallonien gelten die Regeln unten für kurze Mietverträge und Studentenmietverträge bei Verträgen, die ab dem 1. September 2018 geschlossen oder verlängert wurden, und in Brüssel gelten einige Änderungen nur für Verträge, die ab dem 1. November 2024 geschlossen oder verlängert wurden. Der Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Das belgische Recht schreibt für einen privaten Brief keine Sprache vor (art. 30 der Verfassung), daher gelten die französischen Muster unten auch in Flandern; ein flämischer Vermieter antwortet aber unter Umständen auf Niederländisch. Für eine nicht zurückgezahlte Kaution siehe Mahnung in Belgien; um bei einem Umzug Internet- oder Energieverträge zu beenden, siehe Vertrag in Belgien kündigen.

Kündigen: mit welcher Frist und ab wann

In Flandern hängt die Entschädigung davon ab, in welchem Jahr der Mietvertrag endet. Ein kurzer Mietvertrag endet nur dann zum vereinbarten Termin, wenn mindestens drei Monate vorher gekündigt wird; andernfalls, oder wenn du weiter dort wohnst, wird er zu denselben Bedingungen zu einem Mietvertrag über 9 Jahre. Für Studentenmietverträge gelten eigene Regeln: in Brüssel zwei Monate Frist ohne Entschädigung (art. 256 CBL); in Wallonien zwei Monate Frist plus drei Monatsmieten, nicht nach dem 15. März (art. 81); in Flandern nur in bestimmten Fällen, etwa wenn du dein Studium beendest (art. 64 VWHD).

Eine „jederzeit“ ausgesprochene Kündigung beginnt am ersten Tag des Monats nach dem Monat, in dem sie ausgesprochen wird (art. 231 CBL; art. 30 des wallonischen Dekrets; art. 15 VWHD). Die offiziellen Erläuterungen verstehen „ausgesprochen“ als „eingegangen“: Erhält der Vermieter deinen Brief am 20. März, läuft die Frist vom 1. April bis zum 30. Juni. Ein Brief, der am 2. April ankommt, kostet dich eine weitere Monatsmiete.

Der Mietvertrag über die Familienwohnung gehört beiden Ehepartnern, daher muss die Kündigung von beiden kommen (art. 215, § 2 des alten Zivilgesetzbuchs), und dasselbe gilt für gesetzlich Zusammenwohnende (art. 1477, § 2). Wurde dein Mietvertrag nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Unterzeichnung registriert, kannst du in Brüssel und Flandern ohne Kündigungsfrist und ohne Entschädigung ausziehen (art. 228/5 CBL; art. 20 VWHD); in Wallonien erst, wenn eine förmliche Aufforderung zur Registrierung, verschickt per Einschreiben, durch einen Gerichtsvollzieher oder per Übergabe, einen Monat lang ohne Wirkung geblieben ist (art. 54). In Wallonien und Flandern kannst du die Registrierung in MyMinfin prüfen; in Brüssel werden Mietverträge seit dem 1. Januar 2025 im regionalen Register von Bruxelles Logement registriert (art. 228/1 bis 228/5 CBL).

Die Kündigung in der richtigen Form schicken

• Wallonien: Die Kündigung muss per Einschreiben verschickt, durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt oder dem Vermieter übergeben werden, der eine Kopie mit dem Eingangsdatum unterschreibt (art. 30 des wallonischen Dekrets). Ein Standardbrief oder ein Brief mit Sendungsverfolgung genügt nicht. Aus dem Ausland schickst du ein Einschreiben bei deiner eigenen Post.
• Brüssel: Das Gesetz schreibt keine Form vor, und die Region veröffentlicht Musterbriefe. Bei einem einfachen Brief wird vermutet, dass er am zweiten Tag nach der Aufgabe eingegangen ist, du musst aber nachweisen können, dass du ihn abgeschickt hast; ein Einschreiben ist sicherer.
• Flandern: Es ist keine Form vorgeschrieben, außer dein Mietvertrag verlangt ein Einschreiben; die flämische Regierung empfiehlt eines.

Das Muster gilt für einen Mietvertrag über 9 Jahre; bei einem kurzen Vertrag oder einem Studentenmietvertrag zitierst du den Artikel aus der Tabelle oben. Behalte die Rechtsgrundlage für deine Region, gib die Entschädigung an oder dass keine fällig ist, und nenne keinen Grund, denn das ist nicht nötig. Alle Mieter und beide Ehepartner oder gesetzlich Zusammenwohnenden müssen unterschreiben.

Objet : Congé — bail de résidence principale — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

[Je soussigné(e) / Nous soussignés] [prénom(s) et nom(s)], [preneur / preneurs] du logement situé [adresse du logement] en vertu du bail signé le [date de signature] et ayant pris cours le [date de prise de cours], [donne / donnons] congé de ce bail conformément à [l’article 237, § 5, du Code bruxellois du Logement / l’article 55, § 5, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation / l’article 20, § 1er, du décret flamand du 9 novembre 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet)].

Le délai de préavis de trois mois prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le présent congé est donné, soit le [date], et prend fin le [date de fin du bail].

[Le bail prenant fin au cours de sa [première / deuxième / troisième] année, l’indemnité de [nombre] mois de loyer prévue par cette disposition vous sera réglée. / Le bail prenant fin après sa troisième année, aucune indemnité n’est due.]

Je vous propose d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la remise des clés le [date proposée], et de convenir à cette occasion de la libération de la garantie locative. À partir du [date], ma nouvelle adresse sera la suivante : [nouvelle adresse].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom du preneur] [Prénom et nom du conjoint ou cohabitant légal, le cas échéant] [Signatures]

Die garantie locative freigeben lassen

In allen Regionen gibt die Bank die Kaution nur aufgrund einer schriftlichen Vereinbarung frei, die frühestens zum Ende des Mietverhältnisses aufgesetzt wird, oder aufgrund einer Kopie einer Gerichtsentscheidung (art. 249, § 2 CBL; art. 62, § 3 des wallonischen Dekrets; art. 37, § 3 VWHD). Ein Brief von dir allein gibt das Konto nicht frei: Schick dem Vermieter das Freigabeformular der Bank zur Unterschrift. Die Zinsen auf dem Konto stehen dir zu. Die Brüsseler Frist gilt nicht, solange ein Gerichtsverfahren läuft, und Frist und Zuschlag gelten nur für Mietverträge, die ab dem 1. November 2024 geschlossen oder verlängert wurden; in Wallonien und Flandern droh keinen Zuschlag an, den das Gesetz nicht vorsieht. Ob die wallonische Obergrenze von zwei Monatsmieten, die seit dem 1. Juni 2023 gilt, auch ältere Kautionen erfasst, ist unklar.

Jede Seite kann ein gemeinsames Auszugsprotokoll (état des lieux de sortie) auf geteilte Kosten verlangen, nachdem du ausgezogen bist und bevor die Schlüssel übergeben werden; in Brüssel spätestens innerhalb eines Monats nach dem Auszug (art. 220, § 3 CBL; art. 27 des wallonischen Dekrets; art. 39, § 2 VWHD). Normale Abnutzung (vétusté) und höhere Gewalt sind kein Schaden, für den du haftest. Verrechne die Kaution nicht mit der letzten Monatsmiete. Verweigert der Vermieter die Freigabe ohne Grund, kann der juge de paix (Friedensrichter) sie anordnen.

Objet : Libération de la garantie locative — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le bail relatif au logement situé [adresse du logement] a pris fin le [date de fin du bail]. Je vous ai remis les clés le [date de la remise des clés] et l’état des lieux de sortie a été établi le [date]. J’en joins une copie.

La garantie locative de [montant] euros est constituée sur le compte n° [numéro de compte] ouvert auprès de [banque]. Je vous remercie de signer le formulaire de libération ci-joint et de le transmettre à [banque] au plus tard le [date], afin que la garantie, intérêts compris, soit versée sur le compte [IBAN] au nom de [titulaire du compte].

[Pour un bail bruxellois conclu ou renouvelé à partir du 1er novembre 2024 : l’article 249, § 2, du Code bruxellois du Logement prévoit, sous réserve d’une procédure contentieuse, la libération de la garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés et, à défaut, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée.]

Si vous estimez pouvoir retenir une partie de la garantie, je vous remercie de m’en indiquer par écrit les postes et les montants, avec les justificatifs. À défaut d’accord, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Reparaturen verlangen

Der Vermieter muss die Wohnung in gutem Zustand übergeben und alle Reparaturen übernehmen, außer den kleinen Mieterreparaturen (réparations locatives); Reparaturen wegen Alterung oder höherer Gewalt trägt der Vermieter (art. 219 und 223 CBL; art. 7, 8 und 15 des wallonischen Dekrets; art. 12, 25 und 26 VWHD). Jede Region veröffentlicht eine Liste der Mieterreparaturen. Melde dem Vermieter eine nötige Reparatur sofort schriftlich, mit Fotos; tust du das in Flandern nicht, gehen die daraus folgenden Reparaturen zu deinen Lasten. Erfüllt die Wohnung die Mindestanforderungen an Sicherheit, Gesundheit oder Ausstattung nicht mehr, kannst du die Arbeiten verlangen oder das Gericht bitten, den Mietvertrag zu beenden, und der Richter kann die Miete mindern; in Wallonien musst du dem Vermieter vorher eine mise en demeure (förmliche Aufforderung) schicken (art. 9, § 2). Dringende Arbeiten musst du zulassen, und die Miete wird gemindert, wenn sie in Wallonien länger als 40 Tage (art. 21) oder in Flandern länger als 30 Tage (art. 27 VWHD) dauern.

Hör nicht auf, die Miete zu zahlen: Nur der juge de paix kann die Arbeiten anordnen, die Miete mindern oder den Mietvertrag beenden. Für Mietstreitigkeiten ist unabhängig vom Betrag der juge de paix des Ortes zuständig, an dem die Wohnung liegt (art. 591 C. jud.). Du kannst ihn mit einem schriftlichen Antrag (requête) bei der Gerichtskanzlei anrufen, ohne Gerichtsvollzieher (art. 1344bis C. jud.), oder zuerst, auch mündlich, eine kostenlose Schlichtungssitzung beantragen (art. 731/1 und 732 C. jud.).

Objet : Mise en demeure — réparations — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le [date], j’ai constaté dans le logement que je loue, situé [adresse du logement], le problème suivant : [description du problème et pièce concernée], qui [conséquences sur l’usage du logement]. [Je vous l’ai signalé le [date] par [moyen utilisé].] Je joins [photos ou autres pièces].

Cette réparation ne relève pas des réparations locatives à charge du preneur. Je vous mets donc en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de la présente et de me communiquer la date d’intervention. Pour convenir de l’accès au logement, vous pouvez me joindre au [numéro de téléphone].

À défaut, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Briefe per Post schicken und Nachweise sichern

Für Briefe zur Kaution und zu Reparaturen lade dein fertiges PDF hoch oder schreib den Brief in MaisonMail und füge Fotos oder Unterlagen im Versandablauf als PDF hinzu. Die Empfängeranschrift bestimmt das Zielland; verfügbare Versandarten, die voraussichtliche Zustelldauer und der Endpreis werden vor der Zahlung angezeigt. Heb eine Kopie jedes Briefs und jeder Anlage auf. Die Sendungsverfolgung zeigt, dass eine Sendung angekommen ist, aber nicht, was sie enthielt. Deine Kündigungsfrist beginnt am ersten Tag des Monats, nachdem der Vermieter die Kündigung erhalten hat; schick sie also früh genug ab, damit sie vor Monatsende ankommt. In Wallonien ist ein Brief über MaisonMail keine wirksame Kündigung: Schick deinen congé (Kündigung) per Einschreiben, lass ihn durch einen Gerichtsvollzieher zustellen oder übergib ihn dem Vermieter gegen eine datierte Unterschrift auf einer Kopie. In Brüssel und Flandern ist ein Brief mit Sendungsverfolgung rechtlich möglich, eine lettre recommandée (Einschreiben) ist aber der sicherere Nachweis, und du musst eine verwenden, wenn dein Mietvertrag es verlangt.