義大利租屋信件：報修、押金退還與退租預告

快速答案

依你的需要寫信給房東（locatore）：通報房屋損壞、催促修繕，或要求退還押金（deposito cauzionale）；這些信件可以用電子郵件或郵寄。退租預告則不同：要提前退租，租約中須有解約條款，或者你有重大事由（gravi motivi）；你必須提前六個月預告，並使用掛號信（lettera raccomandata）。押金不得超過三個月租金，並會產生法定利息。

本指南適用於義大利的私人住宅租約（locazione abitativa），包括 4+4（自由租金，canone libero）、3+2（協議租金，canone concordato）、短期過渡租約（transitorio）及學生租約。請依租約填寫房東的姓名與地址，租賃房屋的地址另行列出，並替換所有預留內容。押金遲遲未退，請參閱義大利催款信；網路及其他契約，請參閱義大利契約解約。

通報房屋損壞

依《義大利民法典》（codice civile，簡稱 c.c.），房東必須交付狀況良好的房屋，並保持房屋合於約定的用途（art. 1575 c.c.）；除了由你負責的小額日常維修（piccola manutenzione）之外，所有必要的修繕都由房東負責（art. 1576 c.c.）。小額日常維修是指修復因使用而產生的耗損，而非老舊或意外造成的損壞，具體範圍依租約或當地習慣而定（art. 1609 c.c.）。需要修繕時，請通知房東（art. 1577 c.c.），說明問題是什麼、出現在哪裡、何時出現，以及對你造成什麼影響，並附上照片。緊急修繕可以自行處理，只要同時通知房東，就能請求償還費用。如果有危險，例如聞到瓦斯味，請先撥打緊急電話。

Oggetto: Segnalazione di guasto e richiesta di intervento — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

Le segnalo che in data [data] ho constatato nell’immobile in oggetto il seguente guasto: [descrizione del guasto e locale interessato], che comporta [conseguenze sull’uso dell’abitazione].

Le chiedo di provvedere alla riparazione e di comunicarmi la data dell’intervento. Allego [fotografie o altra documentazione]. Per concordare l’accesso può contattarmi al numero [recapito telefonico].

Distinti saluti [Nome e cognome]

催促尚未完成的修繕

提及你第一次的通報，說明目前仍有哪些問題，並訂出完成修繕的日期。不要停付租金，也不要自行扣減金額：欠繳租金可能讓房東以欠租為由訴請你遷出（sfratto per morosità）。如果瑕疵明顯影響房屋合於約定的使用，你可以請求減少租金或終止租約，但你早已知道或很容易就能發現的瑕疵除外（art. 1578 c.c.；事後出現的瑕疵：art. 1581 c.c.）。多數租賃爭議須先在已登記的調解機構（organismo di mediazione）嘗試調解，雙方各由律師協助，之後才能向法院起訴（art. 5 與 art. 8 D.Lgs. 28/2010）。你也可以先向房客工會（sindacato inquilini）諮詢。

要求退還押金

交還房屋時，請房東在點交紀錄（verbale di riconsegna）上簽名，記錄鑰匙、水電瓦斯錶的讀數與房屋狀況。押金不得超過三個月租金，並會產生法定利息，房東須在每年年底支付給房客（art. 11 L. 392/1978）。除了正常使用造成的耗損與老化之外，你必須按照收到時的狀態交還房屋（art. 1590 c.c.），因此扣款應與你實際應付的金額相符：請要求房東提供逐項明細。法律沒有規定固定的退還期限。如果租約排除了利息，或約定較高的押金，請尋求專業諮詢。向法院聲請付款命令（decreto ingiuntivo）不必先經過調解（art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010）。

Oggetto: Richiesta di restituzione del deposito cauzionale — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

il contratto di locazione relativo all’immobile in oggetto è cessato il [data di cessazione] e il [data della riconsegna] Le ho riconsegnato l’immobile e le chiavi, come risulta da [verbale di riconsegna o altra prova].

Le chiedo di restituirmi entro il [data] il deposito cauzionale di [importo] euro, con gli interessi legali non ancora corrisposti, mediante bonifico sul conto intestato a [intestatario del conto], IBAN [IBAN].

Qualora intenda trattenere una parte della somma, La prego di indicarmi per iscritto voci e importi, con la relativa documentazione.

Distinti saluti [Nome e cognome]

提出退租預告

解約（recesso）可以讓租約提前終止，預告期為六個月；前提是租約允許（art. 4 L. 392/1978），或者你有重大事由（gravi motivi），此時不論租約如何約定都可以解約（art. 3, comma 6, L. 431/1998）。法律並未定義何謂重大事由：請先尋求專業諮詢，並在信中寫明你的事由。除此之外，只有房東同意，租約才能提前結束（art. 1372 c.c.）。預告期從通知送達房東時起算（art. 1334 c.c.），在結束日期之前都須繳納租金。

• 4+4 與 3+2 租約：第二次期滿時（4+4 租約為四年續約期屆滿時，3+2 租約為兩年延長期屆滿時），任何一方都可以至少提前六個月以 raccomandata 通知，使租約不再續期（art. 2 L. 431/1998）。
• 短期過渡租約（最長 18 個月）與學生租約（六個月至三年）須依部長令規定的範本訂立（D.M. 16 gennaio 2017）；請查看其中的解約條款。學生租約在第一次期滿時會自動續約，除非房客至少提前一個月、最多提前三個月通知不續約。

法律條文寫的是以掛號信通知（art. 4 L. 392/1978）。請使用 raccomandata con avviso di ricevimento（A/R，掛號附回執，類似台灣的雙掛號），收件人簽收的回執會寄回給你；或者寄送 PEC（posta elettronica certificata，認證電子郵件）到房東的 PEC 地址，法律將其視同以郵寄方式送達（art. 48 D.Lgs. 82/2005）；租約若指定 raccomandata，就使用 raccomandata。電子郵件或一般信件事後很難舉證。租約上列名的每一位房客都應親筆簽名。

已登記的租約提前終止（risoluzione）時，必須在 30 天內以 RLI 表格（modello RLI）向義大利稅務局（Agenzia delle Entrate）申報，並繳納 67 歐元的定額登記稅；如果所有房東都選擇了租金所得單一稅制（cedolare secca），則免繳。相關規定指的是雙方當事人，而不只是房東，因此請事先約定由誰申報，並保留收據。

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

con la presente io sottoscritto/a [nome e cognome], conduttore dell’immobile in oggetto in forza del contratto di locazione stipulato il [data del contratto] e registrato il [data di registrazione], comunico il mio recesso dal contratto [ai sensi dell’art. [numero] del contratto / per gravi motivi, ai sensi dell’art. 3, comma 6, della L. 431/1998, consistenti in: [descrizione dei gravi motivi]].

Nel rispetto del preavviso di sei mesi dal ricevimento della presente, il recesso avrà effetto dal [data di cessazione, almeno sei mesi dopo il ricevimento] o, in subordine, dalla prima data successiva consentita. Entro tale data riconsegnerò l’immobile libero da persone e cose, insieme alle chiavi.

La prego di contattarmi per concordare la riconsegna e di confermarmi chi comunicherà la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Distinti saluti [Nome e cognome] [Firma autografa; se i conduttori sono più di uno, firmano tutti]

郵寄信件並保留證據

報修信與押金信，可以在 MaisonMail 上傳完成的 PDF 或線上撰寫，並在寄送流程中以 PDF 附上照片或文件。寄送目的地以收件人地址為準；可用服務、預計時效及最終價格會在付款前顯示。保留每一封信件與附件的副本。郵件追蹤只能證明郵件已送達，不能證明其內容。退租預告請依法律與租約的要求，以 raccomandata A/R 或 PEC 寄出：一般信件或附追蹤的信件都不是 raccomandata A/R。下方的郵寄按鈕僅適用於報修信與押金信，不能取代退租預告所需的 raccomandata。