西班牙租房信件：退租通知、押金退还和报修

快速答案

西班牙《城市租赁法》（LAU）保护你作为主要住所（vivienda habitual）的租约。要退租，可以在合同或年度续期结束前发出不续租通知，在前五年内（房东为公司的为七年）通常须提前 30 天；也可以在租约满六个月后提前 30 天通知，提前解约（desistimiento）。押金（fianza）为一个月租金，交还钥匙后一个月内未退还的，按法定利率计息。房东必须进行必要的维修：请以书面形式报告。截至 2026 年 10 月 18 日，一项法令（decreto-ley）已经改变了其中几项规则，但仍需众议院批准。

本指南面向在西班牙租住主要住所、需要给私人房东写信的租客，介绍截至 2026 年 10 月 18 日的全国性一般规则；加泰罗尼亚等拥有自己民法或住房法的大区，可能还有额外要求。本指南仅提供一般信息，不构成法律意见。要通过法院追讨未退还的押金，请参阅西班牙催款函指南；房屋的宽带等其他合同，请参阅西班牙合同解约指南；要投诉某家公司，请参阅西班牙消费者投诉指南。

先确认你的租约适用哪些规则

西班牙《城市租赁法》（Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos，LAU）对主要用途为你长期住所的租约提供租客保护；使你处境变差的条款无效，除非法律允许（art. 6 LAU）。合同适用签订时有效的规则：2019 年 3 月 6 日起签订的租约适用现行条文；2013 年 6 月 6 日至 2019 年 3 月 5 日签订的，最低租期为三年（2018 年 12 月 19 日至 2019 年 1 月下旬依据 Real Decreto-ley 21/2018 签订的，为五年或七年）；更早的租约最低租期为五年，通知期为一个月。2026 年 10 月 8 日之前签订的季节性租约（contrato de temporada）不属于主要住所租约，保持约定的结束日期，不享有上述保护，因此请查看你的合同是怎么写的。

2026 年 10 月 6 日的两项皇家法令（Real Decreto-ley）正在修改 LAU。Real Decreto-ley 29/2026 自 2026 年 10 月 8 日起适用，改写了包括 art. 11（提前退租的赔偿）、art. 21.5（维修）和 art. 36.7（租约终止记录）在内的条款。Real Decreto-ley 28/2026 将自 2026 年 11 月 15 日起改写 art. 10（续期）。法令如果在颁布后 30 天内未获众议院批准就会失效，此前的条文随即恢复适用；截至 2026 年 10 月 18 日，两项法令均未获批准。在依赖本指南标注为新规的任何规则之前，请在 BOE（西班牙官方公报）上查看 LAU 的现行合并文本。

发出退租通知

不续租。 在五年最低租期内（房东为公司的为七年），租约逐年续期，除非你在合同或年度续期结束前至少 30 天表示不想续租（art. 9.1 LAU）。截至 2026 年 10 月 18 日，最低租期届满时你必须提前两个月通知；否则租约逐年续期，最多再续三年，你可以在其中任何一年结束时提前一个月通知退租（art. 10.1 LAU）。如果 Real Decreto-ley 28/2026 获得批准，自 2026 年 11 月 15 日起，租约将改为按连续的五年（或七年）期续期，你仍须提前两个月通知，而中途退租则属于提前解约（desistimiento）。已经处于三年续期中的租约，将按旧条文完成该续期。

提前解约（desistimiento）。 租约履行满六个月后，你可以提前至少 30 天通知，提前终止租约（art. 11.1 LAU）。截至 2026 年 10 月 18 日，art. 11.3 LAU 规定，这不使房东享有任何赔偿权。在 2026 年 10 月 8 日之前，合同可以约定按剩余每年一个月租金的标准赔偿，不足一年按比例计算，而法律没有说明这类较早的条款是否仍有约束力。请查看你的合同以及退租当日有效的法律。法律也没有明确你能否在满六个月之前发出通知，因此请选择一个既已满六个月、又距通知送达已满 30 天的退租日期。

法律没有规定特定形式，也没有规定以寄出还是送达为准，因此请确保通知按时送达；周末和节假日不予扣除（art. 5 Código Civil）。只有合同指定了接收通知的电子邮箱，并且能够证明发送、接收和内容时，电子邮件才算数（art. 4.6 LAU）。所有租客都应签名。如果你的配偶，或与你同住满两年的伴侣，未表示同意而继续居住，租约可能会为其继续有效（art. 12 LAU），因此请让其一同签名。

Asunto: Comunicación de fin del contrato de arrendamiento — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

[Nombre y apellidos], con [DNI/NIE/pasaporte] n.º [número], arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda] en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato], le comunico [mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el [fecha de vencimiento], conforme al artículo [9.1 / 10.1] de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos / que desisto del contrato con efectos el [fecha], conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fecha en la que habrán transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato y más de treinta días desde la recepción de esta comunicación].

Le propongo revisar juntos la vivienda y entregarle las llaves el [fecha y hora propuestas], dejar constancia por escrito del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores, y firmar ambos el documento correspondiente.

Le ruego que, una vez entregadas las llaves, me devuelva la fianza de [importe] euros [y la garantía adicional de [importe] euros] mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. A partir de esa fecha, mi dirección para comunicaciones será [nueva dirección postal y correo electrónico].

Atentamente, [Nombre y apellidos de todos los arrendatarios] [Firmas] [Si procede: Conforme, [nombre y apellidos del cónyuge o pareja que convive en la vivienda], [firma]]

要回押金（fianza）

押金（fianza）是一笔金钱押金（en metálico），金额为一个月租金（art. 36.1 LAU）。交还钥匙后一个月内未退还的余额，按法定利率计息（art. 36.4 LAU）：2026 年为 3.25%。许多大区要求房东将押金存放在公共机构，但你的请求对象始终是房东。除非房东书面同意，否则不要拿押金抵最后一个月的租金：未付租金会让房东有权解除租约并追讨租金。

你必须按收到时的状态交还房屋，因时间推移或不可避免的原因造成的损耗除外（art. 1561 CC）；如果入住时没有房屋状况记录，推定你收到时房屋状况良好（art. 1562 CC），你要对损坏负责，除非你能证明损坏并非因你的过错造成（art. 1563 CC）。日常使用造成的小修由你负责（art. 21.4 LAU）。截至 2026 年 10 月 18 日，art. 36.7 LAU 要求签署租约终止记录（documento de finalización del arrendamiento）；没有这份记录，或者记录中没有列出任何损坏的，推定房屋已按良好状态交还。这一规定是否适用于较早的合同尚无定论，因此无论如何都请签署一份记录，并附上照片、水电表读数和注明日期的交钥匙收据。

如果房东不退押金，追讨押金的时效为五年（art. 1964.2 CC）。申请督促程序（monitorio，法院支付令）之前，你必须邀请房东协商（MASC，LO 1/2025），因此下面的示例同时写成了这样一份邀请，并给出 30 个日历日的期限。督促程序的申请无需律师，须向房东住所地的法院提出；请参阅西班牙催款函指南。

Asunto: Devolución de la fianza — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

El contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], firmado el [fecha del contrato], finalizó el [fecha de finalización], y el [fecha de entrega de las llaves] le entregué las llaves, como consta en [documento de entrega, recibo de llaves u otra prueba], que adjunto.

Le solicito que me devuelva la fianza de [importe] euros mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.

Si considera que debe retener alguna cantidad por desperfectos que excedan del desgaste por el uso ordinario, le ruego que me indique por escrito cada concepto y su importe, con las facturas o presupuestos correspondientes.

Este escrito constituye también una invitación a negociar sobre la devolución de la fianza, a efectos de los artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Le ruego que me pague o me responda en el plazo de treinta días naturales desde su recepción; en caso contrario, podré acudir a los tribunales.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

要求维修

房东必须在不提高租金的前提下，进行保持房屋宜居所需的一切维修，除非损坏是由你或与你同住的人造成的（art. 21.1 LAU）。请尽快通知房东，并允许其查看。通知房东之后，你可以进行紧急维修，以防止迫在眉睫的损害或严重的不便，并立即要求房东支付费用（art. 21.3 LAU）。如果工程持续超过 20 天，租金按你无法使用的那部分房屋的比例减少（art. 21.2 LAU）。如果房东不维修，你可以解除租约（art. 27.3 LAU），或者请求法院责令其施工。遇到紧急情况，例如闻到燃气味，请先拨打紧急服务电话。

截至 2026 年 10 月 18 日，art. 21.5 LAU 为影响宜居性、安全或卫生的损坏增设了一套书面程序：你寄出请求并附上合理报价，房东自收到之日起有 15 个日历日可以接受报价、提出其他维修方案或自行施工；如果房东不答复或无正当理由拒绝，你可以自行施工，并从今后的租金中扣除有凭证的费用。如果 Real Decreto-ley 29/2026 失效，这项扣除权也随之消失。在扣除任何款项之前，请在 BOE 上确认 art. 21.5 仍在 LAU 中，只有在仍然有效时才保留方括号中的那一段。

Asunto: Solicitud de reparación — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

Como arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], le comunico que el [fecha] detecté el siguiente problema: [descripción del daño y de la estancia afectada], que afecta a [la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda / su uso normal]. Adjunto [fotografías u otros documentos].

Conforme al artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le solicito que realice la reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Para que usted o su técnico puedan examinarla, estoy disponible [días y horas] en el teléfono [número].

[Solo si el artículo 21.5 de la Ley 29/1994 sigue vigente en la fecha de envío: Adjunto un presupuesto de [empresa] por importe de [importe] euros. Conforme a dicho artículo, dispone de quince días naturales desde la recepción de este requerimiento para aceptarlo, proponer otra reparación o realizar la obra. Si no responde o se niega sin causa justificada, podré ejecutar las obras necesarias y descontar su importe, debidamente justificado, de las rentas futuras.]

Le ruego que me confirme por escrito la fecha prevista de la reparación.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

寄出信件并保留证据

在 MaisonMail 上传定稿的 PDF 或在线撰写信件，并在寄送流程中以 PDF 形式附上照片或文件。请寄到合同中写明的通知地址（a efectos de notificaciones）；如果租约由中介管理，也寄一份给中介。寄送目的地以收件人地址为准；可用服务、预计投递时间和最终价格会在付款前显示。保存每封信件和附件的副本。

LAU 中没有任何条款要求租客的通知使用 burofax（西班牙邮政 Correos 提供的一项认证信件服务）或挂号信。邮件追踪只能证明邮件已经送达，不能证明里面装的是什么；对于第一次报修、押金退还请求，或者提前很久发出的通知，这已经足够。Correos 自己也说明，挂号信（carta certificada）不能证明内容，而 burofax 可以证明寄出、投递和内容。对于临近截止日期的通知、依据 art. 21.5 提出的请求，以及起诉前最后一封押金信，请在西班牙境内使用附内容证明（certificación de contenido）和回执（acuse de recibo）的 burofax：普通信件或可追踪信件并不是 burofax。