意大利租房信件：报修、押金退还和退租通知

快速答案

给房东（locatore）写信，可以报告房屋缺陷、催促维修，或者要求退还押金（deposito cauzionale）；这几类信件可以通过电子邮件或邮寄发出。退租则不同：要提前退租，合同中必须有退租条款，或者你有重大事由（gravi motivi），同时需要提前六个月通知，并使用挂号信（lettera raccomandata）。押金不得超过三个月租金，并计付法定利息。

本指南适用于意大利的私人住宅租赁（locazione abitativa），包括 4+4 租约（canone libero，自由租金）、3+2 租约（canone concordato，协议租金）、过渡性租约（transitorio）和学生租约。房东的姓名和地址请以合同为准，所租房屋的地址要分开写，并替换所有占位内容。押金迟迟不退，请参阅意大利催款函指南；宽带等其他合同，请参阅意大利合同解约指南。

报告房屋缺陷

根据《意大利民法典》（codice civile），房东必须交付状况良好的房屋，并保持其适合约定用途（art. 1575 c.c.）；除日常小修（piccola manutenzione）由你负责外，所有必要的维修都由房东承担（art. 1576 c.c.）。日常小修是指修复因使用造成的损耗，而不是因老化或意外造成的损耗，具体范围由合同或当地习惯确定（art. 1609 c.c.）。需要维修时，请告知房东（art. 1577 c.c.），说明问题是什么、出现在哪里、何时出现，以及对你有什么影响，并附上照片。紧急维修可以自己先做，只要同时通知房东，就可以要求报销。如果存在危险，例如闻到煤气味，请先拨打紧急救援电话。

Oggetto: Segnalazione di guasto e richiesta di intervento — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

Le segnalo che in data [data] ho constatato nell’immobile in oggetto il seguente guasto: [descrizione del guasto e locale interessato], che comporta [conseguenze sull’uso dell’abitazione].

Le chiedo di provvedere alla riparazione e di comunicarmi la data dell’intervento. Allego [fotografie o altra documentazione]. Per concordare l’accesso può contattarmi al numero [recapito telefonico].

Distinti saluti [Nome e cognome]

催促尚未完成的维修

在信中提到你第一次报告的情况，说明哪些问题仍未解决，并定下一个具体日期。不要停付房租，也不要自行扣减金额：停付房租可能招致欠租驱逐（sfratto per morosità）。如果缺陷明显影响房屋的正常使用，你可以要求减少租金或解除合同，除非你事先知道这一缺陷，或者本可以轻易发现（art. 1578 c.c.；后来出现的缺陷见 art. 1581 c.c.）。大多数租赁纠纷在起诉之前，必须先在经登记的调解机构（organismo di mediazione）尝试调解，双方各自由律师协助（art. 5 和 art. 8 D.Lgs. 28/2010）。你可以先向租户协会（sindacato inquilini）咨询。

要求退还押金

交房时，请房东签署一份交房记录（verbale di riconsegna），写明交还的钥匙、水电燃气表读数和房屋状况。押金不得超过三个月的租金，按法定利率计息，利息在每年年底支付给租客（art. 11 L. 392/1978）。除正常损耗和老化外，你必须按收房时的状态交还房屋（art. 1590 c.c.），因此扣款应当与你确实欠下的金额相符：请要求对方列出明细。法律没有规定固定的退还期限。如果合同排除了利息，或者约定的押金更高，请先咨询专业意见。申请法院支付令（decreto ingiuntivo）无需事先调解（art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010）。

Oggetto: Richiesta di restituzione del deposito cauzionale — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

il contratto di locazione relativo all’immobile in oggetto è cessato il [data di cessazione] e il [data della riconsegna] Le ho riconsegnato l’immobile e le chiavi, come risulta da [verbale di riconsegna o altra prova].

Le chiedo di restituirmi entro il [data] il deposito cauzionale di [importo] euro, con gli interessi legali non ancora corrisposti, mediante bonifico sul conto intestato a [intestatario del conto], IBAN [IBAN].

Qualora intenda trattenere una parte della somma, La prego di indicarmi per iscritto voci e importi, con la relativa documentazione.

Distinti saluti [Nome e cognome]

发出退租通知

退租（recesso）可以提前终止合同，须提前六个月通知，适用于两种情况：合同允许退租（art. 4 L. 392/1978）；或者你有重大事由（gravi motivi，art. 3, comma 6, L. 431/1998），此时无论合同如何约定都可以退租。法律没有界定什么是重大事由：请先咨询专业意见，并在信中写明你的理由。除此之外，只有经房东同意，合同才能提前终止（art. 1372 c.c.）。通知期从通知送达房东之日起算（art. 1334 c.c.），租金要一直付到结束日期。

• 4+4 和 3+2 租约：在第二次到期时（4+4 租约为四年续约期届满时，3+2 租约为两年延长期届满时），任何一方都可以至少提前六个月寄出挂号信，阻止合同续约（art. 2 L. 431/1998）。
• 对于过渡性租约（最长 18 个月）和学生租约（六个月至三年），合同采用部长令规定的标准范本（D.M. 16 gennaio 2017）；请核对其中的退租条款。学生租约在首次到期时自动续约，除非租客至少提前一个月、最多提前三个月发出通知。

法律规定的方式是挂号信（art. 4 L. 392/1978）。请使用带回执的挂号信（raccomandata con avviso di ricevimento，A/R），对方签收后会寄回回执；或者向房东的 PEC 地址发送 PEC（posta elettronica certificata，认证电子邮件），法律将其视同邮寄送达（art. 48 D.Lgs. 82/2005）；如果合同指定了挂号信，就用挂号信。电子邮件或普通信件很难证明送达。合同上列明的每位租客都应亲笔签名。

已登记租约提前终止（risoluzione）的，必须在 30 天内用 RLI 表（modello RLI）向意大利税务局（Agenzia delle Entrate）申报，并缴纳 67 欧元的固定登记税，除非所有房东都选择了租金单一税制（cedolare secca）。相关规则针对的是合同双方，而不仅仅是房东，因此请事先约定由谁办理申报，并保留回执。

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

con la presente io sottoscritto/a [nome e cognome], conduttore dell’immobile in oggetto in forza del contratto di locazione stipulato il [data del contratto] e registrato il [data di registrazione], comunico il mio recesso dal contratto [ai sensi dell’art. [numero] del contratto / per gravi motivi, ai sensi dell’art. 3, comma 6, della L. 431/1998, consistenti in: [descrizione dei gravi motivi]].

Nel rispetto del preavviso di sei mesi dal ricevimento della presente, il recesso avrà effetto dal [data di cessazione, almeno sei mesi dopo il ricevimento] o, in subordine, dalla prima data successiva consentita. Entro tale data riconsegnerò l’immobile libero da persone e cose, insieme alle chiavi.

La prego di contattarmi per concordare la riconsegna e di confermarmi chi comunicherà la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Distinti saluti [Nome e cognome] [Firma autografa; se i conduttori sono più di uno, firmano tutti]

邮寄信件并保留证据

维修和押金信件，可以在 MaisonMail 上传定稿的 PDF 或在线撰写，并在寄送流程中以 PDF 形式附上照片或文件。寄送目的地以收件人地址为准；可用服务、预计投递时间和最终价格会在付款前显示。每封信件及附件都要保留副本。邮件追踪只能证明邮件已经送达，不能证明里面装的是什么。退租通知请按法律和合同的要求，用带回执的挂号信（raccomandata A/R）或 PEC 发送：普通信件或可追踪信件都不等于带回执的挂号信。下方的邮寄按钮仅用于维修和押金信件，不能代替退租通知所需的挂号信。