Huren in Italië: brieven over reparaties, borg en opzegging

Kort antwoord

Stuur je verhuurder (locatore) een brief om een gebrek te melden, aan te dringen op een reparatie of je borg (deposito cauzionale) terug te vragen; deze brieven kun je per e-mail of per post sturen. Opzeggen werkt anders: om de huur voortijdig te beëindigen heb je een opzegclausule in het contract of zwaarwegende redenen (gravi motivi) nodig, een opzegtermijn van zes maanden en een aangetekende brief (lettera raccomandata). De borg mag niet hoger zijn dan drie maanden huur en levert wettelijke rente op.

Deze gids gaat over de particuliere huur van woonruimte (locazione abitativa) in Italië, waaronder contracten van het type 4+4 (canone libero) en 3+2 (canone concordato), tijdelijke contracten (transitorio) en studentencontracten. Neem de naam en het adres van de verhuurder over uit het contract, houd het adres van de huurwoning daar los van en vervang alle invulvelden. Krijg je je borg niet terug, lees dan onze gids over een betaling eisen in Italië; voor internet- en andere contracten kun je terecht in onze gids over een contract opzeggen in Italië.

Een gebrek melden

Volgens het Italiaanse Burgerlijk Wetboek (Codice civile, c.c.) moet de verhuurder de woning in goede staat van onderhoud aan je overdragen en geschikt houden voor het afgesproken gebruik (art. 1575 c.c.). Hij voert alle noodzakelijke reparaties uit, behalve klein onderhoud (piccola manutenzione), dat voor jouw rekening komt (art. 1576 c.c.): het herstel van slijtage door gebruik, niet door ouderdom of een ongeluk, zoals het contract of de plaatselijke gewoonte dat omschrijft (art. 1609 c.c.). Laat de verhuurder weten wanneer een reparatie nodig is (art. 1577 c.c.): beschrijf het probleem, waar en wanneer het is ontstaan en wat de gevolgen voor jou zijn, en voeg foto’s toe. Dringende reparaties mag je zelf uitvoeren en je krijgt de kosten terug, mits je de verhuurder tegelijk op de hoogte brengt. Is er gevaar, bijvoorbeeld omdat je gas ruikt, bel dan eerst de hulpdiensten.

Oggetto: Segnalazione di guasto e richiesta di intervento — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

Le segnalo che in data [data] ho constatato nell’immobile in oggetto il seguente guasto: [descrizione del guasto e locale interessato], che comporta [conseguenze sull’uso dell’abitazione].

Le chiedo di provvedere alla riparazione e di comunicarmi la data dell’intervento. Allego [fotografie o altra documentazione]. Per concordare l’accesso può contattarmi al numero [recapito telefonico].

Distinti saluti [Nome e cognome]

Aandringen op een reparatie die uitblijft

Verwijs naar je eerste melding, beschrijf wat er nog mis is en noem een datum. Stop niet met betalen en trek niet op eigen houtje een bedrag af: een huurachterstand kan tot ontruiming leiden (sfratto per morosità). Vermindert een gebrek de geschiktheid van de woning voor het gebruik aanzienlijk, dan kun je huurverlaging of ontbinding van het contract vragen, tenzij je het gebrek kende of het gemakkelijk had kunnen ontdekken (art. 1578 c.c.; art. 1581 c.c. voor gebreken die later ontstaan). De meeste huurgeschillen kunnen pas naar de rechter na een poging tot mediation bij een erkende mediationinstantie (organismo di mediazione), waarbij elke partij door een advocaat wordt bijgestaan (art. 5 en art. 8 D.Lgs. 28/2010). Een huurdersorganisatie (sindacato inquilini) kan je vooraf adviseren.

Je borg terugvragen

Vraag de verhuurder bij de oplevering een opleveringsverslag (verbale di riconsegna) te ondertekenen waarin de sleutels, de meterstanden en de staat van de woning zijn vastgelegd. De borg mag niet hoger zijn dan drie maanden huur en levert wettelijke rente op, die aan het einde van elk jaar aan de huurder wordt uitbetaald (art. 11 L. 392/1978). Je moet de woning teruggeven zoals je haar hebt ontvangen, afgezien van normale slijtage en veroudering (art. 1590 c.c.); inhoudingen moeten dus overeenkomen met bedragen die je werkelijk verschuldigd bent. Vraag om een gespecificeerd overzicht. De wet kent geen vaste termijn voor de terugbetaling. Sluit je contract rente uit of is er een hogere borg afgesproken, vraag dan advies. Een gerechtelijk betalingsbevel (decreto ingiuntivo) kun je aanvragen zonder voorafgaande mediation (art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010).

Oggetto: Richiesta di restituzione del deposito cauzionale — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

il contratto di locazione relativo all’immobile in oggetto è cessato il [data di cessazione] e il [data della riconsegna] Le ho riconsegnato l’immobile e le chiavi, come risulta da [verbale di riconsegna o altra prova].

Le chiedo di restituirmi entro il [data] il deposito cauzionale di [importo] euro, con gli interessi legali non ancora corrisposti, mediante bonifico sul conto intestato a [intestatario del conto], IBAN [IBAN].

Qualora intenda trattenere una parte della somma, La prego di indicarmi per iscritto voci e importi, con la relativa documentazione.

Distinti saluti [Nome e cognome]

Je huur opzeggen

Met een opzegging (recesso) beëindig je het contract voortijdig, met zes maanden opzegtermijn, als het contract dat toestaat (art. 4 L. 392/1978) of, ongeacht wat het contract bepaalt, om zwaarwegende redenen (gravi motivi) (art. 3, comma 6, L. 431/1998). De wet omschrijft niet wat zwaarwegende redenen zijn: vraag advies en vermeld je redenen in de brief. In andere gevallen kan het contract alleen met instemming van de verhuurder eerder eindigen (art. 1372 c.c.). De opzegtermijn loopt vanaf het moment dat de opzegging de verhuurder bereikt (art. 1334 c.c.), en de huur blijft verschuldigd tot de einddatum.

• 4+4 en 3+2: bij de tweede afloopdatum (aan het einde van de verlenging met vier jaar bij een 4+4, of van de verlenging met twee jaar bij een 3+2) kan elke partij een nieuwe verlenging voorkomen met een raccomandata die minstens zes maanden van tevoren is verstuurd (art. 2 L. 431/1998).
• Tijdelijke contracten (tot 18 maanden) en studentencontracten (zes maanden tot drie jaar) volgen ministeriële modelcontracten (D.M. 16 gennaio 2017); controleer de opzegclausule. Een studentencontract wordt bij de eerste afloopdatum verlengd, tenzij de huurder minstens één en hooguit drie maanden van tevoren opzegt.

De wet noemt een aangetekende brief (art. 4 L. 392/1978). Gebruik een raccomandata con avviso di ricevimento (A/R), een aangetekende brief waarvan je een ondertekend ontvangstbewijs terugkrijgt, of een PEC (posta elettronica certificata, aangetekende e-mail) naar het PEC-adres van de verhuurder; de wet stelt een PEC gelijk aan een kennisgeving per post (art. 48 D.Lgs. 82/2005). Noemt het contract een raccomandata, gebruik die dan. Een e-mail of gewone brief is lastig te bewijzen. Laat elke huurder die in het contract staat eigenhandig ondertekenen.

Een voortijdige beëindiging van een geregistreerd huurcontract (risoluzione) moet binnen 30 dagen bij de Agenzia delle Entrate, de Italiaanse belastingdienst, worden gemeld met het formulier RLI. Daarbij betaal je een vaste registratiebelasting van € 67, tenzij alle verhuurders voor het regime van de cedolare secca hebben gekozen. De regels richten zich tot de partijen, niet alleen tot de verhuurder: spreek dus af wie de melding doet en bewaar het bewijs ervan.

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

con la presente io sottoscritto/a [nome e cognome], conduttore dell’immobile in oggetto in forza del contratto di locazione stipulato il [data del contratto] e registrato il [data di registrazione], comunico il mio recesso dal contratto [ai sensi dell’art. [numero] del contratto / per gravi motivi, ai sensi dell’art. 3, comma 6, della L. 431/1998, consistenti in: [descrizione dei gravi motivi]].

Nel rispetto del preavviso di sei mesi dal ricevimento della presente, il recesso avrà effetto dal [data di cessazione, almeno sei mesi dopo il ricevimento] o, in subordine, dalla prima data successiva consentita. Entro tale data riconsegnerò l’immobile libero da persone e cose, insieme alle chiavi.

La prego di contattarmi per concordare la riconsegna e di confermarmi chi comunicherà la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Distinti saluti [Nome e cognome] [Firma autografa; se i conduttori sono più di uno, firmano tutti]

Je brieven versturen en bewijs bewaren

Voor brieven over een reparatie of je borg upload je de voltooide PDF of schrijf je de brief in MaisonMail; foto’s of documenten voeg je als PDF toe in de verzendstap. Het adres van de ontvanger bepaalt de bestemming; de beschikbare diensten, de geschatte bezorgtijd en de eindprijs zie je vóór betaling. Bewaar een kopie van elke brief en elke bijlage. Tracking toont aan dat een zending is aangekomen, niet wat erin zat. Verstuur je opzegging per raccomandata A/R of PEC, zoals de wet en je contract dat vragen: een gewone brief of een brief met tracking is geen raccomandata A/R. De verzendknop hieronder is alleen bedoeld voor de brieven over een reparatie of je borg; hij vervangt geen raccomandata voor je opzegging.