스페인 세입자 편지: 해지 통지, 보증금 반환, 수리 요청

빠른 답변

스페인 임대차법(LAU)은 주된 거주지(vivienda habitual) 임대차를 보호합니다. 집을 나가려면 계약 기간이나 1년 단위 연장 기간이 끝나기 전에 갱신 거절을 통지하거나(처음 5년 동안, 집주인이 회사라면 7년 동안은 보통 30일 전), 6개월이 지난 뒤 30일 전 통지로 중도 해지(desistimiento)하세요. 보증금(fianza)은 월세 1개월분이며, 열쇠를 돌려준 뒤 1개월 안에 돌려받지 못하면 법정이자가 붙습니다. 집주인은 필요한 수리를 해야 하니 서면으로 알리세요. 2026년 10월 18일 현재 이 규칙 중 여러 가지를 긴급 법령(decreto-ley)이 바꾸었으며, 이 법령은 아직 의회 승인이 필요합니다.

이 가이드는 스페인에서 주된 거주지를 빌려 민간 집주인에게 편지를 쓰는 세입자를 위한 것입니다. 2026년 10월 18일 현재의 국가 일반 규칙을 다루며, 카탈루냐 등 고유한 민법이나 주택법이 있는 자치지방에서는 추가 요건이 있을 수 있습니다. 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 돌려받지 못한 보증금을 법원에서 청구하려면 스페인 지급 요구 가이드를, 집에 연결된 인터넷 등의 계약은 스페인 계약 해지 가이드를, 회사에 대한 불만은 스페인 소비자 불만 제기 가이드를 참고하세요.

내 임대차에 적용되는 규칙 확인

스페인 도시임대차법(Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, LAU)의 세입자 보호 규정은 주된 목적이 세입자의 영구 거주지인 임대차에 적용되며, 법이 허용하지 않는 한 세입자에게 불리한 조항은 무효입니다(art. 6 LAU). 계약에는 체결 당시 시행 중이던 규칙이 계속 적용됩니다. 2019년 3월 6일부터 체결한 임대차는 현행 조문을, 2013년 6월 6일부터 2019년 3월 5일까지 체결한 임대차는 최소 3년 규정을(2018년 12월 19일부터 2019년 1월 말까지 Real Decreto-ley 21/2018에 따라 체결한 임대차는 5년 또는 7년), 그보다 오래된 임대차는 최소 5년과 1개월 전 통지 규정을 따릅니다. 2026년 10월 8일 전에 체결한 단기 임대차(contrato de temporada)는 주된 거주지 임대차가 아니므로 이런 보호 없이 약정한 종료일이 유지됩니다. 계약서에 어떻게 적혀 있는지 확인하세요.

2026년 10월 6일자 두 긴급 법령(Real Decreto-ley)이 LAU를 바꾸고 있습니다. Real Decreto-ley 29/2026은 2026년 10월 8일부터 적용되었으며, 그중에서도 art. 11(중도 해지 시 배상), art. 21.5(수리), art. 36.7(임대차 종료 기록)을 새로 썼습니다. Real Decreto-ley 28/2026은 2026년 11월 15일부터 art. 10(연장)을 새로 쓰게 됩니다. 긴급 법령은 공포일부터 30일 안에 의회(Congreso)가 승인하지 않으면 효력을 잃고 이전 조문이 다시 적용되는데, 2026년 10월 18일 현재 둘 다 승인되지 않았습니다. 이 가이드에서 새 규칙으로 표시한 내용에 기대기 전에 스페인 관보(BOE)에서 LAU의 현행 통합본을 확인하세요.

집을 나간다고 통지하기

갱신 거절. 최소 기간인 5년(집주인이 회사라면 7년) 동안 임대차는 1년씩 연장되며, 계약 기간이나 1년 단위 연장 기간이 끝나기 최소 30일 전에 갱신하지 않겠다고 알리면 연장되지 않습니다(art. 9.1 LAU). 2026년 10월 18일 현재, 최소 기간이 끝날 때는 2개월 전에 통지해야 하며, 그렇지 않으면 임대차가 최대 3년 동안 1년씩 더 연장되고, 그 각 해가 끝날 때 1개월 전 통지로 나갈 수 있습니다(art. 10.1 LAU). Real Decreto-ley 28/2026이 승인되면 2026년 11월 15일부터는 임대차가 5년(또는 7년) 단위로 연장되고, 세입자의 통지 기간은 계속 2개월이며, 일찍 나가려면 desistimiento를 해야 합니다. 이미 3년 연장 기간에 들어선 임대차는 예전 조문에 따라 그 기간을 마칩니다.

중도 해지(desistimiento). 임대차가 최소 6개월 이상 지속된 뒤에는 최소 30일 전에 통지하고 일찍 끝낼 수 있습니다(art. 11.1 LAU). 2026년 10월 18일 현재 art. 11.3 LAU는 이 경우 집주인에게 배상을 청구할 권리가 없다고 정합니다. 2026년 10월 8일 전에는 계약서에서 남은 1년마다 월세 1개월분(남은 기간에 비례)을 내도록 정할 수 있었으며, 그런 예전 조항이 여전히 구속력이 있는지는 법이 정하지 않았습니다. 계약서와 집을 나가는 날 시행 중인 법을 확인하세요. 6개월째가 되기 전에 통지를 보내도 되는지도 법이 분명하지 않으므로, 6개월과 30일이 모두 지난 날을 퇴거일로 정하세요.

법은 특정 형식을 요구하지 않으며 발송일과 도달일 중 어느 쪽이 기준인지도 정하지 않았으므로, 통지가 기한 안에 도착하게 하세요. 주말과 공휴일도 기간에서 빼지 않습니다(art. 5 Código Civil). 이메일은 계약서에 통지용 주소가 정해져 있고 발송, 수령, 내용을 증명할 수 있을 때만 인정됩니다(art. 4.6 LAU). 세입자 전원이 서명하세요. 배우자나 2년 동안 함께 산 동거인이 동의하지 않고 계속 살면 그 사람에게 임대차가 이어질 수 있으므로(art. 12 LAU), 그 사람도 함께 서명하게 하세요.

Asunto: Comunicación de fin del contrato de arrendamiento — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

[Nombre y apellidos], con [DNI/NIE/pasaporte] n.º [número], arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda] en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato], le comunico [mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el [fecha de vencimiento], conforme al artículo [9.1 / 10.1] de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos / que desisto del contrato con efectos el [fecha], conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fecha en la que habrán transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato y más de treinta días desde la recepción de esta comunicación].

Le propongo revisar juntos la vivienda y entregarle las llaves el [fecha y hora propuestas], dejar constancia por escrito del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores, y firmar ambos el documento correspondiente.

Le ruego que, una vez entregadas las llaves, me devuelva la fianza de [importe] euros [y la garantía adicional de [importe] euros] mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. A partir de esa fecha, mi dirección para comunicaciones será [nueva dirección postal y correo electrónico].

Atentamente, [Nombre y apellidos de todos los arrendatarios] [Firmas] [Si procede: Conforme, [nombre y apellidos del cónyuge o pareja que convive en la vivienda], [firma]]

보증금(fianza) 돌려받기

fianza는 월세 1개월분의 현금(en metálico) 보증금입니다(art. 36.1 LAU). 열쇠를 돌려준 날부터 1개월 안에 잔액을 돌려받지 못하면 법정이자가 붙으며(art. 36.4 LAU), 2026년 법정이율은 3.25%입니다. 많은 자치지방에서 집주인은 fianza를 공공기관에 예치해야 하지만, 반환 청구 상대는 언제나 집주인입니다. 집주인이 서면으로 동의하지 않는 한 fianza를 마지막 달 월세로 대신하지 마세요. 월세를 내지 않으면 집주인이 임대차를 해지하고 월세를 청구할 수 있습니다.

시간이 지나 생긴 마모나 피할 수 없는 원인에 따른 손상을 제외하면, 받은 상태 그대로 집을 돌려주어야 합니다(스페인 민법 art. 1561 CC). 입주 때의 상태 기록이 없으면 좋은 상태로 받은 것으로 추정되며(art. 1562 CC), 손상은 자신에게 잘못이 없음을 증명하지 못하는 한 세입자가 책임집니다(art. 1563 CC). 통상적인 사용으로 생긴 작은 수리는 세입자 몫입니다(art. 21.4 LAU). 2026년 10월 18일 현재 art. 36.7 LAU는 양측이 서명한 임대차 종료 기록(documento de finalización del arrendamiento)을 요구하며, 이 기록이 없거나 기록에 손상이 적혀 있지 않으면 집을 좋은 상태로 돌려준 것으로 추정됩니다. 이 규정이 예전 계약에도 적용되는지는 분명하지 않으므로, 어쨌든 사진, 계량기 수치, 날짜가 적힌 열쇠 반환 영수증을 붙여 기록에 서명하세요.

집주인이 돌려주지 않으면 fianza 반환 청구권은 5년이 지나면 소멸시효가 완성됩니다(art. 1964.2 CC). monitorio(법원 지급명령 절차)를 신청하기 전에 집주인에게 협상을 제안해야 하므로(MASC, LO 1/2025), 아래 예문은 그 협상 제안으로도 작성되어 있으며 주말과 공휴일을 포함해 30일의 기한을 줍니다. monitorio 신청에는 변호사가 필요 없으며 집주인 주소지의 법원에 신청합니다. 스페인 지급 요구 가이드를 참고하세요.

Asunto: Devolución de la fianza — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

El contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], firmado el [fecha del contrato], finalizó el [fecha de finalización], y el [fecha de entrega de las llaves] le entregué las llaves, como consta en [documento de entrega, recibo de llaves u otra prueba], que adjunto.

Le solicito que me devuelva la fianza de [importe] euros mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.

Si considera que debe retener alguna cantidad por desperfectos que excedan del desgaste por el uso ordinario, le ruego que me indique por escrito cada concepto y su importe, con las facturas o presupuestos correspondientes.

Este escrito constituye también una invitación a negociar sobre la devolución de la fianza, a efectos de los artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Le ruego que me pague o me responda en el plazo de treinta días naturales desde su recepción; en caso contrario, podré acudir a los tribunales.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

수리 요청

집주인은 세입자나 그 가족이 손상을 일으킨 경우가 아니라면, 월세를 올리지 않고 집을 거주 가능한 상태로 유지하는 데 필요한 모든 수리를 해야 합니다(art. 21.1 LAU). 가능한 한 빨리 집주인에게 알리고 점검을 허용하세요. 집주인에게 알린 뒤에는 임박한 손해나 심각한 불편을 막기 위한 긴급 수리를 직접 하고 그 비용을 바로 청구할 수 있습니다(art. 21.3 LAU). 공사가 20일을 넘으면 쓸 수 없는 부분에 비례해 월세가 줄어듭니다(art. 21.2 LAU). 집주인이 수리하지 않으면 임대차를 끝내거나(art. 27.3 LAU) 법원에 공사를 명해 달라고 청구할 수 있습니다. 가스 냄새 같은 긴급 상황이라면 먼저 긴급 서비스에 연락하세요.

2026년 10월 18일 현재 art. 21.5 LAU는 거주 가능성, 안전, 위생에 영향을 주는 손상에 대한 서면 절차를 추가합니다. 합리적인 견적서를 붙여 요청서를 보내면 집주인은 받은 날부터 주말과 공휴일을 포함해 15일 안에 견적을 받아들이거나, 다른 수리를 제안하거나, 공사를 해야 합니다. 집주인이 답하지 않거나 정당한 이유 없이 거절하면 세입자가 공사를 하고, 증빙한 비용을 앞으로 낼 월세에서 뺄 수 있습니다. Real Decreto-ley 29/2026이 효력을 잃으면 이 공제 권리도 사라집니다. 무엇이든 빼기 전에 BOE에서 art. 21.5가 아직 LAU에 있는지 확인하고, 있을 때만 대괄호 안의 단락을 남겨 두세요.

Asunto: Solicitud de reparación — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

Como arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], le comunico que el [fecha] detecté el siguiente problema: [descripción del daño y de la estancia afectada], que afecta a [la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda / su uso normal]. Adjunto [fotografías u otros documentos].

Conforme al artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le solicito que realice la reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Para que usted o su técnico puedan examinarla, estoy disponible [días y horas] en el teléfono [número].

[Solo si el artículo 21.5 de la Ley 29/1994 sigue vigente en la fecha de envío: Adjunto un presupuesto de [empresa] por importe de [importe] euros. Conforme a dicho artículo, dispone de quince días naturales desde la recepción de este requerimiento para aceptarlo, proponer otra reparación o realizar la obra. Si no responde o se niega sin causa justificada, podré ejecutar las obras necesarias y descontar su importe, debidamente justificado, de las rentas futuras.]

Le ruego que me confirme por escrito la fecha prevista de la reparación.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

편지 발송과 증빙 보관

완성한 PDF를 업로드하거나 MaisonMail에서 편지를 작성하고, 발송 과정에서 사진이나 서류를 PDF로 추가하세요. 계약서에 적힌 통지용 주소(a efectos de notificaciones)로 보내고, 중개업체가 임대차를 관리한다면 그곳에도 보내세요. 수신인 주소로 목적지가 정해지며, 이용 가능한 서비스, 예상 배송 기간과 최종 가격은 결제 전에 표시됩니다. 모든 편지와 첨부 서류의 사본을 보관하세요.

LAU의 어떤 조항도 세입자의 통지에 burofax(스페인 우체국 Correos의 내용 증명 우편 서비스)나 등기우편을 요구하지 않습니다. 배송 추적은 우편물이 도착했다는 사실만 보여 줄 뿐 무엇이 들어 있었는지는 보여 주지 않지만, 첫 수리 요청, 보증금 반환 요청, 넉넉히 앞서 보내는 통지에는 그것으로 충분합니다. Correos도 등기우편(carta certificada)은 내용을 증명하지 않고, burofax는 발송, 배달, 내용을 증명한다고 설명합니다. 기한이 임박한 통지, art. 21.5에 따른 요청, 소송 전 마지막 보증금 반환 요청서는 스페인 안에서 certificación de contenido(내용 증명)와 acuse de recibo(배달 증명)를 추가한 burofax로 보내세요. 일반 우편이나 추적 우편은 burofax가 아닙니다.