이탈리아 세입자 편지: 수리 요청, 보증금 반환, 임대차 해지

빠른 답변

집주인(locatore)에게 편지를 보내 하자를 알리거나, 수리를 다시 요청하거나, 임대차 보증금(deposito cauzionale)을 돌려 달라고 요청하세요. 이런 편지는 이메일이나 우편으로 보낼 수 있습니다. 해지 통지는 다릅니다. 중도에 나가려면 계약서의 해지 조항이나 중대한 사유(gravi motivi)가 있어야 하고, 6개월 전 통지와 등기우편(lettera raccomandata)이 필요합니다. 보증금은 월세 3개월분을 넘을 수 없고 법정이자가 붙습니다.

이 가이드는 이탈리아의 민간 주거 임대차(locazione abitativa)를 다루며, 4+4 계약(canone libero, 자유 임대료), 3+2 계약(canone concordato, 협정 임대료), 단기 계약(transitorio), 학생 계약을 포함합니다. 집주인의 이름과 주소는 계약서에 적힌 대로 쓰고, 임대 주택의 주소는 집주인 주소와 구분해 적은 뒤 모든 항목을 바꾸세요. 보증금을 돌려받지 못했다면 이탈리아 지급 요구 가이드를, 인터넷 등 다른 계약은 이탈리아 계약 해지 가이드를 참고하세요.

하자 통지

이탈리아 민법(Codice civile)에 따르면 집주인은 집을 양호한 상태로 넘겨주고 약정한 용도에 맞게 유지해야 하며(art. 1575 c.c.), 세입자 몫인 소규모 유지보수(piccola manutenzione)를 제외한 필요한 모든 수리를 해야 합니다(art. 1576 c.c.). 소규모 유지보수란 노후나 사고가 아니라 사용으로 생긴 마모를 고치는 것으로, 범위는 계약이나 지역 관행에 따라 정해집니다(art. 1609 c.c.). 수리가 필요하면 집주인에게 알리세요(art. 1577 c.c.). 어떤 문제가 어디서 언제 생겼는지, 생활에 어떤 지장이 있는지 설명하고 사진을 첨부하세요. 급한 수리는 그 사실을 집주인에게 동시에 알린다면 직접 하고 비용을 돌려받을 수 있습니다. 가스 냄새처럼 위험한 상황이라면 먼저 긴급 서비스에 전화하세요.

Oggetto: Segnalazione di guasto e richiesta di intervento — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

Le segnalo che in data [data] ho constatato nell’immobile in oggetto il seguente guasto: [descrizione del guasto e locale interessato], che comporta [conseguenze sull’uso dell’abitazione].

Le chiedo di provvedere alla riparazione e di comunicarmi la data dell’intervento. Allego [fotografie o altra documentazione]. Per concordare l’accesso può contattarmi al numero [recapito telefonico].

Distinti saluti [Nome e cognome]

수리가 되지 않을 때 재요청

처음 보낸 통지를 언급하고, 아직 무엇이 해결되지 않았는지 적은 뒤 날짜를 정하세요. 월세를 내지 않거나 스스로 정한 금액을 빼고 내지는 마세요. 월세를 밀리면 연체를 이유로 한 퇴거 절차(sfratto per morosità)로 이어질 수 있습니다. 하자로 집의 사용 적합성이 상당히 떨어졌다면 월세 감액이나 계약 해지를 청구할 수 있습니다. 다만 세입자가 그 하자를 알았거나 쉽게 알아챌 수 있었다면 그렇지 않습니다(art. 1578 c.c.; 나중에 생긴 하자는 art. 1581 c.c.). 대부분의 임대차 분쟁은 등록된 조정 기관(organismo di mediazione)에서 양측이 각자 변호사의 조력을 받아 조정을 시도한 뒤에야 법원으로 갈 수 있습니다(art. 5 및 art. 8 D.Lgs. 28/2010). 그 전에 세입자 단체(sindacato inquilini)에서 상담을 받을 수도 있습니다.

보증금 돌려받기

집을 넘겨줄 때 열쇠, 계량기 수치, 집 상태를 적은 인도 확인서(verbale di riconsegna)에 집주인의 서명을 받으세요. 보증금은 월세 3개월분을 넘을 수 없고 법정이자가 붙으며, 이자는 매년 말 세입자에게 지급해야 합니다(art. 11 L. 392/1978). 세입자는 통상적인 마모와 노후를 제외하고 받은 상태 그대로 집을 돌려줘야 하므로(art. 1590 c.c.), 공제액은 세입자가 실제로 갚아야 할 금액과 일치해야 합니다. 항목별 내역을 요청하세요. 법으로 정한 반환 기한은 없습니다. 계약서에 이자를 주지 않는다는 조항이 있거나 보증금을 월세 3개월분보다 많이 정했다면 상담을 받으세요. 법원의 지급 명령(decreto ingiuntivo)은 사전 조정 없이 신청할 수 있습니다(art. 5, comma 6, D.Lgs. 28/2010).

Oggetto: Richiesta di restituzione del deposito cauzionale — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

il contratto di locazione relativo all’immobile in oggetto è cessato il [data di cessazione] e il [data della riconsegna] Le ho riconsegnato l’immobile e le chiavi, come risulta da [verbale di riconsegna o altra prova].

Le chiedo di restituirmi entro il [data] il deposito cauzionale di [importo] euro, con gli interessi legali non ancora corrisposti, mediante bonifico sul conto intestato a [intestatario del conto], IBAN [IBAN].

Qualora intenda trattenere una parte della somma, La prego di indicarmi per iscritto voci e importi, con la relativa documentazione.

Distinti saluti [Nome e cognome]

임대차 해지 통지

해지(recesso)는 계약서가 허용하는 경우(art. 4 L. 392/1978), 또는 계약 내용과 관계없이 중대한 사유(gravi motivi)가 있을 때(art. 3, comma 6, L. 431/1998) 6개월 전 통지로 계약을 일찍 끝내는 것입니다. 법은 중대한 사유를 정의하지 않으므로, 상담을 받고 편지에 그 사유를 밝히세요. 그 밖의 경우에는 집주인이 동의해야만 계약을 일찍 끝낼 수 있습니다(art. 1372 c.c.). 통지 기간은 통지가 집주인에게 도달한 때부터 계산하며(art. 1334 c.c.), 종료일까지는 월세를 내야 합니다.

• 4+4와 3+2 계약: 두 번째 만료일, 즉 4+4 계약은 4년 갱신 기간이, 3+2 계약은 2년 연장 기간이 끝나는 때에는 어느 당사자든 최소 6개월 전에 raccomandata를 보내 갱신을 막을 수 있습니다(art. 2 L. 431/1998).
• 최장 18개월의 단기 계약과 6개월~3년의 학생 계약은 장관령(D.M. 16 gennaio 2017)이 정한 표준 계약서를 따르므로 해지 조항을 확인하세요. 학생 계약은 세입자가 첫 만료일보다 최소 1개월, 최대 3개월 앞서 통지하지 않으면 첫 만료일에 갱신됩니다.

법은 등기우편을 명시하고 있습니다(art. 4 L. 392/1978). 한국의 배달증명 등기처럼 수령인이 서명한 수령 확인서가 돌아오는 raccomandata con avviso di ricevimento(A/R)를 이용하거나, 집주인의 PEC 주소로 PEC(posta elettronica certificata, 공인 전자우편)을 보내세요. 법은 PEC 발송을 우편 통지와 동등하게 취급합니다(art. 48 D.Lgs. 82/2005). 계약서에 raccomandata가 명시되어 있다면 raccomandata를 이용하세요. 이메일이나 일반 편지는 증명하기 어렵습니다. 계약서에 이름이 있는 세입자 전원이 손으로 서명해야 합니다.

등록된 임대차를 중도에 끝내는 경우(risoluzione) 30일 안에 RLI 양식(modello RLI)으로 Agenzia delle Entrate(이탈리아 국세청)에 신고하고 67유로의 정액 등록세를 내야 합니다. 다만 집주인 전원이 cedolare secca(임대소득 단일세율 과세) 방식을 선택했다면 등록세를 내지 않습니다. 규정은 신고 주체를 집주인으로 한정하지 않고 계약 당사자로 정하고 있으므로, 누가 신고할지 미리 정하고 접수증을 보관하세요.

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione — [Indirizzo dell’immobile]

Gentile [Nome del locatore],

con la presente io sottoscritto/a [nome e cognome], conduttore dell’immobile in oggetto in forza del contratto di locazione stipulato il [data del contratto] e registrato il [data di registrazione], comunico il mio recesso dal contratto [ai sensi dell’art. [numero] del contratto / per gravi motivi, ai sensi dell’art. 3, comma 6, della L. 431/1998, consistenti in: [descrizione dei gravi motivi]].

Nel rispetto del preavviso di sei mesi dal ricevimento della presente, il recesso avrà effetto dal [data di cessazione, almeno sei mesi dopo il ricevimento] o, in subordine, dalla prima data successiva consentita. Entro tale data riconsegnerò l’immobile libero da persone e cose, insieme alle chiavi.

La prego di contattarmi per concordare la riconsegna e di confermarmi chi comunicherà la risoluzione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Distinti saluti [Nome e cognome] [Firma autografa; se i conduttori sono più di uno, firmano tutti]

편지 발송과 증빙 보관

수리 요청과 보증금 반환 편지는 완성한 PDF를 업로드하거나 MaisonMail에서 편지를 작성해 보낼 수 있으며, 사진이나 서류는 발송 과정에서 PDF로 첨부하세요. 수신인 주소로 목적지가 정해지며, 이용 가능한 서비스, 예상 배송 기간과 최종 가격은 결제 전에 표시됩니다. 모든 편지와 첨부 서류의 사본을 보관하세요. 배송 추적은 우편물이 도착했다는 사실만 보여 줄 뿐, 무엇이 들어 있었는지는 증명하지 않습니다. 해지 통지는 법과 계약서가 정한 대로 raccomandata A/R이나 PEC으로 보내세요. 일반 우편이나 추적 우편은 raccomandata A/R이 아닙니다. 아래 발송 버튼은 수리 요청과 보증금 반환 편지에만 쓸 수 있으며, 해지 통지에 필요한 raccomandata를 대신하지 않습니다.