벨기에 세입자 편지: 해지 통지, 보증금 반환, 수리 요청

빠른 답변

벨기에의 임대차법은 지역별로 다릅니다. 집이 있는 곳에 따라 브뤼셀, 왈롱, 플랑드르의 규정이 적용됩니다. 일반적인 9년 임대차라면 3개월 전 통지로 언제든 나갈 수 있으며, 임대차가 1년째, 2년째, 3년째에 끝나면 월세 3개월분, 2개월분, 1개월분을 보상합니다. 통지 기간은 다음 달 1일부터 시작합니다. 배우자나 법적 동거인 두 사람 모두 서명해야 합니다. 왈롱에서는 통지를 등기우편, 집행관 송달, 또는 사본에 서명을 받는 직접 전달로 해야 합니다. 임대 보증금(garantie locative)은 공동 서면 합의나 법원 판결이 있어야만 풀립니다. 수리를 이유로 월세를 내지 않으면 안 됩니다.

이 가이드는 벨기에의 주거용 임대차(bail de résidence principale), 즉 집주인의 동의를 받아 그 집을 주 거주지로 삼아 사는 임대차를 다룹니다. 지역마다 법이 따로 있습니다. 브뤼셀 주택법(Code bruxellois du Logement, CBL), 왈롱의 décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, 플랑드르 주택임대차 법령(Vlaams Woninghuurdecreet, VWHD)입니다. 플랑드르에서 VWHD는 2019년 1월 1일 이후 체결한 서면 임대차에 적용되며, 그 전의 임대차는 예전 연방 규정을 따릅니다. 왈롱에서는 아래의 단기 임대차와 학생 임대차 규정이 2018년 9월 1일 이후 체결되거나 갱신된 임대차에 적용되고, 브뤼셀에서는 일부 개정 사항이 2024년 11월 1일 이후 체결되거나 갱신된 임대차에만 적용됩니다. 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 벨기에 법은 개인이 보내는 편지의 언어를 정하지 않으므로(벨기에 헌법 art. 30) 아래의 프랑스어 예문은 플랑드르 지역에서도 유효합니다. 다만 플랑드르 지역의 집주인은 네덜란드어로 답할 수 있습니다. 보증금을 돌려받지 못했다면 벨기에 지급 요구 가이드를, 이사하면서 인터넷이나 에너지 계약을 끝내려면 벨기에 계약 해지 가이드를 참고하세요.

해지 통지: 기간과 시점

플랑드르에서는 임대차가 몇 년째에 끝나는지에 따라 보상이 달라집니다. 단기 임대차는 최소 3개월 전에 통지해야 만기에 끝납니다. 통지하지 않았거나 계속 살면 같은 조건의 9년 임대차로 바뀝니다. 학생 임대차에는 별도의 규칙이 있습니다. 브뤼셀에서는 보상 없이 2개월 전 통지(art. 256 CBL), 왈롱에서는 2개월 전 통지와 월세 3개월분이며 3월 15일 이후에는 할 수 없고(art. 81), 플랑드르에서는 학업을 마친 경우 등 제한된 경우에만 할 수 있습니다(art. 64 VWHD).

“언제든” 하는 해지 통지는 통지한 달의 다음 달 1일부터 기간이 시작됩니다(art. 231 CBL; 왈롱 법령 art. 30; art. 15 VWHD). 공식 안내는 “통지한”을 “도달한”으로 해석합니다. 집주인이 3월 20일에 편지를 받으면 통지 기간은 4월 1일부터 6월 30일까지입니다. 편지가 4월 2일에 도착하면 월세를 한 달 더 내야 합니다.

가족이 사는 집의 임대차는 부부 두 사람 모두의 것이므로 두 사람이 함께 통지해야 하며(구 민법 art. 215, § 2), 법적 동거인도 마찬가지입니다(art. 1477, § 2). 임대차가 서명 후 2개월 안에 등록되지 않았다면, 브뤼셀과 플랑드르에서는 통지 기간이나 보상 없이 나갈 수 있습니다(art. 228/5 CBL; art. 20 VWHD). 왈롱에서는 등록하라는 정식 요구를 등기우편, 집행관 송달 또는 직접 전달로 보낸 뒤 1개월이 지나도 등록되지 않은 경우에만 그렇게 할 수 있습니다(art. 54). 왈롱과 플랑드르에서는 MyMinfin에서 등록 여부를 확인할 수 있고, 브뤼셀에서는 2025년 1월 1일부터 Bruxelles Logement의 지역 등록부에 임대차가 등록됩니다(art. 228/1~228/5 CBL).

올바른 형식으로 통지 보내기

• 왈롱: 해지 통지는 등기우편으로 보내거나, 집행관이 송달하거나, 집주인에게 직접 건네고 사본에 수령 날짜와 서명을 받아야 합니다(왈롱 법령 art. 30). 일반 우편이나 추적 우편으로는 충분하지 않습니다. 해외에 있다면 가까운 우체국에서 등기우편으로 보내세요.
• 브뤼셀: 법이 형식을 정하지 않으며, 지역 정부가 편지 견본을 공개합니다. 일반 우편은 발송 후 둘째 날에 도달한 것으로 추정되지만, 편지를 발송했다는 사실은 증명할 수 있어야 합니다. 등기우편이 더 안전합니다.
• 플랑드르: 임대차 계약서에서 등기우편을 요구하지 않는 한 형식은 자유입니다. 플랑드르 정부는 등기우편을 권장합니다.

아래 예문은 9년 임대차용입니다. 단기 임대차나 학생 임대차라면 위 표의 조문을 인용하세요. 내 지역의 법적 근거만 남기고, 보상액이나 보상이 없다는 사실을 적되, 이유는 적지 마세요. 이유를 밝힐 필요가 없습니다. 모든 세입자, 그리고 배우자나 법적 동거인 두 사람 모두 서명해야 합니다.

Objet : Congé — bail de résidence principale — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

[Je soussigné(e) / Nous soussignés] [prénom(s) et nom(s)], [preneur / preneurs] du logement situé [adresse du logement] en vertu du bail signé le [date de signature] et ayant pris cours le [date de prise de cours], [donne / donnons] congé de ce bail conformément à [l’article 237, § 5, du Code bruxellois du Logement / l’article 55, § 5, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation / l’article 20, § 1er, du décret flamand du 9 novembre 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet)].

Le délai de préavis de trois mois prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le présent congé est donné, soit le [date], et prend fin le [date de fin du bail].

[Le bail prenant fin au cours de sa [première / deuxième / troisième] année, l’indemnité de [nombre] mois de loyer prévue par cette disposition vous sera réglée. / Le bail prenant fin après sa troisième année, aucune indemnité n’est due.]

Je vous propose d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la remise des clés le [date proposée], et de convenir à cette occasion de la libération de la garantie locative. À partir du [date], ma nouvelle adresse sera la suivante : [nouvelle adresse].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom du preneur] [Prénom et nom du conjoint ou cohabitant légal, le cas échéant] [Signatures]

임대 보증금(garantie locative) 돌려받기

어느 지역이든 은행은 빨라도 임대차가 끝날 때 작성한 서면 합의서나 법원 판결 사본이 있어야만 보증금을 풀어 줍니다(art. 249, § 2 CBL; 왈롱 법령 art. 62, § 3; art. 37, § 3 VWHD). 세입자 혼자 보낸 편지로는 계좌가 풀리지 않으니, 은행의 보증금 해제 양식을 보내 집주인의 서명을 받으세요. 계좌의 이자는 세입자에게 더해집니다. 브뤼셀의 기한은 법원 분쟁이 진행 중인 동안에는 적용되지 않으며, 기한과 가산금은 2024년 11월 1일 이후 체결되거나 갱신된 임대차에만 적용됩니다. 왈롱과 플랑드르에서는 법에 없는 가산금을 내세워 압박하지 마세요. 2023년 6월 1일부터 시행된 왈롱의 2개월 상한이 그 전의 보증금에도 적용되는지는 분명하지 않습니다.

세입자와 집주인 중 누구든, 이사를 나간 뒤 열쇠를 돌려주기 전에 비용을 나누어 함께 퇴거 상태 확인서(état des lieux de sortie)를 작성하자고 요청할 수 있습니다. 브뤼셀에서는 늦어도 이사 후 1개월 안에 해야 합니다(art. 220, § 3 CBL; 왈롱 법령 art. 27; art. 39, § 2 VWHD). 자연 마모(vétusté)와 불가항력에 따른 손상은 세입자의 책임이 아닙니다. 보증금을 마지막 달 월세로 쓰지 마세요. 집주인이 이유 없이 거부하면 치안판사(juge de paix)가 보증금 해제를 명령할 수 있습니다.

Objet : Libération de la garantie locative — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le bail relatif au logement situé [adresse du logement] a pris fin le [date de fin du bail]. Je vous ai remis les clés le [date de la remise des clés] et l’état des lieux de sortie a été établi le [date]. J’en joins une copie.

La garantie locative de [montant] euros est constituée sur le compte n° [numéro de compte] ouvert auprès de [banque]. Je vous remercie de signer le formulaire de libération ci-joint et de le transmettre à [banque] au plus tard le [date], afin que la garantie, intérêts compris, soit versée sur le compte [IBAN] au nom de [titulaire du compte].

[Pour un bail bruxellois conclu ou renouvelé à partir du 1er novembre 2024 : l’article 249, § 2, du Code bruxellois du Logement prévoit, sous réserve d’une procédure contentieuse, la libération de la garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés et, à défaut, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée.]

Si vous estimez pouvoir retenir une partie de la garantie, je vous remercie de m’en indiquer par écrit les postes et les montants, avec les justificatifs. À défaut d’accord, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

수리 요청

집주인은 집을 양호한 상태로 넘겨주고, 세입자 몫의 소규모 수리(réparations locatives)를 제외한 모든 수리를 해야 합니다. 노후나 불가항력에 따른 수리도 집주인 몫입니다(art. 219 및 223 CBL; 왈롱 법령 art. 7, 8 및 15; art. 12, 25 및 26 VWHD). 지역마다 세입자 몫의 수리 목록을 공개합니다. 수리가 필요해지면 바로 사진과 함께 집주인에게 서면으로 알리세요. 플랑드르에서는 알리지 않으면 그 때문에 생긴 수리가 세입자 몫이 됩니다. 집이 안전, 위생, 설비의 최소 기준에 못 미치면 공사를 요구하거나 법원에 임대차 해지를 청구할 수 있고, 판사가 월세를 깎아 줄 수도 있습니다. 왈롱에서는 먼저 집주인에게 최고장(mise en demeure)을 보내야 합니다(art. 9, § 2). 긴급 공사는 허용해야 하며, 공사가 왈롱에서는 40일(art. 21), 플랑드르에서는 30일(art. 27 VWHD)을 넘으면 월세가 줄어듭니다.

월세를 끊지 마세요. 공사를 명령하거나, 월세를 깎거나, 임대차를 끝낼 수 있는 것은 치안판사뿐입니다. 임대차 분쟁은 금액과 관계없이 집이 있는 곳의 치안판사가 다룹니다(벨기에 사법법전 art. 591 C. jud.). 집행관 없이 법원 사무국에 서면 신청서(requête)를 내거나(art. 1344bis C. jud.), 먼저 무료 조정 기일을 구두로도 요청할 수 있습니다(art. 731/1 및 732 C. jud.).

Objet : Mise en demeure — réparations — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le [date], j’ai constaté dans le logement que je loue, situé [adresse du logement], le problème suivant : [description du problème et pièce concernée], qui [conséquences sur l’usage du logement]. [Je vous l’ai signalé le [date] par [moyen utilisé].] Je joins [photos ou autres pièces].

Cette réparation ne relève pas des réparations locatives à charge du preneur. Je vous mets donc en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de la présente et de me communiquer la date d’intervention. Pour convenir de l’accès au logement, vous pouvez me joindre au [numéro de téléphone].

À défaut, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

우편 발송과 증빙 보관

보증금과 수리에 관한 편지는 완성한 PDF를 업로드하거나 MaisonMail에서 작성하고, 발송 과정에서 사진이나 서류를 PDF로 첨부하세요. 수신인 주소로 목적지가 정해지며, 이용 가능한 서비스, 예상 배송 기간과 최종 가격은 결제 전에 표시됩니다. 모든 편지와 첨부 서류의 사본을 보관하세요. 배송 추적은 우편물이 도착했다는 사실만 보여 줄 뿐, 무엇이 들어 있었는지는 증명하지 않습니다. 통지 기간은 집주인이 통지를 받은 달의 다음 달 1일부터 시작되므로 월말 전에 도착하도록 넉넉히 일찍 보내세요. 왈롱에서는 MaisonMail로 보낸 편지가 유효한 해지 통지가 아닙니다. 해지 통지(congé)는 등기우편으로 보내거나, 집행관에게 송달을 맡기거나, 집주인에게 직접 건네고 사본에 날짜와 서명을 받으세요. 브뤼셀과 플랑드르에서는 추적 우편도 법적으로 가능하지만, lettre recommandée(등기우편)가 더 확실한 증거가 되며, 임대차 계약서에서 요구한다면 반드시 등기우편을 이용해야 합니다.