Affitto in Spagna: disdetta, fianza e riparazioni

Risposta rapida

La legge sulle locazioni urbane (LAU) tutela l’affitto della tua abitazione principale (vivienda habitual). Per andartene puoi comunicare il mancato rinnovo prima della fine del contratto o di una proroga annuale, di solito con 30 giorni di anticipo nei primi cinque anni (sette se il proprietario è una società), oppure recedere in anticipo (desistimiento) dopo sei mesi con 30 giorni di preavviso. Il deposito cauzionale (fianza) è pari a una mensilità e produce interessi legali se non viene restituito entro un mese dalla riconsegna delle chiavi. Il proprietario deve eseguire le riparazioni necessarie: segnalale per iscritto. Al 18 ottobre 2026 un decreto-legge ha modificato diverse di queste regole e deve ancora essere convalidato dal Congresso.

Questa guida riguarda gli inquilini di un’abitazione principale in Spagna che scrivono a un proprietario privato. Riporta le norme statali generali al 18 ottobre 2026; la Catalogna e le altre comunità autonome con un proprio diritto civile o abitativo possono aggiungere requisiti. Offre informazioni generali e non sostituisce una consulenza legale. Per far valere in tribunale una fianza non restituita consulta la guida sulle richieste di pagamento in Spagna; per internet e gli altri contratti legati alla casa, quella sulla disdetta di un contratto in Spagna; per un reclamo contro un’azienda, quella sui reclami dei consumatori in Spagna.

Verificare quali norme si applicano al contratto

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) applica le sue tutele per l’inquilino al contratto il cui scopo principale è la tua abitazione permanente; le clausole che peggiorano la tua posizione sono nulle, salvo che la legge le consenta (art. 6 LAU). Un contratto resta soggetto alle norme in vigore quando è stato firmato: i contratti dal 6 marzo 2019 seguono il testo attuale, quelli dal 6 giugno 2013 al 5 marzo 2019 una durata minima di tre anni (cinque o sette per i contratti firmati in base al Real Decreto-ley 21/2018, dal 19 dicembre 2018 a fine gennaio 2019), e quelli più vecchi una durata minima di cinque anni con un mese di preavviso. Un contratto stagionale (contrato de temporada) firmato prima dell’8 ottobre 2026 non è un contratto per l’abitazione principale e mantiene la data di fine concordata senza queste tutele: controlla quindi cosa dice il tuo contratto.

Due decreti-legge del 6 ottobre 2026 stanno modificando la LAU. Il Real Decreto-ley 29/2026 si applica dall’8 ottobre 2026 e ha riscritto, tra gli altri, l’art. 11 (indennizzo in caso di uscita anticipata), l’art. 21.5 (riparazioni) e l’art. 36.7 (verbale di fine locazione). Il Real Decreto-ley 28/2026 riscriverebbe l’art. 10 (proroghe) dal 15 novembre 2026. Un decreto-legge decade se il Congresso non lo convalida entro 30 giorni dalla promulgazione, e in tal caso torna ad applicarsi il testo precedente; al 18 ottobre 2026 nessuno dei due era stato convalidato. Prima di basarti su una norma che questa guida indica come nuova, controlla il testo consolidato vigente della LAU sul BOE (la gazzetta ufficiale spagnola).

Comunicare che te ne vai

Mancato rinnovo. Durante la durata minima di cinque anni (sette se il proprietario è una società), il contratto si proroga di anno in anno, salvo che tu comunichi, almeno 30 giorni prima della fine del contratto o della proroga annuale, di non volerlo rinnovare (art. 9.1 LAU). Al 18 ottobre 2026, alla fine della durata minima devi dare due mesi di preavviso; altrimenti il contratto si proroga di anno in anno per altri tre anni al massimo, e puoi andartene alla fine di ciascuno di questi anni con un mese di preavviso (art. 10.1 LAU). Se il Real Decreto-ley 28/2026 venisse convalidato, dal 15 novembre 2026 il contratto si prorogherebbe invece per periodi successivi di cinque (o sette) anni, sempre con due mesi di preavviso da parte tua, e per andartene prima dovresti ricorrere al desistimiento. I contratti già nella proroga triennale la porterebbero a termine secondo il vecchio testo.

Desistimiento. Puoi chiudere il contratto in anticipo quando è in corso da almeno sei mesi, con almeno 30 giorni di preavviso (art. 11.1 LAU). Al 18 ottobre 2026, l’art. 11.3 LAU stabilisce che questo non dà al proprietario alcun diritto a un indennizzo. Prima dell’8 ottobre 2026 un contratto poteva prevedere una mensilità per ogni anno mancante, in proporzione, e la legge non dice se queste clausole precedenti restino vincolanti. Controlla il contratto e la legge in vigore alla data in cui lasci la casa. La legge non chiarisce nemmeno se puoi inviare la comunicazione prima del sesto mese: scegli quindi una data di uscita successiva sia ai sei mesi sia ai 30 giorni.

La legge non richiede una forma particolare e non dice se conti l’invio o la ricezione: assicurati quindi che la comunicazione arrivi in tempo; fine settimana e festivi non sono esclusi (art. 5 Código Civil). L’e-mail vale solo se il contratto indica un indirizzo per le comunicazioni e se invio, ricezione e contenuto possono essere provati (art. 4.6 LAU). Devono firmare tutti gli inquilini. Se il tuo coniuge, o il partner che vive con te da due anni, resta nella casa senza aver dato il suo consenso, il contratto può proseguire a suo favore (art. 12 LAU): fagli quindi firmare la lettera insieme a te.

Asunto: Comunicación de fin del contrato de arrendamiento — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

[Nombre y apellidos], con [DNI/NIE/pasaporte] n.º [número], arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda] en virtud del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato], le comunico [mi voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento el [fecha de vencimiento], conforme al artículo [9.1 / 10.1] de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos / que desisto del contrato con efectos el [fecha], conforme al artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fecha en la que habrán transcurrido más de seis meses desde el inicio del contrato y más de treinta días desde la recepción de esta comunicación].

Le propongo revisar juntos la vivienda y entregarle las llaves el [fecha y hora propuestas], dejar constancia por escrito del estado de la vivienda y de las lecturas de los contadores, y firmar ambos el documento correspondiente.

Le ruego que, una vez entregadas las llaves, me devuelva la fianza de [importe] euros [y la garantía adicional de [importe] euros] mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. A partir de esa fecha, mi dirección para comunicaciones será [nueva dirección postal y correo electrónico].

Atentamente, [Nombre y apellidos de todos los arrendatarios] [Firmas] [Si procede: Conforme, [nombre y apellidos del cónyuge o pareja que convive en la vivienda], [firma]]

Riavere la fianza

La fianza è un deposito in denaro (en metálico) pari a una mensilità di affitto (art. 36.1 LAU). Se il saldo non viene restituito entro un mese dalla riconsegna delle chiavi, produce interessi legali (art. 36.4 LAU): il 3,25% nel 2026. Molte comunità autonome obbligano il proprietario a depositare la fianza presso un ente pubblico, ma la tua pretesa è sempre nei confronti del proprietario. Non usare la fianza come ultimo mese di affitto senza l’accordo scritto del proprietario: un affitto non pagato gli consente di risolvere il contratto e di chiederne il pagamento.

Devi restituire la casa come l’hai ricevuta, salvo l’usura dovuta al tempo o a cause inevitabili (art. 1561 CC); senza un verbale dello stato iniziale si presume che tu l’abbia ricevuta in buono stato (art. 1562 CC), e rispondi dei danni salvo che tu provi che si sono verificati senza tua colpa (art. 1563 CC). Le piccole riparazioni dovute all’uso ordinario spettano a te (art. 21.4 LAU). Al 18 ottobre 2026, l’art. 36.7 LAU richiede un verbale di fine locazione firmato (documento de finalización del arrendamiento); se manca, o se non elenca danni, si presume che la casa sia stata restituita in buono stato. Non è chiaro se questo valga per i contratti più vecchi: firma comunque un verbale, con foto, letture dei contatori e una ricevuta datata della consegna delle chiavi.

Se il proprietario non paga, il diritto alla restituzione della fianza si prescrive in cinque anni (art. 1964.2 CC). Prima di un monitorio (procedimento giudiziale d’ingiunzione di pagamento) devi invitare il proprietario a negoziare (MASC, LO 1/2025): per questo anche l’esempio qui sotto è scritto come tale invito e concede 30 giorni di calendario. La domanda di monitorio non richiede un avvocato e si presenta al tribunale del domicilio del proprietario; consulta la guida sulle richieste di pagamento in Spagna.

Asunto: Devolución de la fianza — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

El contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], firmado el [fecha del contrato], finalizó el [fecha de finalización], y el [fecha de entrega de las llaves] le entregué las llaves, como consta en [documento de entrega, recibo de llaves u otra prueba], que adjunto.

Le solicito que me devuelva la fianza de [importe] euros mediante transferencia a la cuenta [IBAN], a nombre de [titular de la cuenta]. Conforme al artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el saldo no restituido devenga el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves.

Si considera que debe retener alguna cantidad por desperfectos que excedan del desgaste por el uso ordinario, le ruego que me indique por escrito cada concepto y su importe, con las facturas o presupuestos correspondientes.

Este escrito constituye también una invitación a negociar sobre la devolución de la fianza, a efectos de los artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Le ruego que me pague o me responda en el plazo de treinta días naturales desde su recepción; en caso contrario, podré acudir a los tribunales.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Chiedere una riparazione

Il proprietario deve eseguire, senza aumentare l’affitto, tutte le riparazioni necessarie a mantenere la casa abitabile, salvo che il danno sia stato causato da te o dalle persone che vivono con te (art. 21.1 LAU). Avvisalo il prima possibile e consenti un sopralluogo. Dopo averlo avvisato, puoi eseguire le riparazioni urgenti per evitare un danno imminente o un grave disagio e chiederne subito il rimborso (art. 21.3 LAU). Se i lavori durano più di 20 giorni, l’affitto si riduce in proporzione alla parte della casa che non puoi usare (art. 21.2 LAU). Se il proprietario non ripara, puoi risolvere il contratto (art. 27.3 LAU) o chiedere al giudice di ordinare i lavori. In caso di emergenza, per esempio se senti odore di gas, chiama prima i servizi di emergenza.

Al 18 ottobre 2026, l’art. 21.5 LAU aggiunge una procedura scritta per i danni che incidono sull’abitabilità, la sicurezza o la salubrità: invii la richiesta con un preventivo ragionevole, il proprietario ha 15 giorni di calendario dal ricevimento per accettarlo, proporre un’altra riparazione o eseguire i lavori, e se non risponde o rifiuta senza giustificato motivo puoi eseguire i lavori e detrarne il costo documentato dagli affitti futuri. Se il Real Decreto-ley 29/2026 decade, questo diritto di detrazione scompare. Prima di detrarre qualsiasi cosa, verifica sul BOE che l’art. 21.5 sia ancora nella LAU, e mantieni il paragrafo tra parentesi quadre solo in quel caso.

Asunto: Solicitud de reparación — [dirección de la vivienda]

Estimado/a Sr./Sra. [apellidos del arrendador]:

Como arrendatario/a de la vivienda situada en [dirección de la vivienda], le comunico que el [fecha] detecté el siguiente problema: [descripción del daño y de la estancia afectada], que afecta a [la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda / su uso normal]. Adjunto [fotografías u otros documentos].

Conforme al artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le solicito que realice la reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Para que usted o su técnico puedan examinarla, estoy disponible [días y horas] en el teléfono [número].

[Solo si el artículo 21.5 de la Ley 29/1994 sigue vigente en la fecha de envío: Adjunto un presupuesto de [empresa] por importe de [importe] euros. Conforme a dicho artículo, dispone de quince días naturales desde la recepción de este requerimiento para aceptarlo, proponer otra reparación o realizar la obra. Si no responde o se niega sin causa justificada, podré ejecutar las obras necesarias y descontar su importe, debidamente justificado, de las rentas futuras.]

Le ruego que me confirme por escrito la fecha prevista de la reparación.

Atentamente, [Nombre y apellidos] [Firma]

Spedire le lettere e conservare le prove

Carica il PDF definitivo o scrivi la lettera in MaisonMail, e aggiungi foto o documenti in PDF durante la procedura di invio. Spediscila all’indirizzo per le comunicazioni indicato nel contratto (a efectos de notificaciones) e anche all’agenzia, se gestisce il contratto. È l’indirizzo del destinatario a determinare la destinazione; i servizi disponibili, la consegna stimata e il prezzo finale sono mostrati prima del pagamento. Conserva una copia di ogni lettera e di ogni allegato.

Nessun articolo della LAU impone il burofax o la raccomandata per le comunicazioni dell’inquilino. Il tracciamento dimostra che l’invio è arrivato, non che cosa conteneva: questo basta per una prima richiesta di riparazione, una richiesta di restituzione della fianza o una disdetta inviata con largo anticipo. La stessa Correos precisa che una lettera raccomandata (carta certificada) non certifica il contenuto, mentre un burofax certifica invio, consegna e contenuto. Per una disdetta vicina alla scadenza, una richiesta ai sensi dell’art. 21.5 e l’ultima lettera sulla fianza prima di andare in tribunale, invia in Spagna un burofax con certificación de contenido (certificazione del contenuto) e acuse de recibo (avviso di ricevimento): una lettera ordinaria o tracciata non è un burofax.