Affitto in Belgio: disdetta, cauzione e riparazioni

Risposta rapida

In Belgio il diritto delle locazioni è regionale: si applicano le regole di Bruxelles, della Vallonia o delle Fiandre a seconda di dove si trova l’abitazione. In un normale contratto di 9 anni puoi andartene in qualsiasi momento con tre mesi di preavviso, pagando 3, 2 o 1 mese di affitto se il contratto termina nel primo, secondo o terzo anno. Il preavviso decorre dal primo giorno del mese successivo. Devono firmare entrambi i coniugi o i conviventi legali. In Vallonia la disdetta va inviata per raccomandata, tramite huissier de justice o consegnata a mano contro una copia firmata. La garantie locative (deposito cauzionale) si svincola solo con un accordo scritto congiunto o una decisione del giudice. Non trattenere mai l’affitto per ottenere le riparazioni.

Questa guida riguarda i contratti di locazione di residenza principale (bail de résidence principale) in Belgio, in cui abiti l’alloggio come residenza principale con il consenso del proprietario. Ogni regione ha la propria legge: il Code bruxellois du Logement (CBL), il décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation e il Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD). Nelle Fiandre il VWHD si applica ai contratti scritti conclusi dal 1° gennaio 2019; i contratti più vecchi seguono le precedenti regole federali. In Vallonia le regole sui contratti brevi e per studenti indicate qui sotto si applicano ai contratti conclusi o rinnovati dal 1° settembre 2018, e a Bruxelles alcune modifiche valgono solo per i contratti conclusi o rinnovati dal 1° novembre 2024. Offre informazioni generali e non sostituisce una consulenza legale. La legge belga non impone alcuna lingua a una lettera tra privati (art. 30 della Costituzione), quindi gli esempi in francese qui sotto valgono anche nelle Fiandre, anche se un proprietario fiammingo potrebbe risponderti in neerlandese. Per un deposito non restituito consulta le richieste di pagamento in Belgio; per chiudere i contratti di internet o energia quando traslochi, la disdetta di un contratto in Belgio.

Dare la disdetta: quanto preavviso e quando

Nelle Fiandre l’indennità dipende dall’anno in cui termina il contratto. Un contratto breve termina alla scadenza solo se la disdetta è data almeno tre mesi prima; altrimenti, o se resti nell’alloggio, diventa un contratto di 9 anni alle stesse condizioni. I contratti per studenti hanno regole proprie: a Bruxelles, due mesi di preavviso senza indennità (art. 256 CBL); in Vallonia, due mesi di preavviso più tre mesi di affitto, non dopo il 15 marzo (art. 81); nelle Fiandre, solo in casi limitati, come la fine degli studi (art. 64 VWHD).

Una disdetta data «in qualsiasi momento» decorre dal primo giorno del mese successivo a quello in cui è data (art. 231 CBL; art. 30 del decreto vallone; art. 15 VWHD). Le indicazioni ufficiali intendono «data» come ricevuta: se il proprietario riceve la tua lettera il 20 marzo, il preavviso va dal 1° aprile al 30 giugno. Una lettera che arriva il 2 aprile ti costa un altro mese di affitto.

La locazione della casa familiare appartiene a entrambi i coniugi, quindi la disdetta deve provenire da entrambi (art. 215, § 2 del vecchio Codice civile belga), e lo stesso vale per i conviventi legali (art. 1477, § 2). Se il contratto non è stato registrato entro due mesi dalla firma, a Bruxelles e nelle Fiandre puoi andartene senza preavviso né indennità (art. 228/5 CBL; art. 20 VWHD); in Vallonia, solo dopo che una richiesta formale di registrazione, inviata per raccomandata, tramite huissier o consegnata a mano, è rimasta senza effetto per un mese (art. 54). In Vallonia e nelle Fiandre puoi verificare la registrazione su MyMinfin; a Bruxelles, dal 1° gennaio 2025 i contratti si registrano nel registro regionale di Bruxelles Logement (art. 228/1-228/5 CBL).

Inviare la disdetta nella forma giusta

• Vallonia: la disdetta va inviata per raccomandata, notificata da un huissier de justice o consegnata al proprietario, che firma una copia con la data di ricevimento (art. 30 del decreto vallone). Una lettera ordinaria o tracciata non basta. Dall’estero, invia una raccomandata dall’ufficio postale del tuo paese.
• Bruxelles: la legge non impone alcuna forma e la regione pubblica lettere tipo. Una lettera ordinaria si presume ricevuta il secondo giorno dopo la spedizione, ma devi poter dimostrare di averla spedita; la raccomandata è più sicura.
• Fiandre: non è richiesta alcuna forma, salvo che il contratto preveda una raccomandata; il governo fiammingo la consiglia.

L’esempio riguarda un contratto di 9 anni; per un contratto breve o per studenti, cita l’articolo indicato nella tabella qui sopra. Tieni il fondamento giuridico della tua regione, indica l’indennità oppure che non ne è dovuta alcuna, e non dare motivazioni, perché non sono richieste. Devono firmare tutti gli inquilini, ed entrambi i coniugi o conviventi legali.

Objet : Congé — bail de résidence principale — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

[Je soussigné(e) / Nous soussignés] [prénom(s) et nom(s)], [preneur / preneurs] du logement situé [adresse du logement] en vertu du bail signé le [date de signature] et ayant pris cours le [date de prise de cours], [donne / donnons] congé de ce bail conformément à [l’article 237, § 5, du Code bruxellois du Logement / l’article 55, § 5, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation / l’article 20, § 1er, du décret flamand du 9 novembre 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet)].

Le délai de préavis de trois mois prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le présent congé est donné, soit le [date], et prend fin le [date de fin du bail].

[Le bail prenant fin au cours de sa [première / deuxième / troisième] année, l’indemnité de [nombre] mois de loyer prévue par cette disposition vous sera réglée. / Le bail prenant fin après sa troisième année, aucune indemnité n’est due.]

Je vous propose d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la remise des clés le [date proposée], et de convenir à cette occasion de la libération de la garantie locative. À partir du [date], ma nouvelle adresse sera la suivante : [nouvelle adresse].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom du preneur] [Prénom et nom du conjoint ou cohabitant légal, le cas échéant] [Signatures]

Ottenere lo svincolo della garantie locative

In tutte le regioni la banca svincola il deposito solo in base a un accordo scritto redatto non prima della fine della locazione, oppure a una copia di una decisione del giudice (art. 249, § 2 CBL; art. 62, § 3 del decreto vallone; art. 37, § 3 VWHD). Una lettera firmata solo da te non sblocca il conto: invia al proprietario il modulo di svincolo della banca da firmare. Gli interessi maturati sul conto spettano a te. Il termine di Bruxelles non si applica finché è pendente una causa, e il termine e la maggiorazione valgono solo per i contratti conclusi o rinnovati dal 1° novembre 2024; in Vallonia e nelle Fiandre non minacciare una penale che la legge non prevede. Non è chiaro se il limite vallone di due mesi, in vigore dal 1° giugno 2023, si applichi alle garanzie più vecchie.

Tu o il proprietario potete chiedere un verbale di stato dei luoghi in uscita in contraddittorio (état des lieux de sortie), a spese condivise, dopo che hai lasciato l’alloggio e prima della riconsegna delle chiavi; a Bruxelles, al più tardi entro un mese dal trasloco (art. 220, § 3 CBL; art. 27 del decreto vallone; art. 39, § 2 VWHD). La normale usura (vétusté) e la forza maggiore non sono danni a tuo carico. Non usare il deposito come ultimo mese di affitto. Se il proprietario rifiuta senza motivo, il juge de paix (il giudice di pace belga) può ordinare lo svincolo.

Objet : Libération de la garantie locative — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le bail relatif au logement situé [adresse du logement] a pris fin le [date de fin du bail]. Je vous ai remis les clés le [date de la remise des clés] et l’état des lieux de sortie a été établi le [date]. J’en joins une copie.

La garantie locative de [montant] euros est constituée sur le compte n° [numéro de compte] ouvert auprès de [banque]. Je vous remercie de signer le formulaire de libération ci-joint et de le transmettre à [banque] au plus tard le [date], afin que la garantie, intérêts compris, soit versée sur le compte [IBAN] au nom de [titulaire du compte].

[Pour un bail bruxellois conclu ou renouvelé à partir du 1er novembre 2024 : l’article 249, § 2, du Code bruxellois du Logement prévoit, sous réserve d’une procédure contentieuse, la libération de la garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés et, à défaut, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée.]

Si vous estimez pouvoir retenir une partie de la garantie, je vous remercie de m’en indiquer par écrit les postes et les montants, avec les justificatifs. À défaut d’accord, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Chiedere le riparazioni

Il proprietario deve consegnare l’alloggio in buono stato ed eseguire tutte le riparazioni diverse dalle piccole riparazioni a carico dell’inquilino (réparations locatives); le riparazioni dovute alla vetustà o alla forza maggiore spettano al proprietario (art. 219 e 223 CBL; art. 7, 8 e 15 del decreto vallone; art. 12, 25 e 26 VWHD). Ogni regione pubblica un elenco delle riparazioni a carico dell’inquilino. Avvisa il proprietario per iscritto non appena serve una riparazione, con delle foto; nelle Fiandre, se non lo fai, le riparazioni che ne derivano diventano a tuo carico. Se l’alloggio scende al di sotto degli standard minimi di sicurezza, salubrità o dotazioni, puoi pretendere i lavori o chiedere al giudice di sciogliere il contratto, e il giudice può ridurre l’affitto; in Vallonia devi prima inviare al proprietario una mise en demeure (intimazione formale ad adempiere) (art. 9, § 2). Devi consentire i lavori urgenti, e l’affitto viene ridotto se durano più di 40 giorni in Vallonia (art. 21) o di 30 giorni nelle Fiandre (art. 27 VWHD).

Non smettere di pagare l’affitto: solo il juge de paix può ordinare i lavori, ridurre l’affitto o sciogliere il contratto. Il juge de paix del luogo in cui si trova l’alloggio decide le controversie locative a prescindere dall’importo (art. 591 C. jud.). Puoi rivolgerti a lui con un ricorso scritto (requête) depositato in cancelleria, senza huissier (art. 1344bis C. jud.), oppure chiedere prima, anche oralmente, un’udienza di conciliazione gratuita (art. 731/1 e 732 C. jud.).

Objet : Mise en demeure — réparations — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le [date], j’ai constaté dans le logement que je loue, situé [adresse du logement], le problème suivant : [description du problème et pièce concernée], qui [conséquences sur l’usage du logement]. [Je vous l’ai signalé le [date] par [moyen utilisé].] Je joins [photos ou autres pièces].

Cette réparation ne relève pas des réparations locatives à charge du preneur. Je vous mets donc en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de la présente et de me communiquer la date d’intervention. Pour convenir de l’accès au logement, vous pouvez me joindre au [numéro de téléphone].

À défaut, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Spedire le lettere e conservare le prove

Per le lettere sulla cauzione e sulle riparazioni, carica il PDF definitivo o scrivi la lettera in MaisonMail, e aggiungi foto o documenti in PDF nel flusso di invio. È l’indirizzo del destinatario a determinare la destinazione; i servizi disponibili, la consegna stimata e il prezzo finale sono mostrati prima del pagamento. Conserva una copia di ogni lettera e di ogni allegato. Il tracciamento dimostra che l’invio è arrivato, non cosa conteneva. Il preavviso decorre dal primo giorno del mese successivo a quello in cui il proprietario riceve la disdetta, quindi spediscila abbastanza presto perché arrivi prima della fine del mese. In Vallonia una lettera di MaisonMail non è una disdetta valida: invia il tuo congé (disdetta) per raccomandata, fallo notificare da un huissier de justice o consegnalo al proprietario contro firma datata su una copia. A Bruxelles e nelle Fiandre una lettera tracciata è ammessa dalla legge, ma una lettre recommandée (raccomandata) è una prova più sicura, e devi usarla se il contratto la richiede.