Cartas al casero en Bélgica: preaviso, fianza y reparaciones

Respuesta rápida

En Bélgica, el derecho de arrendamientos es regional: se aplican las normas de Bruselas, Valonia o Flandes según dónde esté la vivienda. En un contrato estándar de 9 años, puedes marcharte en cualquier momento con tres meses de preaviso, pagando 3, 2 o 1 mes de alquiler si el contrato termina en su primer, segundo o tercer año. El preaviso empieza a correr el primer día del mes siguiente. Los dos cónyuges o convivientes legales deben firmar. En Valonia, el preaviso debe ir por correo certificado, por agente judicial o entregado en mano contra una copia firmada. Tu garantie locative (fianza) solo se libera mediante un acuerdo conjunto por escrito o una resolución judicial. Nunca dejes de pagar el alquiler por unas reparaciones.

Esta guía trata de los contratos de alquiler de vivienda habitual (bail de résidence principale) en Bélgica, es decir, cuando vives en la vivienda como residencia principal con el consentimiento del casero. Cada región tiene su propia ley: el Code bruxellois du Logement (CBL), el décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation y el Vlaams Woninghuurdecreet (VWHD). En Flandes, el VWHD se aplica a los contratos escritos celebrados a partir del 1 de enero de 2019; los más antiguos siguen las antiguas normas federales. En Valonia, las normas sobre contratos cortos y de estudiantes que se explican abajo se aplican a los contratos celebrados o renovados a partir del 1 de septiembre de 2018, y en Bruselas algunos cambios solo se aplican a los contratos celebrados o renovados a partir del 1 de noviembre de 2024. Es información general, no asesoramiento jurídico. La ley belga no impone ningún idioma a una carta privada (art. 30 de la Constitución), así que los modelos en francés de abajo también valen en Flandes, aunque un casero flamenco puede responderte en neerlandés. Para una fianza que no te devuelven, consulta requerimientos de pago en Bélgica; para dar de baja internet o la energía cuando te mudas, consulta cómo dar de baja un contrato en Bélgica.

Dar el preaviso: cuánto y cuándo

En Flandes, la indemnización depende del año en que termina el contrato. Un contrato corto solo termina a su vencimiento si se da el preaviso al menos tres meses antes; si no, o si te quedas, se convierte en un contrato de 9 años con las mismas condiciones. Los contratos de estudiantes tienen sus propias normas: en Bruselas, dos meses de preaviso sin indemnización (art. 256 CBL); en Valonia, dos meses de preaviso más tres meses de alquiler, no después del 15 de marzo (art. 81); en Flandes, solo en casos limitados, como cuando terminas los estudios (art. 64 VWHD).

Un preaviso dado «en cualquier momento» empieza a correr el primer día del mes siguiente a aquel en que se da (art. 231 CBL; art. 30 del decreto valón; art. 15 VWHD). Las guías oficiales entienden «dado» como recibido: si el casero recibe tu carta el 20 de marzo, el preaviso va del 1 de abril al 30 de junio. Una carta que llega el 2 de abril te cuesta un mes más de alquiler.

El contrato de alquiler de la vivienda familiar pertenece a los dos cónyuges, así que el preaviso debe venir de ambos (art. 215, § 2 del antiguo Código Civil belga), y lo mismo vale para los convivientes legales (art. 1477, § 2). Si tu contrato no se registró en los dos meses siguientes a la firma, en Bruselas y Flandes puedes marcharte sin preaviso ni indemnización (art. 228/5 CBL; art. 20 VWHD); en Valonia, solo después de que un requerimiento formal para registrarlo, enviado por correo certificado, por agente judicial o entregado en mano, no haya surtido efecto en un mes (art. 54). En Valonia y Flandes puedes comprobar el registro en MyMinfin; en Bruselas, los contratos se registran desde el 1 de enero de 2025 en el registro regional de Bruxelles Logement (art. 228/1 a 228/5 CBL).

Envía el preaviso en la forma correcta

• Valonia: el preaviso debe enviarse por correo certificado, notificarse por agente judicial o entregarse al casero, que firma una copia con la fecha de recepción (art. 30 del decreto valón). Una carta ordinaria o con seguimiento no basta. Desde el extranjero, envía una carta certificada desde tu propia oficina de correos.
• Bruselas: la ley no fija ninguna forma, y la región publica modelos de carta. Una carta ordinaria se presume recibida el segundo día después de su envío, pero tienes que poder demostrar que la enviaste; una carta certificada es más segura.
• Flandes: no se exige ninguna forma, salvo que tu contrato pida una carta certificada; el gobierno flamenco la recomienda.

El modelo corresponde a un contrato de 9 años; para un contrato corto o de estudiantes, cita el artículo de la tabla de arriba. Conserva la base legal de tu región, indica la indemnización o que no se debe ninguna, y no des ningún motivo, porque no hace falta. Deben firmar todos los inquilinos, y los dos cónyuges o convivientes legales.

Objet : Congé — bail de résidence principale — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

[Je soussigné(e) / Nous soussignés] [prénom(s) et nom(s)], [preneur / preneurs] du logement situé [adresse du logement] en vertu du bail signé le [date de signature] et ayant pris cours le [date de prise de cours], [donne / donnons] congé de ce bail conformément à [l’article 237, § 5, du Code bruxellois du Logement / l’article 55, § 5, du décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation / l’article 20, § 1er, du décret flamand du 9 novembre 2018 (Vlaams Woninghuurdecreet)].

Le délai de préavis de trois mois prend cours le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le présent congé est donné, soit le [date], et prend fin le [date de fin du bail].

[Le bail prenant fin au cours de sa [première / deuxième / troisième] année, l’indemnité de [nombre] mois de loyer prévue par cette disposition vous sera réglée. / Le bail prenant fin après sa troisième année, aucune indemnité n’est due.]

Je vous propose d’établir l’état des lieux de sortie et de procéder à la remise des clés le [date proposée], et de convenir à cette occasion de la libération de la garantie locative. À partir du [date], ma nouvelle adresse sera la suivante : [nouvelle adresse].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom du preneur] [Prénom et nom du conjoint ou cohabitant légal, le cas échéant] [Signatures]

Recuperar la garantie locative

En todas las regiones, el banco solo libera la fianza mediante un acuerdo por escrito redactado como pronto al final del contrato, o mediante una copia de una resolución judicial (art. 249, § 2 CBL; art. 62, § 3 del decreto valón; art. 37, § 3 VWHD). Una carta firmada solo por ti no desbloquea la cuenta: envía el formulario de liberación del banco para que lo firme el casero. Los intereses de la cuenta se suman a tu favor. El plazo de Bruselas no se aplica mientras haya un litigio judicial en curso, y el plazo y la penalización solo se aplican a los contratos celebrados o renovados a partir del 1 de noviembre de 2024; en Valonia y Flandes, no amenaces con una penalización que la ley no prevé. No está claro si el límite valón de dos meses, en vigor desde el 1 de junio de 2023, se aplica a las garantías anteriores.

Tanto tú como el casero podéis pedir un inventario de salida conjunto (état des lieux de sortie), con los gastos a medias, después de que te hayas mudado y antes de entregar las llaves; en Bruselas, como muy tarde en el mes siguiente a la mudanza (art. 220, § 3 CBL; art. 27 del decreto valón; art. 39, § 2 VWHD). El desgaste normal (vétusté) y la fuerza mayor no son daños tuyos. No uses la fianza como último mes de alquiler. Si el casero se niega sin motivo, el juge de paix (juez de paz belga) puede ordenar la liberación.

Objet : Libération de la garantie locative — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le bail relatif au logement situé [adresse du logement] a pris fin le [date de fin du bail]. Je vous ai remis les clés le [date de la remise des clés] et l’état des lieux de sortie a été établi le [date]. J’en joins une copie.

La garantie locative de [montant] euros est constituée sur le compte n° [numéro de compte] ouvert auprès de [banque]. Je vous remercie de signer le formulaire de libération ci-joint et de le transmettre à [banque] au plus tard le [date], afin que la garantie, intérêts compris, soit versée sur le compte [IBAN] au nom de [titulaire du compte].

[Pour un bail bruxellois conclu ou renouvelé à partir du 1er novembre 2024 : l’article 249, § 2, du Code bruxellois du Logement prévoit, sous réserve d’une procédure contentieuse, la libération de la garantie dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés et, à défaut, une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée.]

Si vous estimez pouvoir retenir une partie de la garantie, je vous remercie de m’en indiquer par écrit les postes et les montants, avec les justificatifs. À défaut d’accord, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Pedir reparaciones

El casero debe entregar la vivienda en buen estado y hacer todas las reparaciones que no sean las pequeñas reparaciones a cargo del inquilino (réparations locatives); las reparaciones debidas al paso del tiempo o a la fuerza mayor corren a cargo del casero (art. 219 y 223 CBL; art. 7, 8 y 15 del decreto valón; art. 12, 25 y 26 VWHD). Cada región publica una lista de las reparaciones a cargo del inquilino. Avisa al casero por escrito en cuanto haga falta una reparación, con fotos; en Flandes, si no lo haces, las reparaciones que se deriven pasan a ser tuyas. Si la vivienda no cumple las normas mínimas de seguridad, salubridad o equipamiento, puedes exigir las obras o pedir al juez que resuelva el contrato, y el juez puede reducir el alquiler; en Valonia, antes tienes que enviar una mise en demeure (requerimiento formal) al casero (art. 9, § 2). Tienes que permitir las obras urgentes, y el alquiler se reduce si duran más de 40 días en Valonia (art. 21) o de 30 días en Flandes (art. 27 VWHD).

No dejes de pagar el alquiler: solo el juge de paix puede ordenar las obras, reducir el alquiler o resolver el contrato. El juge de paix del lugar donde está la vivienda conoce de los conflictos de alquiler sea cual sea el importe (art. 591 C. jud.). Puedes presentar una solicitud por escrito (requête) en la secretaría del juzgado, sin agente judicial (art. 1344bis C. jud.), o pedir primero, incluso de forma oral, una audiencia de conciliación gratuita (art. 731/1 y 732 C. jud.).

Objet : Mise en demeure — réparations — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Le [date], j’ai constaté dans le logement que je loue, situé [adresse du logement], le problème suivant : [description du problème et pièce concernée], qui [conséquences sur l’usage du logement]. [Je vous l’ai signalé le [date] par [moyen utilisé].] Je joins [photos ou autres pièces].

Cette réparation ne relève pas des réparations locatives à charge du preneur. Je vous mets donc en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de la présente et de me communiquer la date d’intervention. Pour convenir de l’accès au logement, vous pouvez me joindre au [numéro de téléphone].

À défaut, je me réserve le droit de saisir le juge de paix.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées. [Prénom et nom] [Adresse]

Enviar las cartas y guardar pruebas

Para las cartas sobre la fianza y las reparaciones, sube tu PDF definitivo o redacta la carta en MaisonMail, y añade fotos o documentos en PDF en el proceso de envío. La dirección del destinatario determina el destino; los servicios disponibles, el plazo de entrega estimado y el precio final aparecen antes del pago. Guarda una copia de cada carta y de cada anexo. El seguimiento demuestra que un envío llegó, no lo que contenía. Tu preaviso empieza a correr el primer día del mes siguiente a aquel en que el casero lo recibe, así que envíalo con tiempo suficiente para que llegue antes de fin de mes. En Valonia, una carta de MaisonMail no es un preaviso válido: envía tu congé (preaviso) por correo certificado, haz que lo notifique un agente judicial o entrégaselo al casero a cambio de su firma con fecha en una copia. En Bruselas y Flandes, una carta con seguimiento es legalmente posible, pero una lettre recommandée (carta certificada) es una prueba más segura, y debes usarla si tu contrato lo exige.